התארגנות להתחדשות עירונית שלא באמצעות יזם עסקי

במאמר הקודם הצבעתי על ניגודי העניינים בין היזם העסקי לבעלי הדירות הותיקות. ניגודי אינטרסים אלה מעלים את הצורך הברור למצוא אלטרנטיבה ליזם העסקי בכלל, או לדחות את כניסתו לפרויקט לשלב שבו היכולת שלו להשפיע על אופי הפרויקט היא קטנה. קיימות כמה אלטרנטיבות להתארגנות של בעלי הדירות, שלכל אחת מהן יש את היתרונות והחסרונות שלה.

בהתארגנות שאינה באמצעות יזם עסקי, הגוף המארגן מנסח את הסכמי ההתארגנות (עם דגש על ההסכמות בין בעלי הדירות לבין עצמם), את מסמכי בחירת הנציגות ואת הסכמי ההצטרפות העקרוניים לפרויקט שעליהם חותמים כל אחד מבעלי הדירות. מסמכי בחירת הנציגות מגדירים גם מהם תפקידי הנציגות והאופן שבו תפעל הנציגות. בדרך כלל, תפקיד הנציגות הוא לסייע בהתארגנות ולהעביר מידע אל בעלי הדירות ומהם. הנציגות אינה רשאית לקבל החלטות או לחתום על מסמכים בשם בעלי הדירות.

תפקידו של הגוף המארגן להציע לבעלי הדירות משרד עורכי דין שילווה את הפרויקט, שמאי, כלכלן ומשרד אדריכלים, או לסייע לבעלי הדירות לבחור את אותם נותני שירותים. שכרם של אותם נותני שירותים ישולם בבוא העת על-ידי היזם העסקי או קבלן הביצוע.

ליזם העיסקי ולקבלן הביצוע יש תפקידים מאוד דומים. שניהם צריכים להכין תוכניות מפורטות בהתאם לחלופה התכנונית הראשונית שבחרו בעלי הדירות. שניהם צריכים לשווק את הדירות הנוספות ושניהם צריכים לשלם את שכר טרחתם של נותני השירותים שפעלו בפרויקט בטרם הם הצטרפו אליו.

התפקיד העיקרי שמוטל על היזם העסקי, ושקבלן הביצוע פטור ממנו, הוא להביא את הכסף לפרויקט. עבור הסיכון שנוטל על עצמו היזם בהבאת ההון הדרוש לביצוע הפרויקט, מקובל בשוק שידרוש רווח של 30%-40% מעלות הפרויקט. רווח נוסף זה, מעמיס אילוצים קשים על הפרויקט וכדאי להימנע ממנו, ככל שניתן.

בהמשך אראה שתי אפשרויות להביא הון לפרויקט שלא באמצעות יזם עסקי ובכך לאפשר את ביצועו באמצעות קבלן מבצע.

אומנם, לעורך הדין, לאדריכל, לשמאי ולכלכלן יש אינטרסים משלהם, אך כל עוד אין יזם שמעורב בפרויקט, ממוקדים אותם נותני שירותים בעיקר בטובת בעלי הדירות.
תפקידו של האדריכל הוא להבין, באמצעות שיחות עם בעלי הדירות או עם הנציגים, מהם הצרכים של בעלי הדירות ולהציע מספר חלופות תכנוניות-ראשוניות שמהן יבחרו בעלי הדירות באופן דמוקרטי את החלופה התכנונית המועדפת עליהם. תפקידם של עורך הדין, השמאי, הכלכלן והאדריכל הוא לוודא שכל החלופות התכנוניות-הראשוניות המוצעות לבעלי הדירות הן ישימות מבחינה משפטית, תכנונית, אדריכלית וכלכלית.

כיצד מבטיחים שנותני השירותים מחתימים את בעלי הדירות על הסכמים בנוסח אחיד שהוסכם בינם לבין הנציגות? זה לא מסובך. אני מניח שרוב הקוראים יצליחו למצוא את הפתרון בעצמם. המתקשים, מוזמנים לחפש את התשובה באתר האינטרנט של ארגון בעלי הדירות במצ"ח (ע"ר). רמז: חפשו בדף "מדריכים לתושבים ולבעלי הדירות". אלה שעדיין מתקשים, מוזמנים ליצור איתי קשר בדואר אלקטרוני.

