במבט ראשון נראה שהשוק ברור: דירה חדשה מקבלן היא הבחירה היקרה יותר, ודירה ישנה זולה יותר. אבל בפועל נוצרת תופעה הפוכה ומפתיעה, לעיתים דירה חדשה יכולה לעלות פחות מדירה ישנה משופצת היטב, ובמקביל להפוך ליקרה יותר לאורך השנים.
הסיבה הראשונה היא הדירות הישנות שעברו שדרוג. דירה ישנה ששופצה ברמה גבוהה כבר איננה “ישנה” בעיני השוק. מטבח חדש, חדרי אמבטיה משודרגים, ריצוף איכותי, מערכות חשמל ומיזוג ולעיתים גם עיצוב ונגרות אישית, כל אלה יכולים להגיע להשקעה של 300 עד 600 אלף שקל ואף יותר. לכן המוכר אינו מתמחר רק את הקירות, אלא את כל ההשקעה שהפכה את הדירה למוכנה למגורים, והמחיר עולה בהתאם.
במקביל, דירות חדשות מקבלן מוצעות לעיתים במחירי מבצע, הנחות שיווק או מודלים של מימון נוח כמו 80/20. כלומר: תשלום 20% בהתחלה ו-80% עם קבלת המפתח בסוף. כך נוצר מצב שבו דירה חדשה יכולה להיות זולה יותר מדירה ישנה משופצת, לפחות בשלב הרכישה הראשוני.
אבל כאן נכנסת התמונה המלאה: העלויות השוטפות. דירה חדשה מגיעה כמעט תמיד עם הוצאות קבועות גבוהות יותר:
- ועד בית גבוה יותר
- חברת ניהול חיצונית
- תחזוקת מעליות וחניונים תת-קרקעיים
- מערכות בטיחות, שערים חשמליים, גינון וניקיון
- קרן תיקונים לבניין
בדירות ישנות, לעומת זאת, ועד הבית לרוב נמוך יותר ולעיתים אין חברת ניהול כלל. לכן לאורך זמן ההוצאה החודשית יכולה להיות נמוכה משמעותית.
כאן נכנס פרדוקס נוסף: דירה “יקרה” יכולה להיות דווקא זולה יותר לאורך זמן. דירה חדשה אמנם יקרה יותר בקנייה, אבל לעיתים יש לה יתרון של בנייה מודרנית, פחות תקלות, פחות שיפוצים, ותשתיות חדשות שמחזיקות שנים. לעומת זאת, דירה זולה יותר עלולה לגרור לאורך השנים תיקוני אינסטלציה, חשמל, רטיבויות ושיפוצים חוזרים שמצטברים לעשרות ומאות אלפי שקלים.
כלומר, נוצר בלבול בין שני סוגי עלויות שונים לגמרי:
עלות רכישה חד־פעמית מול עלות מגורים ארוכת טווח.
מכאן נובעת גם טעות נפוצה של רוכשי דירות: התמקדות במחיר הקנייה בלבד. בפועל, ההבדל האמיתי בין דירות אינו רק כמה שילמת ביום החתימה, אלא כמה תשלם בכל חודש, ובמהלך שנים רבות של מגורים.
ההמלצות המרכזיות לפני קניית דירה
כדי להבין באמת מה עדיף, חשוב לא להסתכל רק על הרגע הנוכחי אלא על טווח ארוך של 10 עד 20 שנה:
- לא להשוות רק מחיר קנייה – מחיר הדירה הוא רק נקודת פתיחה. הוא לא משקף את העלות האמיתית לאורך זמן.
- לחשב לטווח ארוך של 10-20 שנה:
- החישוב האמיתי צריך לכלול:
- משכנתה וריבית לאורך שנים
- ועד בית וחברת ניהול מצטברים
- תחזוקה ותיקונים
- שיפוצים עתידיים
- שינויי ערך ונוחות לאורך זמן
3. לבדוק עלויות חודשיות קבועות
- ועד בית
- חברת ניהול
- תחזוקת בניין
- ביטוחים וקרן תיקונים
בדירה חדשה אלה יכולות להיות הוצאות משמעותיות שמצטברות לסכומים גדולים לאורך שנים.
4. להביא בחשבון עלויות עתידיות ושיפוצים
בדירה ישנה יש סיכוי גבוה יותר ל:
- שיפוץ מטבח ואמבטיה
- תיקוני צנרת וחשמל
- בעיות רטיבות ומבנה
אלה עלויות שמצטברות לאורך זמן.
5. לחשב גם “עלות חיים”
- רכב נוסף או תחבורה
- זמן בדרכים
- נוחות יומיומית
- איכות חיים סביבתית
לעיתים זה סעיף ההוצאה הגדול ביותר, גם אם לא רואים אותו מיד.
השורה התחתונה
אין באמת דירה “זולה” או “יקרה” באופן מוחלט.
יש דירות זולות בקנייה ודירות זולות לאורך זמן.
