האם יש לעיריית חיפה תכנית אב להתחדשות עירונית?
מורה נבוכים להתחדשות עירונית - מי מרוויח, מי מפסיד, האם תושב שמחליט ללכת על זה יכול לדעת תוך כמה שנים אם בכלל תהיה לו דירה חדשה ומה חושב על זה מבקר המדינה.
לפני מספר ימים נערך חוג בית של ראש העיר יונה יהב ברחוב אמיל זולא בכרמל הצרפתי, בחיפה. את הכנס פתח יהב בדברים אודות החשש הכבד שלו מפני רעידות האדמה, ואכן, אחד הנושאים המרכזיים, שעניינו את התושבים הרבים, שהגיעו למפגש היה ההתחדשות העירונית וחיזוק המבנים מפני רעידות אדמה ולחילופין, הריסת המבנים הישנים ובניית מבנים עמידים חדישים. יהב אמר, שלפני שחותמים ליזם או קבלן, חייבים לבדוק עם העירייה לגבי התכניות לאותו אזור מגורים. נשאלת השאלה האם ניתן לקבל תכנית אב מסודרת לכל חיפה, שבה ניתן לראות איפה עומדים להיות פרויקטים של התחדשות עירונית ומה משך הזמן הצפוי עד שהפרויקטים המתוכננים ייצאו לפועל.
היעדר תכנית מתאר והקפאתה של חפ/2000 בעקבות עתירה
יש לציין כי נכון לעכשיו הפעם האחרונה שאושרה תכנית מתאר לעיר הייתה בתקופת המנדט הבריטי, בשנת 1934. עד היום העיר מתנהלת בהתאם לתוכנית, שגילה 84 שנה. בשנים האחרונות מושקע מאמץ רב בתכנית מתאר חדשה שתיתן מענה לצרכים הנוכחיים של העיר. תכנית המתאר חפ/2000 אמנם הוגשה ואושרה בוועדה המחוזית, אבל עתירה מנהלית של עמותת שינוי בחיפה הביאה לדחייה נוספת של הצגת התכנית כמסמך מחייב.
לטענת העותרים יש בתכנית שינויים רבים ולכן צריך לתת אפשרות להתנגד לשינויים ולא ניתן לאמץ אותה כמו שהיא. עוד טוענים העותרים כי התכנית אינה נותנת מענה הולם לבעיות איתם מתמודדת העיר, כגון הגירה שלילית, אינטגרציה בין ההר לים, שדרוג מערך החינוך ועוד. בית המשפט קבע שדיון נוסף לגבי תכנית המתאר ייערך בנובמבר, מה שאומר שנכון לעכשיו ממשיכים את התכנית המנדטורית עד הודעה חדשה.
נווה דוד: תסכולם של תושבים שמחכים להתחדשות עירונית מעל עשור
בפברואר אשתקד נערך בחיפה כנס התחדשות עירונית "איך גורמים לזה לקרות" עם מומחים מתחום הנדל"ן, היזמות, התקשורת ועוד. בכנס נערך פאנל בנושא ובמהלכו מספר תושבים משכונת נווה דוד ביקשו לשאול שאלות לגבי ההתחדשות העירונית הצפויה בשכונתם.
לטענת תושבי נווה דוד, כבר למעלה מעשור הם מחכים לפינוי בינוי ביח"ד בבעלותם ושום דבר לא קורה. אפשר היה לשמוע את התסכול הגדול בקולם, ואכן עברה שנה וחצי מאז אותו כנס ואין חדש בנווה דוד. כשמסתכלים על כל העיר אפשר לראות פרויקטים שיוצאים לדרך כדוגמת הפרויקט של פרשקובסקי ברחוב ברל כצנלסון בנווה שאנן וברחוב יציאת אירופה בשפרינצק, אבל כשבודקים מה קורה בכל אחת מהשכונות, אפשר לראות תושבים רבים שחתמו ליזם או לקבלן לפני 15 שנה, ועדיין בשטח לא קורה כלום.
מובן, שהתסכול הוא לא רק נחלתם של התושבים. היזמים והקבלנים משקיעים הרבה כסף בתהליך המקדים להתחלת העבודה. הם מכינים הדמיות ומתכננים את הפרויקט ואז משקיעים בשכנוע של הדיירים הקיימים ובשיווק היח"ד הנוספות ולעתים תכופות כל המשאבים האלה לא מניבים שום תוצאה, בגלל שלוקח שנים רבות עד ששיעור קטן מהפרויקטים יוצאים לפועל וחלק מהפרויקטים לא מבוצעים כלל.
