האם כדאי להשקיע בנדל"ן בחיפה?

האקדמית גורדון – הרשמה – WB

מחקר שפורסם לאחרונה של בנק ישראל גילה כי משקיעי הנדל"ן עוזבים את מרכז הארץ לטובת מטרופולין חיפה. למעשה, על פי המחקר, רכישת דירה בעיר חיפה קלה יותר מבכל עיר אחרת בארץ.

haifa-area_fjenkins051111_227t.jpg

על סמך ממצאים אלו נשאלת השאלה כיצד הפכו העיר התחתית ושכנותיה ליעד בקרב משקיעים, והאם גם רוכשי הדירות למגורים יכולים לראות בה חלופה ראויה לאזורי הביקוש.

בשנים האחרונות זכתה חיפה לעדנה מחודשת ועפ"י תוכניות הבנייה שהופקדו בעירייה אמורים להתווסף לעיר עוד כי-80,000 תושבים בשנים הקרובות. ניתן לראות את תנופת הבנייה בעיר מכיוון שהקבלנים מקבלים היתרי בנייה רבים יותר למגורים מאשר למסחר, למשל: שכונת נאות פרס, התחדשות עירונית ברמות רמז, התחדשות עירונית בשכונת אחוזה, סלילת הדרך לשכונת רמות זמר, קידום הפרויקט במורדות לינקולן וכו'.

ניתן לראות כי על בדיקה שערכנו שהסתמכה בין היתר על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), בשנת 2016 נרשמה בחיפה עלייה של 32% בביקוש לדירות חדשות, לעומת עלייה של 21% בירושלים ומול ירידה של 29% בתל-אביב. גם מספר התחלות הבנייה בעיר קפץ מקצב שנתי של כ-2,300 יחידות דיור בין השנים 2009-2007, לקצב של למעלה מ-4,000 יחידות דיור ב-4 השנים האחרונות.

נוסף לכך על פי מחקר שערך באחרונה השמאי הממשלתי, לפיו מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בחיפה עומד כיום על 1.24 מיליון שקלים – זינוק של 23.8% ב-3 השנים האחרונות. זאת בזמן שבאותה התקופה מחירי הדירות בתל-אביב התאפיינו בעלייה מתונה יותר של 15.2%; בראשון לציון בעלייה של 9.5% ובירושלים בעלייה של 9.1%.

הסטודיו – אירועי החודש

גם המהפכה התחבורתית סימנה את הדרך למשקיעים. מנהרות הכרמל קיצרו את זמן הנסיעה בין הדרום למזרח וכביש 22 (עוקף קריות) מקשר את העיר התחתית עם צפון הקריות ועם עכו. הקריות התחזקו עוד יותר עם הפעלת המטרונית, שמקשרת באמצעות 3 קווים חלקים שונים בקריות לעיר התחתית, לחוף הכרמל ולהדר הכרמל. בנוסף, העבודות על מסילת העמק צפוי להסתיים ב-2017.

לצד כל אלה, השתנה בהדרגה הבסיס הכלכלי של העיר.
אמנם כבר משנות ה-70 החלה לפעול בה תעשייה עתירת ידע וטכנולוגיה, הנשענת על הטכניון; אך בשנים האחרונות התופעה צברה תאוצה. בפארק מתם להיי-טק ועסקים, למשל, מועסקים כ-10,000 עובדים ב-50 חברות היי-טק כגון אינטל, גוגל, יאהו, מיקרוסופט, אלביט ועוד. לאחרונה גם אפל הצטרפה לרשימה, לצד שני מתחמי היי-טק חדשים.

חשוב לציין גם, כי עיריית חיפה יזמה בשנתיים האחרונות פרויקטים לשיקום עירוני, במסגרתם צירי מסחר ראשיים עברו שיפוץ, בעיקר באזור הנמל. אם תוכנית "חזית הים" של העירייה תמומש, היא צפויה "להחזיר" את הים לתושבים לפי דגם שנעשה בברצלונה.

אמנם חיפה היא העיר הראשית והמרכז התעסוקתי של המטרופולין הצפוני, אך עדיין אין לה דומיננטיות כמרכז פיננסי ותרבותי.
ניתן להגיד כי העיר אופיינה במחירי נדל"ן נמוכים באופן יחסי, שהלכו יד ביד עם שיעור גידול אוכלוסייה שלילי. המשבר בשוק הנדל"ן הביא לחיפה גל של משקיעי נדל"ן שחיפשו מחירים זולים – והעלייה בביקושים הביאה לעליית מחירים, בעיקר בשכונות הוותיקות וה – "זולות" כמו הדר ובת גלים.

ואולם אוכלוסיית השוכרים נשארה אותה אוכלוסייה והביקוש לשכירות לא השתנה באופן מהותי, כך שמחירי השכירות לא הדביקו את העלייה במחירי הדירות.
כך יצא שהתשואות על ההשקעה נשחקו באופן משמעותי, בעיקר באזורים הוותיקים של חיפה. בשכונת בת גלים, למשל, המשקיעים ציפו ל"ערך מוסף" עקב הקירבה לחוף הים, אך הפיתוח התיירותי והסביבתי שתוכנן למקום מתנהל בינתיים בעצלתיים.

למרות השחיקה בתשואות חיפה מתאימה למשקיעים סולידיים.
יש בעיר היצע רחב של דירות במחירים של 2-1 מיליון שקל. העיר מתאפיינת ביציבות מחירים ובעליות קבועות במחירי הדירות ובשכר הדירה.

תחום ההתחדשות העירונית פעיל למדי בעיר ואנו רואים פרויקטים של הריסה ובינוי (תמ"א 38/2) אשר מתוכננים בצורה מודרנית ואיכותית – בלי לפגוע באיכות החיים. תחום זה עשוי להניב תשואה סבירה למשקיע הסולידי המעוניין בתשואה משמעותית, אך אינו מעוניין להסתכן בביקוש הנמוך ובעליות המחירים הפחות יציבות באזורים אחרים.


הרב יהוד גינזבורג אתך המעגלי החיים – WB
שוש קולין לימוד אנגלית מונפש 700 על 100

כתבות נוספות עוד מאותו הכתב

תגובות

בטעינה...