השוק יותר חזק מכולנו. אי אפשר להמשיך להילחם בשוק, כשהמחירים ממשיכים לעלות והתשואות יורדות. המאמצים להוציא את המשקיעים יורדים – כי ההון הנדרש גבוה, התשואות נמוכות, המיסים עלו והכל יחד גרם לכך שהשקעות נדל"ן בישראל אינן אטרקטיביות כיום.
למעשה, צריך שהמחירים יעלו בלפחות 10% כדי שההשקעה בכלל תתאזן – אפילו לפני רווח, משום שעל רכישת דירה להשקעה צריך להוסיף הוצאות נוספותף כגון: 8% מס רכישה, עלויות של עורך דין ושיפוץ הנכס – ולכן אם השוק לא עולה בלפחות 10% אין טעם ברכישה.
שוק לא עולה לעד, הרבה אנשים לא זוכרים שבעבר השוק ירד והיום ניתן לראות שהשוק עבר את השיא שלו, יש נורות אדומות וצריך להתחיל להסתכל עליהן.
רואים שהמשקיעים משקיעים פחות ואנשים מחפשים אלטרנטיבות. השוק חזק מכולנו.
אם היום האלטרנטיבה היא להשקיע בחו"ל בשווקים שבהם התשואות טובות יותר – אז אנשים ייקחו את הכסף שלהם וייצאו למקומות כדאיים יותר.
למשל: התשואה כיום להשכרת דירה בחיפה עומדת על 3.5% ברוטו בממוצע, זאת בעוד עלות המימון הממוצעת בבנקים למשכנתאות עומדת על 3.8% ומוסיפה לעלות בהתמדה בין היתר בעקבות העלאת הריבית בארה"ב.
התוצאה היא שמי שרוכש דירה להשקעה בונה רק על רווחי הון שאין הכרח שיגיעו.
כמובן שגם נלקח בחשבון גם מס רכישה המוטל בעת רכישה דירה שנייה להשקעה שעומד על 8% ומפחית למעשה כ-1% בתשואה ברוטו – עבור מי שרוכש דירה לטווח בינוני של 8 שנים.
אם לוקחים בחשבון את המס על רכישת דירה להשקעה, מי שירכוש כיום דירה להשקעה בישראל עלול לסבול מתשואה שוטפת שלילית, כשרווחי הון משמעותיים תלויים בספק רב.
כלומר הוא עלול להגיע למצב שבו יוציא כסף מכיסו בכל חודש כדי לממן את רכישת הדירה ושכר הדירה לא יצליח לממן את החזרי המשכנתא.
אין קשר בין כיסוי ההחזר החודשי על ידי דמי השכירות אם לאו, פריסת ההלוואה לתקופה ארוכה יכולה להביא למצב שדמי השכירות יכסו את ההפרש החודשי, אבל סה״כ החזרי הריבית לכל ההלוואה יהיה גבוהים יותר ממצב שבו לוקחים הלוואה לטווח קצר והחזרי ההלוואה גבוהים מדמי השכירות כלומר מוציאים כל חודש ״כסף מהכיס״. בדיקה של גובה הריבית של ההלוואה אל מול גובה התשואה מדמי השכירות היא יותר נכונה, אבל גם לא מדוייקת, הלוואה היא לא בהכרח אמצעי להרוויח כסף מה הפרשים הנ״ל בזמן תקופת ההלוואה, אלא היא אמצעי לרכישת נכס כעת ולהרוויח עליו תשואת דמי שכירות נטו בתקופה שלאחר סיום ההלוואה.
מעניין מאוד יועד, מעניין שכל עוד שהתעסקתם בתיווך בארץ ובחיפה בפרט, אז כדאי לקנות דירה בארץ אבל שהרחבתם עכשיו את היעדים שלכם לשיווק/תיווך גם בחו'ל מייד מגיעה כתבה "רצינית" שעושה סדר במה אנחנו צריכים לעשות.
גילוי נאות בתחילת הכתבה היה הרבה יותר מקצועי.