דו"ח ההתחדשות העירונית שפורסם לאחרונה, מראה כי בשנת 2021 לא אישרה עיריית חיפה אף תכנית של התחדשות עירונית במסלול מיסוי (יזמים).
מה זה מסלול מיסוי ומהן ההטבות שהוא מעניק?
(הסבר מתוך אתר הממשלה להתחדשות עירונית)
בעלי דירות או יזמים, המעוניינים לקדם פרויקט פינוי בינוי בכוחות עצמם, יכולים לפנות לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לצורך הכרזה על מתחם כמתחם לפינוי ובינוי במסלול מיסוי.
מסלול מיסוי פועל מתוקף חוק הרשות להתחדשות עירונית,התשע"ו-2016. מטרתו לתמרץ תהליכים של התחדשות עירונית המתבצעים באמצעות השוק הפרטי בלבד.
עיריית חיפה פרסמה שהיא מובילה בהתחדשות עירונית, אך התכניות במסלול מיסוי לא הבשילו לכדי מתן היתרי בנייה
בדו"ח מופיעה טבלה ובה 10 הערים, שאישרו הכי הרבה תכניות פינוי בינוי בשנת 2021. חיפה לא מופיעה בין 10 הערים הללו. זה קצת סותר פרסומים אחרונים של ראש העיר ד"ר עינת קליש רותם בהם היא טוענת שחיפה מובילה בפרויקטים של התחדשות עירונית מול שאר הערים בארץ. השאלה היא האם התחלות הבנייה והפרויקטים של ההתחדשות העירונית אליהן קליש רותם מכוונת הם פרויקטים, שאושרו מאז שהיא ראש העיר.
חברת המועצה עו"ד שרית גולן שטיינברג התייחסה לנתונים ברשתות החברתיות ושאלה את הקוראים האם הם יודעים שבשנת 2021 לא הוצא היתר בניה, אפילו לא אחד, לפרוייקט התחדשות עירונית בחיפה?
שרית גולן:
"הנתון המביך הזה הוא תעודת עניות לעומדת בראשות העיריה וזו שדאגה להתפאר בנתוני הרשות להתחדשות עירונית תוך שימוש מניפולטיבי בנתונים. השבוע, שלא במקרה, הובאה לדיון הצעת ראש העיר לשיעורי היטלי השבחה ברחבי העיר. למרבה ההפתעה, בחלק מהשכונות והפרוייקטים ביקשה ראש העיר להטיל 50% היטל השבחה, מה שיכול להרוג היתכנות לפרוייקטים אלו. ההצעה שלנו הינה ליתן פטור מהיטל השבחה בתוכניות התחדשות עירונית (פינוי בינוי) בכל העיר, למעט שכונות רכס הכרמל, התקבלה. ואני מדגישה – הפטור לא חל על תוכניות רגילות או בקשות מכח תמ״א 38. אלא פרוייקטים של מתחמי פינוי בינוי שקיבלו אישור של הרשות להתחדשות עירונית.
למה נקטנו בצעד כזה? התפקיד שלנו הוא לעודד תהליכי התחדשות עירונית בכל דרך. יותר לעשות ופחות להתבכיין. ככל שיקודמו יותר פרוייקטים יהיה יותר כסף: מהיטלי סלילה, מאגרות פיתוח, מהיטלי קרקע (אכן לא גילו לכם מהנדסי התודעה בשליחות ראש העיר שיזמים משלמים אין ספור אגרות מעבר להיטל השבחה) שיאפשרו התחדשות איזורית נכונה עם איכות חיים אורבניים. השקעה בתכנון נכון יבטיח זאת ואף יאפשר להטיל מטלות ציבוריות במתחמי התחדשות עירונית על היזם (וכך יימנעו מלחזור על הטעויות הקשות שנעשו ברמות רמז). מרבית שכונות העיר משוועות להתחדשות עירונית. אנחנו מדברים על מבנים שקיבלו צו למבנה מסוכן. ולמרות זאת, לא רק שלא קודמו מתחמי התחדשות עירונית בדמות הוצאת היתרים בפועל, ראש העיר מבקשת להטיל היטלי השבחה בשיעורים גבוהים וזו בדיוק הדרך לתקוע תוכניות להתחדשות עירונית ואנחנו לא ניתן לזה יד".
