דו"ח ההתחדשות העירונית 2022: רק שני מתחמים אושרו בחיפה במסלול מיסוי (יזמים פרטיים)

(חי פה) – דו"ח התחדשות עירונית לשנת 2022 מסכם את הפעילות השנתית בתחום ההתחדשות העירונית בארץ. הדו"ח קובע את היקפי הפעילות בכל אחד מתחומי ההתחדשות העירונית וגם בודק כמה פרויקטים מכל סוג אושרו בכל אחת מהערים בישראל.

על פי הדו"ח, בשנת 2022 אושרו בחיפה רק 2 פרויקטים במסלול מיסוי (יזמים). זאת לאחר שבשנת 2021 לא אושרה אפילו יחידת דיור אחת… מה הפלא, אם כך, שיזמים מצהירים בפנינו כי הם בורחים מחיפה ומעדיפים להשקיע את מרצם בערים אחרות?

מה זה מסלול מיסוי ומהן ההטבות שהוא מעניק?

יזמים או בעלי דירות המעוניינים לקדם פרויקט פינוי בינוי בכוחות עצמם, יכולים לפנות לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לצורך הכרזה על מתחם כמתחם לפינוי ובינוי במסלול מיסוי.
מסלול מיסוי פועל מתוקף חוק הרשות להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016. מטרתו לתמרץ תהליכים של התחדשות עירונית המתבצעים באמצעות השוק הפרטי בלבד. (ההסבר מתוך אתר הממשלה להתחדשות עירונית).

4 מתחמים בחיפה קיבלו החלטה מקדמית

הדוח השנתי בוחן את ההתחדשות העירונית במסלול המיסוי (יזמים). ראשית הדוח בוחן כמה יזמים קיבלו החלטה מקדמית, כלומר הצליחו לעבור את השלב הראשון שמאפשר ליזמים ולבעלי הדירות את האפשרות לחתום על הסכמי פינוי בינוי ולדחות את תשלום המס עד לביצוע בפועל.

שלב ההחלטה המקדמית הוא שלב ראשוני מאוד, שעדיין לא נדרשים בו הסכמה של בעלי הדירות, ולכן יש מקרים, שבהם ההחלטה המקדמית מתקבלת, אבל בסופו של דבר לא מבשילה לפרויקט שקורם עור וגידים. בשנת 2022, בחיפה ניתנו ב-4 מתחמים החלטות מקדמיות.

במסגרת ההחלטות המקדמיות, 450 יח"ד קיימות אמורות להפוך ל-1,938 יח"ד. רק בשביל לסבר את האוזן – בטירת הכרמל, שמספר תושביה עומד על כ-10% לעומת תושבי חיפה, אושרו בשני מתחמים החלטות מקדמיות. 348 יח"ד קיימים אמורים יהיו להפוך ל-2,242, יותר יח"ד בסיום הפרויקטים מאשר בחיפה.

שלב ההכרזה: אף פרויקט לא הוכרז בשנת 2022 כמתחם פינוי בינוי

השלב השני הוא שלב ההכרזה על המתחם כמתחם פינוי בינוי. אפשר להכריז על מתחם כמתחם פינוי בינוי כשהתב"ע היא בשלב ההפקדה להתנגדויות ונחתמו הסכמים לפינוי בינוי בין היזם לבין 66% מהדיירים בכל בניין. בחיפה בשנת 2022 לא הוכרז אף מתחם כמתחם פינוי בינוי.

שתי תכניות אושרו בשנת 2022

השלב הבא הוא שלב אישור התכניות. היזמים הם אלה שעורכים את התכניות ופועלים בשביל לקדם אותן. בחיפה בשנת 2022 אושרו תכניות של שני מתחמים. מספר היחידות הקיימות במתחמים הוא 248 והן עתידות להפוך עם סיום הפרויקטים ל-924 יח"ד בלבד…

פרויקט אחד קיבל בשנת 2022 היתר בניה

במתחמי פינוי בינוי נבנות דירות חדשות רבות ולכן צריך לתת היתרי בניה. היתרי הבניה ניתנים לרוב בשלבים ועל פני כמה שנים בהתאם להתקדמות הבניה. בשנת 2022 ניתן היתר בניה בחיפה רק בפרויקט אחד – ברחוב המלך שלמה בנווה דוד. זה היתר הבניה הראשון בפרויקט והוא ניתן ל-368 יח"ד (בלבד) מתוך 1,212 יח"ד מתוכננות בפרויקט.

לעומת חיפה, בירושלים קיבלו היתרי בניה 9 פרויקטים ובתל-אביב 3 פרויקטים. עיר נוספת, שבה התקבל היתר בניה אחד, היא קריית ים, שקשה להשוות את גודלן של שתי הערים ומספר התושבים בכל אחת מהן.

האם יש טעם לשקם בניין שמחכה להתחדשות עירונית?

