מוזר.ועדת הערר מצילה את הדקלים של חיפה מפני עיריית חיפה

שימו לב לפרוטוקול המעניין הזה שהגיע אלינו באימייל האדום.
ועדת הערר ובראשה מ,מ, יו"ר הועדה, עורך הדין גלעד הס, שומרת על הנוף העירוני ומגינה עליו מפני עיריית חיפה, לרווחת תושבי העיר

שימו לב לכמה ציטוטים מעוררי השתאות:
"לאור האמור לעיל אנו סבורים, כי גם במקרה שבפנינו על הוועדה המקומית היה לתת דעתה באופן ברור ומובהק בדבר שימור שדרת הדקלים, ובוודאי שעל ועדת הערר לעשות כן כבאה בנעלי הוועדה המקומית."

"…שגתה הוועדה המקומית והיה עליה לקבוע הנחיות ברורות לגבי מספר העצים שישומרו וכן דין העצים שלא ישומרו."

"…אין כל ספק כי הצמחייה בכלל ועצים בוגרים בפרט מהווים מרכיב מהותי במערכת הטבע העירונית, מערכת המהווה פרמטר של ממש באיכות החיים של המתגוררים בעיר, ומכאן מערכת שיש לדאוג לה ולשמר אותה. לעניין זה ר' דברי ההסבר לתיקון 88 לחוק התכנון והבניה. עוד על חשיבות העץ הבוגר במרקם העירוני ר' י' גלון, 'עצים בוגרים בישראל: סקר עצים בוגרים 1990-2005 וסיפורי עצים'
"…לפיכך, לטעמנו, גם במסגרת הליכי הרישוי על מוסדות התכנון ליתן דעתם על שימור ערכי הטבע והסביבה בכלל ועל שימור עצים בוגרים בפרט…"

עוד באותו עניין: ועדת הערר בביקורת קשה על התנהלות הועדה המקומית של חיפה בתיק אחי אילת 60

___________________________________________

הפרוטוקול השלם

ערר מס': 401+403+404/10
מקום הנכס: רחוב הירקון 14 חיפה
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה

חנה יפה ואח' (העוררים בערר 401/10)
החברה להגנת הטבע (העוררת בערר 403/10)
יערי יעקב ורותי ואח' (העוררים בערר 404/10)
העוררים
– נגד –

1. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה
2. כהן רוני ואח'
המשיבים
החלטה

החלטה בעניין ערר על החלטת הועדה המקומית חיפה לאשר בקשה להיתר והקלות לבניין בית חדש ברחוב הירקון 14 בעיר חיפה.

רקע
1. המקרקעין נושא הערר ידועים כחלקה 54 בגוש 10766 ברחוב הירקון בחיפה (להלן: "המקרקעין").
2. על המקרקעין בנוי בית ישן ובגבול החלקה שדרת עצים מזן דקל וושגטוניה חסונה (Washingtonia Robusta).
3. במסגרת הבקשה להיתר מבקשים המשיבים 2 להרוס את הבניין הקיים ולהקים מבנה בן 6 יחידות דיור, מעלית, מחסנים ופרגולות.
4. הבקשה להיתר מבקשת לנצל זכויות בניה וגובה מעל המותר על פי התכנון הקיים ולכן פורסמו הקלות מתאימות.
5. העוררים בעררים דלעיל הגישו התנגדויות לאור ההקלות שפורסמו ולאור הבקשה להיתר.
6. המשיבה 1 דנה בבקשה להיתר ובהתנגדויות והחליטה לאשר את הבקשה להיתר בתנאים.
7. עם זאת חלק מההתנגדויות נתקבל והמשיבים 2 נצטוו לתקן את הבקשה להיתר בהתאם.
8. כך, למשל, נדרשו המשיבים 2 לבטל כל שטח עודף העולה על זכויות הבניה שמעניקה התכנית החלה ובתוספת ההקלות של 6% + 2.5%.
9. כמו כן, הורתה המשיבה 1 על ביטול הבליטה במרווח הקדמי.
10. לנושא עצי הדקל, הורתה המשיבה 1 על הגשת תכנית פיתוח בהתאם להנחיות היחידה לתכנון נוף.
11. על החלטה זו הוגשו העררים שבפנינו.