בשלוש האפשרויות הראשונות המפורטות להלן, תפקידם של צוות עורך-דין-שמאי-כלכלן-אדריכל, להכין גם תוכנית אדריכלית מפורטת (תב"ע- תוכנית בנין עיר) ולהעביר אותה את מסלול המכשולים של מערכת התכנון הישראלית עד לקבלת תוקף.

מתי כדאי לבחור במסלול עם יזם ומתי כדאי לבחור במסלול עם קבלן ביצוע?
ככל שאי הודאות בקשר ליכולת למכור את הדירות הנוספות בפרויקט גדלה ויש צורך גדול יותר במערך שיווקי מתוחכם למכירת הדירות הנוספות, כדאי יותר להסתייע ביזם.
נכון ליולי 2015 ולחיפה, נראה שכל דירה שתיבנה, תוכל להמכר יחסית בקלות. לכן, עדיף לקדם את הפרויקט ללא יזם.

אז מהם אותם "גופים מארגנים" המהווים אלטרנטיבה ליזם העסקי?

1. חברה לארגון בעלי דירות בבעלות ממשלתית או עירונית.

הכוונה היא להסתייע בחברות כמו "עמידר" או "עמיגור" או "שיקמונה" החיפאית או "עזרה וביצרון" התל-אביבית כחברה שתארגן את בעלי הדירות.
יתרונות:
א. חברות גדולות ומקצועיות בעלות ניסיון רב בארגון של בעלי דירות.
ב. המטרה העיקרית שלהן היא לפתור בעיות חברתיות, לא להרוויח כסף.
ג. מסתפקות בדמי ניהול נמוכים, של כ-5% מעלות הפרויקט.
ד. נגישות גבוהה למשאבים עירוניים (מהנדס העיר, פרטי קשר עם בעלי דירות מושכרות וכו').
חסרונות:
א. מתנהלות באיטיות ובבירוקרטיה קשה.
ב. נתונות להשפעות פוליטיות לא ענייניות.
ג. יש צורך בתנועת מחאה ולובי פוליטי כדי שהממשלה או העיריה תאפשר להן לתפקד כחברות לארגון של בעלי דירות. יוצאת מן הכלל בעניין זה היא חברת "עזרה ובצרון" התל-אביבית שכבר כיום מסייעת לבעלי דירות להתארגן. ניתן לפנות אלי לקבלת סריקה במייל של חומרי הסברה של "עזרה ובצרון" על האופן שבו הם עובדים ועל השלבים של הפרויקט.

2. חברה פרטית לארגון של בעלי דירות

יתרונות:
א. חוסכת את הצורך להתארגן בדרכים המסובכות יותר, שמתוארות באפשרויות 3 ו-4.
ב. מקצוענית בתחום עיסוקה.
חסרונות:
א. יש מעט חברות כאלה בשוק.
ב. בעלי הדירות צריכים להתארגן כדי לבחור את החברה המתאימה ביותר עבורם ולבדוק את המקצועיות שלה, האינטרסים הנסתרים שלה (האם בעלי החברה רכשו לאחרונה דירה ישנה במתחם או בסמוך אליו?) ולהתמקח על שכר טרחתה. זכרו, ככל ששכר הטרחה בפרויקט גבוה יותר, כך קשה יותר להוציאו אל הפועל ויש לבנות יותר דירות ויותר קומות. אילוצים אלה מנוגדים לאינטרסים של בעלי הדירות, כפי שהסברתי במאמר הקודם. התארגנות זאת מייתרת לפחות חלק מן הצורך בחברה מסוג זה.

