חיפה בצל המלחמה: נתוני הנדל״ן החדשים מצביעים על האטה חדה וחוסר ודאות

(חי פה) – התחלות הבנייה: נתונים חדשים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מציגים תמונת מצב מורכבת של שוק הנדל״ן בחיפה בשנת 2025 ותחילת 2026, תמונה שהופכת דרמטית עוד יותר על רקע מבצע שאגת הארי והחשש מהסלמה מול איראן. בעוד התחלות הבנייה בעיר יורדות, מכירת דירות חדשות נחלשת ומכירת דירות יד שנייה דווקא עולה, המלחמה הנוכחית מוסיפה שכבת אי־ודאות שמקפיאה עסקאות, מעכבת יוזמות בנייה ומעמיקה את הפגיעה הכלכלית בענף. הנתונים מצביעים על שוק תנודתי, שבו הציבור מהסס לקבל החלטות גדולות, והיזמים מתמודדים עם עלויות גוברות ועיכובים משמעותיים.

חיפה במקום ה־13 בהתחלות הבנייה: ירידה של 10% לעומת השנה הקודמת

לפי נתוני הלמ״ס, חיפה מדורגת במקום ה־13 בארץ מבחינת התחלות בנייה בשנת 2025, עם 1,607 דירות חדשות בלבד שהחלו להיבנות במהלך השנה. מדובר בירידה של כ־10% לעומת שנת 2024, שבה נרשמו 1,783 התחלות בנייה. הפער בין חיפה לערים הגדולות בישראל משמעותי: תל אביב מובילה את הטבלה עם 7,072 יחידות דיור חדשות, ואחריה ירושלים עם 6,868 יחידות.

הנתון המפתיע ביותר הוא דווקא הזינוק בערים קטנות יחסית כמו אופקים, קריית גת ונתיבות, שמציגות קצב בנייה גבוה יותר מחיפה. מגמה זו משקפת את המשך התרחבות הפריפריה הדרומית, בין היתר בשל פרויקטי מחיר למשתכן, זמינות קרקעות ועלויות בנייה נמוכות יותר.

מכירת דירות חדשות: ירידה חדה של 37% בחיפה

במקביל לירידה בהתחלות הבנייה, חיפה רשמה ירידה משמעותית במכירת דירות חדשות. בין נובמבר 2025 לינואר 2026 נמכרו בעיר 270 דירות חדשות בלבד, ירידה של 37% לעומת התקופה אוגוסט–אוקטובר 2025, שבה נמכרו 430 דירות.

הירידה משקפת האטה כלל־ארצית, אך בחיפה היא בולטת במיוחד בשל שילוב של מחירי קרקע גבוהים, פרויקטים מורכבים והמתנה של רוכשים לתנאי שוק יציבים יותר.

מכירת דירות יד שנייה: חיפה במקום השני בארץ

מנגד, שוק היד השנייה בחיפה מציג תמונה הפוכה. בתקופה נובמבר 2025 – ינואר 2026 נמכרו בעיר 960 דירות יד שנייה, עלייה של 17.5% לעומת 817 דירות בלבד שנמכרו בחודשים אוגוסט–אוקטובר 2025. בכך חיפה מדורגת במקום השני בארץ במכירת דירות יד שנייה, אחרי ירושלים.

העלייה מוסברת בין היתר בכך שדירות יד שנייה זמינות מיידית, אינן תלויות בהתקדמות בנייה, ולעיתים מאפשרות גמישות גבוהה יותר במחיר ובמשא ומתן.

השפעת המלחמה: ירידה חדה בעסקאות כבר בפברואר

מבצע שאגת הארי, שהחל ב־28/02/2026, השפיע על השוק כבר בחודש פברואר, עוד לפני שהמבצע התרחב. נתוני עסקאות ראשוניים מצביעים על ירידה משמעותית בפעילות, שנבעה מהמתח הביטחוני ומהציפייה להסלמה מול איראן.

כאשר המשק נכנס למצב של חוסר יציבות, קונים ומוכרים רבים מעדיפים להמתין. רכישת דירה היא החלטה בלתי הפיכה, וכאשר קיים חשש מהמשך הלחימה, אנשים מעדיפים לדחות החלטות גדולות.

סקר גסטפרוינד: 72.5% מהעוסקים בנדל״ן מדווחים על דחיית רכישות

חבר המועצה, השמאי ויו״ר חברת יפה נוף ד"ר אסף גסטפרוינד ערך סקר בקרב אנשי נדל״ן בחיפה, שמטרתו לבדוק את השפעת מבצע שאגת הארי על פעילות השוק. 72.5% מהמשיבים ציינו כי המצב הביטחוני גורם למשקי בית לדחות החלטות רכישה.