העררים והדיון בעררים:
12. העוררים בערר 401/10 העלו שלוש טענות כנגד החלטת המשיבה 1, אשר הינן בתמצית:
א. נושא החניה – מפלס הכניסה לחניה ומיקום הכניסות לחניה;
ב. שימור העצים – העדר מענה לשמירת שדרת הדקלים;
ג. מיקום מפלס קומת הקרקע של המבנה ודרישה להנמכתו.
13. העוררת בערר 403/10 התמקדה אך ורק בנושא דקלי הוושגנטוניה והצורך בשימורם.
14. העוררים בערר 404/10 העלו את הטענות הבאות (המובאות בתמצית):
א. התנגדות לסטייה מקווי הבניין;
ב. התנגדות להקלות שניתנו בזכויות הבניה;
ג. טעויות בחישוב השטחים: לגבי שטח הלובי, קומת העמודים, שטחי המדרגות, מרפסות מקורות, עליית הגג, פיר הצנרת, מעברים מקורים.
ד. התנגדות לשתי כניסות לחניה הגוזלות חניה מהציבור.
ה. התנגדות להקלה בגובה.
15. העוררים בערר 404/10 אף הגישו השלמת טיעון כנגד תוספת הזכויות שחושבה למקרקעין בגין הטענה בדבר היות המגרש מגרש פינתי.
16. המשיבה 1 וכן המשיבים 2 הגישו תשובות מפורטות לעררים.
17. במסגרת התשובות נטען להעדר זכות ערר לחברה להגנת הטבע העוררת בערר 403/10. לאור טענה זו, ולאחר שניתנה זכות תגובה לחברה להגנת הטבע, החליטה ועדת הערר כי על אף שאין לחברה להגנת הטבע זכות להגשת ערר, יתאפשר לה להביע את עמדתה ביחס לשדרת העצים.
18. טרם הדיון החליטה ועדת הערר בהחלטת ביניים, כי המשיבים 2 יציגו בדיון את תכנית הפיתוח והנוף המוצעת על ידם וזאת לאור החלטת המשיבה 1 כאמור לעיל.
19. במסגרת הדיון אכן הציגו המשיבים 2 תכנית פיתוח במסגרתה משמרים חמישה עצי דקל, כאשר שלושה עצים נוספים מיועדים להעתקה.
20. ועדת הערר שמעה את הצדדים ומכאן החלטתנו זו.

דיון: שימור עצי דקל הוושינגטוניה
כללי
21. ראשית נציין, כי מבחינה סטטוטורית אין כל תחולה לסעיף 83ג' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") על הבקשה להיתר נשוא תיק זה.
22. סעיף 83ג' מתייחס להליך תכנון ואילו ההליך שבפנינו הינו הליך רישוי. אבן יסוד בחוק התכנון והבנייה הינה ההבחנה בין הליכי תכנון לבין הליכי רישוי, ואין כל מקום להחיל על הליך רישוי (וזאת אף אם זה כולל הקלות) הוראות של הליך תכנוני.

