נתוני הבנייה החדשים • חיפה מאטה את הקצב

"המלכוד" המרכזי של תמ"א 38/2 (מסלול ההריסה והבנייה) במרקם העירוני הותיק, נובע מכך שהתוכנית מנסה לפתור בעיה לאומית (עמידות בפני רעידות אדמה), ובעיה מקומית (התחדשות בניינים בודדים) באמצעות מנגנון השוק החופשי, וזאת מבלי לשנות את התשתיות הסובבות.
♦️להלן ניתוח של המלכוד והמתח התמידי שהוא מייצר:
מלכוד הכדאיות הכלכלית מול נפח הבנייה, כשהבעיה הינה במגרשים קטנים:
בניינים ותיקים יושבים לרוב על מגרשים קטנים (של חצי דונם עד דונם).
♦️דרישת היזם:
כדי שהפרויקט יהיה כלכלי, היזם דורש לקבל יחס מכפיל גבוה (למשל, לבנות 3 קומות ויותר על כל קומה קיימת) כדי למכור דירות חדשות ולכסות את עלויות ההריסה, הפינוי והבנייה.
♦️מכאן התוצאה:
1. מגרש קטן שנשא בניין בן 3 קומות נדרש לשאת מגדלון בן 8–10 קומות.
2. פגיעה באיכות חיי הדיירים והשכונה בשל צפיפות ומחנק:
בנייה לגובה על מגרשים קטנים מצמצמת את המרווחים בין הבניינים ("קווי בניין").
הדבר מוביל לחסימת אור השמש, פגיעה בפרטיות ובזרימת האוויר.
3. מלכוד החניה:
תוספת הדירות המחייבת פתרונות חניה מייצרת "מרתפי חניה" קטנים, יקרים ולא יעילים, או לחלופין מתקני חניה מכניים (מכפילים) שנוטים להתקלקל, ומייצרים עומס תפעולי על הדיירים.
4. עלויות תחזוקה:
• שדרוג בניין ישן, למגדל מודרני עם מעליות מהירות, מערכות כיבוי אש ומשאבות מים מקפיץ את דמי ועד הבית (דמי הניהול).
• דיירים מקוריים (לעיתים קרובות קשישים או אוכלוסייה מוחלשת) מוצאים את עצמם מודרים כלכלית מהבניין החדש שלהם.
• כשל התשתיות הציבוריות (צביון השכונה) אפקט ה"טלאי על טלאי":
• תמ"א 38/2 מחדשת בניינים בודדים (נקודתית) ולא רובעים שלמים.
5. קריסת תשתיות:
בעוד שמספר התושבים ברחוב משלש את עצמו, התשתיות נותרות של שנות ה-50,
הכבישים נותרים צרים, ונוצרת מצוקת פקקים.
כי:
• אין מקום להרחבת מדרכות.
• אין מענה בקרקע למבני ציבור חדשים
(גני ילדים, בתי ספר, טיפת חלב).
• מערכות הביוב והניקוז השכונתיות קורסות תחת העומס הלא מתוכנן.
השורה התחתונה היא שתמ"א 38/2 יצרה מצב שבו ההצלחה הכלכלית של המגרש הבודד, היא האסון התכנוני של הרחוב כולו.
וזאת משום שהיזם חותר לציפוף מקסימלי, כדי להרוויח, בעוד העיר והתושבים זקוקים לציפוף מבוקר, כדי לשמור על איכות חיים.
זו הסיבה המרכזית לכך שמוסדות התכנון הובילו לביטול התמ"א, ומעבר למסלולים של פינוי-בינוי מתחמי, המאפשרים ראייה תכנונית רחבה, איחוד מגרשים והפרשת קרקע לתשתיות ציבוריות.

ייתכן שאחד הגורמים המרכזיים להאטת הבנייה בחיפה הוא המחיר הכבד של שנים שבהן תמ"א 38 שווקה כ"התחדשות עירונית", בעוד שבפועל בכלל המקרים היא הפכה למנגנון לעקיפת תכנון עירוני אמיתי ולמקסום זכויות בנייה ורווחים.
תמ"א 38 אינה התחדשות עירונית. מדובר ב"חוק החיזוק" שנועד לתת מענה הנדסי לסיכון רעידות אדמה — ורק מבנים שנדרשים לכך מבחינה תקנית אמורים היו ליהנות מההטבות שניתנו במסגרתה. כאשר החיזוק הופך לתירוץ להוספת קומות, דירות ורווחים ללא בדיקה אמיתית של הצורך ההנדסי — מדובר בכשל עמוק של המערכת התכנונית.
התחדשות עירונית אמיתית אינה מסתכמת בהוספת יחידות דיור ובשיפור המאזן הכלכלי של יזמים. היא כוללת תכנון כולל: תשתיות מים, ביוב וניקוז, מוסדות ציבור, בתי ספר, גני ילדים, מתנ"סים, פארקים, גני משחקים, שטחים ציבוריים ומענה לצרכים של אוכלוסייה גדלה.
בחיפה לא ניתן להצביע על מהלך כלשהו של התחדשות עירונית אמיתית בקנה מידה עירוני. במשך שנים נמכר לציבור חזון של התחדשות, אך בפועל בכלל המקרים התקבלה תוספת בנייה נקודתית ללא מעטפת עירונית תומכת.
הגיע הזמן להפסיק להשתמש במונח "התחדשות עירונית" ככיסוי שיווקי לכל פרויקט תמ"א 38. העיר זקוקה לתכנון אמיתי — לא לעוד סבב של פתרונות קצרי טווח שמשרתים אינטרסים כלכליים על חשבון הציבור.

חיפה נחלקת לאזורים שבהם כדאי לבנות ולא כדאי. בהדר למשל לא בונים כי לא כדאי.

קשקושציה. יש פרויקטים גדולים בנאות נבין, נוה דוד. חלק נכנסו לסטטיסטיקה השנה, חלק יכנסו שנה הבאה. ירידה של כמה אחוזים או עלייה של כמה אחוזים זה חסר משמעות.
ומגמות צריך למדוד על פני 5-10 שנים.

לא מספיק לבנות דירות. צריך גם להשקיע בתשתיות ושטחים פתוחים סביב שישרתו את הדירות האלה. זאת הסיבה שבורחים מחיפה לקריות וטירת הכרמל השכונות החדשות שם מציעות איכות חיים גבוהה בהרבה אפילו המשכונות הכי טובות בחיפה.

יש מאות דירות ריקות ובבניה ואין ביקוש. אלפים עוזבים את הארץ ומתפנות דירות למכביר