"חשוב להבין, עיר כמו ירושלים מרשה לעצמה לתת פטור מהיטלי השבחה בשכונות בהן מוכרים דירות ב 24,000 אלף שקלים למ״ר, אז בוודאי שאנחנו חייבים לתת פטור במקומות בהם מוכרים דירות בפחות מ – 20,000 שקלים למ״ר שזה במרבית שכונות העיר למעט רכס הכרמל. אנחנו מבקשים לקדם תוכניות להתחדשות עירונית בשכונות החוף, בקרית חיים, בהדר. צריך לעשות זאת נכון ולהבטיח בכל דרך שהתוכניות ייצאו לפועל בהקדם. הגיע הזמן שראש העיר תפסיק לתקוע מקלות בגלגלים של פיתוח העיר תוך שהיא מתגאה בזה שנתנה היתרים מכח תמ"א 38, היתרים שהרסו את העיר ולא תרמו לפיתוחה".
עד כאן דבריה של שרית גולן.
קליש שוקדת על מצגות
יש לציין, שלפני הבחירות של אוקטובר 2018 קליש רותם חילקה בכל רחבי העיר את המצע שלה, שכלל את ההתחדשות העירונית של שכונות החוף. היא טענה שיש מקום לעירוב שימושים, כשעושים פרויקטים של פינוי בינוי בשכונות כמו נווה דוד, בת גלים, קריית אליעזר וקריית חיים. גם אחרי הבחירה לראשות העיר היא ישבה עם הצוות המקצועי שלה לילות כימים ושקדה על מצגות, שקבעו מה יהיה גובה הבניינים, שיהיה ניתן להרים בפרויקטים של תמ"אות בכל רחבי העיר.
שוב ושוב הסבירה קליש כי ההתחדשות העירונית תאפשר לנו למעשה לבנות מחדש את השכונות, להכניס פינות ירוקות, לדאוג שיהיו חנויות ובתי קפה מתחת לבתי מגורים, והשכונות יהיו מקום אטרקטיבי למשפחות ולא רק מקומות לינה.
"המנופים מגיעים מאישורים, שניתנו בתקופת יהב"
חברי מועצה ותושבים אתם שוחחנו, טוענים שב-3 שנים האחרונות אין התחלות בנייה. המנופים שרואים בעיר, בפרויקט של פרשקובסקי ברחוב בנווה שאנן או ברחוב קליבנוב, מגיעים מאישורים, שניתנו בתקופת יהב. אותו דבר נכון גם למגדל אירופה בשער עלייה, שיאוכלס בקרוב ובפרויקטים של פינוי בינוי בנווה דוד.
בתים מתפוררים הופכים למבנים מסוכנים
בחודשים האחרונים, הרבה מאוד תושבים בשכונות נווה יוסף, שפרינצק, שער עלייה, קריית אליעזר ונווה שאנן קיבלו מכתבים ממנהל ההנדסה עם דרישה לתקן דברים בבניין, כיון שכרגע הבניינים לא בטוחים. התושבים התרעמו, כיון שבדיקה גילתה שמדובר לעתים בהוצאה של עשרות אלפי שקלים לכל בניין על השיפוץ ועל המהנדס, שאמור לאשר, שהכול בבניין תקין לאחר השיפוץ. התושבים טענו שחלק מהבניינים הם בדרך לפינוי בינוי, ולכן אין שום תכלית בתיקונם לפני שהורסים אותם. ועדיין העירייה התעקשה לראות את התיקונים ולא לאשר את ההתחדשות העירונית.
הרכבות באבא הלל סילבר הנן מבנים מסוכנים . אזלת היד של העיריה בשיקומם יכולה לגרום לתוצאה הרסנית .