23. כמו כי איננו מקבלים את הטענה כי העצים מהווים: "…אתר שנכלל בתכנית מאושרת או מופקדת כאתר המיועד לשימור…" כאמור בסעיף 149(א)(2ב) לחוק התכנון והבניה, היות ולא ניתן באמצעות פרשנות לאיין את הוראותיו הברורות של החוק ולהפוך כל עץ בוגר לאתר המיועד לשימור. בפרט כאשר החוק דורש כי האתר ייכלל בתכנית מופקדת או מאושרת.
24. עם זאת, על אף העדר תחולה לסעיפים 83ג' ו/או 149(א)(2ב') לחוק התכנון והבניה, עדיין אין הדבר אומר שיש להתעלם מעצים בוגרים במסגרת הליך הרישוי.
25. ההפך הוא הנכון, הוראות אלו על אף שאינן חלות במישרין על הליך הרישוי מלמדות על החשיבות שהקנה המחוקק לעצים ולשימורם.
26. אנו בהחלט סבורים, כי אחד מתפקידיה החשובים של הוועדה המקומית – הן בהליך התכנון והן בהליך הרישוי – הינו לשמור על הטבע והסביבה, לרבות הסביבה העירונית הטבעית.
27. אין כל ספק כי הצמחייה בכלל ועצים בוגרים בפרט מהווים מרכיב מהותי במערכת הטבע העירונית, מערכת המהווה פרמטר של ממש באיכות החיים של המתגוררים בעיר, ומכאן מערכת שיש לדאוג לה ולשמר אותה. לעניין זה ר' דברי ההסבר לתיקון 88 לחוק התכנון והבניה. עוד על חשיבות העץ הבוגר במרקם העירוני ר' י' גלון, 'עצים בוגרים בישראל: סקר עצים בוגרים 1990-2005 וסיפורי עצים'
28. לפיכך, לטעמנו, גם במסגרת הליכי הרישוי על מוסדות התכנון ליתן דעתם על שימור ערכי הטבע והסביבה בכלל ועל שימור עצים בוגרים בפרט.
29. זאת ועוד, מחוקק המשנה אף הקנה סמכות מפורשת לוועדה המקומית לצורך כך.
30. כך, למשל, מעניקה תקנה 16 (6) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל – 1970, סמכות לוועדה המקומית לקבוע תנאים ביחס:
"(6) עבודות פיתוח מסביב לבנין המוצע:
(א) סלילת מדרכות, שבילים ובנייתם של קירות תומכים וגדרות;
(ב) נטיעת עצים וצמחים מסויימים ושמירה על עצים וצמחים מסויימים שבנמצא;" (הדגשה שלי – ג.ה.).

31. ואם לא די בכך, הרי שתקנה 16(ה) דורשת כתנאי לעקירת עצים בוגרים רישיון לפי פקודת היערות.
32. חשוב לציין, כי העובדה שנדרש רישיון מפקיד היערות לעקירת עצים בוגרים אין משמעותה כי הוועדה המקומית מתפרקת מסמכותה לשמר את הטבע העירוני ואת העצים הבוגרים, אלא דווקא מדגישה את האחריות של הוועדה המקומית בעניין זה, כאשר האישור הנדרש הינו מסננת נוספת לשמירה זו.
33. לאור האמור לעיל אנו סבורים, כי גם במקרה שבפנינו על הוועדה המקומית היה לתת דעתה באופן ברור ומובהק בדבר שימור שדרת הדקלים, ובוודאי שעל ועדת הערר לעשות כן כבאה בנעלי הוועדה המקומית.

