מלון הר הכרמל בחיפה בלב ויכוח סוער: "לא ניתן שיעשו צחוק מהמבנה האייקוני"

(חי פה) – הוועדה המחוזית להתנגדויות בחיפה התכנסה הבוקר (חמישי 1/8/24) כדי לדון בגורל מבנה מלון הר הכרמל שברחוב דרך הים, ובהתנגדויות להפיכתו לבית דיור מוגן על ידי חברת מגדלי הים התיכון.

בין המתנגדים הרבים עיריית חיפה, לפיה השינוי "חסר הצדקה תכנונית, הוועדה המחוזית החליטה על הפקדה ללא עמדת הוועדה המקומית". לדברי היזמים: "שיקום המתחם תוך שימור הבניין ההיסטורי מהווה אתגר כלכלי-תכנוני של ממש".

כיום מבנה המלון נטוש ומוזנח. חילוקי הדעות לגביו נוגעים לאופן שימורו ולמספר יחידות הדיור שיתווספו לו. מלון הר הכרמל הוקם בשנת 1936 ובלט מאוד באותן שנים בהשוואה למלונות הספורים האחרים שהיו אז בשטחה של ארץ ישראל. לאורך השנים שימש המבנה למטרות שונות, לרוב כבית מלון, אך לא תמיד, עד שבשנת 2013 נסגר סופית.

הפרויקט החדש מתוכנן לעמוד על שטח של 8 דונמים, כשמלבד המבנה המקורי, אליו תתווספנה 2 קומות, יוקם בניין נוסף שיתנשא לגובה 11 קומות. התכנית המקורית של מגדלי הים התיכון עברה כבר כמה וכמה שינויים לאורך השנים, כשבדיון הנוכחי ביקשו המתנגדים לצמצם את מספר יחידות הדיור – כשמנגד חברת מגדלי הים התיכון ביקשו דווקא להגדיל את מספרן, על מנת שהפרויקט יהיה כלכלי.

אחת מאי ההסכמות בין המתנגדים ליזמים היא על עצם הפיכת המבנה לבית דיור מוגן ולא בית מלון. המתנגדים טוענים כי על המבנה לשמש בית מלון, כשאחת הטענות היא שדיור מוגן ייתן מענה למספר מצומצם מאוד של אנשים, בעוד שכבית מלון או מבנה ציבורי אחר יוכלו רבים ליהנות ממנו ומערכו ההיסטורי הרב.

"לא תהיה בנייה שמנוגדת לדעתי"

ראש העיר חיפה יונה יהב: "לא אתן לפגוע במבנה האייקוני של מלון הר-הכרמל ולהפכו לדיור מוגן. חיפה חייבת לתפוס את המקום הראוי לה כעיר תיירות מובילה בישראל עם מגוון רב וראוי של בתי מלון ועל כן לא תאפשר העירייה להפוך את המבנה האייקוני שלו חשיבות היסטורית לטובת דיור מוגן או כל ייעוד אחר שאינו תיירותי. אם אנחנו משנים ייעוד פעם אחת ממלונאות למגורים, מה נאמר לבא בתור? אני נקמן ואני לא מפחד מכלום. לא תהיה בנייה שמנוגדת לדעתי. חשוב לנו להשאיר את הצעירים בעיר ויש בית ספר למלונאות שהוא שלאגר. לא יבנה שם משהו שהוא נוגד מלון".

"מנסים לעבוד עלינו"

מהנדס העיר היוצא, אריאל וטרמן, אמר בשם הוועדה המקומית: "מנסים לעבוד עלינו. אנחנו מנסים להקים מלונות חדשים. בשנת 2006, אחרי המלחמה (לבנון השנייה) וגם היום, מלונאות היא הדבר המרכזי בחיפה. מדובר באחד הבניינים החשובים בעיר ואחד הראשונים שהוקמו בה. אי אפשר בכלל לשקול לפגוע בו. הוא היה טבול בירוק, עם דשא בחזית ומאחור. האדריכל שתכנן אותו הוא אחד מהחשובים שהיו פה".