והטעות הגדולה ביותר היא לחשוב שמחיר הדירה מספר את כל הסיפור, בלי לחשב מה קורה לאורך 10 עד 20 שנה של חיים בה.
גם בסטפן וייז בחיפה הדיירים ילחמו ויבטלו מחטף פינוי בינוי
ריבוי הבנייה החדשה הלקויה הפכו אותה להימור מסוכן. גם בבנייני "יוקרה" כמו תמ"א 38 נשמעים סיפורי זוועה על בניין שנראה יפה מבחוץ – אבל מלא ליקויי בנייה בפנים.
הליקויים נוצרים בבנייה החדשה בגלל נסיון לבנייה מהירה, בטון לא איכותי, חוסר פיקוח על כמות ברזל וחוזר בטון, פגיעה מכוונת בזמן הבנייה (כמו סתימה מכוונת של הצנרת, רטיבות, העסקת בעלי מקצוע לא מיומנים)
עוד סוג נפוץ של ליקויים הם טעויות תכנון. הקבלן היה אמור לבנות גובה מסויים אבל בכל דירה בנה פחות 10 ס"מ (קרי חסך על דעת עצמו בטון), טעויות במיקום מעקה שמסתיים בחלון, טעויות של חיפויים שמודבקים לא נכון או בחסכון בדבק ועפים בחורף, גגות שלא אטומים ונוזלים.
כל אלו מחכים לקונה המאושר ששילם הון עתק על דירה חדשה ונכנס להתשה לפעמים מיידית ולפעמים הליקויים היותר מהותיים כמו סדקים ונפילת אריחים מתגלים רק אחרי כמה שנים כשתקופת האחריות נגמרת והדיירים נאלצים לתבוע או להוציא עשרות ולפעמים אפילו מאות אלפי שקל לתיקוני ליקויים.
לעומת זאת:
דירות יד שנייה בבניין שמטופל ומתוחזק, מפחיתות במידה רבה את הסיכון לליקויים מהותיים. נכון שבניין ישן יסבול גם הוא מתקלות, רטיבות, איטום ישן בגג, התפוררות טיח וחיפויים. אבל אם בניין החזיק עשרות שנים ונראה במצב טוב ואין בו כשלים מהותיים אז יש פה וודאות. ואם גם עבר שיפוץ חיצוני ופנימי מקיף בדירות ובחזית יש בהחלט יתרון ליד שנייה.
יתרון נוסף במלחמה האחרונה זה מקלט. בדירות חדשות אין מקלט, יש רק ממ"ד מה שהפך לחסרון מהותי מאד. כבר היום כמה חודשים אחרי הופקו הלקחים ורוב הרוכשים רוצים מקלט תת-קרקע בבניין ולא מסתפקים בממ"ד בלבד
דבר חשוב שלא צוין דירות ישנות בד"כ מועטות דירות ודיירים בבניינים קטנים ,מדובר במוצר יחודי שנבנה בשנות ה50 וה60 של המאה הקודמת שהאוכלוסייה היתה קטנה וכיום מבנה חדיש עם 8 דיירים הדירות בו יהיו יקרות מאד עד כדי בלתי אפשריות לקנייה לרוב האוכלוסייה מבחינת תדירות ומחיר.
ורוב הדיירים היום חותמים ליזמים על תמאות ופינוי בינוי כי "זה לא עולה לי והקבלן משלם לי שכירות ויהיה לי ממד ומחיר הדירה יעלה ואני לא משלם כלום" וכו' וכו אבל הם לא לוקחים בחשבון את תוספת הדיירים שהיזם מגלם במחיר(שהיא לפעמים במכפלות של 5 ואפילו 6 דירות על כל יחידת דיור) שהם מקבלים שכירות וממד וכל התוספות והעומס והפקקים ועוד לא דיברנו על עירוב שימושים ואוכלוסייה מעורבת שפתאום נכנסת לבניינים הגבוהים ואולי זה לא תמיד מתאים לכל אחד.
לכן לדעתי דיירים נבונים שיש להם יכולת או אפשרות להשקיע ולשפר מבנה על חשבונם במעטפת בטון ,ממד,מעלית וגישת נכים הם בטווח הארוך,למרות ששוב זה לא מדע מדויק ויש לשקול את שאר השיקולים שהועלו,שומרים על ערך דירה שילך ויעלה כי מבנים קטנים יהיו מצרך נדיר בדורות הבאים וגם הם שומרים על מגורים באיכות חיים נעימה ולא בסביבה של אלפי משפחות ומכוניות שלפעמים גם הנוף הוא למרפסת לשכנים ברב קומות הסמוך.
אבל איך אפשר להעריך את תדירות השיפוצים שעלולים להיות לאורך השנים, בדירה ישנה , יש סטטיסטיקות על זה ?
ואז להעריך מחיר ממוצע של שיפוץ …
בקיצור קשה לחשב …