חשיבותה של השקיפות בהתחדשות עירונית ואופן השגתה

התחדשות שכונתית בהתארגנות עצמית
סדרת מאמרים

מאמר רביעי:
חשיבותה של השקיפות בהתחדשות עירונית ואופן השגתה

אם יש משהו שישראלים מתעבים זה "להיות פראיירים". דמיינו לעצמכם את התסריט הבא: אתם מתארגנים עצמאית לביצוע פרויקט התחדשות עירונית בבניין שלכם ובחרתם לצרף לפרויקט יזם בשלב מאוחר. במסגרת ההתארגנות קבעתם פונקציית תגמול. הפונקציה קובעת לאיזו דירה חדשה יהיה זכאי כל בעל דירה ותיקה. והנה, אחד מבעלי הדירות הותיקות מתנה את חתימתו על חוזה המכר עם היזם בקבלת תגמול גבוה יותר מכפי שמגיע לו על פי פונקציית התגמול.

ליזם, יש אינטרס ברור להיעתר לסחטנויות קטנות. לפעמים זה זול יותר מאשר לעכב את הפרויקט או להסדיר את הדרישות העודפות בבית המשפט.

עם זאת, הסחטנויות האלה מורידות את כדאיות הביצוע של הפרויקט וגורמות ליחסים מעורערים בין בעלי הדירות כאשר הן מתגלות.
כבר שמעתי טענות מסוג "מה אכפת לי מה מקבל השכן שלי?! העיקר שאני מקבל דירה חדשה." .
אולם, היכרות עם האופי האנושי בכלל והאופי הישראלי בפרט מלמדת שהקנאה והכעס יצוצו בשלב כלשהו.

אז איך מבטיחים שקיפות בפרויקט להתחדשות עירונית?

לצערי, לא מצאתי לכך תשובה פשוטה. להלן התשובה המורכבת:

• 1. היזם מעניק כתב פיצוי בסכום גבוה ומוסכם מראש לכל אחד מבעלי הדירות שבו הוא מסכים לפצותם אם יתגלה שהעניק תמורה למי מבעלי הדירות שאינה נזכרת בחוזים האישיים המוצגים לעיון ולביקורת בעלי הדירות.
• 2. כל בעל-דירה חותם על חוזה אישי מול היזם. המקור נשאר אצל היזם. בעל הדירה מקבל צילום. על כל דף בצילום לבעל הדירה שמים חותמת "העתק". כדי שהחוזה יהיה תקף, צריכה להיות עליו גם חתימה וחותמת של עורך הדין.
• 3. היזם מעביר למשמורתו של עורך הדין שמייצג את כל בעלי הדירות את כל החוזים החתומים, ללא חתימת עורך הדין.
• 4. בוחרים בשירות איחסון קבצים נייטרלי (כלומר: השרת אינו בשליטתו של איש מהמעורבים בפרויקט). השירות צריך לאפשר הצגת כל הגירסאות ההיסטוריות של כל קובץ ואת מועד ההעלאה של כל גירסה. לחילופין, בוחרים במערכת מבוזרת לניהול גרסאות.
• 5. בשירות איחסון הקבצים הנייטרלי, מפרסמים סריקות של החוזים (כולל היסטוריית השינויים) לכלל בעלי הדירות ומאפשרים סבב של התנגדויות מנומקות. התנגדויות שניתן היה להגיש בסבבים קודמים ולא הוגשו- נדחות על הסף. התנגדויות שפחות מ-10% מבעלי הדירות יוזמים- נדחות על הסף.
• 6. מתקנים את הדרוש תיקון, מחתימים מחדש את בעל הדירה. מעדכנים את היסטוריית השינויים של אותו חוזה המצורפת אליו.
• 7. היזם מעביר למשמורתו של עורך הדין שמייצג את בעלי הדירות את כל החוזים החדשים החתומים, ללא חתימת עורך הדין.
• 8. עורך הדין משמיד את הגירסאות הקודמות של החוזים שתוקנו.
• 9. חוזרים על סעיפים 5-8 עד שאין התנגדויות.
• 10. בעלי הדירות מאשרים לעורך הדין להוציא את הפרויקט לפועל לאחר שהעמיד לעיונם את החוזים של בעלי הדירות האחרים בעלי "טביעת אצבע" (fingerprint/checksum). "טביעת אצבע" היא כמו "ספרת ביקורת" בתעודת זהות.
• 11. עורך הדין חותם על כל החוזים ומעניק לכל בעל דירה העתק עם חותמת "נאמן למקור".

הערה:
הנוהל מכיר בכך שלעורך הדין יש אומנם אינטרס לקדם במהירות האפשרית את הפרוייקט, אך מניח שעורך הדין יימנע מלקדם את הפרויקט בניגוד לתפקידו כמייצג שאר בעלי הדירות. הדבר עלול לחשוף אותו לתביעה.

כאמור, הנוהל שלעיל הוא מורכב.
המעוניינים להציע נוהל פשוט יותר, מוזמנים לשלוח אותו אלי במערכת המסרים הפנימית של האתר בצירוף פרטי ההתקשרות עם השולח. שלוש ההצעות הטובות ביותר (אם יהיו הצעות טובות בכלל) יפורסמו. מציעיהן יזכו בחברות שנתית בעמותת "ארגון בעלי הדירות במצ"ח- מישור צפון חיפה (ע"ר)"

*אני מבקש להודות ללירן דן על העריכה הלשונית של ארבעת המאמרים