"התכנית עושה פארסה מהבניין"

עוד אמר ורטמן: "נציגי היזם הבטיחו לשמור על המלון ובתמורה קיבלו עוד שטח לבנייה. התכנית מאושרת ומצוין בה כי המבנה ישמש בית מלון. התנאי לבנייה הוא סקר שימור. כך היה בשנת 2013".

לטענת ורטמן, במהלך הזמן החלה לעלות הרגשה שמשהו לא בסדר, ואז היזם החל לדבר על תגבור זכויות ושינוי ייעוד, שנדחה. לטענת ורטמן אושרה תכנית לשיפוץ המלון ולבנייה נוספת, כשכבר חצי מהמגורים נבנה על הדשא, ולקראת שיפוץ המלון עצמו.

לדבריו הוגשה אז תכנית אחרת: להפוך את המקום לדיור מוגן ולהוסיף זכויות. היזם הציע לקבל אישור לדיור מוגן ולהוריד את התוספות שנבנו בבניין לאורך השנים. ורטמן: "זה כל כך מעוות. זה עושה פארסה מהבניין, כאילו פרה עברה פה מעל. זה עושה צחוק ממשמעות השימור. יש ניסיון להראות שהבניין יהיה דומה לבניינים באיזור, אבל זה לא נכון. השטח הזה צריך להישאר לא בנוי. אם למלון יהיו חסרים חדרים, אפשר יהיה לשקול את זה", אמר.

"הכל מתמלא בטון"

"בתכנית החדשה הופך השטח הירוק לכניסה לחנייה, כל השטחים הירוקים מקבלים ייעודים אחרים, הכול מתמלא בטון. אין קיבולת לנפח התנועה שהפיתוח המתוגבר הזה יצור. ועדת השימור דחתה את התכנית הזו בשנה הנוכחית, גם לגבי העצים וגם לגבי המבנה. המבנה צריך להיות מלון, על זה אין חולק. יש 3 מבנים ברחבי העיר שמיועדים לבתי אבות, וגם אותם לא בונים. רק העצים לשימור שייכרתו אמורים להפיל את התכנית. העסקה היתה שהם מקבלים אחוזים ושומרים על העצים מאחורי הבניין. יש בארץ דוגמאות לבתי מלון ישנים ששימרו אותם, אין סיבה שחיפה תהיה במקום אחר".

"לשנות את התפיסה"

עו"ד שרית גולן שטיינברג, סגנית ראש העיר: "הוועדה קיבלה פה אחד את ההתנגדות לתכנית המבוקשת. מאז שנכנסתי לתפקיד, למדתי לא לסמוך על אף יזם, כי הם יכולים לגלגל את התכנית ליזם אחר. האיזור בו נמצא המלון הוא אחד הרגישים ביותר בחיפה אם לא הרגיש ביותר. מה ההצדקה התכנונית למה שאנחנו רואים פה? 280 יחידות לדיור מוגן זו העמסה משמעותית על הבינוי לאורך הציר הזה, שכבר היום סובל מפרויקטים חדשים. זה אומר העמסה על נפח התנועה ומערכת החינוך. אנחנו כולנו מסתכלים היום אחרת על הגיל השלישי. שלא לדבר על זה, שלא הדגשנו את ההיבטים התנועתיים וזה בלי קשר לשימור. מבחינת שימור זה מקום שצריך לשמר מבחינת ערכי הטבע. על בסיס ההתנגדויות שנשמע היום אפשר לשנות את הקונספציה. יש מקרים שצריך להבין שההתנגדות היא בליבם של המתנגדים".

