משבר ההתחדשות העירונית בחיפה: מועצת העיר קבעה הערב את שיעור היטלי ההשבחה בחיפה לחמש השנים הבאות

התחדשות עירונית במשבר | 23/4/22

מועצת העיר חיפה קבעה הערב בישיבה מיוחדת כי היטל ההשבחה בחיפה יעמוד על 25% ובכרמל על 50%. מועצת העיר קבעה כי יש להחריג מכך שני פרויקטים – האחד בקריית חיים והשני בכרמל צרפתי. בכך מועצת העיר הפכה את ההחלטה שהתקבלה לפני 10 ימים ובה נקבע כי בכלל שכונות העיר לא יהיה כלל היטל השבחה (מלבד ברכס הכרמל). קליש הצביעה נגד ההצעה, מכיוון שהיא רצתה להוריד את היטל ההשבחה בשכונות החלשות ל-0%, אבל בירכה על כך שההיטל יעלה מ-0% (כפי שקבעה מועצת השינוי בישיבה הקודמת)

צפו במהלך הדיון על היטל ההשבחה:

תוצאת ההצבעה על היטל ההשבחה – קליש הצביעה נגד

תוצאות עסקיות רעות בתחום ההתחדשות העירונית

כזכור, בשבוע שעבר פרסמנו כאן את הנתון הכואב – בשנת 2021 לא ניתן היתר בניה אחד בחיפה במסלול מיסוי.

היטל השבחה וריווחיות הפרויקטים

לדעת מומחים, אין בעיה לקחת היטל השבחה ויש בכך אפילו תרומה להתחדשות העירונית, זאת בתנאי שהעירייה מעניקה אפשרויות אחרות ליזם, על מנת שהפרויקט יהיה ריווחי. בחלק מהערים בישראל זה מבוצע על ידי תוספת קומות ובחלק מהערים עושים זאת על ידי תוספת שטח. בחיפה הגבילה קליש את הבנייה לגובה, יצרה חסם מהותי לרווחיות הפרויקטים והתוצאה היא שהפרויקטים במסלול מיסוי פשוט לא מבוצעים וחלק מהיזמים מצהירים כי הם נודדים לערים אחרות כדי להפעיל את העסקים שלהם.

ההיגיון שבהיטל ההשבחה

ראש העיר ד"ר עינת קליש רותם ביקשה לכנס את הישיבה הערב על מנת לעשות את השינוי כיון שהיא סברה שלא יהיה ניתן לעשות פרויקטים של התחדשות עירונית אם היזם לא ייקח על עצמו את העלות הכלכלית של הפיתוח הסביבתי הנדרש בפרויקטים אלו.

הכוונה היא שהיזם יכול לעשות פרויקט של פינוי בינוי, אבל מישהו צריך לממן את בתי הספר, טיפת חלב, הכבישים, הביוב ועוד ואם היזם לא ישלם היטל השבחה לא ברור מי יישא בתשלומים הללו. מצד שני, בערים שבהן לא נקבע היטל השבחה הכוונה הייתה לעודד יזמים לקחת שכונות, שמשוועות להתחדשות עירונית, ולחדש את הבתים המטים ליפול בשכונה.

היטל ההשבחה הוא לא התשלום היחיד, שמוטל על היזם, ולכן הרציונל הוא לעודד את היזם לחדש שכונות ישנות ומסוכנות למגורים על ידי 0% היטל השבחה. כאמור, בסופה של הישיבה בנושא קליש רותם אמרה, שההחלטה היא הרסנית לדעתה לעיר ולכן נקבעה ישיבה נוספת בנושא. משרד הפנים קבע כי על כל אחת מהערים בארץ לקבל החלטה לגבי גובה היטל ההשבחה בשטחה, שתהיה בתוקף ל-5 שנים הבאות ומכאן חשיבותה של ההחלטה.

המועצה הלעומתית: יש להטיל היטל השבחה של 25% בכל העיר מלבד ברכס הכרמל

בישיבה היום אמרו חברי המועצה הלעומתית כי הם מציעים להטיל היטל השבחה של 25% בהתאם לחוק ההסדרים למעט ברכס הכרמל. "אנו מציעים לקבוע כי גובה היטל ההשבחה אשר יקבע לכלל אזורי העיר אשר נצבעו במפה (לרבות בנווה שאנן ושכונות רוממה) יעמוד על 25% כפי שקובע חוק ההסדרים, למעט באזור רכס הכרמל שם יוטל היטל השבחה של 50% בפרויקטים של התחדשות עירונית (השכונות על ציר הרכס בלבד מדניה, בגין, איינשטיין, אחוזה, כרמליה ושמבור, כבביר והכרמל הותיק".

שרית גולן שטיינברג מסרה לחי פה:

אני מברכת על העברת ההחלטה של מועצת השינוי שתואמת עמדתנו שיש לקזז מטלות ציבוריות בתחום המגרש מההשבחה. נגמרו התירוצים לראש העיר. עכשיו מצפים לראות תוכניות התחדשות עירונית ברחבי העיר.

