היטלי השבחה בתוכניות התחדשות עירונית ◄ עו"ד שרית גולן שטיינברג

אחרי יומיים של מרתון, התפניתי לכתוב בצורה מסודרת מדוע בחרתי, ביחד עם חברי ממועצת השינוי, לשנות החלטתנו מלפני שלושה שבועות, כך שבמקום 0% היטלי השבחה בכל העיר (למעט רכס הכרמל) בתוכניות להתחדשות עירונית (תוכניות למתחמים שקיבלו אישור מהרשות להתחדשות עירונית ולא לבניינים בודדים), אישרנו 25% היטלי השבחה בכל העיר (חוץ מרכס הכרמל).

מדוע שינינו את עמדתנו?

העמדה המהותית לא השתנתה. כבר אז, כמו היום, קריטריון המפתח לעמדה שלנו: הטלת מטלות ציבוריות בתחום המגרש על היזם. קריטריון זה לא היה קיים בהצעה המקורית.

לו ההצעה שהובאה ביום ראשון האחרון (24/4/22) הייתה מובאת בישיבה הקודמת, היינו יכולים להצביע עליה כבר אז לאחר שמטלות הפיתוח בתחום המגרש הוכנסו לנוסחת הקיזוז מההשבחה.

כאשר החלטנו ליתן 0% היטל השבחה, העמדה שלנו הייתה שהחלופה להיטל ההשבחה תהיה בכך שהיזם יחויב במטלות ציבוריות בתחום המגרש שבונה: הקמת גני ילדים, טיפת חלב, בית כנסת, מועדון נוער, פארק שעשועים וכיו"ב.

לאחר הישיבה הקודמת, פנו אלינו אנשי המקצוע במנהל הנדסה ובייעוץ המשפטי ואמרו שהם מאמצים עמדתנו להטיל מטלות ציבוריות על היזם בתחום המגרש, אך על מנת שניתן יהיה לעשות קיזוז מגובה ההשבחה, יש לקבוע היטל השבחה ואנו החלטנו להעמידו על 25% בכל העיר כאשר גובה המטלות הציבוריות יקוזזו מההשבחה ברוטו.

אותם אנשי מקצוע ציינו בפנינו עובדות רבות נוספות אשר לא הוצגו במסגרת התוכנית המקורית ובעיקר את העובדה כי הכסף שיתקבל מאגרות הפיתוח והמענקים, לא יאפשר לממן את כל המטלות הציבוריות שמחוץ למגרש, כמו למשל, הרחבת בתי ספר וכבישים.

בסופו של יום, ההצעה החדשה של הצוות המקצועי כללה אימוץ עמדתנו כי לא ניתן להטיל היטל השבחה של 50%, מלבד ברכס הכרמל, וזאת בניגוד לעמדת ראש העיר שהתעקשה להטיל על שכונות שלמות המשוועות להתחדשות עירונית היטל השבחה של 50% מטעמים פוליטיים ולא מקצועיים, כדי למנוע בהן התחדשות עירונית.

האחריות שלנו לעיר חיפה ולתושבים הגרים בה, בעיקר אלו המתגוררים באזורים המשוועים להתחדשות, הובילה אותם להסכים לכינוס הישיבה מחדש כדי להבטיח שהדרישה שלנו לביצוע מטלות ציבוריות שיקוזזו מהשבחה תמומש.

עשינו זאת כדי להבטיח שתוכניות התחדשות עירונית ייצאו לפועל לאחר שיתוק של הוועדה המקומית בקידום תוכניות אלו. תושבים מתחננים לקידום תוכנית, מנהל הנדסה מטפל בקצב איטי שנמשך שנים רבות ותוך כדי התושבים עוד זוכים לחטוף צו למבנים מסוכנים. מדובר בתושבים קשיי יום ונעדרי אמצעים אשר בשל אוזלת היד של העיריה והעומדת בראשה, נאלצים להתמודד עם צו למבנים מסוכנים. את זה אנו רוצים לשנות.

מדוע קבענו 25% לכל העיר (למעט רכס הכרמל)?

בהצעה שהובאה בפנינו נקבע 0% לאזורים עם מגבלות פיתוח או העדר אטרקטיביות. כך נקבע לכאורה באזורים כמו קרית חיים, חליסה, וואדי ניסנאס, שער העלייה ועוד.

אנחנו סברנו שאין מקום לאבחן משמעותית בין אזורים שונים בעיר. דין אחד צריך להיות לכל השכונות. תושבים מקרית אליעזר שנקבע לגביהם היטל של 25% לא שונים במצבם מתושבים בקרית חיים או בהדר.. כך למשל רובע הדר, הינו אזור בעל פוטניצאל גבוה לפיתוח עירוני עם עירוב שימושים שיכללו גם מסחר ומשרדים ולכן, ליזמים יהיו תמריצים בהתאם.

בחלק מהאזורים המליץ הצוות המקצועי על 0% היטל השבחה על בסיס תוכנית אב שלא עברה אישור מועצה ולפיה ראש העיר מתעקשת על תוכנית עיבוי כאשר ברור שאין לה היתכנות והתושבים מעוניינים בתוכנית הריסה ובנייה ובצדק!!. דוגמא לכך הוא מתחם מנספלד המיועד לעיבוי. למרות שצריך לשמר את המרחב בו נמצא המתחם, אין זה אומר שמבני המגורים לשימור ובוודאי שלא יהיה כלכלי לאף יזם לעבותם כפי שהוצג, כך שידרשו להשלים את התכנית בכספי תרומות – תרומות שאינן בנמצא.

