נדל"ן בחיפה – סיכום שנת 2021

אי אפשר לסכם את שנת 2021 בנדל"ן בחיפה, בלי לחשוב על מה שמחכה לעיר שלנו בשנים הבאות. מה שהיה – מת, מה שחשוב זה מה שיקרה מכאן והלאה. חלפו 3 שנים מכניסתה לתפקיד של ראש העיר, ד"ר עינת קליש רותם, ולפנינו שנתיים נוספות. באופן כללי אפשר להגיד, שרוב הבנייה היום בעיר היא בזכות אישורים מתקופת ראש העיר הקודם יונה יהב. מעטים הפרויקטים שאושרו ויצאו לדרך מאז אוקטובר 2018. יחד עם זאת, שעות על שעות של דיונים וחשיבה הושקעו בתכניות, שממפות את כל העיר וקובעות איך יראו התמ"אות והפרויקטים של פינוי בינוי בכל רחוב בעיר. אבל תכניות לחוד ומעשים לחוד – בשטח אין מנופים ואין כמעט התחלות בנייה. אולי בשביל בנייה צריך פחות לדבר ויותר לאשר ולאפשר.

מה שיותר מעניין מהכול זה מה שיקרה בעוד שנתיים. האם תושבי העיר מרוצים מהבנייה המואטת? האם הם מרוצים מהאופן בו מנהל ההנדסה עובד? האם הם כועסים על ההתחדשות העירונית בשכונות החוף שמתעכבת? את זה נראה באוקטובר 2023 בקלפי וזה גם מה שיקבע לאיפה העיר תלך. לעוד 5 שנים כמו ה-3 שראינו או לכיוון אחר. ימים יגידו.

תמ"אות בכרמל ובאחוזה

אני והשכן שלי

אני מסקרת תמ"אות הרבה שנים וגיליתי, כי אותם אנשים, שמבצעים תמ"א בבניין המגורים שלהם, והנכס שלהם, שהיה שווה נגיד 1.6 מליון הופך להיות נכס בעלות 2.7 מיליון, אז הם מאוד מרוצים. במרבית המקרים לא אכפת להם אם נכרתים עצים עתיקים, לא אכפת להם שהכביש יהיה יותר פקוק, הכול בסדר. אבל כשעושים תמ"א בבניין ליד זה "סוף העולם". שמישהו אחר ירוויח, ואתה תעמוד יותר בפקק, זה סוף העולם.

ציפוף השכונות בהתחדשות עירונית

כשברחוב אחד או בשכונה אחת יש כמות גדולה של תמ"אות הדבר משפיע דרמטית את איכות החיים של הדיירים ברחוב. רחוב חביבה רייך ברמז נטחן עד דק בתקשורת המקומית, בגלל שכמות פרויקטים חריגה הביאה לאיכות חיים ירודה לתושבים, אבל חביבה רייך לא לבד. גם בשכונת כרמליה יש הרבה מאות תמ"אות והדבר משפיע גם בתקופת הבנייה – רעש, אבק ותנועת משאיות וגם בטווח בארוך – כבישים פקוקים, בעיית חנייה וקושי מבחינת תשתיות.

ראייה הוליסטית בהתחדשות עירונית

האידיאל הוא שתהיה ראייה הוליסטית, כששוקלים האם לאשר תמ"א. יש גבול לכמות היח"ד, שניתן להעמיס על הרחוב, וכל פעם שיש בקשה לתמ"א, צריך לבדוק כמה יח"ד נוספות לאשר על מנת שהחיים של התושבים ברחוב לא יפגעו. ליזמים ולקבלנים תמיד יהיה אינטרס לבנות כמה שיותר, אבל העיר צריכה לשמור על עצמה מבנייה מוגזמת. מצד שני היזמים והקבלנים חייבים להרוויח, אחרת לא תהייה בנייה בכלל, וצריך למצוא את האיזון העדין.

בניה לגובה בתוך השכונות בהן בנייה נמוכה

התמ"א האחרונה, שעלתה לדיון במליאת הוועדה המקומית ולא אושרה, היא ברחוב ויתקין 26 באחוזה. בניין של 3 קומות עתיד להפוך, אם התכניות יאושרו ובנתיים הן נדחו, לבניין של 8 קומות. מי שעובר ברחוב ויתקין, יכול לראות עד כמה בניין של 8 קומות יהיה חריג בנוף. לטענת תושבים מרחוב ויתקין הבקשה לתמ"א הייתה מבוססת לכאורה על מידע לא נכון, כיון שנכתב בה, שיש בבניין סדקים ולכן יש צורך בהתחדשות עירונית, ובפועל הבניין במצב טוב.

