פורום "בינוי שפוי" יצא לדרך ועתיד להשפיע על קבלת ההחלטות בהליכי תכנון ובנייה בחיפה

ביום שני, 03/06/2024, נערך המפגש הראשון של פורום בינוי שפוי בעיריית חיפה, בהנהגתה של סגנית ראש העיר ומחזיקת תיק התכנון והבניה שרית גולן שטיינברג.

במפגש השתתפו מנהלי אגפים ממנהל ההנדסה ופעילים סביבתיים. המפגש הראשון אמור להיות חלק משיתוף פעולה כולל בין גולן שטיינברג, מנהל ההנדסה והפעילים, על מנת לשמוע את הערותיהם של הפעילים במגוון נושאים הקשורים בתכנון העיר ולהתחשב בהן.

◄ שרית גולן משיקה את פורום בינוי שפוי בעיריית חיפה

נתיב של הידברות

"המטרה של הישיבה היא קצת לענות על שאלות, קצת לספר, אבל בעיקר לייצר נתיב של הידברות ולהכיר פונקציות בכירות מאגף ההנדסה", הסבירה גולן שטיינברג בתחילת הישיבה. הישיבה התנהלה בעזרת שאלות, שהועברו מראש, והערות של הפעילים.

התחדשות בניינית

תוספת זכויות בניה ו"חלופת שקד"

גולן שטיינברג הסבירה, שעד מאי 2026 הרשות המקומית צריכה להכין תכנית חליפית לתמ"א 38, שנקראת התחדשות בניינית, ואם עד אז לא תהיה תכנית כזו, אז תתקבל חלופת שקד (במסגרת חלופת שקד פרויקטיי תמ"א 38/2 – הריסה ובניה מחדש – יזכו לתוספת זכויות בניה של עד 400%, אם יש תכנית כוללנית, שתאפשר העמסת זכויות מעבר לכך). גולן שטיינברג ציינה, שהעירייה שוקדת על ההתחדשות הבניינית, כיון שהיא לא מעוניינת בחלופת שקד.

שרית גולן: "לפני חצי שנה הגישה עיריית חיפה את התכנית להתחדשות בניינית לוועדה מחוזית עם הרשות להתחדשות עירונית. כשנכנסתי לתפקיד קראתי את התכנית, הערתי את ההערות שלי ובקשנו מיושבת ראש הוועדה המחוזית לעשות הקפאת מצב, כדי שאנחנו נעשה את הדיונים אצלנו, כדי לראות שהתכנית תואמת את המדיניות של הוועדה המקומית החדשה שקמה.

אני רואה חשיבות מאוד גדולה להליכים תקינים וסדורים. כשאנחנו מגישים תכנית לוועדה מחוזית היא צריכה להיות על דעת הוועדה המקומית ולא רק על בסיס אנשי המקצוע, כמובן מבלי לזלזל בעמדתם המקצועית אבל בסוף יש היררכיה, כשמי שמאשר תכניות זו ועדה מקומית, וככה זה צריך להיעשות.

לצערי, במרבית התכניות בקדנציה הקודמת לא בוצע המנגנון הזה, בתכניות, שהוגשו לוועדה המחוזית לא היתה מונחת עמדת הוועדה המקומית".

חשיבות היערות הציבור

גולן שטיינברג ציינה עד כמה חשוב לה לקבל התנגדויות של הציבור לתכנית להתחדשות בניינית. היא אמרה, שהיא מבקשת מכל אחד מהנוכחים לעבור על התכנית ולשלוח את כל ההערות שיהיו לו על מנת שיהיה אפשר לשקול אותן.

שכונת כרמליה

חלק ניכר מהפעילים וגם גולן שטיינברג עצמה הם תושבי שכונת כרמליה, וחלק מהדיון נסוב על השכונה עצמה ועל השפעת התמ"אות עליה. הפעילים, שהיו בפגישה דיברו על כך שהשכונה כבר רוויה בתמ"אות, אשר במובן מסוים שינו את פניה. הפעילים שאלו האם יש אפשרות לעצור את הבנייה.