פטור מלא מהיטל השבחה בעיבוי בינוי

"בתוכניות התחדשות עירונית של עיבוי (ולא הריסה) יינתן פטור מלא מהיטל השבחה.
בכדי לעודד התחדשות עירונית מועצת השינוי חוזרת על עמדתה לפיה יוטלו על היזמים מטלות ציבוריות בתחום המגרש ואשר יקוזזו מתוך היטל ההשבחה בהתאם לנוסח שהוצע על ידי הצוות המקצועי.

מטלות ציבוריות בתחום המגרש, אשר יקוזזו מהשבחה, יאושרו, הן במסגרת אישור התוכנית בוועדה המקומית והן במסגרת מועצת העיר. כולנו תיקווה כי בכך תיפתח הדלת לקידום מהיר יותר של תכניות של התחדשות עירונית אשר יכללו התאמה של מכפילי הבניה השונים בהתאם לאופי השכונה.

מועצת השינוי מבקשת להודות לצוות מהנדס העיר, אגף נכסים והאגף להתחדשות עירונית אשר ערכו את התיקונים בהתאם להערות חברי מועצת השינוי".

אביהו האן: אני חבר מועצת העיר קרוב לעשור, מעולם לא ראיתי שפל כזה

יו"ר סיעת הירוקים במועצת העיר אביהו האן השתמש הערב במילים חריפות, בהן הוא לא השתמש מעולם. ביחס להחלטה שהתקבלה הערב, לחייב את היזמים לשלם היטל השבחה של 25% בכלל שכונות העיר מלבד בכרמל:

"הקרקס העירוני שובר שיאים, והעיר משלמת את המחיר, הפעם החשבון הוא 32 מיליון ש"ח – כסף שיגיע מכספי הארנונה של כולנו ואמור היה להתקבל מחברת הנדל"ן אזורים.
המדובר הוא בכסף על היטלי השבחה שחברת הנדל"ן אמורה לשלם, כסף לפיתוח ותשתיות, ומועצת העיר, באדיבות מועצת השינוי, החליטה על הורדת אחוזי היטלי ההשבחה.
הנחמה היא שלפחות בוטלה ההחלטה האווילית, הטיפשית, להוריד את היטלי ההשבחה לאפס אחוז – החלטה שהתקבלה לפני שבועיים.

שוב הירוקים הם המבוגר האחראי בעיר, וטוב שהתקבלה ההצעה שלנו למתווה מאוזן יותר ל-25 אחוז היטלי השבחה. אבל זה היה קרוב, קרוב מדי, להתרסקות טוטאלית של העיר. בנס הסכימו במשרד הפנים לתת לנו ארכה לשינוי הטעות ולדיון נוסף. הם היו יכולים גם לא להסכים, והעיר הייתה נתקעת ללא כספים לפיתוח, רק בגלל אגו וריבים. אני יודע שהדברים לפעמים נראים מורכבים, אחוזים של היטלי השבחה, אבל לא צריך להיות מהנדס בשביל לראות שההחלטות שמתקבלות פה מונעות משיקולים פוליטיים.

בינתיים אנשים משוועים להתחדשות עירונית, לפחות ב-25 אחוז היטלי השבחה נוכל לקדם תשתיות תחבורה, חניות, בתי ספר, גני ילדים, שבילי אופניים ועוד. אני חבר מועצה קרוב לעשור, מעולם לא ראיתי שפל שכזה.

ראש העיר עינת קליש רותם: מועצת העיר קיבלה את הצעתי להכיל בכל העיר 25% היטל השבחה

"מועצת עיריית חיפה קיבלה הערב את המלצת ראש העיר ואנשי הדרג המקצועי במינהל ההנדסה, לשינוי גובה היטלי ההשבחה, אשר יוטלו על יזמים בפרוייקטים של התחדשות עירונית ברחבי העיר.על פי ההחלטה, יוחל היטל בגובה של 25 אחוזים בכל שכונות העיר, למעט בשכונות רכס הכרמל, בהן יעמוד גובה ההיטל על 50 אחוזים.

כמו כן אישרה המועצה בהתאם להמלצת הדרג המקצועי וראש העיר, להחריג שני פרוייקטי עיבוי בהן לא יחול היטל השבחה כלל. האחת בפרוייקט מח"ל שבשכונת קריית חיים מערבית, בה החלה כבר הבנייה, והשנייה בפרוייקט מורדות הכרמל הצרפתי ושכונת שפרינצק, בו צפוי להינתן היתר הבנייה הראשון כבר בימים הקרובים. כמו כן הוחלט כי מעתה עלות המטלות הציבוריות שיידרשו מהיזם, תקוזזנה מההשבחה. בכך הפכה מועצת העיר את החלטתה מתחילת החודש, למתן פטור מהיטל השבחה במרבית שכונות העיר, למעט בשכונות רכס הכרמל.

בעקבות ההחלטה הקודמת, אשר היתה עשוייה לפגוע בפיתוח העיר בעשור הקרוב, החליטה ראש העיר לזמן את חברי מועצת העיר ולכנס את המליאה מחדש, במטרה להפוך את ההחלטה, שאכן שונתה כאמור הערב".