מן הכלל אל הפרט:
34. במקרה שבפנינו הוועדה המקומית לא התעלמה מעניין שימור העצים, אולם הותירה את הפתרון בעניין זה למסגרת תכנית פיתוח שתתואם עם היחידה הנופית שלה.
35. אנו סבורים כי בכך שגתה הוועדה המקומית והיה עליה לקבוע הנחיות ברורות לגבי מספר העצים שישומרו וכן דין העצים שלא ישומרו.
36. ועדת הערר דרשה כאמור שתוצג בפניה תכנית פיתוח המתייחסת לשימור העצים, ואכן הוצגה תכנית שכזו.
37. במסגרת התכנית מוצע שימור לחמישה עצים ואילו שלושה עצים מיועדים להעתקה. נציין, כי העוררים טענו כי קיים עץ נוסף אשר כלל לא בא לידי ביטוי בתכנית הפיתוח.
38. ועדת הערר בחנה את שדרת העצים הקיימת ואת הצעת המשיבים 2 והיא סבורה, כי ההצעה אינה מאזנת נכון בין שימור העצים לבין הפיתוח הנדרש.
39. מדובר בשדרת עצים מיוחדת במינה הכוללת שורה של עצים בוגרים במצב טוב, שדרה המהווה גורם מאפיין ברחוב ובסביבה כולה.
40. אין מדובר בעץ סתמי או מקרי, אלא בשדרה של דקל גבוה מסוג מיוחד, אשר יש בה ייחוד המצדיק מאמץ לשימורו.
41. נציין כי שדרה של דקלי וושגטוניה מהווה דפוס נופי מפורסם בישראל, ואחת המפורסמות שבהן הינה השדרה בכביש הגישה ליישוב עתלית אשר ניטעה על ידי אהרן אהרונסון.
42. כמובן כי אל מול שימור העצים יש להביא בחשבון את זכות הקניין של הפרט ואת החובה לאפשר את פיתוח המרחב העירוני.
43. לפיכך, אילו במקרה שבפנינו שימור העצים משמעותו הייתה אי מתן אפשרות בנייה למשיבים 2, וודאי שלא היה מקום לשמר את העצים על חשבון ביתם של המשיבים 2.
44. אלא שבמקרה שלפנינו, עקירת העצים הינה על מנת להקים מדרגות בשולי החלקה ואין מדובר בעצים הנטועים בלב החלקה אלא בשוליה ממש.
45. אנו סבורים כי בתכנון נכון ניתן לשמר את העצים תוך שילובם במדרגות המתכוננות, כך שלא יהיה בשימור העצים בכדי לפגוע בתכנון המבנה באופן ממשי.
46. יוטעם, ייתכן ושילוב העצים במהלך המדרגות ידרוש מאמץ תכנוני וביצועי מצד המשיבים 2, אך מאמץ זה מוצדק לצורך שימור השדרה ואופייה.
47. כמו כן, תכנית הפיתוח תתייחס גם לשילוב ושימור העצים המצויים בחזית המבנה.
48. לפיכך אנו מקבלים את העררים בנושא העצים וקובעים כי תנאי למתן היתר יהיה הגשת תכנית פיתוח המשמרת את שדרת העצים תוך שילוב עם המדרגות. עם זאת, על מנת לאפשר גמישות תכנונית לתכנית הפיתוח, אנו מאשרים העתקת עץ אחד בלבד, לפי הוראות המשיבה 1, במסגרת תכנית הפיתוח והנוף.

חניה:
49. הבקשה להיתר מציעה שתי כניסות לחניה מהרחוב.
50. בנושא זה אנו סבורים כי קיימת הצדקה תחבורתית לכניסה כפולה לחניה, וזאת הן משיקולי בטיחות והן לאור האפשרות לתוספת מקומות חניה לאור הכניסה כפולה.
51. נציין, כי אין כל מניעה סטטוטורית לאשר כניסה כפולה לחניה במגרש, בפרט כאשר מדובר במגרש פינתי. עם זאת יש לוודא כי אין בכניסה הכפולה פגיעה מיותרת בחניות ברחוב.
52. האיזון בין ההצדקה של כניסה כפולה לחניה והיתרון הגלום בכך לבין צמצום הפגיעה ברחוב, מוביל למסקנה כי רוחב פתחי החניה שמוצע בבקשה להיתר הינו מוגזם, כך שרוחב זה בא על חשבון מקום חניה ברחוב.
53. נציין כי רחוב הירקון הינו עורק משני עם מיעוט תנועה, כך שניתן שהכניסה תהיה בתמרון קל על מנת להרוויח מקום חניה.
54. לאור האמור לעיל אנו מורים כי הבקשה להיתר תתוקן בנושא זה, כך שרוחב הכניסות לחניה יצומצם עד שתיווצר חניה אחת נוספת ברחוב על חשבון הרוחב שצומצם.