נפלנו על הראש לבנות במכפילים של 5?? תציג את עצמך ומאיזה פוזיציה אתה מדבר? כדיירי שכונות החוף אנחנו מתנגדים בנחרצות למכפילים המטורפים והלא מוצדקים האלה שיעשירו יזמים והדיירים יגורו פה בבניינים של 25 קומות ו8 דירות בכל קומה כמו במקומות הכי חשוכים בעולם. אפשר לאשר תמאות והוספת 3 קומות,שלא יעבדו עלינו שאין לזה היתכנות כלכלית ,רואים בקריות במחיר מטר נמוך יותר שמאות יזמים קופצים על כל בנין כזה שקיבל אישור בנייה לתוספת 3 קומות ו6 דירות.למה? כי זה פשוט משתלם להם וההוצאה הכספית נמוכה ביחס לתמורות ממחירי הדירות החדשות.נכון שזה לא פיתרון מתאים לשיכונים(רכבות)אלא רק למבנים הקטנים, ולשיכונים צריכים למצוא פיתרון אחר.אבל אוי ואבוי לשכונות שלנו אם יאשרו בכל בקשה מכפילים של פי 5 כמו למשל ביציאת אירופה 4
אין כדאיות כלכלית ללא מכפיל של 5, במיוחד עם ההיטלים. אם אתם מתנגדים אז תשבו בשיכוניאדה המתפוררת שלכם עוד 30 שנה ואם תהיה רעידת אדמה והבניין יקרוס תפגינו נגד העירייה הרעה שלא נתנה לקבלנים את המכפיל לפינוי בינוי??
תתעוררו השכונות האלו לא מבוקשות על ידי אף קבלן. הם הלכו מזמן לטירת הכרמל תראו מה בנו שם תוך 5 שנים… עכשיו הם מקבלים לבנות את המשך נאות פרס עד 2030. ואז ב-2030 כשיגמרו את הרחבת נאות פרס דרומה ואת החותרים, יהיה את מורדות לינקולן או גבעת גוראל. בקיצור בשכונות החוף הולכים לחלום על פינוי בינוי עוד 30-40 שנה. הם לא מבינים. ואם הם מתנגדים אז שלא יתלוננו אחרכך שקבלנים לא עושים פינוי בינוי בשכונות החוף הותיקות חיפה. כי אין להם סיבה
תוכניות האב שהציגה קליש לשכונות החוף המערביות ולנווה שאנן נטולות חזון, ונטולות יכולת כלכלית למכפילי פינוי בינוי שדרושים כדי להוציא לפועל פרויקטים בשכונות בהן המחיר למ"ר נמוך לעומת רכס הכרמל בעשרות אחוזים. אי לכך, הכל תקוע. צאו ובידקו באיזה מכפילים יוצאים לפועל מעט פרויקטי הבינוי בחיפה: 1:5, 1:4.5, 1:6; 1:5.5 … (ברל, יציאת אירופה, נוה דוד וכו').
זאת בעוד אפילו בדרום תל אביב ניתן לעשות מכפילים של 1:2.75, 1:3.
התוצאה היא שהותכניות של פרופ' אירית נתניהו, חברתה של קליש שגם קיבלה להכין אותן ללא מכרז תקין ומסודר, כוללות מכפילים כאילו היו בתל אביב. בחלקן מציעות ציפוף בנוסח חביבה רייך, כאילו לא למדנו מהטעויות. לא משלבות מספיק מסחר ומשרדים לעירוב שימושים, ולא מאפשרות בנייה לגובה או מסת בנייה שנחוצה להגיע למכפילים הדרושים. משחקים בנדמה לי, בצורות וציורים, הדמיות וכוונות טובות.
ככה לא תהיה התחדשות עירונית גם עוד 20 שנה ברוב השכונות האלו. ליזמים ישתלם לבנות בנאות פרס ב' ג' ד', וטירת הכרמל ובקריות שם יקבלו גם מכפילים של 1:7 העיקר שיבואו.