"בחוג הבית שקיים יהב, הרבה תושבים העלו את הנושא של התחדשות עירונית, ויהב היה מאוד החלטי כשהוא אמר, שהוא ממליץ לנו לא לחתום לאף קבלן עד שלא נפנה לעירייה ונראה מה הכוונות של מנהל ההנדסה", אמרה לחי פה אחת מתושבות העיר, שהייתה בחוג הבית בשפרינצק, "אבל בפועל לא מזמן בית המשפט המחוזי קבע כי תכנית המתאר של חיפה תוקפא בשלב הנוכחי. יש לנו מכרים עם דירה בנווה דוד, ואנחנו רואים אותם שנה אחרי שנה מחכים להתחלת הפינוי בינוי וכלום לא קורה, ולכן לא ברור לנו מה יעזור לפנות לעירייה כשבפועל הפרויקטים לא יוצאים לפועל או יוצאים לפועל אחרי למעלה מעשור".
המקרה הייחודי של שכונת כרמליה – המרוויחים והמפסידים מההחלטה לעצור את אישור הפרויקטים
יש לציין גם את המקרה המיוחד של שכונת כרמליה. חברת המועצה עו"ד גולן שטיינברג וחברי המועצה של הירוקים אביהו האן וירון חנן, טענו שוב ושוב שלא ייתכן לאשר עוד ועוד פרויקטים של תמ"אות בכרמליה בלי להסתכל השכונה בראייה הוליסטית. לטענתם, אולי יש הצדקה לאשר כל פרויקט לגופו, אבל צריך גם לקחת בחשבון את ההשלכות על איכות החיים בשכונה שיש בה כל כך הרבה אתרי בנייה.
העירייה הקשיבה לביקורת והחליטה להפסיק לאשר פרויקטים עד לבחינה כוללת של הנעשה בשכונה. בפועל נוצר מצב שבו היו יזמים וקבלנים שכבר התחילו לתכן תכניות לתמ"אות בשכונה וכבר זכו לאמונם של חלק מהדיירים, וברגע אחד התקבלה החלטה שמעכבת את המשך ההתקדמות בפרויקטים. לטענת יזמים לא ייתכן להחליט לעצור את הפרויקטים בשכונה, לאחר שהם השקיעו משאבים מתוך הנחה שההשקעה תשתלם, כשהם יתחילו לבנות וימכרו את הדירות. ברור להם שתמיד יש סיכון בפרויקטים של התחדשות עירונית, ויזמים וקבלנים לוקחים בחשבון שמהרגע שהם מתחילים להיות מעורבים בפרויקט ועד לרגע שהוא מאושר ומתחיל להניב רווחים עוברת תקופה ארוכה, אבל ההחלטה לגבי שכונת כרמליה מקשה עליהם מאוד.
התחדשות עירונית בשכונות החוף – פגיעה באיכות החיים של התושבים הקיימים?
עד היום יש פרויקט אחד שיצא לדרך בשכונות החוף ברחוב יציאת אירופה בשכונת שפרינצק. הפרויקט יצא לדרך לפני כחודש ואי אפשר לדעת האם הוא מעיד על הפרויקטים העתידיים בשכונה, אבל לא ניתן להתעלם מכך שבבניין החדש יהיו 22 קומות. מדובר בפרויקט של פינוי בינוי שבו בניין עם מעט מאוד יח"ד נהרס לטובת רב קומות עם כמות דיירים עצומה.
מצד אחד בכל פרויקט גם הדיירים וגם היזם צריכים להרוויח, מצד שני לא ניתן להתעלם מההשלכות של תוספת יח"ד כל כך מסיבית לרחוב יציאת אירופה. אם היום יש עומס תנועה בדרך צרפת הסמוכה ליציאת אירופה בשעות העומס, מה יקרה כשיצטרפו עוד כ-80 יח"ד לשכונה? ברור שעלותן הנמוכה יחסית של היח"ד מחייבת הוספת דירות רבות על מנת שהיזם ירוויח, אבל השאלה המתבקשת היא האם הרווח של היזם לא יבוא על חשבון איכות החיים של תושבי השכונה.