הנתון אינו מפתיע: בשבוע הראשון של המבצע תושבים רבים בחיפה ובסביבה נמנעו מלצאת מהבית כדי להישאר קרובים למרחב מוגן. במקביל, בעלי דירות שלא מתגוררים בהן לא מיהרו להגיע לנכס כדי להראותו לקונים פוטנציאליים.

פגיעה בהכנסות: משפחות רבות בחיפה מתמודדות עם ירידה בהכנסה

מלבד הפחד הביטחוני, ישנם תושבים רבים בחיפה שהכנסתם נפגעה כתוצאה מהמלחמה. עצמאים בענפים שנפגעו, עובדים שיצאו לחל״ת או הורים שנאלצו להישאר בבית עם ילדים, כל אלה דוחים החלטות כלכליות גדולות. כאשר ההכנסה נפגעת, רכישת דירה יורדת לתחתית סדר העדיפויות. משפחות מתמקדות בהישרדות כלכלית, לא בהשקעות נדל״ן.

“זעזוע של אי־ודאות כלכלית”

גסטפרוינד מסביר כי אחת התופעות הכלכליות המרכזיות בזמן מלחמה היא לא ההרס הפיזי, אלא אי־הוודאות. לדבריו, שוק הנדל״ן נכנס למצב של המתנה: עסקאות נדחות, יזמים עוצרים התחלות בנייה, ורוכשים חוששים להתחייב.

בישראל מתבצעות בממוצע כ־7,000 עסקאות נדל״ן בחודש. ירידה של 20%–30% בהיקף העסקאות, כפי שמתרחש כעת, משמעה 3–4 מיליארד שקלים של עסקאות שלא מתבצעות. חלקן יתבצעו בעתיד, אך חלקן מתבטלות לחלוטין. המשמעות: פחות הכנסות ליזמים, פחות מיסים למדינה, פחות עבודה לקבלני משנה ופחות תנועה במשק כולו.

פגיעה בענף כולו: מתווכים, שמאים, יועצי משכנתאות ויזמים

בחיפה ובסביבתה פועלים אלפי אנשים בענף הנדל״ן: מתווכים, שמאים, יועצי משכנתאות, מלווי משקיעים ויזמים. כאשר מספר העסקאות יורד, רבים מהם נפגעים ישירות.

מתווכים, למשל, מרוויחים רק כאשר עסקה נסגרת. ירידה חדה בהיקף העסקאות משמעה ירידה דרמטית בהכנסות. אם מדובר במבצע קצר כמו מבצע עם כלביא ביוני 2025, הפגיעה מוגבלת. אך מבצע שאגת הארי נמשך כבר שלושה שבועות ואין יעד לסיום.

נתוני מדל״ן: צניחה דרמטית במרץ

בדיקה באתר מדל״ן מראה כי בפברואר 2026 נמכרו בחיפה כ־120 דירות חדשות ויד שנייה. לעומת זאת, עד 11 במרץ נמכרו רק 12 דירות. ייתכן שיש עסקאות שטרם דווחו, אך הפער עצום ומעיד על קיפאון כמעט מוחלט. גם בחודש פברואר נרשמה האטה, עוד לפני פרוץ המבצע, בשל הציפייה למלחמה מול איראן.

עליית מחירים אפשרית: עלויות בנייה גבוהות ועיכובים בפרויקטים

המלחמה עם איראן צפויה להשפיע גם על מחירי הדירות החדשות. קבלנים מדווחים על מחסור בכוח אדם, עיכובים באספקת חומרי גלם, עלייה במחירי ההובלה והביטוח ועלויות מיגון נוספות. כל אלה מייקרים את עלות הבנייה.

מאחר שהיזמים מחויבים להחזיר אשראי בנקאי, הם אינם יכולים למכור דירות במחיר שיגרום להם להפסד. לכן, העלויות הנוספות צפויות להתגלגל אל הקונים. המשמעות: מחירי הדירות עלולים לעלות דווקא בתקופה שבה הציבור מצפה ליציבות.

שוק היד השנייה: האטה בביקושים אך לא בהכרח ירידת מחירים

שוק דירות היד השנייה בחיפה מושפע אף הוא מהמלחמה. רבים מהרוכשים הפוטנציאליים יושבים על הגדר, אך מוכרים רבים אינם מוכנים להוריד מחיר. התוצאה היא ירידה בעסקאות, אך לא בהכרח ירידת מחירים.

במקביל, עיכובים בבנייה חדשה עלולים להקטין את היצע הדירות בשנים הקרובות. מצב זה עשוי להגביר את הביקוש לדירות יד שנייה בעתיד, ולהוביל לעליית מחירים ברגע שהשוק יתייצב.