בהיותי יועץ נדל"ן אשר מתמחה באזור הכרמל הנני נתקל בעשרות פעמים במוכרים אשר מציגים עבורי את נכסם ודורשים סכום גבוה ממחיר השוק כיוון שהבניין שלהם מתחיל פרויקט תמ"א 38.
ב-1 בנובמבר השנה אישרה המועצה הארצית לתכנון ובנייה את תיקון 3א' לתמ"א 38 והעבירה את המלצתה בגין התיקון להחלטת הממשלה.
הממשלה אישרה את התיקון בהחלטת קבינט הדיור ב-21 בנובמבר.
תיקון זה נועד לפזר את הערפל סביב חישוב זכויות הבניה על פי התמ"א, במסלול של הריסה ובנייה מחדש. מטרה זו אכן הושגה, אך לתיקון השלכות נוספות שנוגעות לפרויקטים רבים ברחבי הארץ.
ברצוני לתת לכם מספר חוקים/כללים שעליכם לבדוק לפני שאתם רוכשים נכס שעומד לעבור תמ"א 38:
1. דרשו את כל הסכמי התמ"א שנחתמו אל מול הדיירים בבניין על מנת לראות שהיזם אכן מחזיק בהסכם מולם ובנוסף תוכלו לבחון את תנאי ההסכם.
2. היעזרו בעו"ד לענייני מקרקעין הבקיא בתחום התחדשות עירונית.
3. צרו קשר עם היזם/קבלן בצורה אקראית ובדקו האם ישנו פרויקט תמ"א שעומד להתרחש בבניין. לפעמים בדיקה מהירה באינטרנט תוכל לתת לכם מענה מהיר יותר.
4. גשו לעירייה ובדקו את מצב התוכניות של הבניין והאם התקבל היתר בנייה או לחילופין האם יש צפי למתן היתר בנייה.
5. במידה ולפרויקט יש ליווי בנקאי או התחייבות שכזו, הרגישו בטוחים יותר עם עסקה משום שליזם אסור על פי חוק מכר לגבות מכם יותר מ7% מסכום העסקה. נוסף לכך דרשו שסכום זה יהיה בנאמנות עד קבלת פנקסי השוברים מהבנק המלווה.
6. במידה ואין בנק מלווה לפרויקט אל תעבירו שום סכום כסף (גם לא 7%) לפני רישום הערת אזהרה בנכס.
7. בכל בניין יש את הדייר שאוהב לדבר ולספר את כל אשר על ליבו. תפסו דייר כזה לשיחה (סבירות גבוהה שהוא גם יזמין אתכם לקפה בביתו) ותשאלו את כל השאלות העולות בראשכם. בדקו עמו גם לגבי החוזה עם היזם ומה התנאים.
8. בדקו באינטרנט פרויקטים אחרים של היזם/קבלן וצרו קשר עם אחד הדיירים ושוחחו עמם לגבי שביעות רצונם מאיכות הבנייה/עמידה בתנאי החוזה/זמני בנייה/התחייבויות וכו'.
9. במידה ועדיין אין אישור לפרויקט התמ"א 38 ואתם רק בהתחלת הדיונים לגביו – היזהרו מיזמים "שכונתיים" אשר יבטיחו לכם הרים וגבעות בתמורה לחתימה שלכם עבור הפרויקט שעתיד להתחיל. בדקו היטב, האם ישנן זכויות בנייה והיתרים לביצוע התמ"א.
