(חי פה) – שלוש שנים חלפו מאז המלחמה שפרצה ב־7 באוקטובר 2023, ובענף הנדל"ן הישראלי כבר קשה להבחין בין השפעותיה הישירות לבין השגרה החדשה שנוצרה בעקבותיה. מה שהתחיל כמשבר חריף באתרי הבנייה ובשוק העסקאות הפך לתהליך עומק ששינה את אופן ניהול הפרויקטים, את התנהגות הרוכשים ואת תפיסת המגורים בישראל. חלק מהפתרונות שנולדו מתוך מצב החירום כבר אינם נראים כמו תגובה זמנית, אלא כמו כללי המשחק החדשים של השוק.
המחסור בעובדים שינה את כללי הניהול
המלחמה תפסה את הענף בתקופה מאתגרת: ריבית גבוהה, האטה בעסקאות ושוק שנמצא בירידה. בתוך ימים נוספו לכך גיוסי מילואים, פינוי יישובים, עצירת כניסת עובדים פלסטינים ושיבושים חמורים באתרי הבנייה. לפי בנק ישראל, בתחילת המלחמה פונו כ־143 אלף תושבים בהחלטת ממשלה, ועוד כ־100 אלף עזבו מיוזמתם.
אחד הזעזועים המשמעותיים ביותר היה במחסור בכוח האדם. פרויקטים הואטו, לוחות זמנים התארכו ועלויות הביצוע עלו. רק במהלך 2024 החלה התאוששות: מכסות עובדים זרים הורחבו, ישראלים נכנסו לענף, ואתרי הבנייה שבו לפעילות. מספר התחלות הבנייה עלה מ־65.5 אלף ב־2024 לכ־80 אלף ב־2025.
אלא שהחזרה לעבודה לא החזירה את הענף לשגרה הישנה. שגיא לנצ'ר, מנכ"ל ינוב, מסביר: "מאז 7 באוקטובר ניהול פרויקט נדל"ן בישראל השתנה מהותית. המחסור בכוח אדם, שיבושים באספקה והתייקרות תשומות חייבו אותנו לבנות מחדש את שיטות העבודה ולהכניס הרבה יותר גמישות לתכנון ולביצוע". לדבריו, גם לאחר התאוששות מסוימת, הפריון לא חזר לרמות שהיו בעבר והלו"זים נותרו מאתגרים.
מבצעי המימון הפכו לכלי מרכזי — וגם לסיכון
במקביל לקשיים באתרי הבנייה, היזמים נאלצו להתמודד עם רוכשים זהירים יותר. מסלולי 20/80, 10/90 ומבצעי מימון דומים הפכו נפוצים, ואפשרו לרוכשים לשלם חלק קטן בעת החתימה ואת רוב הסכום סמוך למסירה.
המסלולים הללו עודדו עסקאות בתקופה של ריבית גבוהה ואי־ודאות, אך יצרו גם סיכון: רוכשים התחייבו לדירה מבלי לדעת אם יוכלו להשלים את התשלום בעת המסירה. בנק ישראל התריע, ובמרץ 2025 הטיל מגבלות על חלק מהמבצעים.
במקביל, התחדד הפער בין קצב הבנייה לקצב המכירות. בסוף 2025, בכ־44% מהחשיפה הבנקאית לפרויקטים למגורים, הביצוע ההנדסי התקדם מהר יותר מהמכירות, מה שהוביל לגידול במלאי הדירות החדשות שלא נמכרו.
הממ"ד הפך לשיקול מרכזי: המיגון משנה את תפיסת המגורים
אחד השינויים הבולטים ביותר בשלוש השנים האחרונות הוא המשקל החדש שקיבל המיגון. מחקר של בנק ישראל מצא כי בשוק השכירות עלתה משמעותית הפרמיה עבור דירות עם ממ"ד, במיוחד לאחר מתקפת הטילים מאיראן במאי 2024. בשוק המכירה ההשפעה הייתה מתונה יותר, אך מורגשת.
גלי אפל קסטל, העוסקת בשיווק נדל"ן, מתארת שינוי חד בהתנהגות הרוכשים: "מיד לאחר הסלמה, מיגון נגיש הופך לתנאי סף. לקוחות מוכנים להתפשר על גודל, קומה, קרבה למרכז ואפילו על התקציב. בתקופות רגיעה, פערי המחירים מחזירים חלק מהביקוש גם לדירות ללא ממ"ד".
לדבריה, המיגון לא ביטל שיקולים אחרים, אך קבע רף יציבות חדש בתפיסת המגורים בישראל.
התחדשות עירונית כמרכיב בחוסן הלאומי
המשקל החדש של המיגון, משפיע גם על האופן שבו מסתכלים על בניינים ותיקים ועל פרויקטי התחדשות עירונית. אם בעבר הדגש היה על השבחת הנכס ותוספת דירות, כיום המיגון הוא חלק מרכזי מהדיון.
רפי קשקש, סמנכ"ל פיתוח בסיירוס קפיטל, מסביר: "שלוש שנות המלחמה הוכיחו שהתחדשות עירונית היא לא רק עניין נדל"ני, אלא חלק מהותי מהחוסן הלאומי. ממ"דים מצילים חיים, אבל גם מאפשרים לעורף להמשיך לתפקד בזמן לחימה ממושכת".
הקשר בין שיקום, מיגון והתחדשות קיבל ביטוי גם בחקיקה: במרץ 2026 אושר חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, שנועד להאיץ פרויקטים באזורים שנפגעו.
הפער בין הכלים לבין הביצוע: מערכת התכנון עדיין איטית
עו"ד עידו שמואלי מצביע על פער בין החקיקה לבין היכולת ליישם אותה במהירות. לדבריו, גם לאחר אישור החוק, מתחמים בבת ים טרם עברו הליך סדור לפינוי הריסות ולתחילת בנייה.
"המערכת אינה ערוכה לתגובה מהירה מספיק במצבי חירום", הוא אומר. "נדרש גוף מתאם אחד שיהווה כתובת אחידה ומחייבת עבור התושבים שאיבדו את בתיהם".
התאוששות חלקית — ושוק שנראה אחרת
בחודשים מאי–יוני 2026 נרשמה התאוששות מתונה במספר העסקאות, כוח האדם בענף התאושש והיקפי הבנייה נותרו גבוהים. מנגד, מלאי הדירות שלא נמכרו עדיין גדול, ובנק ישראל דיווח על ירידה שנתית של 1.5% במחירי הדירות בספטמבר.
הענף כבר אינו במצב החירום של החודשים הראשונים לאחר המלחמה, אך גם לא חזר לנקודת המוצא. ניהול הפרויקטים השתנה, מבצעי המימון הפכו לכלי מרכזי, והמיגון קיבל משקל חדש בשיקולי הרוכשים ובתכנון העירוני.
שלוש שנים אחרי, חלק מהפתרונות שנולדו מתוך המשבר כבר אינם נתפסים כצעדי חירום, אלא כחלק מהשגרה החדשה של שוק הנדל"ן הישראלי.