נתחיל בהסבר קצר – פריסייל זו רכישה מקבלן בשלב שהוא נמצא בדרך כלל לפני הבניה ואף לעיתים לפני אישורים אחרונים לעלות על הקרקע.(היתר בנייה)
בשלב הזה הקבלן שואף למכור מראש מספר לא קטן של יחידות בפרוייקט, דבר אשר עשוי לעזור לו לקבל מימון איכותי מהבנק.
נוסף לכך הקבלן רוצה לקבל "משב רוח" של אמונה בפרוייקט וירידה בעלות המימון הבנקאי שהוא זקוק.
זו גם ההזדמנות שלנו כמשקיעים לקנות נכסים מתחת למחירי השוק ובתנאי תשלום נוחים.
רכישה בזמן הנכון בפריסייל מאפשרת לנו לקנות נכס איכותי עם השבחה כמעט ודאית כשהפרוייקט יתחיל להיבנות ואף השבחה נוספת כשימכר לאחר קבלת טופס איכלוס- טופס 4.
רכישה בזמן הנכון בפריסייל מאפשרת לנו תנאי מימון נוחים כגון :
שיטת 20-80 – בשיטת מימון זו המשקיע ישלם כ- 20% מערך הנכס עד קבלת טופס 4 ורק לאחר מכן ידרש להוסיף את היתרה ( הרבה פעמים ניתן להיות יצירתיים ולמצוא את הקונה עוד לפני כן) ועל ידי כך להגדיל משמעותית את הרווח מהעסקה.
רכישה בפריסייל מאפשרת לנו הרבה פעמים להתמקח על המחיר תנאי התשלום וההצמדות השונות למדדים בכדי למקסם את הרווח. חשוב לציין שבשלבי תחילת הפרויקט לא תמיד יש לקבלן את מלוא האישורים ולכן הוא זקוק למימון מהרוכשים.
נוסף לאמור לעיל ישנן מספר בדיקות אשר יש לבצע לפני חתימת החוזה מול הקבלן ואעבור עליהן בקצרה:
בדיקה משפטית:
כל עוד אין היתר, מומלץ שעו"ד מומחה יוודא כי ליזם ישנה בעלות על הקרקע, לבדק אם מדובר בהסכם קומבינציה, אם בוצע פיתוח במקום ועוד שלל מסמכים שיחזקו אצלנו את תחושת הביטחון לקראת רכישת הנכס.
הבטחת הכספים:
כאשר יזם או קבלן מוכר לנו דירה טרם קבלת היתר הבנייה, אנו בעצם קונים אופציה או רעיון שבדרכו עלולים להתגבש קשיים ועיכובים. עלינו לוודא כי התשלום הראשוני יתקיים בסמוך לחתימת החוזה, יהיה מינימלי ככל הניתן ויופקד בחשבון נאמנות של בא כוחו של היזם או חשבון הליווי הבנקאי, במידה וישנו כזה בחתימת ההסכם.
לוחות זמנים:
יש לוודא לוחות זמנים קצובים בהם יידרש היזם להוציא היתר בנייה, כמו גם לוחות זמנים להתחלת העבודות לאחר קבלת ההיתר. יש לדרוש כי יהיה ניתן לבטל את החוזה ולקבל את כספנו חזרה במידה ולא התקבל היתר בנייה בזמן המוקצב.
התאמת המוצר המובטח להיתר הבנייה:
במידה שהתקבל היתר בו לא אושרו הפריטים, הגדלים, הקומה שהובטחו לנו בחוזה המכירה מעבר לסטייה המוסכמת, נוכל לבטל את ההסכם ולקבל את כספנו חזרה.
ליווי משפטי בכריתת החוזה:
מרבית ההסכמים כוללים סעיף המבהיר כי עו"ד היזם אינו מייצג את הרוכש, וכי יש בזכות הרוכש לקחת עו"ד מטעמו לבדיקת זכויותיו. למרות זאת, כתוצאה מחוסר מודעות או ניסיון לחיסכון כספי, ישנם רוכשי דירה שמוותרים על הפנייה לעו"ד. כמעט בכל חוזי המכר, עו"ד מטעם הרוכש יכול להוזיל עלויות עתידיות בשווי כפול ומכופל משכר הטרחה שישולם לו.
זכרו בפריסייל הכי חשוב הטיימינג ולהיות עם האצבע על הדופק בדגש על מחירי השוק והמגמות שבו.
[tags=2:fqoye0md]
אמיר רז[/tags:fqoye0md]