הבקשה להקלות:
55. העוררים טוענים, כי הקלות לא יינתנו כדבר שבשגרה ובמקרה שבפנינו אין הצדקה למתן ההקלות.
56. באופן עקרוני הדין הינו עם העוררים, כך שאכן הקלות אינן דבר שניתן ללא שיקול דעת ויש צורך בהצדקה תכנונית על מנת להעניקן.
57. ועדות הערר של מחוז דרום וכן מחוז ירושלים התוו פרמטרים לבחינת שיקול הדעת של מוסד התכנון עת מתן ההקלה וזאת לאור ניתוח הפסיקה בנושא, ר' ערר (דרום) 6055/08 איתן כחל ואח' נגד הוועדה המקומית תכנון ובניה אשדוד (פורסם באתר נבו) וכן ר' 400/08 אבקו כימיקלים בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה בית שמש (פורסם באתר נבו).
58. הפרמטרים שנקבעו הינם:
1. קיומה של הצדקה תכנונית;
2. היקף/עצימות ההקלה;
3. מועד התכנון המאושר;
4. הפגיעה ו/או הרווח של צדדי ג' והציבור.
59. כאשר הדגשים הינם על קיומה של הצדקה תכנונית מצד אחד ובחינת הפגיעה בצדדי ג' מצד שני.
60. בחינת הפרמטרים הללו בעניין שבפנינו מובילה למסקנה כי מן הראוי לאשר את ההקלות:
61. מבחינת הצדקה תכנונית, הרי ההקלות מאפשרות תכנון ראוי ונכון יותר של הבניין תוך ניצול ראוי של משאב הקרקע, בפרט כאשר מדובר במגרש משופע ובקווי בניין רחבים.
62. מבחינת היקף ועצימות ההקלות, הרי על אף שמדובר במספר הקלות אין מדובר בהקלות משמעותיות בעצימות גבוהה.
63. לעניין מועד התכנון המאושר, הרי התכנון החל הוא בהחלט תכנון מיושן, כך שקיימת הצדקה של ממש לערוך לו עדכונים בדרך של הקלות על מנת להתאימו לתכנון המודרני המקובל כיום.
64. כאמור, פרמטר מרכזי הינו עריכת איזון בין הרווח שמפיק מבקש ההיתר מההקלות לבין הפגיעה הנגרמת לצדדי ג', ובענייננו העוררים.

65. בענייננו לא הצביעו העוררים על פגיעה כל שהיא בהם כתוצאה מן ההקלה. אכן העוררים העלו טענות כלליות כנגד מתן ההקלות, אבל לא הראו מדוע וכיצד ההקלות הללו פוגעות בהם. בעניין זה אין די טענה בעלמא לעניין פגיעה בנוף. אילו היו העוררים רציניים בטענתם היה עליהם להראות כי בהשוואה בין הבניין הבנוי לפי התכנית לבניין המבוקש נוצרת פגיעה בנוף, דבר שלא נעשה על ידם.
66. יתרה מזו, העוררים עצמם, הן העוררים בערר 401/10 והן העוררים בערר 404/10 גרים בבנין אשר נהנה מהקלות דומות.
67. העוררים אישרו זאת בדיון, אך טענו כי לא הם ביקשו את ההקלות בבניינים שלהם אלא קנו את דירותיהם לאחר ההקלות, אף אם הטענה הינה נכונה (וקיימת על כך מחלוקת לפחות לגבי בניין אחד) הרי אין בכך בכדי לשנות לעניין האיזון.
68. העוררים לשיטתם שלהם קנו דירות בבניינים בהם ניתנו הקלות דומות, לפיכך היה עליהם לצפות כי לאור העובדה שבבניין בו הם מתגוררים ניתנו הקלות יינתנו הקלות דומות בבניין הסמוך.
69. במילים אחרות, היות והעוררים ביקשו הקלה דומה, או למצער קנו דירות במקרקעין בהם אושרה הקלה דומה, היה עליהם לצפות כי הקלות דומות יאושרו לשכניהם, כך שבאישור ההקלה אין כל פגיעה באינטרס ההסתמכות שלהם.
70. אשר על כן, שקלול הפרמטרים המפורטים לעיל מוביל למסקנה כי על אף ההלכה כי הקלה לא תינתן כדבר שבשגרה, הרי במקרה שבפנינו ההקלות שניתנו הינן הקלות שיש מקום לאשרן.