תושבים רבים ברחבי העיר מתמודדים עם בניינים, שזקוקים לשיפוץ ולחיזוק. מצד אחד; העירייה ומנהל ההנדסה שולחים מכתבים לדיירים ודורשים מהם לשפץ את הבניינים בגלל מצב התחזוקה הלקוי שלהם, ומצד שני עובר הרבה מאוד זמן עד שמאושרים פרויקטים של התחדשות עירונית.

אם שני פרויקטים בלבד קיבלו אישור בשנת 2022, אפשר להבין כמה יזמים ותושבים מחכים לראות התקדמות בפרויקטים שלהם. תושבים בבתים שמחכים לאישור להתחדשות עירונית טוענים, שאין מקום לשפץ בניין שעתיד לבנות מחדש. ומצד שני אם הבניין לא בטיחותי ולא ברור מתי היזם יקבל אישור לפרויקט, יש כאן סיכון גדול לדיירים.

עו"ד דוד עציוני, מתמודד לראשות העיר חיפה: תוך שנה יאושרו כל התכניות במסלול מיסוי

עו"ד דוד עציוני המתמודד לראשות העיר חיפה:

נתחיל מהסוף, במשך 15 שנה אושרו תכניות בודדות מתוך עשרות ותכניות שהוגשו ועוד עשרות תכניות שהעיר זקוקה להם מדובר בבדיחה עצובה על חשבוננו. אני מתחייב שתוך שנה יאושרו כל התוכנית שהוגשו במסלול מיסוי כולל עידוד אקטיבי לתכניות נוספות בשכונות החוף, ק. חיים, נווה שאנן ועוד. בשונה מיונה קליש, ששמו רגליים להתחדשות עירונית מכיוון שהתנגדו לתוספת תושבים לעיר ופחדו מהתנגדותם אושרו רק תכניות בודדות מתוך עשרות. זה במקרה הטוב בדיחה עצובה על חשבוננו ובמקרה הרע חולשה ופחדנות. בהנהלות זו הם גרמו נזק כלכלי לעיר במיליארדי שקלים שהביאו את העיר עד לפשיטת רגל.
כמשנה למנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, אני יודע כי העיר חיפה היא בעלת הפוטנציאל הגדול ביותר להתחדשות עירונית. מכיוון שאין לעיר עתודות קרקע זה צורך קיומי מתבקש גם כדי לשמר שטחים ירוקים ופתוחים בעיר ואזורים שבהם יש לשמר את הבינוי הקיים או שאינם יכולים לגדול. לכן אני מתחייב כי בתוך שנה יאושרו כל התכניות במסלול מיסוי ובמקביל יקודמו תכניות חדשות.

יעקב בורובסקי, מתמודד לראשות העיר: אין מדובר רק בבריחת יזמים מדובר בבריחת אזרחים

המועמד לראשות העיר יעקב בורובסקי מוטרד מכך שהעירייה לא דוחפת להתחדשות עירונית בשכונות החוף. "מחדל הניהול הבולט של עירית חיפה ושל מנהל ההנדסה הוא אי פעולה לקבלת היתרי בניה למתחמי ההתחדשות בקרית חיים מערבית, בבת גלים, בקרית אליעזר וקריית שפרינצק. אין מדובר רק בבריחת יזמים מדובר בבריחת אזרחים. לפי פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עזבו את חיפה ב-7 השנים האחרונות 71717 איש.
תעצמו את העינים ותחשבו שכל שכונת נוה שאנן עזבה את חיפה ו\או פעמיים קרית חיים יחד עם קרית שמואל.
הדוח מסביר במספרים את קללת הניהול שעוברת על חיפה ב-20 השנים האחרונות.
ההתחדשות העירונית היא מנוף עיקרי גם לכלכלת העיר שנשענת היום רק על גביית ארנונה ודו"חות חניה. עצוב וכואב, חותמת רשמית לניהול כושל".

מעיריית חיפה נמסר: "שנת 2022 הייתה שנת שיא של התרי בניה"

עיריית חיפה: שנת 22 הייתה שנת שיא של התרי בניה בהתחדשות עירונית ובכלל ליחידות דיור. "מעל 1700 יחידות דיור קבלו היתרי בנייה מתוכן כ 1000 יחידות דיור בהתחדשות עירונית ותמא 38. בתוך כך, ניתנו בשנת 2022 היתרים לחמש תוכניות מהם שני היתרים בתכנית יזמיות גדולות ושלושה היתרים בתכניות אותן יזמו העירייה בשיתוף משרד השיכון. כל אלה קודמו להיתר ע"י חברות יזמיות ובסה"כ אושרו בכל אלה 715 יחידות דיור. התכניות הינן: מחל 27, מחל 29, מרסיי 7-13, אסתר המלכה 16 והמלך שלמה בו ניתן גם היתר חפירה. נתון זה מהווה עליה לעומת השנים הקודמות והוא אינו כולל התחדשות במסגרת תמ"א 38. בנוסף, בשל עיכוב ארצי של כשנה בהארכת סמכות הועדה המקומית כוועדה עצמאית מיוחדת, צומצם מספר התכניות שניתן לקלוט ולדון בהן.