אורון רוס מכרמליה: "הבנייה בכרמליה שינתה את אופי השכונה"

"התב"ע (תכנית בניין עיר, למסמך בעל תוקף חוקי, שמטרתו להגדיר שימושים וזכויות בנייה בקרקע) איפשרה לקחת בניינים בני 3 קומות בשכונה ולהפוך אותם לבניינים בני 6 קומות. קו ההר הטבעי מביא את הבניינים להתנשא לגובה של 8 קומות.

יש כאן שינוי מטורף באופי השכונה. אולי הגיע הזמן לשקול לשנות את התב"ע, לשנמך את התב"ע מ-4 ל-2. צריך לקחת בחשבון את ערך הקרקע, שמאפשר להרוויח גם בפחות יח"ד".

בתגובה הסבירה גולן שטיינברג כי תיקון תב"עות עלול לחשוף את העירייה לתביעה. "כשאתה משנמך אתה צריך לשלם פיצוי לבעלי הקרקע. העירייה תצטרך לשלם מלא כסף. אסור לפגוע בזכויות מוקנות".

ועדה מחוזית מול ועדה מקומית

גולן שטיינברג הסבירה שכשיש יזם, שרוצה לפנות לוועדה מחוזית, לא ניתן למנוע ממנו. יחד עם זאת, היא אמרה, ראש העיר יונה יהב, מצפה שיזמים יעבירו בקשות לוועדה המקומית.
"אנחנו מצפים שהוועדה המחוזית לא תיתן יד לבקשות ששייכות למקומית. אם פעם הוועדה המחוזית היתה שומר הסף, עכשיו הוועדה המקומית היא שומרת הסף".

שימור

אדריכלית הנוף חנה יפה אמרה, שבחיפה מאבדים בניינים משנות ה-50 וה-60, שעל אף חשיבותם לא זוכים לשימור: "אנחנו שומרים על בניינים משנות ה-30 וה-40 ומאבדים בתים משנות ה-50 וה-60".

יפה דיברה על כך שיש תיקי-תיעוד (מסמך המפרט את המסמך ההיסטורי והאדריכלי של המבנה) שקשה מאוד להבין מהם האם לבניין יש ערך לשימור ויותר מכך לעתים יש כל כך הרבה מסמכים, שקשה מאוד לאתר מסמך בודד. מנהלות המחלקה ממנהל ההנדסה הסבירו את הקושי בארגון התיקים וגם אמרו שיש מקרים, שיזמים מוסיפים כמה פעמים מסמכים לתיקי התיעוד ויתכן שתושבים בודקים את תיק התיעוד, כשהוא עוד לא מוכן סופית. המקורי.

אגף הרישוי עובר טלטלה

גולן שטיינברג עדכנה, שאגף רישוי עובר טלטלה: "אגף הרישוי הוא האגף שנמצא תחת הטיפול ההדוק של מנכ"ל העיריייה וגם שלי. הוא חייב לחזור לתפקוד מלא. היעוץ המשפטי נותן את הגיבוי, תכנון עיר אבל הדברים מאוד מורכבים".

גולן שטיינברג: אני לא חייבת כלום לאף יזם

גולן שטיינברג הדגישה כי כל תכנית נבדקת בצורה מקצועית:
"אני לא חייבת כלום לאף יזם, ויזמים שמתנהלים לא כמו שצריך יידרשו לעמוד בכללי התכנון והבניה. לא מקובל עלינו תהליך שבו יש תכנית שמאושרת ותוך כדי תנועה היזמים מבקשים עוד ועוד אישורים לאותו פרויקט.