טעויות בחישובי השטחים:
71. העוררים בערר 404/10 העלו שורה של טענות כנגד חישובי השטחים בבקשה להיתר של המשיבים 2.
72. הטענות הן רבות ומגוונות אך נראה כי יש מכנה משותף אחד לכלל הטענות, אין להן כל השפעה על העוררים.
73. אכן, העוררים בדיון טענו בדוחק כי קבלת הטענות תקטין את נפח הבניין ובכך תוריד את רמת הפגיעה בהם, אך משבכתב הערר לא בוארה כל פגיעה בעוררים (וממילא לא הוגשה כל חוות דעת מקצועית בעניין או הדמיה של פגיעה) לא ברור כיצד חישוב שטחי הלובי כשטח עיקרי יכולה להואיל במשהו לעוררים.
74. חשוב לציין כי באופן עקרוני הוצאת היתר בניה הינה דבר שבין האזרח לרשות, ולא בין האזרח לשכנו, כך נקבע עוד בהלכה הוותיקה והמפורסמת בענין בג"צ 16/50 איגרא רמא בע"מ נ' ועדת בניין ערים, תל אביב (פורסם באתר נבו):
"שיטה זו אומרת: כל דבר מתן רשיון בניין לאדם המבקש אותו – או דבר סרוב לתת לו רשיון כזה – אינו אלא עניין אשר בינו לבין הציבור, ואין לאיש זר – אף אם זה הנהו (כמו כאן) בעל החלקה הגובלת עם המגרש שלגביו נדרש הרשיון ולהחלטת הוועדה בנידון, ולא כלום."
75. אכן מאז התפתחה ההלכה ונקבעו חריגים להלכת אגרא רמא, כך קיים חריג חשוב ומהותי לעקרון דנא, וזה כאשר האזרח מבקש שינוי (הקלה) מהתכנון הקיים, חריג זה אף הורחב לעילות נוספת המאפשרות לאזרח שכן להתערב בהליך הוצאת ההיתר של שכנו, הגם כשזה תואם תכנית.
76. אולם, גם לחריג רחב ככל שיהיה ראוי להציב גבולות, ולא ליתן לעניין להפוך למדרון חלקלק, כך שאין זה ראוי לאפשר לשכנים להחליף את הוועדה המקומית ולמלא את מקומה של הוועדה המקומית בבדיקת ההיתר לפרטי פרטיו.
77. בכל מקרה, בחנו אחת לאחת את טענות העוררים ולא מצאנו בהן כל ממש, ונפרט בקצרה לגבי הטענות המרכזיות שהועלו :
78. ראשית נציין, כי חלק מהטענות נטענו בהתנגדות והתקבלו על ידי הצוות המקצועי של המשיבה 1 ולאחר מכן בהחלטת המשיבה 1, כך שהבקשה להיתר תוקנה בהתאם. ר', למשל, ביטול הבליטות בחזית הקדמית.
79. שטח הלובי – בהתאם לתכנית חפ/229/י/1 שטח לובי כניסה משותפת לבניין לא יבוא במניין השטחים. איננו סבורים, כי יש בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) בכדי לפגוע בהוראות התכנית לעניין אי הכללת שטח הלובי.
80. לעניין התנאים לאי הכללת שטח הלובי, הרי הלובי משמש ככניסה לבניין המשותף ומצופה חלקו בזכוכית. נציין, כי לעניין זה ייתכן ויש ממש בטענת העוררים כי קיימת חריגה של כ- 1.0 מ"ר בשטח הלובי מעל המותר על פי התכנית, ואנו מורים כי הדבר ייבדק פעם נוספת על ידי הצוות המקצועי של המשיבה 1, ובמידת הצורך שטח זה יופחת.
81. שטחי המדרגות – לפי הוראות חפ/229י' שטחי המדרגות לא יבואו במניין השטחים. עצם העובדה כי קומת העמודים משמשת גם למגורים ולמחסנים אינה בה לשנות את אופי הכניסה לאותה הקומה ככניסה הראשית לבניין ואין בה לשנות את אופי המדרגות באותה הקומה כמדרגות משותפות לבניין שאין להביאן בחשבון במניין השטחים.
82. מרפסות מקורות – הטענה אינה נכונה עובדתית. המרפסות אינן מקורות, אלא בקצה המרפסת קיימת בליטה דקורטיבית שאינה עולה על 60 ס"מ עומק, כלומר במסגרת העומק המותר בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים).
83. מרפסות גוף הבניין – אנו דוחים את הטענה. הבניין הינו מדורג ובשיפוע העולה על 25%, ולכן חלה הוראה 5(ט) של תכנית חפ/229י'. יצוין גם כי שטח המרפסות אינו עולה על 25% משטח הדירות.
84. עוד נציין, כי לגבי המרפסת בקומה ד' לכיוון רחוב הירקון, הורתה כבר המשיבה 1 לתקן את הבקשה להיתר, והמשיבים 2 מסכימים לכך (ר' סעיף 16.4 בתשובתם לערר).
85. עליית גג – אנו דוחים את הטענה, השטחים בעליית הגג, לרבות הקוקיות, נמוכים מגובה של 1.8 מ' ולכן כדין לא הובאו בחשבון השטחים.
86. חישוב שטחי המעברים – לא מצאנו פגם בחישוב השטחים של המשיבה לגבי המעברים הציבוריים, אשר ברובם אינם מקורים.
87. היותו של המגרש פינתי – אנו סבורים כי המגרש עונה על הגדרת מגרש בין דרכים כדרישת התכנית, ותואם את הפרשנות לנושא זה שנתנה בעבר, וזאת לאור יעודי הקרקע בחלקות הגובלות עימו.
88. לעניין טענת העוררים בערר 401/04 בעניין מפלס הקרקע של המבנה, הרי לאור השיפוע הטופוגרפי של המגרש ונתוני השטח אנו סבורים, כי מפלס הקרקע נקבע באופן ראוי המאזן נכון בין שיקולי תכנון מיטבי ופגיעה מינימאלית בשכנים, תוך התאמה לבניינים האחרים ברחוב.

