התארגנות לתחזוקה נאותה של בניין בהתחדשות עירונית

התחדשות שכונתית בהתארגנות עצמית
סדרת מאמרים

מאמר שלישי בסדרה:
הבטחת תחזוקה נאותה ומראה אסתטי של הבניין החדש כבר בשלב ההתארגנות הראשונית

במאמר הראשון התייחסתי לאינטרסים המנוגדים של בעלי הדירות והיזמים העסקיים. במאמר השני הצעתי כמה פתרונות להצבת האינטרסים של בעל הדירות לפני האינטרס של היזם העסקי. הפתרונות שהצעתי במאמר השני, מאפשרים לבעלי הדירות לעגן כבר בשלב ההתארגנות הראשונית את העיקרון שלפיו בהמשך הפרויקט יופעלו מנגנונים להבטחת תחזוקתו הנאותה ומראהו האסתטי של הבניין החדש.

ניתן לתהות, מדוע יש לעגן את הנושא כבר בשלב מוקדם כל כך. הסיבה לכך, שהמנגנונים המדוברים פוגעים מעט בזכות הקניין. למשל: הם פוגעים ביכולתו של בעל דירה לתלות מנוע של מזגן מחוץ לחלון. הם פוגעים ביכולתו של בעל דירה להעביר צנרת עוקפת שתעבור בשטחים המשותפים או לאורך הקירות החיצוניים של הבניין, כפי שקורה בבניינים הישנים. היא פוגעת ביכולת להתקין דלתות כניסה שלא מתוך מגוון מאושר בכניסה לדירות.

רוב בעלי הדירות יסכימו "לבלוע את הצפרדע" כאשר הם גרים עדיין בבניינים ישנים וכאשר הפרויקט הוא רק בתחילתו. אם קביעת העיקרון תידחה לשלב מאוחר, עלולים להגיע לנקודה שבה חלק מבעלי הדירות יתנגדו למנגנונים אלה, הפוגעים בזכות הקניין. בנקודה זאת, בעלי הדירות שחפצים באותם מנגנונים יצטרכו לבחור בין לתקוע את הפרויקט עד להשגת מבוקשם, או לוותר על העיקרון ואיתו על תרבות הדיור העתידית. האפשרות השניה היא סבירה יותר.

מנגנונים המבטיחים בניין אסתטי

ברור שכדי להבטיח תחזוקה נאותה ומראה אסתטי של הבניין החדש לאורך עשורים, יש לקבוע כמה מנגנונים בתקנון הבית המשותף. חשוב שהמנגנונים יתועדו בתקנון הבית המשותף ולא בהסכם בין בעלי הדירות, כדי שהמנגנונים ישארו בתוקף גם כאשר דירות יחליפו בעלים:

• 1. רצוי מאוד לקבוע שהבניין יתוחזק ע"י חברה לניהול בתים משותפים. חשוב שתקנון הבית המשותף יקבע תקופת זמן מקסימלית שבה תוכל חברה לנהל את הבניין לפני שתצטרך להיבחר שוב במכרז. ככל שמספר הדירות בבניין החדש גדול יותר, חשיבותו של מנגנון זה עולה.
• 2. רצוי שתקנון הבית המשותף יקבע את הרכב ועד הבית, את החובה לכהן בתפקיד, את סבב הכהונות, את מועדי החלפת הכהונה. כיום, התקנון המצוי בחוק המקרקעין משאיר חופש רב לבעלי הדירות להמנע מבחירת ועד בית. אין סנקציה על בעלי דירות המסרבים לשאת בנטל הכהונה בוועד הבית.
• 3. אחת המטלות היקרות והמתישות ביותר לביצוע בבית משותף היא גבית מיסי ועד הבית. יש לקבוע עיקרון שהגביה תתבצע פעם בשנה לכל היותר במועד שנקבע בתקנון ולמפרע. ניתן כמובן לשלם בתשלומים חודשיים, אך הסדרת התשלומים תתבצע רק פעם בשנה במרוכז. יש להשאיר אפשרות גביה חודשית לשנים שבהן יש אינפלציה גבוהה במיוחד.
• 4. יש לקבוע מראש בתקנון הבית המשותף ששיעור מסוים ממסי הוועד ייועדו לקרן שיפוצים ותיקוני חירום, ואת הנוהל לאישור הוצאת כספים מקרן זאת.
• 5. יש לעודד את הוועד ואת בעלי הדירות להגיש תביעות כספיות כנגד הפוגעים ברכוש המשותף.

המעוניינים בטיוטת תקנון בית משותף שכוללת התייחסות לנושאים הנ"ל יכולים לפנות אלי גם באמצעות מערכת המסרים הפנימית של אתר חי-פה.