בנוסף, חברת יוסי אברהמי מקדמת פינוי בינוי בשכונת נווה דוד ברחובות דוד המלך והמלך יואש. החברה מקדמת פינוי של 157 משפחות והריסת 10 בניינים ישנים לטובת בניית מתחם חדש הכולל כ-628 יח"ד. החברה החלה בתכנון וצפויה להגיש אותו לעירייה בחודשים הקרובים. בחודשים האחרונים החתימה החברה למעלה מ-60% מבעלי הדירות במתחם לביצוע פרויקט פינוי בינוי וכעת יש לה את הרוב הדרוש כדי להתחיל בתכנון המתחם החדש. על פי התכנון, יפונו 157 משפחות המתגוררות על פני כ-10 בניינים ישנים שנבנו בשנות ה-60 ויבנה מתחם שתוכנן מחדש ויכלול כ-628 יח"ד.
לדברי סמנכ"ל הכספים בחברת יוסי אברהמי – צחי דידי, "חיפה היא אחת הערים הפעילות ביותר בתחום ההתחדשות העירונית וניצבת במקומות הראשונים מבחינת היקפי פרויקטים בתחום. ההתחדשות העירונית בשכונות החוף, דוגמת שכונת נווה דוד, זוכה לתמיכה מטעם העירייה, לכן אנחנו מאמינים שיחד עם בעלי הדירות במתחם נוכל לייזום שכונה חדשה ואיכותית באחד מהמיקומים האטרקטיביים בעיר. נווה דוד נמצאת בסמוך למפרץ חיפה והתחדשות עירונית באזור יכולה להחזיר עטרה ליושנה ולהפוך את השכונה למבוקשת כפי שהייתה בעבר". על פי התכנית, השכונה כולה צפויה לעבור שדרוג בתחומים מגוונים: תשתיות, תחבורה, חינוך, פיתוח פארקים ירוקים ועוד.
בשכונת נווה שאנן יצא לדרך לפני מספר חודשים ברחוב ברל כצנלסון פרויקט פינוי בינוי של פרשקובסקי. במשך מספר שנים מרבית בעלי היח"ד התאמצו מאוד לגרום לכך שהפרויקט ייצא לפועל על אף התנגדויות, ובסופו של דבר הם הצליחו והבנייה יצאה לדרך.
כעת בעלי יח"ד נוספים ברחוב מעוניינים גם הם שהיח"ד בבעלותם ישודרג, אבל מדובר בתהליך ארוך. לצד הדיירים ברחוב ברל כצנלסון יש תושבים רבים בעיר, שהיח"ד בבעלותם מתאימות לדרישות של ההתחדשות העירונית וגם הם היו רוצים להעלות את ערך הנכס שלהם ולגור כעבור מספר שנים בבניין חדש, משודרג ועמיד בפני רעידות אדמה.
הקושי העיקרי שעומד בפני הדיירים, הוא שלוקח המון זמן מהרגע שמגיע יזם ומתחיל לקדם את העניין ועד התחלת העבודה. תושבים רבים בשכונות קריית אליעזר, נווה דוד, נווה שאנן ועוד נמצאים בקשר עם יזמים לאורך שנים ארוכות ולפעמים גם רואים את ההתקדמות של התכניות, אבל הדברים לא מתקדמים בקצב מהיר, מסיבות בירוקרטיות, בגלל כמות חתימות לא מספיקה ועוד מגוון סיבות.
הבחירות והשפעתן על ההתחדשות העירונית
למנהל ההנדסה בעיריית חיפה יש תכנית סדורה להתחדשות עירונית בכלל שכונות החוף, מבת גלים ועד שער עלייה. התכנית כוללת פינוי של בסיסים צבאיים ומפגעים גדולים אחרים, שמונעים רצף של הפרויקטים. לגבי השאלה כמה זמן יעבור בפועל עד שנראה את הדברים – תלוי את מי שואלים.
בעוד שלושה חודשים יהיו בחירות חדשות. אם ראש העיר המכהן, יונה יהב, ימשיך לכהונה רביעית, ייתכן שראש מנהל ההנדסה הנוכחית חדווה אלמוג תעבור לתפקיד בכיר אחר ואת מקומה ימלא מספר 2 של יהב, סגן ראש העיר שי אבוחצירה. אם יהב לא יבחר, אז השינויים יהיו עמוקים יותר. מובן, ששינוי פרסונלי כזה יכול להשפיע על ההתחדשות העירונית בעיר. על אחת כמה וכמה יכול להיות שינוי במדיניות עם אחד המתמודדים האחרים על ראשות העיר ינצח.