סיכום
89. לאור האמור והמנומק לעיל אנו מקבלים את העררים בכל הנוגע לשמירת העצים, מקבלים אותם בחלקם בעניין רוחב הכניסה לחניה ודוחים את העררים בכל יתר הטענות.
90. אשר על כן, המשיבים 2 יגישו בקשה להיתר מתוקנת המראה צמצום רוחב הכניסות לחניה ויצירת מקום חניה נוסף ברחוב. כמו כן, המשיבים 2 יגישו תכנית פיתוח ונוף מתוקנת המראה שימור של כלל דקלי הוושגטוניה הקיימים והתייחסות לעצים בחזית הקדמית. כאשר במסגרת התכנית יכולים המשיבים 2 להציע דקל וושגטוניה אחד לכל היותר להעתקה.
91. בכפוף לתיקון הבקשה להיתר בעניין רוחב הכניסה לחניה ותכנית הפיתוח המשמרת את העצים כאמור לעיל, ניתן להוציא היתר בניה מכוח הבקשה להיתר ובכפוף לתנאים שקבעה המשיבה 1.

ניתנה ביום, 14.03.2011 ע"י מ"מ יו"ר הועדה עו"ד גלעד הס,
וחבריה: גב' תמר לקס, מר שמחה אפק ומר יגאל נויפלד.

_________________ _________________
לילה לבצקי עו"ד גלעד הס
מזכירת ועדת הערר מ"מ יו"ר ועדת הערר

[bs-thumbnail-listing-2 columns="4" title="הועדה המקומית לתכנון ולבניה – חיפה" tag="178" count="4" pagination-show-label="0" pagination-slides-count="3" slider-animation-speed="750" slider-autoplay="1" slider-speed="3000" bs-show-desktop="1" bs-show-tablet="1" bs-show-phone="1" paginate="slider"]