נדרשת חשיבה מחודשת בלשון המעטה על כל מה שאושר כתוכניות אב. הגדלת מכפילים. הרמת בניינים לגובה 30 קומות ומעלה כדי לפנות שטחים למבני ציבור ופארקים וגם כדי להגיע למכפילים הדרושים. יצירת מתווה של בינוי פינוי קבלת קרקע לבנייה לפני הריסת הקיים כדי שישתלם יותר ליזמים. ועוד ועוד. תקצר היריעה מלפרט את עשרות התיקונים הנדרשים בכל תוכנית אב. עד אז הכל יישב במגירות ואולי זו המטרה מלכתחילה
בניית מגדלים = שינוי מרקם השכונה מזוויע
אפילו בתל אביב כבר הבינו שמגדלים זה ממש לא נכון והיום בונים בניינים בני 7-8 קומות מקסימום .
די להרס השכונות על ידי בצע של היזמים שרואים רק כסף .
מה אחר כך? מי שיגור במגדלים יסבול .
קליש עצרה את הבנייה המטורפת הזו והיום הכל נעשה בתכנון וחוכמה .
חג שמח לראש העיר שלנו קליש היקרה .
קליש גיבורה בזה שעצרה את הבניה ההרסנית
בניית המגדלים בשכונות במקום בנייני הרכבת הינה בכיה לדורות
בשפרינצק בנו מגדלים והרסו את הנוף לים
והכל תמורת בצע כסף ורווח ליזם ולמקורבים
אשת חיל!
לדעתי ציבור הקוראים לא יכול להבין מהכתבה הזו עד כמה מצבה של חיפה עגום בתחום ההתחדשות העירונית.הן באשמת קליש והן באשמת שרית גולן וחלק מחברי מועצת העיר שחושבים רק על טובת הקבלנים ולעזאזל עם טובת העיר ותושביה. אז הנה הסבר קצר: בקדנציה הקודמת התקדמו מספר תוכניות התחדשות עירונית הן בנווה דוד ובעיקר בקרית אליעזר וקרית חיים. כמו כל דבר שהיה לפני בואה של "מאור הדורות" ד"ר עינת קליש, היא דאגה לעצור כל תוכנית שהחלה לפני שמונתה, רק מפני שהיא לא חתומה עליה. בנווה דוד ושער העלייה הספיקו להקים כמה מבנים בודדים ראשונים שבקרוב יאוכלסו, ואפתיע אתכם בפרויקטים הנ"ל העירייה קיבלה כמו שצריך, היטל השבחה. את זה קליש לא הצליחה לעצור. אבל את כל יתר הפרויקטים שהיו בשלב מתקדם היא פשוט עצרה, כמובן בעזרת חברי הקואליציה שלה שכללה אז גם את שרית גולן, עציוני, ופיינגולד, שכיום מתהדרים ב"החלטה חשובה לקידום התחדשות עירונית בעיר"… אם הפרויקטים היו ממשיכים להתקדם גם הם כבר היו היום לקראת סיומם.
לגבי היטל ההשבחה:
א. אל דאגה, כמו שבכל הארץ וגם בחיפה קמו פרויקטים כאלה עם היטל השבחה, כך יהיו מספיק קבלנים שירצו להקים מבנים דומים לאלה שהוקמו רק לאחרונה בשכונות מערב חיפה, למרות ההיטל.
ב. דווקא בלי היטל השבחה אין סיכוי לקדם פרויקט התחדשות, כי מאיפה יבוא הכסף למימון התשתיות העירוניות היקרות שנחוצות בצד ההתחדשות העירונית הזו? ומדובר במאות מיליוני שקלים שאנחנו נאלץ לשלם דרך הארנונה והקופה העירונית המדולדלת. בנשר, בטירת הכרמל, בקריות לא תמצאו חברי מועצה שיקבלו החלטה כ"כ לא הגיונית! העירייה לא תעמוד בכך בגלל ההחלטה האווילית של חברי מועצת השיטוי שאכן משטים בציבור ולא מסבירים שבעצם העירייה תיאלץ לתקוע את הפרויקטים הללו בהיעדר תקציב למימון התשתיות הרבות (ביוב, מים, חשמל, כבישים, מדרכות, פחי אשפה, ומבני ציבור נחוצים לקליטת תלמידים, טיפות חלב ועוד)…אז מי יממן זאת? אולי הקבלנים יתנדבו….?
