משרד מהנדס העיר מביא לדיון הועדה המקומית מסמך עקרונות והנחיות לשימור ובינוי לאורך טיילת בת גלים.
מדובר על מסמך שהוכן ע"י צוות משרד מהנדס העיר לבקשת ועדת השימור העירונית. המסמך הוצג במהלך גיבושו בפני נציגי לשכת התכנון המחוזית, המועצה לשימור אתרים ונציגי תושבי השכונה. לאחר שינויים ותיקונים הוא אומץ ע"י ועדת השימור העירונית בישיבה מס' 6 ביום 27.8.14.
המסמך הוכן בעקבות ריבוי בקשות להיתרי בניה משני צידי הטיילת כולל הריסת מבנים קיימים. במסגרת מספר בקשות להיתר שהגיעו לדיון בועדת השימור, התבקשו זכויות על פי תמ"א 38 כולל בקשה להריסה של מספר מבנים והקמת מבנים חדשים תחתם. הבניה החדשה מהווה שינוי לאופי המקום המהווה מתחם לשימור ובו גם מבנים לשימור באזור רגיש בשורה הראשונה לאורך קו המים. הפקדת תכנית המתאר של חיפה, המציעה אפשרות לתיגבור והגבהת המבנים בבת גלים עודדה גם היא בקשות לאישור מבנים גבוהים יותר.
בישיבה מספר 6 של ועדת השימור העירונית מיום 27.8.2014 הוחלט כלהלן:
א. הועדה לשימור אתרים מחליטה לאמץ את מסמך עקרונות והנחיות לשימור ובינוי לאורך טיילת בת גלים המצורף לפרוטוקול זה.
ב. מסמך עקרונות והנחיות לשימור ובינוי לאורך טיילת בת גלים יובא לאישור ועדת המשנה של הועדה המקומית לתכנון ובניה, תוך הודעה על הכנת תכנית עפ"י סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה.
לאור החלטת ועדת השימור האמורה לעיל, מובא מסמך המדיניות לדיון בפני הועדה המקומית כולל המלצה לועדה המחוזית לפרסם הודעה על הכנת תכנית על פי סעיף 77 וקביעת תנאים לפי סעיף 78 לתקופת הכנת התכנית.
להלן המסמך כפי שהוצג לועדת השימור וכפי אומץ על ידה:
מסמך העקרונות וההנחיות שלהלן הוכן לבקשת ועדת השימור העירונית בהמשך לריבוי בקשות לתוספות בנייה ולבנייה חדשה שהוגשו במגרשים לאורך הטיילת עם אישור תמ"א 38 על תיקוניה השונים. מטרתו היא לסייע לוועדה לשימור לבחון את הבקשות המובאות בפניה על מנת להביא את המלצותיה בפני הוועדה המקומית ולהנחות את המתכננים, הצוות המקצועי במשרד מהנדס העיר ואת הוועדה המקומית בקבלת החלטות בבקשות להיתר.
המסמך מתייחס לרצועת הבינוי לאורך טיילת בת גלים- רציף מרגולין המצוי מדרום לשדרת בת גלים ורציף רוזנפלד המצוי מצפון לשדרה.
פרק 1.