הרווחיות היא תנאי סף לקיומו של פרויקט

אין ספק, שצריך לבדוק טוב כל בקשה לתמ"א וגם בכל בקשה מאושרת חשוב לבדוק כמה קומות נוספות אושרו וכמה יח"ד על מנת שהמקרה של חביבה רייך לא יחזור על עצמו. יחד עם זאת, אי אפשר לשכוח, שאנחנו חיים בעיר ויש הרבה רווחים לבנייה ולתמ"אות לכל הנוגעים בדבר.

בתים נטושים – דירות רפאים

יש אנשים שחושבים, שלפני שמתחילים בבניית שכונות חדשות , אשר זוללות עתודות קרקע ירוקה, יש להשמיש תחילה נכסים נטושים, שכרגע בחלקם לא ראויים למגורים.

בחיפה יש יחסית לערים אחרות הרבה נכסים, שעומדים ריקים. מספרם מעולם לא פורסם באופן רשמי, אך ההערכה הי שמספרם הוא מעל 4,000 יח"ד. לפני כמה שנים הוחלט לגבות ארנונה כפולה על נכסים ריקים מתוך מטרה, שבעלי היח"ד ימכרו את הנכס או יכניסו שוכר. אם אלפי יח"ד ריקות יהפכו לדירות למגורים, הצורך בבנייה חדשה יפחת. השאלה היא מה ניתן לעשות על מנת שבעלי יח"ד, שעומדות ריקות בוואדי ניסנאס, בעיר התחתית ובהדר, ישפצו את המבנים ויהפכו אותם למבנים ראויים למגורים.
במאי 2021, הניחה תמר זנדברג על שולחן הכנסת הצעת חוק פ/102/24 להיטל על דירת מגורים ריקה באזור היצע דירות מגורים נמוך, התשפ"א-2021, אך הצעה זו טרם קודמה.

שכונות החוף

אחד הטיקטים, שראש העיר ד"ר עינת קליש רותם, רצה איתם בבחירות של 2018 היה התחדשות עירונית בשכונות החוף. בשנה הראשונה לכהונתה היא ישבה ושקדה על המפות וקבעה כמה קומות יהיה ניתן לבנות בכל שכונה בעיר בפרויקטים של פינוי בינוי. הבעיה היחידה הייתה שהתכניות שלה לא היו כלכליות ליזמים.

יש בחיפה כמה יזמים וקבלנים, שמעוניינים לבנות מחדש את שכונות החוף, במסלול של התחדשות עירונית, אבל לטענתם צריך להיות שינוי במספר הקומות, באופן שיאפשר ליזם להגיע לרווחיות הנדרשת.

התחדשות עירונית על כל גווניה בנויה על העיקרון הפשוט, שכולם מרוויחים:
היזם, בעל היח"ד והעירייה. אם אחד הגורמים במשוואה לא מרוויח, אין עסקה. וזה המצב היום, במרבית שכונות העיר.

אפשר לראות בנייה מינימלית בשכונות החוף, רחוק מאוד מהתמונה, שהצטיירה לפני הבחירות, כאשר קליש הכריזה על התחדשות שכונות החוף. יש כמה מתחמים של התחדשות עירונית בעיר, חלק מהמתחמים הם עוד ירושה מתקופת ראש העיר הקודם, יונה יהב. התסכול של התושבים עצום. בנווה דוד, למשל, יושבים בעלי דירות כבר 20 שנה ומחכים שמישהו יבוא ויהפוך את הבניין הישן והסדוק שלהם לבניין חדש עם דירות יפות ומרפסת לים. יושבים שנים ומחכים ושום דבר לא קורה.

תושבי נווה דוד ימשיכו לחכות למשיח

יש להניח, שמה שלא קרה ב-3 השנים האחרונות, לא יקרה גם בשנתיים שנשארו לסיום הכהונה של קליש רותם. השאלה מה יקרה בבחירות של אוקטובר 2023. עם קליש רותם תיבחר לכהונה שנייה ייתכן שהמגה תמשיך, ותושבי נווה דוד ימשיכו לחכות למשיח. אם יהיה ראש עיר חדש, אז הכול פתוח ואולי יבואו בשורות טובות לעשרות אלפי בעלי יח"ד בשכונות החוף שמחכים שנים ארוכות להתחדשות עירונית.

בנייה חדשה – נאות פרס ב' וגבעת זמר

גבעת זמר היא חידה בעיניי. כשהתחילו לשווק את היח"ד בשכונה, הדירות עמדו על מחירים של 2 מיליון. היום דירות של 4-5 חדרים נמכרות במחירים של 3.4 מיליון ש"ח.