אבל מה שרית גולן וחבורתה לא תעשה בשביל יחסי ציבור? בכך הם לא שונים כהוא זה מקליש ואנשיה…
קליש הבטיחה בעלונים לפני הבחירות שתקדם את שכונות החוף לפרוייקט פינוי בינוי.לצערי מילים לחוד מעשים לחוד .אתן גוגמא במתחם 16 בהמלך שלמה יש 135 יש 135 דירות.לפני 4 שנים התחלנו בתהליך.הקמנו נציגות והחתמנו בעלי דירות .בחרנו קבלן מבצע.בחרנו עו"ד שמייצג אותנו.אנחנו תקועים ולא זז כלום בגלל ראשת העיר קליש.במקום לסייע לנו היא מתפארת שהיא במקום הראשון בפינוי בינוי.תפסיקי להיות אותנו.מתי נוכל להרוס את הבנינים בכדי לקבל בתים חדשים.כנראה שאת לא מעונינת.תפני את מקומך ותני לימי שיכול שיעשה משהו למען התושבים.
מחלקת ההנדסה זקוקה דחוף להתחדשות עירונית.וכן כל העיריה.
אבוי לנו שמתפארים בפרויקט החלם ביציאת אירופה 4 שבתמונה,לקחו 2 מבנים של כ30 דירות ואישרו שם 124 או 126 דירות! תמורות של פי 6 יח"ד ,טירוף ממש! כדיירת שמתגוררת בסמוך אני חוששת שהלחץ של דיירים ובעיקר של יזמים יביאו לעוד בניינים ומכפלות מהסוג הזה.חלק מיזמים פה החתימו דיירים לפני עשור שהדירות פה עלו גרושים ועכשיו ש4 חדרים חדשה עולה כמעט 2 מיליון הם להוטים פתאום לבנות ומדרבנים אותנו הדיירים בקבוצות השונות להפעיל לחץ על העירייה.אז אני אישית ובטח עוד כמותי רוצים התחדשות אבל לא במכפילים המטורפים האלה שיביאו צפיפות נוראית ויפגעו לנו באיכות החיים.צריך לבנות ולאשר בניינים באחריות ,ולא חייבים פינוי בינוי לכל בנין,אפשר גם תמא ובניינים של 7-6 קומות עם 3-2 קומות תוספת.ושלא יעבדו עלינו שאין לזה היתכנות כלכלית ,אנחנו רואים מצוין שבקריות במחירים נמוכים מחיפה התמא זוכה לביקוש גדול מצד יזמים ובניינים שם צצים כמו פטריות אחרי הגשם.אז אולי הדיעה שלי פחות פופולרית מרוב הדיירים שרואים בפינוי בינוי גם לממש רווח כספי וחלק מהבניינים הם גם בנייני רכבת שצריכים פתרון אחר ולא תמא,אבל אני חושבת שלטובת איכות החיים חובה לבנות באחריות ולא להפוך את שכונות החוף לבניינים כמו בבומביי או במזרח אירופה עם אלף דיירים בבנין.זה לא נכון ולא חכם ובטווח הארוך יבריח דיירים.
לא רק במסלול הזה לא התקלו היתרים. לא התקבל אף התר באף מסלולל…
מחלקת הנדסה בעיריה שוממת…מחלקת רישוי לא מתפקדת…
אי אפשר לקבל היתרים!!!!
לדאבון הלב, למה שהעיריה קוראת "התחדשות עירונית" במה שנחשב פעם שכונות איכות ירוקות, בכל מקום אחר זה נקרא "הרס שכונתי", במקום לשמור על איכות החיים הפכו מבנה אחר מבנה לגושי מבנים במרחק אפסי זה מזה היושבים בתוך מגרשי חניה במקרה הטוב עם שניים שלושה צמחים בכניסה!