גילה מרגולין מהמועצה לשימור אתרים: "אני מתייחסת רק לנושא השימור. הסעיף הראשון בסעיפי השימור – אנחנו חושבים שלא צריך לבנות שום דבר על המבנה ההיסטורי. הדיון הוא לא על כמה קומות להוסיף, אנחנו דורשים לא להוסיף כלום. נושא השימור צריך להיות מאוד ברור. אין מבנה כזה בחיפה, והוא צריך להישמר מלא על מלא. מבחינת נפחי הבנייה התכנית המוצעת היא לא ריאלי. אני לא מבינה למה צריך לחפור מתחת למבנה לשימור בשביל להקים חנייה. המסמכים, שהגיש היזם, מאוד מטעים. הרבה פעמים מגישים את המסמכים לוועדה המקומית בדיוק כמו שהם, אבל רואים בהדמיות דברים לא ברורים. יש חנייה צמודה למבנה, אין סיבה לחפור מתחת למבנה בשביל חניון תת קרקעי. אני לא מבינה, למה להפוך את השימור לכל כך קשה. זה מבנה פניניתי, והוא צריך להישאר כמו שהוא. יש כאן שטח גדול שאפשר לבנות בו מונומנט, אבל למה? האם המלון עצמו הוא לא מונומנט מספיק? בניין עם כאלה איכות צריך להישאר פתוח לציבור. הגג יכול היה להישאר פתוח לטובת דיירים מהשכונה. אפשר היה לתת לאנשים להיכנס ולראות את האדריכלות של המקום. ההתנגדות שלנו היא על שימור המבנה והמרקם וזה מה שחשוב לנו".

"הוועדה המחוזית חייבת לחבוש כובע לטובת הציבור החיפאי"

אדריכלית נוף ושימור, חנה יפה: "מדובר במבנה מרכזי לשימור. האם גם את מלון המלך דוד הייתם תוחמים בברזלים? המבנה תוכנן היטב ולא צריך לתכנן שוב. לצד המלון קיים מגרש חנייה עם עצי אורן וכל המתחם היה מוקף בעצי אורן. יש עוד בנייה בשכונה, שנקראת העיר הלבנה. בחלקו העליון של דרך הים יש הרבה מבנים לשימור, ולכן המלון משמעותי. משמעותו הויזואלית מתעצמת, כי מי שיוצא מהעיר רואה אותו. המבנה המוצע ישנה לחלוטין את מבנה המלון והוא יכרסם בשטח הירוק. השטח הירוק סופח פליטות של כלי רכב ותורם למצב הנפשי. דרישתנו לדחות את הבקשה. אנחנו מבקשים לפתוח את גדרות הפח של המקום לטובת סיור עם הוועדה כדי לראות איך המלון יוכל לשרת את כלל האוכלוסייה. הוועדה המחוזית חייבת לחבוש כובע לטובת הציבור החיפאי".

◄ אדריכלית נוף ושימור, חנה יפה • צפו

"פיתוח של שכיות החמדה החיפאיות יימשכו תיירים לחיפה"

פרופ׳ מיכאל לוין: "האדריכל של המלון, לאופולד קראקואר, היה גם צייר וגם אדריכל. הוא היה צייר נוף. עשיתי תערוכה שלו במוזיאון ישראל. כתבתי 15 ספרים, ואחד מהם שהצליח מאוד היה על העיר הלבנה. אונסק״ו 15 שנה אחרי השתמש במושג שלי כשהיא קבעה, שתל אביב היא עיר לבנה. האדריכלות הזו נמצאת לא רק בתל אביב. מלון הר הכרמל הוא אחד הבניינים החשובים ביותר בישראל. הרעיון של המלון היה שהנופשים יגורו בקרירות של הכרמל ובבוקר יסעו לים. המבנה של חדר האוכל עגול וזה היה מבנה מאוד מיוחד. חדר המדרגות איפשר כניסה ישירה לחדר האוכל והוסיף מבנה פיסולי. כל החדרים פנו לים. הקישוט של חדר האוכל הוא החלונות הגדולים. קומת הקרקע, שהייתה על עמודים, נסגרה בשלב מסוים על ידי המלון. האלמנט של חדר האוכל מאוד משמעותי. על הגג היתה מרפסת שיזוף. בשנת 1937 הבניין הופיע במגזין חשוב מאוד על דף שלם. בפריז פתחו מוזיאון על שנות ה-30 ופנו אליי להציג את העיר הלבנה. אני רציתי לדבר על האדריכל הזה. זה בניין מאוד איכות, גאווה לחיפה וישראל. אני מאמין שפיתוח של שכיות החמדה החיפאיות ימשכו תיירים לחיפה".