3. התארגנות עצמית בחברה בע"מ/עמותה/אגודה שיתופית

יתרונות:
א. שליטה מלאה על הפרויקט ועל מקורות המימון שלו.
ב. כל הרווחים בפרויקט נשארים בידי בעלי הדירות.
חסרונות:
א. למיטב ידיעתי, לא קיים בארץ ניסיון של מיזמים להתחדשות עירונית בצורה זאת. הדבר יקשה מאוד על גיוס הכספים לפרויקט.
ב. בעלי הדירות צריכים לערוב לכל ההפסדים בפרויקט ולשאת בהם, אם יהיו כאלה.
ג. בעלי הדירות יצטרכו ככל הנראה לשכור את שירותיה של חברה לניהול מיזמי בניה.
ד. משרד עורכי הדין שבעלי הדירות בוחרים שילווה את הפרויקט, צריך להתמחות לא רק בהתחדשות עירונית אלא גם בתאגידים. דרישה זאת מצמצמת את מספר המשרדים שיכולים להתמודד על התפקיד.

היתרונות של שיטת התארגנות זאת הם מאוד משמעותיים ולדעתי עולים על החסרונות. כדאי, לדעתי, להשקיע מאמץ משמעותי להתארגנות בדרך זאת.

4. התארגנות עצמית והסתייעות ביזם עסקי

בשיטה זאת, מכניסים את היזם העסקי לפרויקט רק לאחר שבעלי הדירות קידמו את הפרויקט הכי רחוק שהם יכולים והגיע השלב שבו צריך להביא הרבה כסף לביצוע הפרויקט. חשוב להשאיר ליזם העסקי את התכנון המפורט ורמות מסויימות של חופש בחירה בתוך המיזם.
יתרונות:
א. שליטה רבה מאוד על המאפיינים הכלליים של הפרויקט.
ב. כל ההפסדים בפרויקט הם דאגתו של היזם העסקי.
ג. נכון לקיץ 2015, זאת הדרך שבה קיים האיזון הטוב ביותר בין מאמץ מינימלי של בעלי הדירות בביצוע ההתארגנות לשליטה מקסימלית על אופי המיזם.
ד. כל עוד בעלי הדירות לא התקשרו עם יזם עסקי, ניתן לעבור לאחת מהשיטות הקודמות, אם היא תתברר כישימה
חסרונות:
א. יש להשגיח על היזם שלא ישנה את אופי הפרויקט.
ב. עלויות נוספות של 30%-40% מעלות הפרויקט מערימות אילוצים וקשיים עד כדי היעדר היתכנות לביצוע.

לסיכום, נכון לקיץ 2015 בחיפה, מומלץ להתארגן באופן עצמאי כמתואר באפשרות מס' 4 ולהשאיר את שאלות מקורות המימון והשלבים המתקדמים פתוחים להחלטת בעלי הדירות שתתקבל כאשר יתעורר הצורך.
במקביל, כדאי לייצר נציגות שכונתית אותנטית, רצינית, המייצגת מספר רב ככל האפשר של בעלי דירות, שתיצור יחסי עבודה טובים עם הדרגים הביצועיים והפוליטיים בעיריה. תפקידה של נציגות זאת לקדם את אפשרות מס' 1 (חברה לארגון בעלי דירות בבעלות ממשלתית או עירונית) ולהעלות בפני העיריה בעיות נוספות שמתעוררות בשכונה ובתהליך חידושה.

במאמר הבא אסקור את החשיבות הרבה בהבטחת ועד בית פעיל בבנין החדש כבר בשלב ההתארגנות הראשונית.

מאמר ראשון
[bs-thumbnail-listing-1 columns="1" hide_title="1" count="1" post_ids="28042" bs-show-desktop="1" bs-show-tablet="1" bs-show-phone="1" paginate="none"]

מאמר שני (בו הנך מעיינ/ת כרגע)
[bs-thumbnail-listing-1 columns="1" hide_title="1" count="1" post_ids="28367" bs-show-desktop="1" bs-show-tablet="1" bs-show-phone="1" paginate="none"]

מאמר שלישי
[bs-thumbnail-listing-1 columns="1" hide_title="1" count="1" post_ids="28043" bs-show-desktop="1" bs-show-tablet="1" bs-show-phone="1" paginate="none"]

מאמר רביעי
[bs-thumbnail-listing-1 columns="1" hide_title="1" count="1" post_ids="28044" bs-show-desktop="1" bs-show-tablet="1" bs-show-phone="1" paginate="none"]