הבנייה בחיפה היא אחד הנושאים המרכזיים על סדר היום של כל ראש עיר וייתכן שייבחר ראש עיר שלא מעוניין לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית בשכונות החוף או שחושב שהנושא צריך לקבל פחות קדימות לעומת נושאים אחרים. לחילופין, ייתכן שייבחר ראש עיר שהתחדשות עירונית בשכונות החוף יוצב בעדיפות עליונה. ההתחדשות העירונית בשכונות החוף משמעותה היא שבמקום בניין של 4 קומות יכול לצוץ בניין של 10 קומות ומעלה. יש לכך השלכות רבות על התשתיות בשכונה ועל איכות החיים של כלל הדיירים. ייתכן שראש עיר חדש ירצה לבחון את הנושא ולאחר מכן יציע לקדם את הדברים בצורה שונה.
ללא ספק, יזמים וקבלנים שעוסקים בתמ"אות ובפינוי בינוי יודעים שהם צריכים הרבה סבלנות ונשימה ארוכה, כיון שלעתים הם משקיעים הרבה מאוד משאבים בפרויקט לאורך שנים ובסופו של דבר הוא לא יוצא לפועל. יש הרבה סיכונים בפרויקטים האלה עבור היזמים והקבלנים, אבל כשמצליחים והפרויקט יוצא לדרך והעלויות שלו קרובות לעלויות המתוכננות יש רווח ששווה את הסיכון.
מבקר המדינה – האם ההתחדשות העירונית משיגה את מטרותיה בחיפה?
דו"ח מבקר המדינה, שהתפרסם לפני כשבועיים, בדק פרויקטים של התחדשות עירונית ואת מצב המבנים במספר רשויות מקומיות, ביניהן חיפה. לטענת מבקר המדינה על אף שבחיפה הוצגו בקשות רבות מאוד לחיזוק מבנים על ידי תמ"א 38, בפועל הפרויקטים יצאו לדרך במספר קטן מאוד וכתוצאה מכך יש בעיר מבנים רבים, שלא חוזקו ועלולים להוות סכנה לדיירים. מבקר המדינה מתייחס במיוחד לבתי הספר בעיר וטוען שיש בעיר בתי ספר רבים שלא חוזקו ועלולים לסכן תלמידים במקרה של רעידת אדמה חזקה. יש לציין, שכל שנה העירייה בוחנת את מצב מבני בתי הספר ומשפצת בהתאם לתקציב שברשותה מספר בתי ספר. מובן, שעל מנת לשפץ את עשרות המבנים שיש בעיר יש צורך או בתקציב מהמדינה או בהמתנה ארוכה עד שכלל בתי הספר ישופצו.
רוב התושבים רוצים פינוי בינוי ועכשיו!
בחודשים האחרונים מתקבלות במערכת חי פה פניות רבות מתושבים המתגוררים במגוון שכונות בעיר. תושבים מקריית חיים, מרחוב אבא הלל סילבר בנווה שאנן, מרחוב הרותם בשכונת שער עלייה ועוד רוצים לדעת מה עליהם לעשות על מנת להתחיל תהליך, שבסופו הם ימצאו את עצמם גרים בבניין חדש בדירה גדולה יותר עם מרפסת, מעלית וחנייה פרטית. כמובן, היתרון של ההתחדשות העירונית הוא שכל השדרוג הזה והעלייה בערך היח"ד נעשה ללא השקעה כספית של הדיירים.
היתרונות לבעלי הדירות ברורים, על אף שמדובר בתהליך ארוך ומתיש במהלכו יוצאים מהבניין לתקופה ארוכה ומתגוררים בדירה אחרת, עד שהבניין החדש מוכן לאכלוס. כל אחד יעדיף לגור בבניין חדש ומטופח, אבל צריך גם לראות את העיר בצורה הוליסטית ולשקול איך ישפיע עליה עוד ועוד פרויקטים של התחדשות עירונית. אם מסתכלים על שכונת רמז וכרמליה, אפשר לראות שקשה מאוד לתושבים למצוא את עצמם לאורך שנים גרים באתר בנייה, בגלל שפרויקט רודף פרויקט. יותר מכך, גם אם נתעלם מהשנים של הבנייה, חשוב להבין שפרויקטים של התחדשות עירונית מביאים לשכונות המגורים כמות תושבים גדולה ויש לכך השלכות מבחינת התשתיות הקיימות, עומסי התנועה, מקומות החנייה, הצפיפות בבתי הספר ועוד. אי אפשר לחשוב רק על הרצון של תושבים לשפר את תנאי המגורים שלהם ולהתעלם ממצבם של כלל התושבים בשכונה.
מעיריית חיפה לא נמסרה תגובה לשאלות חי פה בנוגע לתכנית האב להתחדשות העירונית.
לא ניתן להגיב