אני באמת תוהה מי קונה דירה בשכונה הררית, גם אם היא שכונה חדשה בחיפה, במחיר של מעל 3 מיליון ש"ח?

אני מבינה, שכבר הרבה שנים לא נבנתה שכונה חדשה בלב חיפה. אני מבינה שהשכונה כולה תהיה עד לגובה של 4-5 קומות, הרבה ירוק, בנייה מפוארת ועדיין – 3 מיליון על דירת 110 מ"ר זה לא נתפס בעיניי.

כיום יש בשכונת נאות פרס כ-1,400 יח"ד. לגבי השכונה הדעות חלוקות. יש תושבים, שגרים בשכונה, ומאוד מרוצים מהקרבה לים, למת"מ, לתחנת הרכבת ולקסטרא.

יש כאלה שטוענים, שהתחב"צ לשכונה הוא מאוד בעייתי, ואם הפסדת את האוטובוס, שיוצא מהשכונה, אז תידרש להמתין כשעה לאוטובוס הבא. גם לגבי האיצטדיון, שממוקם באמצע השכונה, הדעות חלוקות. יש תושבים, שלא מוטרדים מכך, ולעומתם אחרים, שמפריע להם, שאחת לשבוע יש עומסי תנועה כבדים בשכונה.

הרחבת שכונת נאות פרס

מגדלי עופר – ממזרח לנאות פרס

מעל וממזרח לנאות פרס, מקודמת תכנית חפ/2185ד', ל-132 דירות, שאושרו במסגרת תכנית מגדלי עופר.

שכונת המבואות הדרומיים ב' (נאות פרס ב')

בעוד מספר שנים עתידה לקום שכונת המבואות הדרומיים ב', תכנית להקמת 5,072 יח"ד. התכנית אושרה בשנת 2018 על ידי הוועדה המקומית (תוכנית 304-0086512 המכונה "המבואות הדרומיים). הבנייה החדשה תהיה בצפיפות גדולה יותר מנאות פרס א'. בסיום כל הבנייה המתכננת יהיו בנאות פרס כ-7,000 יח"ד.

מלונות

נוסף על בתי המלון הקיימים בעיר, בשנה האחרונה המשיכה בנייה של כמה בתי מלון, כשהגדול מביניהם הוא במושבה הגרמנית, והתחילה בנייה של כמה בתי מלון, הבולט ביניהם הוא ברחוב יפה נוף.

לאורך השנים חיפה ניסתה להיות עיר תיירות, אך קברניטי העיר לא הצליחו להבין למה תיירים לא מגיעים לעיר בהמוניהם, או גרוע מכך: מגיעים לחיפה וממנה ממשיכים מיד לערים אחרות.

ראשי ערים הבטיחו לנו הרים וגבעות, חיפה תהפוך לברצלונה, לא פחות, אבל בפועל ובלי קשר לקורונה, אין תפוסה מלאה בחדרי בתי המלון בעיר ואין מספיק תיירים. לחיפה יש כמה אירועים, שכן מושכים אליהם אנשים: פסטיבל הסרטים והחג של החגים. ועדיין תיירים, שמגיעים מחו"ל, נוסעים לאילת, לירושלים ולתל אביב, אבל מדלגים על חיפה.

בישיבת הוועדה המקומית האחרונה אמר מהנדס העיר אריאל וטרמן כי בחיפה חסרים אלפי חדרי מלון, על מנת שהיא תוכל לתת מענה מלא לתיירים. הדברים נאמרו ביחס לבניית מלון חדש ברחוב יפה נוף על ידי חברת שתית. בפועל גם לפני תקופת הקורונה בזמנים טובים תפוסת בתי המלון עמדה על 80%, כך שרבים אינם מסכימים עם הקביעה שצריך עוד חדרים.

מנהל ההנדסה

הבעיות במנהל ההנדסה בעירייה לא התחילו מאז שקליש רותם היא ראש העיר. למנהל ההנדסה יש כח עצום בעיר, ולכן מאוד חשוב שהוא יתפקד כמו שצריך, יאפשר בנייה בעיר וימנע בנייה, כשזה נוגד את האינטרס העירוני וייתן שירות טוב ומהיר לתושבים.

