נאות פרס במערב חיפה קרוב לים וליד קניון חיפה מתחילה להיבנות.
שם השכונה ניתן לה על שם הנשיא היוצא מר שמעון פרס כמחווה על פועלו וחזונו והשם אושר בהחלטת מועצת עיריית חיפה לאחר המלצת הוועדה.
האזור מתוכנן לכלול 920 יח"ד בשלב הראשון ומספר שיא של כ-4400 יח"ד בשלב הסופי והיא תחומה מצדדיה במספר כבישים.
במערב כביש חיפה תל אביב הישן (כביש 4) היוצא לכיוון טירת הכרמל, במזרח שיפולי ההר ודרך פלימן היורדת, בצפון על ידי הכביש היורד אל אזור מת"מ, ובדרום אזור טירת הכרמל הנמצא במרחק לא רב.
ריבוע קרקע עצום זה יוצר מצד אחד פוטנציאל רב ערך לבניה אך מצד שני דורש פתרונות תחבורתיים שבלעדיהם יהפוך האזור לעניות דעתי לקשה גישה הן בכניסה והן ביציאה.
באזור מצויים מספר אתרים ציבוריים הדורשים אף הם פתרונות תחבורתיים:
פארק מדעי החיים המצוי בשלבי בניה, בנין הנהלת חברת החשמל המתנשא לגובה רב ודורש גישה תחבורתית לכל עובדיו, האצטדיון החדש ע"ש סמי עופר שעתיד לאכלס אירועי ספורט רבים ועמוסים, קניון חיפה המהווה אבן שואבת כמרכז שופינג ובילוי בוודאי מכוניות רבות, מרכז קסטרא המהווה גם הוא מרכז קניות ובילוי יחודי, מרכז הקונגרסים הכולל מתחם קניות, בית מלון חדש שנפתח לפני כמחצית השנה תחנת דלק מצדו השני של הכביש וכביש גישה לבית העלמין כפר סמיר כמו גם למגרשי הספורט הסמוכים. מעבר לכך גם הכניסה והיציאה הדרומית של מנהרת הכרמל.
גישה תחבורתית נוחה לכל האתרים צריכה להיות במרכז תשומת ליבנו כאשר אנו בוחנים את העומס התחבורתי הצפוי של הדיירים בשכונה במקביל לעומס הגישה של כלל האוכלוסיה לאתרים שתוארו.
הגישה מכביש פלימן אל תוך המתחם עוברת על גשר צר (גשר חיים לנדאו) הכולל מסלול אחד בלבד המתפצל מכביש פלימן היורד אל צומת מת"מ.
ממערב ומכיוון צומת חיפה דרום הכניסה היא מדרך פלימן העולה ומתפצלת ימינה בכביש חד מסלולי.
היציאה מהאזור בקטע זה אל חיפה הינה באמצעות כביש חד מסלולי היוצא אל העליה של כביש פלימן דרך מעגל תנועה מרכזי במזרח האזור קרוב לשיפולי ההר.
מסלול יציאה נוסף הינו בכביש מערבי יותר במרכז המתחם המוביל אל קניון חיפה ומשם מזרחה בעליה לכיוון כביש פלימן וחיפה.
במערב יציאה וכניסה דו מסלולית רחבה מכביש 4 באזור קניות מת"מ אל תוך המתחם.
למרות שאינני מהנדס תחבורה, לעניות דעתי ובמידה ולא מתוכננים שינויי תחבורה מהותיים, כבישי גישה אלה מציגים גישה כלל לא פשוטה בצפון מחיפה ואל חיפה, כבישי הגישה בכניסה וביציאה אינם מתוכננים לעומס רב בשעות השיא.
בשכונה מתוכננות לגור מאות ואלפי משפחות שחלק גדול מהן וכנראה רובן יצטרך לצאת בבוקר הן לעבודה הן לגני ילדים הן לבתי ספר והן למטרות חברתיות או אחרות. שעות העומס בסביבות השעה 07:00 בבוקר ועם כמות כזו של מכוניות המבקשות מוצא בפרק זמן צר צפויה לעניות דעתי בעיה.
לעומת זאת גישה נוחה יותר מכביש 4 ואליו לכיוון תל אביב.
מבחינת אלה המתעתדים לחיות על דרך חיפה תל אביב המקום אידיאלי, פאתיה הדרומיים של חיפה והישר אל היציאה לתל אביב, ואולם עבור אלה החייבים לחיות בתוך העיר מבחינת מקום עבודה ומוסדות חינוך לילדיהם מציגה השכונה מסלולים תחבורתיים בעייתיים שיש לחשוב עליהם היטב לפני החלטה.
הבניה, יש לציין, הינה של רבי קומות בבניינים שונים הסמוכים זה לזה. ניצול מירבי של השטח לצרכי בניה לגובה רב והמנעות מהקצאת שטחים מרכזיים כמו לגן ציבורי רחב ידיים במרכז השכונה ושטחי גן עבור משחקים לילדים בין הבניינים במקום בקצה גבולותיה כמו לצאת ידי חובה.
המצאות אזורים ירוקים בין הבניינים הינו מאפיין מכריע באיכות החיים הסביבתית. האזורים הצרים יחסית אשר הוקצו לצורך זה בין הבניינים כפי שאנו רואים צריכה לעורר מחשבה בקרב אלה המתעתדים לרכוש דירה באזור.
מבחינת בנייני ציבור וקהילה, על פי התכנית יש הקצאה לשטחים ציבוריים בשולי המתחם, ויש אף דיבורים על גני ילדים ובתי ספר בשכונה ואולם במידה ולא יבנו מבנים אלה במקביל לבנית הדירות עלולות המשפחות למצוא את עצמן גרות בשכונה בה יש לנדוד הלוך ושוב אל רכס הכרמל ונו"ש כל בוקר וכל ערב.