ברור שלפעמים מגלים במהלך הבנייה שצריך עוד אישור, אבל זו לא יכולה להיות התנהלות קבועה. בוודאי שלא מקובל עלינו לאשר תכניות בדיעבד. אני יכולה לדחות בקשות שלא עומדות בתנאי סף. אנחנו בודקים עמידה בתקן. החיים הם עניין של איזון. אנחנו מאוד מקפידים שנוכל לעמוד מאחורי האישורים שלנו, אם לא אנחנו נחטוף בועדות ערר וועדות מחוזיות".

מנהלת המנהלת להתחדשות עירונית אורנה מור: "ההתנגדות לתכנית סטרומה גוזלת זמן שאפשר היה בו לקדם תכניות טובות"

מנהלת המינהלת להתחדשות עירונית, אורנה מור, סיפרה על הזמן שהולך לאיבוד, כשצריך לשבת ולכתוב התנגדויות לתכנית במקום לקדם תכניות טובות:
"הגיע אלינו יזם עם תכנית של 2,400 דירות להתחדשות עירונית במתחם סטרומה בקריית שפרינצק. התכנית היתה ברמה מאוד כוללנית, אחרי שאנחנו אמרנו לו, שהתכנית מלאת ליקויים. הוא לקח קטע משכונת שפרינצק ומילא אותו בהתחדשות עירונית.

היזם הלך לוועדה מחוזית וקיבל גיבוי מהרשות הלאומית להתחדשות עירונית. התכנית הזו הופקדה, ועכשיו הם ממלאים את התנאים, ואנחנו כמובן נגיש התנגדות. בזמן הזה יכולנו לקדם תכניות טובות".

שכונת בת גלים

שכונה מסקרנת מאוד, שזכתה לתשומת לב גדולה בפגישה הראשונה של הפורום, היא שכונת בת גלים:
"בת גלים היא אחת השכונות שיותר מעסיקות אותי", שיתפה גולן שטיינברג, "בת גלים היא שכונה מאוד אטרקטיבית, יותר מרכס הכרמל. יש שם בקשות לבנייה חדשה, התחדשות עירונית ותמ"א 38. אושרו בקדנציה הקודמת תכניות להתחדשות עירונית ויש גם תכניות למגרשים, שהיום הם ריקים וחלקם עם יעוד למגורים.

השכונה משנה את פניה. יש שם המון מבנים במצב לא טוב שמחייבים התחדשות עירונית, חייבים לטפל, למשל, במתחם הבריגדה. הפתרון הוא שבת גלים חייבת עוד יציאה, רק שזה יוכל להיות רק ביום שימנהרו את הרכבת.

זה לא מופרך לשנות את התב"ע, כי לפני 5 שנים היה צריך לעשות תוכנית לשכונה הזו ולגזור ממנה את יכולת הנשיאה (כמה יח"ד יכולים להיות בשכונה) ומשם את התכניות. יש כבר כמה תכניות בנייו עיר שרצות כבר. יש תמ"אות, שאושרו לאורך כל בת גלים. יהב הנחה לעצור חלק מהתכניות כי היציאה לכיכר דולפין תהרוג אנשים בכיכר. אנחנו בוחנים איך ליצור שלביות".

עצים אשר נעלמים במהלך בנייה

הפגישה הסתיימה בשיחה על נושא, שמעסיק מאוד פעילים סביבתיים – מה קורה לעצים במהלך בנייה. לטענתה של יפה, אוטומטית כשמחליטים על בנייה מסמנים את כל העצים לעקירה או למעבר למקום אחר, במקום לבדוק האם ניתן להשאיר אותם במקומם. יותר מכך, היא שאלה איפה בעיר נמצאים כל העצים, שהעבירו בגלל בנייה. גולן שטיינברג הקשיבה ברוב קשב.

הפגישה הסתיימה ברוח טובה. גם אם לא ניתן לתת מענה מיידי לכל בעיה שמטרידה את הפעילים, אין ספק שהם התרשמו שגולן שטיינברג והצוות שלה פתוחים לשמוע, ללמוד ולתת מענה בכל נושא.