"אייקון ששווה ברמתו למגדל אייפל בפריז"

פרופ׳ עוזי אלידע: "אני פרופ׳ אמריטוס בחוג להיסטוריה כללית. העקרון הוא שבניין משומר הוא הון תרבותי. אני במקור היסטוריון של העיר פריז. בפתיחת האולימפיאדה ראינו את היכולת של פריז לשמר את המבנים שלה. בחיפה באופן מדהים יש את מספר הבניינים בעלי הסגנון הבינלאומי הגדול ביותר בארץ ובעולם. אבל חיפה יודעת להרוס את המבנים הייחודיים שלה כמו שאף עיר לא יודעת. מלון הר הכרמל ושוק תלפיות הם האייקונים המרכזיים של העיר.

זה אייקון ששווה ברמתו למגדל אייפל בפריז. תחשבו שהיו מוספים לאייפל בית הורים. המלון המקורי של מרים אלטש היה ברחוב יפה נוף, אבל היא רצתה לבנות פארק מדהים של 10 דונם ולכן היא עברה לדרך הים. היא הזמינה אדריכל מדהים כיון שהוא בונה בצורה פיסולית. תוך 8 חודשים המלון נבנה על ידי סולל בונה והוא הפך למלון הפופולארי בחיפה. הבריטים החרימו אותו בשנת 1941, אבל בשנת 1949 הוא חזר לידיה של מרים. פסטיבל הסרטים הראשון בחיפה היה במלון. הייתה טענה שהוא אפילו יפה ממלון המלך דוד. מדובר באייקון וחצי מהפארק עדיין קיים. חיפה הרבה יותר חשובה מתל אביב. יש בעיר הרבה אוצרות גלומים. חייבים לשמור על המלון כמו שהוא ובלי בניין מכוער לצד המלון".

◄ סגן ראש העיר אביהו האן • צפו

"ועדה מקומית צריכה להחליט על צביון השכונה, לא היזמים"

האדריכלית נועה בלטר סיפרה שכתושבת השכונה היא וילדיה נהנו משטחים שעומדים להבנות עליהם: "שכונת דרך הים חסרה בשטחים פתוחים. בשכונה יש נגישות לקויה, שיפוע חד ותנועה סואנת. לאט לאט התחילו לבנות בשטח, ואנחנו כתושבים הפסדנו את השטח הפתוח, שיכולנו ליהנות ממנו. בשנת 2012 ועדת המשנה להתנגדויות הסכימה שהשטח הפנוי מאחורי למלון חשוב לתושבים. היזם החדש מעוניין שגם השטח, שהיה מיועד להישאר ירוק, יבנה. זה עוול לתושבי הבנייה להוסיף עם בנייה. ועדה מקומית צריכה להחליט על צביון השכונה ולא היזמים. אני חוששת שהם לא יצליחו למצוא דיירים לדיור מוגן ולכן הם יאחדו שתי דירות של 65 מ״ר לדירה אחת של 130 מ״ר, שאותה הם ימכרו״.

גליה בקר, ראש הפורום הציבורי כרמל: "הבניין הוא בניין היסטורי עם ערכים חשובים מבחינה שימורית. הבניין הקיים יאבד את המשמעות שלו. הפרויקט שמציע דיור מוגן לוקח את הבניין לדייריו במקום לחזור לציבור שגר שם וגם בכלל לציבור החיפאי. השטח הירוק היה בעבר מיועד לציבור. דיור מוגן יפקיע את השטח הירוק מהציבור. כרגע יש שם עצי אורן בריאים, חלק נגדע בגלל העיר הלבנה. מה שנשאר מהעצים חייב להישאר. בכל השכונה אין ריאות ירוקות. אין מספיק תשתיות בשכונה, זו שכונה שרק מעמיסים עליה עוד ועוד מבחינת מים, ביוב, תחבורה ועוד. הוועדה המחוזית הייתה צריכה להפסיק את הדיון לגבי המלון, כיון שאם יזם כל פעם יכול לבוא ולבקש עוד ועוד, ואנחנו כציבור צריכים כל פעם להתאסף ולאסוף כספים, זה קשה לנו מאוד״.