חלק ניכר מאיכות החיים באזור הינה האפשרות ללכת עם הילד לגן בבוקר ברגל ישירות מהבית ועל המדרכה ולא להיתקע בפקק תנועה ביציאה מהשכונה אל לכרמל.
גם בתי ספר הן יסודיים והן תיכוניים. במידה ולא יבנו בתוך השכונה או בסמוך מאד לה תהיה התוצאה עגומה מבחינת ההורים.
מרכזי קניות קיימים בשני מקומות. האחד שופרסל בקניון חיפה שכנראה אינו מצטיין במחירים תחרותיים עקב שכר הדירה והארנונה הגבוהים הנדרשים ממנו, ומרכז הקניות בתוך מת"מ שהינו סמוך מבחינת נסיעה ובוודאי תחרותי יותר.
מבחינת המחירים, הם מתגלים כרחוקים כאופק מכפי שהיה רצוי. האכזבה גדולה אך היתה צפויה. אין כאן בשורה גדולה מבחינת הקהל.
החברות קיבלו את הקרקע במחיר ממוצע של כ-205,000 ש"ח כולל מעמ וכולל פיתוח ליח"ד על פי תוצאות המכרז.
המדובר במחיר, לדברי המינהל, שאיפשר שיווק דירות במחירים הנמוכים ממיליון שקל. בפועל, אין חיה כזאת במציאות ואנו נתקלים כאן בהחמצה שללא ספק פוגעת בציבור.
מנהל המינהל, בנצי ליברמן, אמר בזמנו: "בניסיון להילחם במחירי הדיור שיווקנו בשיתוף פעולה עם עיריית חיפה כ-920 יחידות דיור במכרז שזכה להצלחה מסחררת בקרב היזמים. מניתוח תוצאות המכרז ניתן לראות כי ההפחתה של המינהל במחיר המינימום במכרזים מ-50% ל-35% הוזילו משמעותית את הקרקע לקבלנים ואנו מקווים שההנחות שקיבלו היזמים בקרקע יגיעו גם לידי הציבור הרחב"
התקווה כאמור הפכה להיות בלון אוויר שנמוג בעשן המחירים שנסקו מעלה מעלה.
המחירים בפועל הם הרבה מעל החזוי, הביקוש הרב לעומת ההיצע הנמוך הביא לעליית המחירים והמסקנה הברורה היא שהנחה וסיבסוד צריך לתת ליעד הסופי, הזוג הרוכש את הדירה. סיבסוד קרקע לקבלן מחטיא את המטרה והינו דרך לא יעילה להקצאת תקציבים. חוק ההיצע והביקוש חזקים מכל תקווה.
איזה שם וכותרת יש לתת למהלך מתוחכם זה בו הצליחו הקבלנים לרכוש קרקע במחירים נמוכים ולמכור את הדירות במחירים מעוררי השתאות. דומה כי במקרה זה שיקול מוטעה של המינהל הביא להזרמת כספי ציבור ליעדים מוטעים. שורת הרווח של החברות במקום עזרה למשפחות חסרות דיור.
על פי דיווחי הקבלנים סטנדרט הבניה צפוי להיות גבוה עד גבוה מאד ובכך ניתנת מצד הקבלנים הצדקה למחירים הגבוהים אך יחד עם זאת אין אדם חי בתוך עצמו אלא בתוך סביבתו, בצניעות רבה אציין כי יש לתת על כך את הדעת.
יחד עם זאת השיווק מכוון גם למטרה אחרת. דירות למטרות השקעה. רק שכר גבוה באופן יחסי המאפשר הפרשת אלפי שקלים לחודש יחד עם יציבות תעסוקתית מושלמת וקבועה יכולה להביא שכיר לשאת על גבו משכנתא של שנים רבות ללא חשש מפיגור או חדלות פרעון במטרה לרכוש דירה שניה ואולי גם שלישית לצרכי השקעה. שיוויון חברתי היא סיסמא יפה אך בפועל ישומה רחוק כמערב ממזרח.
נכון היה יותר לחייב את הקבלנים במסגרת המכרז לשווק דירות במפרטים צנועים יותר אך במחירי גג שפויים, כפי שצפו בתחילה במינהל, מחירים שיאפשרו לזוג הצעיר והסביר לרכוש דירה.
מה חבל שתקווה זו לא מצאה את מקומה במסגרת המכרז והמציאות.
בעבודת שיווק יסודית של החברות נעשה ניסיון לשווק את הדירות באווירה של יוקרה ואיכות כדי להביא את הקהל לקנות במחירים הנדרשים, ואכן כמות לא מעטה של דירות כבר נמכרה במחירים לא נמוכים, ואולם מחירים אלה בוודאי שאינם משקפים את הצפי והתקווה בעת מכירת הקרקע. בשורה גדולה אין כאן.
יחד עם זאת צריכה להאמר העובדה שרוח חדשה וחיובית נושבת בחיפה בתקופה אחרונה לאור יוזמות הבניה הרבות והברוכות בעיר. הן בגבעת זמר הן בנאות פרס והן במורדות לינקולן. חיפה לא קיבלה תוספת דיור שנים רבות ויחד עם כל החסרונות, היתרונות של הבניה לעיר ככלל ברורים. לעיר יתווספו ככל הנראה מעל ל-5000 יח"ד שיביאו עשרות אלפי תושבים לגור בה, תוספת שללא ספק תעורר את העיר מבחינה מסחרית כלכלית ותרבותית.
ביקורת עריכה: מנהל אתר האינטרנט חי-פה
כתיבה וצילומים : דב קרייזל