רקע שימור
בשל ייחודה של השכונה השוכנת לחוף הים וטיילת בת גלים כחזית ים בנויה ורציפה הכוללת מבני מגורים היסטוריים, נערך בשנת 1993 סקר שימור אשר זיהה את הטיילת כ"מתחם לשימור" וחלק מהבניינים שלאורכה כ"מבנים לשימור". בסקר, אשר אושר בשנת 1994 ע"י וועדת השימור בעיריית חיפה, הוגדר הבינוי לאורך הטיילת מרחוב אלישע צפונה כ"מתחם לשימור"; תשעה בניינים ברציף מרגולין וחמישה ברציף רוזנפלד הוגדרו כ"מבנים לשימור", והוא כולל תיעוד והנחיות שימור למתחם ולכל אחד מהמבנים לשימור. המבנים שהוגדרו לשימור הינם שריד למבנים המקוריים בני קומה או שתיים שנבנו לאורך הטיילת בשנות העשרים. תכנית חפ/מק/2182 המאושרת משנת 2006 הסדירה את גובה המבנים בשכונה (עד 4 קומות) והטמיעה את ממצאי סקר השימור לגבי מבנים, מתחמים ועצים לשימור בשכונה. מאז הכנת הסקר, נהרסו לאורך הטיילת ארבעה "מבנים לשימור" (מרגולין 31, מרגולין 33, מרגולין 43, רוזנפלד 17) ומבנה אחד הוסר מהרשימה בעקבות החלטת וועדת השימור (רוזנפלד 9). בסה"כ נותרו כיום 9 "מבנים לשימור" לאורך הטיילת. בקטע רציף מרגולין נותרו 6 "מבנים לשימור". רב המבנים בקטע זה נבנו בשנות ה- 50 וה-60. בקטע רציף אהרון רוזנפלד, נותר מקבץ של 3 "מבנים לשימור" בסמיכות לשדרת בת גלים. שאר המבנים בקטע זה, הינם ללא ערך אדריכלי מיוחד. (מצורף מיפוי ה"מתחם לשימור" ו"מבנים לשימור").
ערכים לשימור למבנים ולמתחם על פי סקר השימור משנת 1994
1. חזית בינוי רציפה ומקבילה לקו המים, מגרשים קטנים, בנייה בעלת מקצב, מסה וגובה אחידים.
2. המבנים המקוריים שהוגדרו לשימור מאופיינים כמבנים בעלי מקצב בנייה אחיד, אך כל מבנה מתוכנן באופן שונה בסגנון בנייה, מאפיינים אדריכליים, חזיתות, גובה, צורת גג ופרטי גמר.
3. המבנים מאופיינים בזיקה לים, בעלי מרפסות ופתחים הפונים לקו החוף.
4. שימוש למגורים. בחלק מהמבנים שימוש מסחרי בקומת הקרקע.
5. טיילת חוף רציפה ופתוחה לקו המים (למעט מבנה הקזינו) וגישה פתוחה לחוף רחצה.
6. בחזית המבנים רצף גדרות בנויות נמוכות ולאורכן חצרות מגוננות עם גדרות חיות ועצים.
7. במרווח קדמי ומרווחים צידיים ואחוריים שורות עצים וגדר חיה.
8. המגרשים מאופיינים בעצי דקל וושינגטוניה בכניסה למבנים בדגם של שניים או ארבעה ולאורך המרווחים.
9. מבט פתוח אל השכונה מסטלה מאריס המאפשר לראות את הטיילת וקו המים; מבט פתוח מהטיילת אל רכס הר הכרמל.
עקרונות שימור שהוצעו במסגרת סקר השימור משנת-1994:
1. שמירה על מקצב בינוי קיים, קו רחוב אחיד, גובה אחיד, קווי בניין ומרווחים מאושרים.
2. בנייה חדשה של בניינים בני ארבע-שש קומות, במגרשים בהם ישנם "מבנים לשימור" תתאפשר בנייה חדשה בחזית האחורית במנותק מהמבנה לשימור.
3. הבלטת בינוי היסטורי קיים על ידי בנייה חדשה בקווי עיצוב אחיד ונקי עם גג שטוח ורצף פתחים ומרפסות בחזית לים.
4. חזית קדמית מגוננת במפלס הטיילת ללא חניות, לאורך החזית תיבנה גדר נמוכה עד 1.20מ' גובה בקו הרחוב מחומרי גמר המתאימים לאופי המבנה.
5. השארת מינימום 2.0 מטר במרווחים צידיים ומרווח אחורי על גבי קרקע טבעית לנטיעת שורות עצים וגדר חיה. לאורך המרווחים יינטעו עצי דקל וושינגטוניה וכן עצי אשל המאפיינים את הסביבה.
6. שמירה על טיילת חוף רציפה, תכנון המשך טיילת הולכי רגל רחבה לאורך רציף רוזנפלד.
7. השארת מבט פתוח ממצפור סטלה מאריס אל הים והטיילת במהלך בנייה חדשה.
פרק 2.