בחודשים האחרונים נשמעות טענות של אדריכלים, תושבים ויזמים לפיהן קשה מאוד לנבא מה תהיה תגובת מנהל ההנדסה לפרויקטים חדשים. בנוסף לעתים תושב מוצא את עצמו ממתין לאישור לסגירת מרפסת או הקמת ממ"ד במשך מעל לשנה. הטענות גם מתייחסות ליחס, שמקבלים התושבים, כשהם מגיעים למנהל ההנדסה. לטענת רבים, ההרגשה היא כאילו שהפקידים עושים טובה לתושבים, כשהם נותנים שירות, כשבעצם אנחנו התושבים מממנים בכספי הארנונה והקנסות שלנו את משכורות העובדים וזכאים ליחס מכבד ולשירות טוב.

פילים לבנים

בחיפה יש כמה מבנים, שעומדים לאורך שנים נטושים ומכערים את העיר. חלקם נמצאים בנקודות מאוד מרכזיות בעיר, בולטים מאוד וצורמים בעין. נציין כמה מהבולטים שבהם.

הפיל הלבן המטריד ביותר הוא הקזינו בתחילת טיילת בת גלים. המבנה נמצא בבעלותו של היזם גיל דנקנר, אבל הוא מסיבותיו שלו משאיר את שלד המבנה בלב הטיילת ולא הופך אותו למלון כל דבר אחר.

פאב הברברוסה בפיק"א, שעלה באש בשנת 2015 ומאז עומד כמו שהוא – שלד שרוף ומפוייח, באחד המקומות המרכזיים בעיר. בניין אגד הישן בקריית אליעזר עומד נטוש, ואף אחד לא מחזיר אותו לפעילות.

הבניין בכיכר ספר

הבניין בכיכר ספר, מלווה אותנו שנים ארוכות וילווה אותנו עוד הרבה שנים. היזם וחבר המועצה יעקב פיינגולד מחכה עם התחלת הבנייה. עכשיו כבר יש לו אישור ל-14 קומות ו-100 חניות. לטענתו של פיינגולד, אין סיבה לעצור ב-14 קומות. גם 100 חניות נראה לו מוגזם, והוא חושב, שאפשר להסתפק ב-60 חניות. כשהמגדל ייבנה הוא ישנה את המראה של ציר מוריה וכיכר ספר לחלוטין, ואני מאמינה, שזו תהיה התחלה של רבי קומות במוריה.

יש דעות חלוקות לשינוי כזה של אחד הרחובות הכי מרכזיים בעיר, אם לא המרכזי שבהם, על דבר אחד אין ויכוח. בנייה במוריה לא תסתיר לאף אחד את הנוף, זו הנקודה הגבוהה בעיר.

השאלה המרכזית היא האם התשתיות במוריה מסוגלות לשאת מאות יח"ד נוספות. מה שבטוח הוא שכביש מוריה, רחוב כיכר ספר ורחוב דיזרעאלי לא יוכלו לשאת עוד מאות רכבים. כבר היום יש שעות, שהכביש, שמוביל ממרכז חורב לכיכר ספר פקוק כל כך. אתה יושב ברחוב ושואל את עצמך, במה העירייה עסוקה. מה יותר חשוב מלפתור את בעיית הפקקים בעיר הזו. ופתרון לא רע יכול להיות לא לבנות עוד כבישים אלא לשפר את התחב"צ, אבל נראה שלא זה ולא זה מעניין את העירייה, במידה כזו שתקודם תכנית כוללת לשיפור התחבורה הציבורית על ציר הרכס.

מתקפת יח"צ – יוצאי חיפה לדורותיהם

אל תתרשמו, חלילה, שלא עושים כלום בעירייה. מי שעוקב אחרי פרסומי העירייה רואה, שאין כמעט שבוע, שבו לא מגיע לחיפה איזה אדם נרגש, שלא גר בעיר כבר 30 שנה, על מנת לקבל רחוב על שמו. במצעד המוזר הזה שותפים יהורם גאון, ירדנה ארזי ובטח עוד כמה זמרים ויוצרים ששכחתי. חלקם גם מקשטים את התחנה של הכרמלית במרכז הכרמל. זה מצטלם יפה, אבל לא תורם כלום לתושבי העיר, המתבוננים בתמיהה וחלקם אף בזלזול על הקו היחצ"ני הזה, הממומן מכיסי התושבים.

מה צופן העתיד לחיפה?

הנבואה ניתנה לשוטים, אבל מה יקרה בחיפה ייקבע באוקטובר 2023, הבחירות המוניציפליות הבאות. אפשר להניח, שבשנתיים הקרובות מה שהיה הוא שיהיה. כלומר כלום ושום דבר מלבד יוזמות קטנות של יזמים.