במקרים אחרים, אין צפי להתחדשות עירונית בשלב זה ללא קשר לגובה היטל ההשבחה. יתירה מכך, יש בידינו מנגנונים נוספים כדי לאפשר התחדשות עירונית כמו מכפילים נוספים, עירוב שימושים כאשר המתחם יכלול גם שימושי מסחר, מלונאות ומשרדים אשר יהפכו המיזם לכלכלי (כפי שנעשה בבאר שבע). החלטות אלו ייעשו במסגרת הדיונים בוועדה המקומית תוך התייחסות למאפיינים הייחודיים של כל אזור.

באזורים אחרים, רצו לתת פטור מהשבחה כדי להבטיח בנייה נמוכה שתשרת מגזר מסוים שלא מעוניין בבנייה לגובה תוך אפלייתו לטובה לעומת תושבים אחרים.

לאור כל אלו סברנו כי אין מקום לאחוז במקל בשני קצותיו – לצאת כנגדנו על ההחלטה לאפס אחוזים היטל השבחה אבל כן לראות בכך תמריך לחלק מהאזורים. אותו מנגנון שאישרנו כעת יהיה יפה לכלל האזורים תוך שימוש בכלים שהזכרתי כדי להתמודד עם מאפייני האזורים השונים.

מה כן הוחרג על ידינו?

בתוכניות עיבוי שכבר אושרו, החרגנו פרויקטים ונתנו פטור מלא מהשבחה שכן שם לא נוכל להשתמש בכלים הנוספים כדי להבטיח מימוש הפרויקט.

מדוע לא הוחרגו 2 הפרויקטים בנווה דוד שבגינם היו אמורים כביכול לקבל '32 מיליון ש"ח'?

בפוסטים מטעם ראש העיר ופעיליה טענו שבהחלטה שלנו להגדיר את כל העיר 25% ללא אפליה, מנענו קבלת 60 מיליון שקלים בהיטל של 50% עליהם הומלץ בתוכנית.

אל תיפלו בפח הזה. השאלה לא הייתה האם ההיטל שיתקבל משני פרויקטים שהוחרגו בנווה דוד יהיה 62 מיליון או 31 מיליון. השאלה הייתה הם העיר תקבל 32 מיליון או לא כלום והתושבים שימשיכו לגור בבתים מטים ליפול כי היזם לא יממש התוכנית.

בניגוד למה שנטען על ידי ראש העיר (אשר שוב הציגה בלבול וחוסר ידע בחומר שהוגש לנו), היטל ההשבחה לתוכנית אזורים לא נקבע בוועדה המקומית. התוכנית שאושרה בוועדה (תב"ע) קבעה כי ישולם היטל השבחה לפי החוק. איזה חוק? החוק שעמד בתוקף באותו מועד קבע שלרשות הייתה סמכות ליתן 0% היטל השבחה כפי שאכן נעשה בפרויקט אלמוג. יתירה מכן, דו"ח השמאות שצורף לתוכנית הוכן על בסיס 0% היטל השבחה.

אם היינו מאשרים 50% היטל השבחה התוכנית הייתה הופכת ללא רווחית. מה המשמעות? היזם לא היה לוקח הסיכון בבנייה (תקן 21 מגדיר במדויק המנגנון) ולא היה בונה לדיירים שממתינים כבר עשר שנים שהפרויקט שלהם ייצא לדרך.

מה שעמד להכרעתנו זה 0 או 32 ואנחנו בחרנו ב-32 מיליון שקלים שייכנסו בוודאות לקופת העירייה ולא פיקציה דמיונית שראש העיר מפמפמת באמצעות פעיליה.

מדוע הגענו לפארסה הזו?

הנוסח האחרון של ההצעה נשלח אלינו ביום רביעי בשעה 20:00 בחול המועד פסח, כאשר למחרת חגגנו ערב חג שני בסופ"ש ארוך, הישיבה נקבעה ליום ראשון מיד לאחר מכן. יכולנו לפעול לביטול הישיבה שזומנה שלא כדין, לא רצינו לעשות זאת כדי לא לפגוע בעיר. לכן דאגנו לקיים ישיבת זום דחופה של חברי מועצת השינוי כבר בצהריים, כדי ללבן הסוגיה ולגבש עמדה מושכלת. הכל על חשבון זמן העבודה שלנו.

התנהלות נכונה של ראש העיר עוד קודם לכן, מבלי לחכות לרגע האחרון להטמעת ההערות שלנו שניתנו עוד לפני שיתוף הציבור, הייתה מונעת את הפארסה. אלא שראש העיר כפתה בהצעתה המקורית להביא עמדה אחרת שמכלילה אזורים רבים ומשמעותיים בעיר עם היטל מופרך של 50%.

לאחר הישיבה האחרונה, ראש העיר יצאה בהודעות שהצעתה עברה ורצה לנכס לעצמה קרדיט לא לה מבלי להבין מה ההבדל בין ההצעות השונות, מהו השינוי שנעשה ומה לבסוף אושר (מבולבלת, כבר אמרתי?).

ולסיום, מועצת השינוי נהגה באחריות רבה למרות הביקורת על השינוי בעמדה שלנו. הכי קל להיות ברברנים אופוזיציונרים שלא מקדמים דבר הלכה למעשה, עסוקים בהפרחת סיסמאות לאוויר וכמו תמיד, גם לא בקיאים בעובדות.