המדינה נלחמת במשקיעי הנדל"ן ובקפריסין ויוון מחכים לגזור את הקופון | עידו מורג

דירות בחיפה (צילום: ירון כרמי)

לאחרונה יש עלייה במחירי הנדל"ן ברמה הארצית, באופן אוטומטי יש כאלה המייחסים את העלייה במחירים למשקיעי הנדל"ן, כתוצאה מכך המדינה ובנק ישראל מגבשים סדרת פעולות כדי לצנן את אותם. אבל האם הבעיה היא אכן משקיעי הנדל"ן? מה הן ההשלכות של הדרת משקיעי הנדל"ן לשוק השכירות? האם זה יפתור את בעיית עליית המחירים? מה הנזק שיגרם כתוצאה מכך?

בואו נעשה סדר בדברים:

  • בתחילת שנת 2020 כ-12% מכמות הרוכשים היו משקיעי נדל"ן
  • ביולי 2020 הפחית שר האוצר דאז ישראל כץ את מס הרכישה לדירה שניה מ-8% ל-5%
  • בחצי שנה שלאחר מכן הפחתת מס הרכישה שיעור המשקיעים בשוק צמח ל-21%

ממש היצע וביקוש קלאסי: המס ירד המשקיעים חזרו לשוק והביקוש עלה.
בשנים שהמס היה בגובה של 8%, איפה היו אותם משקיעי נדל"ן? יוון, פורטוגל, ארה"ב, גאורגיה – הכסף של המשקיעים הלך לשם.

מי הם אותם משקיעי נדל"ן?

יש נטייה לחשוב שכל משקיעי הנדל"ן הם טייקונים, אבל בשטח המציאות שונה: הגדרה של משקיע נדל"ן: מי שיש בידיו דירה נוספת מעבר לדירת המגורים שלו. רוב רובם של "משקיעי" הנדל"ן מחפשים לחסוך בצורה שונה: הרוב הם אנשי מעמד הביניים אשר מחפשים השקעה שמרנית בסיכון נמוך.

אני אגלה לקוראים סוד קטן: את כרישי הנדל"ן הגדולים והטייקונים לא מעניינת דירת יד 2 בהדר או בקריית אליעזר שמניבה 4% תשואה.

תנופת בניה חדשה בטירת הכרמל (צילום: ירון כרמי)

חשיבות המשקיעים לשוק שכירות תקין

תפקיד המשקיעים בשוק הוא לייצר היצע גדול ואיכותי לשכירות, במיוחד עקב כך שהפרויקטים הממשלתיים להשכרה הם טיפה בים.

אלו הם הצעדים המרכזיים שננקטו ע"י בנק ישראל להגבלת המשקיעים בשוק:

  • ביטול האפשרות למשכון נכס קיים לטובת רכישת נכס נוסף.
  • ביטול הוראת השעה שנכנסה במסגרת הקורונה שבעלי נכסים יכולים לקחת משכנתא 70% משווי הנכס לסגירת הלוואת והתחייבות.

חשוב להבין את הסכנה בצעדים אלו לגבי שוק השכירות:  ירידה ברכישות של משקיעים תוביל להקטנת היצע הדירות להשכרה ועלולה לייקר את שכר הדירה.

דרך ארוכה שהיא קצרה ודרך קצרה שהיא ארוכה:

בעולם הניהול נשמעת לעיתים ביקורת על מנכ"לים שרוצים להראות לבעלי המניות ולדירקטוריון רווחים מיידים בטווח הקצר, במקום בניית תשתית שתחזיק את החברה שנים רבות.

בניגוד לגישה זו, ג'ף בזוס, המייסד של אמזון, אמר לבעלי המניות שב-20 השנים הראשונות לא ימשכו דיבידנדים לבעלי המניות וע"י כך בזוס השתמש בכל הרווחים כדי לבנות מערכת ששינתה את העולם.

ולעניינו:

הפוליטיקאים נבחרים לתקופה קצרה מאוד (במקרה הטוב 3 שנים). כששר אוצר, לצורך העניין, מגיע לבוחר, הוא רוצה להראות נתונים שמצביעים כי מחירי הדיור התמתנו בתקופתו. הבעיה פה היא, שכדי לייצר מצג של מיתון מחירים בטווח הקצר, תהיה פגיעה בטווח הארוך בשוק הדיור. אם תהיה מדיניות עקבית שלא תפגע במשקיעי הנדל"ן, גם עליית המחירים תיעצר אחרי הגל הראשוני.

הסבר: אם יש הקלת מס אז ברור שבטווח הקצר נראה עלייה זמנית במחירים (הביקוש עולה וההיצע נשאר זהה), אבל מצד שני, ככל שיותר משקיעים קונים דירות ככה היצע הדירות להשכרה עולה, דבר שיוריד את מחירי שכ"ד בשוק ויוביל להקטנת התשואה של המשקיעים על הדירות ומשם כמובן ישפיע גם על מחיר הדירה כלפי מטה בחזרה, ככה שאם תהיה מדיניות עקבית השוק יתאזן בסופו של דבר והמחירים לא יוכלו לעלות אקספוננציאלית, מכיוון שהמשקיעים מחפשים תשואה וברגע שהתשואה לא תהיה מספיק כדאית הם יחפשו אפיקי השקעה אחרים.

הבעיה שאצלנו במדינה שר האוצר יקריב את שוק השכירות בטווח הארוך כדי להראות נתונים בטווח המיידי.