מהעירייה נמסר בתגובה לחי פה:

בימים אלה יוצא היתר הבניה למבנה האחרון אשר נבנה במסגרת שלב א' של שכונת נאות פרס, שנבנתה בזמן שיא וכוללת 1700 יחידות דיור. עם קבלת אישור וועדת הכספים לביצוע התשתיות יחלו גם עבודות הפיתוח של שלב ב' של השכונה. במקביל מקדם מנהל ההנדסה מול משרד התחבורה ורמ"י את פיתוח תשתיות הביוב והתחבורה הנמצא באחריות המדינה כפי שידוע ליזמים שזכו במתחמים אלה שפרסם רמ"י מודעים היטב לסטטוס תשתיות שבאחריות המדינה.

שכונת גבעת זמר ע"ש אריק אינשטיין, נמצאת בתנופת פיתוח מואץ לאחר שנים בהם לא נבנתה בשל שיפועי קרקע מורכבים. הודות להתמודד מנהל ההנדסה עם אתגרי הפיתוח המואצים נמצאים כיום מבנים רבים   בשלבי הקמה בהתאם לקצב התקדמות הפיתוח והיתרי בנייה ניתנים בקצב מהיר ביותר.  

מטרופולין חיפה נתונים והתייחסויות כללית:
מנהל ההנדסה בעיריית חיפה מוביל עשרות תכניות בניה והתחדשות רחבות היקף בשכונות העיר הוותיקות. דבר המציב את חיפה במקום הראשון בארץ במספר הדירות הנמצאות בשלבי תכנון וביצוע במתחמי התחדשות עירונית ובסה"כ מתוכננות בשכונות אלה כ – 80,000 דירות, מתוכן כ- 40,000 יח"ד חדשות.  

כך גם קובע דוח ההתחדשות העירונית לשנת 2020 שפורסם לאחרונה ע"י הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כי חיפה הינה העיר המובילה בארץ במספר יחידות הדיור החדשות בתכניות מתאר שכונתיות. עוד עולה מהדוח כי חיפה נמצאת במקום הרביעי בארץ במתן היתרים לפינוי בינוי עם 5 מתחמים ו-1739 דירות שקיבלו כבר היתרי בניה במסגרת זו.

קידום התוכניות יצר תנופת יזמות חסרת תקדים בעיר אשר באה לידי ביטוי ב – 118 הצעות יזמיות להתחדשות עירונית המטופלות בימים אלה ע"י מינהל ההנדסה! מדובר בהמשך למגמה שנרשמה בעיר גם בשנה שעברה שנת 2020 במהלכה אושרו 1960 יח"ד חדשות, לעומת 1338 יחידות דיור בשנת 2019.

כל אלה הביאו את הכנסות מינהל ההנדסה לשיא של כל הזמנים עם 267.8  מיליון ש"ח הכנסות מהיטלי פיתוח והיטלי השבה בשנת 2021 וכ – 222.9 מיליון ₪ הכנסות בשנת 2020 לעומת 141.7 מיליון ₪ בשנת 2019 ו- 123.5  מיליון ₪ בשנת 2018.

תכניות בנין עיר שאושרו ב-2020-2021:
תכנית פינוי בינוי מתחם חיל הים- חפ/מק/2400מ/1- הוחלטה למתן תוקף. טרם פורסמה. יח"ד נכנסות- 119/ יח"ד יוצאות- 467.

תכנית פינוי בינוי העליה השניה – חפ/מק/2404/1 – הוחלטה למתן תוקף. טרם פורסמה. יח"ד נכנסות- 175/ יח"ד יוצאות- 725.

תכנית פינוי בינוי המלך שלמה- חפ/מק/2455א- אושרה למתן תוקף. יח"ד נכנסות- 219/ יח"ד יוצאות- 1212.

תכנית פינוי בינוי נתיב חן- חפ/2399א – אושרה למתן תוקף. יח"ד נכנסות- 32/ יח"ד יוצאות- 155.

פרויקטים המקודמים במסגרת תמ"א 38 נמצאים בלב הריקמה החייה של העיר ועל כן נתקלים לא פעם בהתנגדויות עזות של תושבים וכוללים לא פעם הליכי ערר בפני מוסדות התכנון והבנייה ובתי המשפט. מטבע הדברים מדובר בהליכים ארוכים ומורכבים יותר שמטרתם לאזן בין רצון היזמים לרצון התושבים וצרכי העיר. הטענה כנגד קיומם של הליכים אלו מעידה על חוסר הבנה בתהליכי תכנון בשכונות וותיקות בהם יש לפעול בזהירות תוך שמירה על אופיין וצביונן הייחודי.