אין סמכות מוסרית

המהנדס יוסי דווידזון: "שתי הקומות על הבניין הקיים מנוגדות לכל תקני הבנייה וגם מסוכנות. בנוסף, יש סמכות חוקית לוועדה המחוזית, אבל אין סמכות מוסרית של יזם שרק רוצה את טובתו, מול אלפי תושבים בשכונה״.

"מכירים בערכו של הבניין" "

עורך הדין של היזם ישי שניידור, הגיב ל-6 ההתנגדויות והוסיף התנגדות נוספת, מצד היזם עצמו:
"אנחנו מסכימים שהבניין חשוב, אנחנו מכירים בכך. תפקיד הוועדה המחוזית להתייחס לשימור על סמך מתווה שימורי סדור. הדיון צריך להיות מחובר למציאות ולמצב התכנוני התקף. לבוא ולהגיד שצריך לעשות מלון בוטיק, זה מנותק. הבניין כיום מתפורר ויש בו תוספות כעורות. המבנה מדורדר. אם העירייה תקנה את המבנה, שיעשו שם מה שהם רוצים. זה לא המצב. הוועדה המחוזית ניסתה למצוא דרך שיהיה גם שימור וגם היתכנות. 3 שנים הוועדה המקומית לא דנה בבניין הזה. בתמלילים אפשר לראות לאילו נושאים הצוות המקצועי התייחס ולאילו לא התייחס. התכנית היא בייעוד מלונאות. אבל יש טענה משפטית שצריך לעבור דרך תמ״א 12. המידע התכנוני, שהוועדה המקומית מפרסמת, הוא שהבניין מיועד לשטח ציבורי. ציבורי ולא מלונאי. הטענה שמתאים כאן מלון כיום ולא בשנת 1935, היא אמירה סתמית, כי הוא לא, המלון לא יהיה פסטורלי, ולא ליד נוף ולא ליד מקומות תרבות. כשמדברים על תכנית חפ 2000 מדברים על מלונות על שפת הים, קריית חיים וההדר״.

"מלון במיקום הזה הוא חסר סיכוי"

עופר פופס, יועץ תיירות מטעם היזם: "אני מעודד הרבה יזמים להקים בתי מלון בחיפה. יש איזורים בעיר שלא מתאימים להקמת מלון. מלון במיקום הזה הוא חסר סיכוי. מלון בוטיק צריך ליד איזור עסקי ואיזור של בילויים. מלון צריך פינוי אשפה ורכבים וזה יפגע בתושבים. המלון הזה יהיה קטן מאוד וחסר סיכוי. אני מכיר את מבנה המלון מצוין. לא יהיו בו הרבה חדרים. היחס ברוטו נטו פוגע בכדאיות של הפרויקט, זה יהיה מלון בדרגה b”.

"כדי להצליח בשימור המבנה חייבים פשרות"

המתכנן איתי דפני, נציג של היזם: ״חייבים לשמר את הבניין. אני מאוד רוצה שהבניין הזה יקרה, הוא יהיה מדהים. יש פה שני עולמות: השימור והפונקציה. יש פה אתגר הנדסי וכלכלי, היזם מעוניין בכסף, אבל אני אדאג לשימור. ניתחנו את התוספות שנוספו לבניין, יש פה 4000 מ׳ נוספים.

כדי להצליח במשימת השימור חייבים פשרות. כדי להשיג את המציאות האדריכלית צריך להבין מה צריך לעשות כדי שנוכל ליהנות מהבניין, בדקנו איך אפשר להכניס את הנפחים האלה והגענו לתכנית הנוכחית. קידשנו את החזית הקדמית וחזית דרך הים. בחזית הקדמית לא נעקור אף עץ בוגר, במגרש האחורי נבנה בניין חדש".