בטווח הקרוב צפויים עוד צעדים והגבלות כנגד רוכשי דירה שניה ומעלה, חשוב להבין שמעבר לפגיעה בשוק השכירות, יש אובדן הכנסות אדיר למדינה ממיסוי מקרקעין והמדינה תצטרך להעלות מיסים כדי לכסות על כך. אותם סכומים ילכו מעבר לים למקומות כמו קפריסין, יוון וגיאורגיה, שיציעו אלטרנטיבות למשקיע הישראלי. זוהי בדיוק הסיבה שישראל כ"ץ הוריד את מס הרכישה מ-8% ל-5% בשיא הקורונה, הוא רצה להגדיל את הכנסות המדינה ולהחזיר את המשקיעים לארץ וליהנות מהכנסות ממיסוי.

הגיבו כאן לכתבה

6 תגובות
  1. נדמה שהעליות פסחו על חיפה אמר/ה

    היו פה עליות בין 2010-2016 שנראו מאד חדות כי המחירים היו ברצפה בחיפה ,קפצו פי 3 אבל בהרבה מקומות מ200,000 ל600000 בערך.חיפה מאז מדשדשת,הבום האחרון היה בנאות פרס וזהו בעצם,התושבים מזדקנים,הילדים שלהם בעיקר עוברים לערי הלווין(קריות,יקנעם,טירת כרמל נשר) והרבה מהתושבים החדשים מגיעים מכפרי הגליל וזה כבר מורגש בכל שכונות העיר.מורגשת נסיגה בחיפה.חוץ מהים והנוף המקסימים היא ישנה ומוזנחת עם ראשי ערים אפורים ,שכונות החוף העלובות כבר 20 שנה עם הבטחות להתחדשות וכלום לא קורה עם זה,הדר תחתון סביב השוק זה כאילו מקום מתעורר אבל כמה זוגות צעירים יסכימו להביא באיזור כזה ילדים,השכונות העליונות יקרות והארנונה לא מצדיקה את המחיר,והטופוגרפיה? איומה צריך תמיד רכב.נקודת האור היחידה בעיר זו התחבורה הציבורית בעיר שנותנת מענה טוב לרוב השכונות ולחלקן גם בשבת.
    אבל בסיכום הכללי חיפה אינה אטרקטיבית,אם במרכז משכירים "מראיינים" שוכרים נדמה שפה זה ההיפך.יש המון דירות להשכרה שמתקשות למצוא שוכר ומדובר לרוב בחצי המחיר מהמרכז.
    הניתוח של הכותב מעניין אך משכנע חלקית עקב כמובן היותו מתווך כפי שרשום למטה.
    לדעתי הנוסחה והפיתרון הם החרגת החוקים והמיסוי לאיזורים של גדרה חדרה שגם ככה מבוקשים מאד.מאידך פטור ממיסוי לאיזורים מוחלשים כמו חיפה .גם מחיר למשתכן וכל שאר התוכניות דיור צריכות לתת מענה רק לחיפה צפונה ובאר שבע דרומה אחרת יהיו פה פערים עצומים בין הפריפיריה למרכז

  2. לודמילה אמר/ה

    תרשים זרימה:
    פחות ופחות דירות להשכרה
    פחות ופחות דיור ציבורי
    פחות ופחות ביטחון
    יותר ויותר סעד ופשע

    עצוב שהממשלה החדשה עושה בדיוק הפוך משהבטיחה.
    מגדילה פערים ומעמיקה את השבר.

  3. רחל אמר/ה

    המוני ישראלים משקיעים בנדלן בחול.
    הכתבה מצויינת ומתארת את המצב הלא נכון שבו האוצר נורא, ובכך הוא גורם נזק עצום למשק הישראלי ולשוק השכירות.

  4. רמי אמר/ה

    לחיפה זה לא משנה, היא מדשדשת כבר למעלה משני עשורים בגלל חוסר תכנון עיר בראיה כוללת. האוכלוסיה החזקה ברחה וממשיכה לברוח, במיוחד מאזור הכרמל, זאת מכיוון שהפכו את כל שכונות הכרמל לאתר בנייה אחד גדול שבלתי נסבל לחיות בו גיום מבחינת האבק, הזיהום, הרעש, פסולת הבניין, הפקקים של המשאיות ומערבלי הבטון, אישור תוכניות נקודתי עם הרבה חריגות וסטיות, ציפוף והעמסה על הרחובות הצרים (לרוב חד סטריים), פגיעה קשה בירוק המייחד כל כך את הכרמל וההר בכלל (עקירת עצים, חוסר שטחי גינון, פגיעה בחורשות) ובסה"כ ירידה חדה באיכות החיים!

  5. שוקי אמר/ה

    יש הרבה שמחזיקים מעל 3 דירות. ככל שיש יותר כאלה מחירי הדירות יעלו. בעל דירה שלא גר בדירה בדרכ לא ישקיע או ישפץ אלא יחכה לפינוי פינוי או תצא. ככה מצב הדירות הולך ומתבלה

  6. איש אמר/ה

    משקיעי נדלן הם הסיבה למה אי אפשר לקנות דירה בארץ, שילכו לחול ויעלו להם את המחירים (מוטב שגם ישארו שם)
    כבר חצי מהמבנים החדשים יושבים ריקים כי קנו אותם משקיעים שמעולם לא חשבו לגור בהם וכשהקונה לא מתכוון לגור בבית, למה שיבנו בתים מוצלחים, אפשר למכור 120 מ"ר עם חלונות קטנים וחדרי צינוק באותו מחיר של 120 מטר מרווחים אם קונים רק לפי המטרז'.

הגיבו כאן לכתבה