בתל אביב שיש בה בעיות קשות של טיפול בניקוז מי גשמים מחייבים חניה תת קרקעית תוך השארת חזיתות ירוקות!!! ומרווחים בין הבתים נקבעים ע"פ גובהם! בחיפה שרב שכונות האיכות שלה בנויות על ההר, מאפשרים לכל המבנים, לחנות סביב המגרש, שום ירוק, רק משטחי בטון מכוערים! במקום יציאה אחת מחניה תחת המבנה לעיתים קרובות כל החזית משמשת ליציאת מכוניות, נוח לנהגים אך מסוכן להולכי הרגל! בפרט ילדים ואנשים מבוגרים! והמרוחים בין הבתים נהיו מינימלים!!, שלא להזכיר את עומסי התחבורה המטורפים ברחובות הצרים של השכונות הותיקות!!
תודה רבה על הרס איכות החיים!! תושבי חיפה המחפשים איכות חיים – תברחו!!!
ותודה
עוה"ד שרית גולן שטיינברג גאווה וכבוד! אחת מחברות המועצה האכפתיות, החרוצות, החכמות והמשקיעות ביותר. אם קמצוץ מזה היה בראשות העירייה אז מצבנו היה אחר לגמרי. אני בהחלט מחכה שרית!
נחמה היקרה, את יודעת שהגב' שרית גולן שטיינברג מקדמת פרויקטים הרסניים של צפיפות נוראית – שכונות סלאמס – מסיבות בלתי ענייניות ומסרבת לשמוע דעות של אחרים בעניינים אלה. את יודעת שהגב' גולן שטיינברג פועלת לפגוע באופן קשה ביותר בתושבי כרמליה ומסרבת להתמודד עם פעולותיה ועם טענות כנגד פעולתה ועם פתרונות ישימים להסדרת הכשלים והמחדלים ? חבל מאוד אבל זה המצב.
מהפח אל הפחת חשבנו שאנחנו מחלפים ראש עיר יהיה יותר טוב התבדנו מכרה לנו לוקשים מתי בחירות נראה לי שהיא גברת קליש מחכה לרעידת אדמה ואז יהיה פינוי בנוי
היא לא גברת . היא סמרטוט
יצאו בתוכניות אב גרנדיוזיות ,שיתפו שמתמקדים בחידוש שכונות ופחות בתכנוני שכונות חדשות,יזמים החתימו רוב דיירים בהמון שכונות,הכל כמו שצריך אבל בתכלס כמו שצוין פה שום דבר לא ממש קורה.במחירי הקרקע הנוכחיים כבר לא צריך מכפלות של 5 כדי שתהיה כדאיות כלכלית וזה עוד יותר עושה חיים קלים לועדות התכנון (שבלאו הכי לא ששות לאשר צפיפות ועומס על תשתיות),אז מדוע באמת שום דבר לא זז בחיפה בתחום הזה של התחדשות עירונית?מביך.ובואו לא נתבלבל מתמונה אחת של בנין אחד ביציאת אירופה ש"הצליח" לעבור פינוי בינוי,זה מאד נקודתי ורק מעצים את הכישלון של עיריית חיפה לדורותיה..כישלון מהדהד של כל ראשי הערים בעיר הזאת
ביציאת ארופה הכל שוחד ואיומים מול הרשויות אחרת זה לא היה קורה
חלם בעיר הזאת. פשלה אחרי פשלה! כדאי ליושבים בעיריה להתעורר ולקצר זמני אישורים . זה לא כזה קשה. אפשר, אם עובדים ברצינות וברצף להגיע לתוצאות מהירות אפילו תוך שנה. רק אם רוצים!!!! יש יזמים טובים שהדיירים כבר חתומים. תנו להם יד כדי שהעיר תפרח. רק תעבדו קצת יותר זריז….. תקדישו לכל פרוייקט קצת יותר זמן ומרץ..עוד כוס קפה ביום והכל יזוז. בוא נראה אתכן נענים לאתגר!!!!!
ברוב המקרים מדובר במפלצות בינוי המייצרות שכונות סלאמס ורק מעשירות את מי שצריך להעשיר. חיפה עומדת בפני קריסה תחבורתית וקריסת תשתיות ועדיין 'הצדיקים' נלחמים על עוד ועוד מפלצות בינוי הפוגעות באדם ובסביבה.