גיורא סולר, יועץ שימור מטעם היזם: "צריך לשמר, אבל מישהו צריך לממן את השימור"

גיורא סולר, יועץ שימור מטעם היזם: ״אני לא הסכמתי לעזור לגבי הבניין ברחוב נגה 8. המלון הזה הוא כל כך משמעותי ששמחתי שאני אוכל לסייע. ביקשתי לדעת מה רוצים לעשות. ביקשתי לראות את דרישות הוועדה. חיפה היא העיר היפה ביותר בארץ. איפשרו ליזם לבנות במבנה הזה. צריך לשמר, אבל צריך מישהו שיממן את השימור. אני מסכים לגמרי שבחיפה יש את הריכוז הגדול של בנייני בהאוס. חיפה ראויה ויכולה להיות אתר מורשת עולמית. אם רוצים לאפשר שימור במלון הר הכרמל אז צריך לעשות ויתורים. אפשר לעשות תוספות במבנים לשימור השאלה היא איך. מה לעשות כדי שהמבנה יחזור לתפארתו? אם זה לא יהיה כלכלי, שוב הבניין יסגר ויוזנח אחרי כמה שנים. אם מוסיפים לבניין תוספת, זו צריכה להיות תוספת הפיכה. עושים את זה בכל העולם. יש פתרונות וצריך למצוא פיתרון שיאפשר את השימור״.

שניידור המשיך: ״אנחנו רוצים שהקהילה תכנס לתוך הפרויקט, ושיהיה מרכז של תרבות. גודל הדירה הממוצע 60-65 מ״ר. אין תשתית עובדתית לטענה על התנועה, כיוון שהייעוד של דיור מוגן הכי פחות בעייתי מבחינת תנועה. פרויקט לב הכרמל ברחוב היינה הוא יותר בעייתי מבחינת תנועה והוא אושר. הנושא השני הוא החמרת בעיית החנייה. יש כאן הזדמנות, אנחנו מוכנים לבנות חניון ציבורי בתשלום. גם בתכנית קרית ספר לצד תקן החנייה לפרויקט עושים חניון ציבורי. זו תהיה תמורה שלנו עבור החברה. לגבי עומסי תנועה במקום מדובר בשכונת מגורים ויש לה שעות עומס. אופי הפרויקט מטבע הדברים לא מגדיל את התנועה בשעות השיא המקובלות. גם מבחינת רכבים תפעוליים אפשר להגדיר שרכבים תפעוליים יגיעו בלילה".

שניידור התייחס להתנגדות העצמית: "הוועדה המחוזית ולשכת התכנון חשבו שחשוב שהפרויקט יתממש בגלל השימור של המבנה. צריך לכך בסיס כלכלי. יש פה ירידה הרבה מתחת למה שקבע שמאי הוועדה המחוזית. השמאי קבע שרף המינימום הוא 270 יחידות דיור. אנחנו חושבים שהפרויקט הוא הרבה יותר גבולי. אנחנו נשארים עם הרף של השמאי. הפרויקט התחיל עם 350 יח״ד ו-5 קומות על המבנה של המלון. הורידו את זה ל-270 יח״ד. זה מה שהונח על שולחן הוועדה. הוועדה רצתה מטעמים שימוריים גרידא להפחית את השטחים. הורידו שטחים והוועדה הניחה שהורידו ב-20 יח״ד והיא עדיין מעל ה-270 יח״ד. בפועל ירדו 36 יח״ד. מספר המוצא היה 270. בסופו של דבר אושרו 260 יח״ד – הרבה פחות מהמספר שהובטח. זה ירד מ"הבשר החי" של הפרויקט. מצד אחד החלטת הפקדה ששומטת את מה שהשמאי הבטיח, ומה שהביא לכך זה החלטות שימוריות. אי אפשר להגיד ששתי קומות על הבניין זה שימורי ו-3 קומות זה לא שימורי. יש מוסכמה שצריך לעשות הפרדה בין הבניין הנוסף והמבנה ההיסטורי״.