לכב' לשכת התכנון, משרד הפנים חיפה
הועדה המחוזית לתו"ב,
הנדון: תכנית מפורטת חפ/2185/א' מורדות לינקולן, הרופא, תל אהרון
ההמלצה לצמצם את היקפי הבינויהתנגדותי לפרוייקט שבנדון מוגשת בהיותי חבר מועצת העיריה, ואדריכל מתכנן ערים במקצועי, עם נסיון
רב כבעל משרד תכנון, חבר ויו"ר ועדות תכנון מקומיות, מחוזיות וארצית, ומוסדות אירגוני המתכננים.
א. גילוי נאות: בתקופה 2003 – 2005 הייתי מעורב בקידום התכנית, כיו"ר ועדת משנה לתו"ב ומחזיק תיק
מינהל הנדסה. עם זאת לא הייתי מעורב בשלבים האחרונים של השלמת התכנית והכנתה להפקדה.
ב. "התנגדות פוזיטיבית": איני מתנגד לתכנית בעיקרון. מברך על פיתוח העיר והוספת יח"ד. אולם לנוכח
התכנית שהתגבשה בסופו של דבר, מציע מיקצה תיקונים, שרק ייטיבו עם התכנית וסביבתה.
ג. כלכליות: היקפי הבינוי נועדו למימון הפיתוח היקר, והפיתוח התייקר כתוצאה מהיקפי הבינוי הגדולים,
שחייבו שני מחלפים, וקירות תמך עצומים, הפוגעים גם בחזות ובאיכות התכנית והדירות. המלכוד שנוצר
מצדיק לבחון גישה כלכלית אחרת, הוזלת הפיתוח ע"י צמצום היקפי הבינוי. פריסת בניה מדורגת על פני
השטח, כמקובל בחיפה, במקום התחפרות בתוכו.
ד. היקפי הבינוי: עירית חיפה הגבילה צפיפות בדרום חיפה ל-14 יח"ד לדונם, 66% מהמותר לפי תכנית
המיתאר המחוזית. לטענתה ציפוף נוסף יפגע באיכות התכנית, למרות שהשטח מישורי, נוח לתכנון, זול
לפיתוח ובניה, בלי אילוצי ואדיות, מדרונות, צמחיה וקווי השקף, ונגיש לתחבורה מכל כיוון. והנה, גם על
המדרונות עם כל בעייותיהם, העיריה מקדמת צפיפות של… 14 יח"ד לדונם! היתכן?!
ה. אגרת פיתוח דיפרנציאלית: בהקשר לאמור לעיל, מציע ליישם שיטת חישוב אגרות, שתאפשר העברת
עודפים משטחים זולים לפיתוח, לשטחים יקרים לפיתוח, ותקל על תכנון איכותי שלהם, לא "לפי השקל"…
ו. תחבורה: בדיקת השפעה תחבורתית חייבת להתבצע כבר עכשיו, אין לדחות אותה לשלבים מאוחרים,
מאחר וצפוי כי מסקנותיה יחייבו בעצמן עבודות מורכבות וממושכות, כגון מינהור צומת חורב, ו/או חלופות
לציר פרויד. הבדיקה חייבת להקיף את כל המצב, הקיים והמתוכנן, מהרכס עד מישור החוף למרגלותיו.
ז. שלביות: הנושא נוסח בעמימות שתוליד פרשנות "יצירתית" בעתיד. יש להבטיח הלימה והתניית היתרי
הבניה בכל מרחב הבה"ת, לא רק באישור, אלא בביצוע התשתיות, בעיקר התחבורתיות. הנסיון מלמד כי
רשויות אינן עמידות ללחצים של קוני הדירות, ומאפשרות אכלוסן גם בטרם הושלמו התשתיות.
ח. קירות התמך: גובהם החריג הינו תוצאה משאיפה מוצדקת לשמור על קווי השקף לנוף, ושאיפה פחות
מוצדקת להגדלת כמות הדירות. הקירות שהתקבלו בעייתיים מבחינה הנדסית וכלכלית, ופוגעים באיכות
הדירות המתחפרות בצילם.
ט. תל-אהרון: בינוי חלקו הצפוני מוסיף אמנם יחידות דיור, אך יותר מכך – עלויות. המבנן מאולץ ומנותק
מהמכלול, והדירות צפוניות, וחפורות ברובן. מתבקש לוודא כדאיותו של מבנן זה, לאור העלויות הגבוהות
ביחס למספר הדירות ואיכותן הנחותה.