סקירה תכנונית עדכנית:
מצב סטטוטורי:
תמ"א 13 שינוי 3 "חופי הים התיכון, אשר אושרה ופורסמה בשנת 2007 מסווגת את טיילת בת גלים כחזית ים עירונית עם שימושים למגורים, מלונאות מסחר ובתי קפה הפונים אל החוף ובחזיתם שטחים ציבוריים וטיילת חוף.
תמ"מ 6 תכנית מתאר מחוזית למחוז חיפה אשר אושרה בתאריך 13.5.13 מייעדת את כל שכונת בת גלים כתחום תיירות ונופש על פי תמ"א 13 וקובעת כי בתחום זה יחולו הוראות תמ"א 13.
חפ/2000: בהתאם לתכנית המתאר של חיפה חפ/2000 שהופקדה במרץ 2014 מיועדים המגרשים לאורך טיילת בת גלים למגורים מסחר ומלונאות (חזית ים עירונית), בהם יהיה שטח הבניה למגורים מסחר ומלונאות עד 250% משטח המגרש, כאשר לפחות 75% מהשטח למטרות עיקריות מיועד למלונאות. במידה שיתוכנן מגורים בלבד, יהיה שטח הבניה עד 175% משטח המגרש. גובה הבניה יהיה עד 6 קומות. מימוש זכויות הבניה כאמור, כפוף להכנת תכנית מפורטת. בהתאם לתכנית חפ/2000 כלולה שכונת בת גלים בתחום המורשת הבנויה ומוגדרת כ"מרחב שימור מרקמי" עליו יחולו הוראות בהיבט שימור בתכניות ובהיתרי בנייה.
מצב מאושר:
החלקות לאורך הטיילת מסווגות כמגרשי בנייה באזור מגורים ב' עם חזית מסחרית. זכויות הבנייה הן 80.5% שטח עיקרי משטח החלקות נטו, גובה הבנייה הוא עד 4 קומות והמרווחים המאושרים: קדמי – 7 מ', צידי – 3 מ' ואחורי – 6.5 מ'.
ייעוד רציף מרגולין ואהרון רוזנפלד הוא "דרך". הרוחב מול המגרשים הוא 20 מ'.
על רציף אהרון רוזנפלד מס' 23 (בית חסאן) חלה תכנית נקודתית מאושרת חפ/2084 משנת 2007 המייעדת את המגרש למלונאות ומאפשרת הקמת מלונית בשטח בנייה של כ- 250% ובגובה 6 קומות + קומה שביעית חלקית. כמו כן, נקבעו הוראות לשימור ושיחזור חזיתות המבנה והגדר לאורך החלקה. יצוין, כי עד היום לא מומשה בנייה במגרש.
מצב עדכני:
בשנת 2011 הוצגה בפני ועדת השימור העירונית עבודתו של אדריכל דני רז אשר כללה סקר מצב קיים, ניתוח מאפיינים, חלופות והצעות לבינוי ופיתוח בטיילת. ועדת השימור אימצה עקרונית את העבודה תוך העדפת חלופת הגישה למבנים מעורף המגרשים ולא מהטיילת. יצויין, כי ההצעה לא התייחסה לזכויות מכח תמ"א 38 שהיו לא רלוונטיות באותה עת באזור.
יודגש כי ערכי ועקרונות השימור המצוינים בפרק 1 לעיל, נובעים מתוך סקר השימור שאושר בשנת 1994 ומתייחסים לנקודת הזמן שבו הוא אושר. כיום, 20 שנה אחרי הסקר פני האזור השתנו מאד, כאשר שני מקטעי הטיילת משני עברי מבנה הקזינו (רציף פנחס מרגולין ורציף אהרון רוזנפלד) התפתחו באופן שונה, על אף שסקר השימור קבע לגביהם את אותם ערכים ועקרונות כ"מתחם לשימור".
רציף פנחס מרגולין- הוא כיום טיילת להולכי רגל בלבד ללא גישת רכב עד לרחוב אלישע. הטיילת מגיעה עד קו המים, המבנים לאורכה קטנים יחסית, נמצאים בקו אחד כלפי הטיילת ובמקצב ומרחקים דומים אחד מהשני.
כיום נותרו רק 6 מבנים לשימור לאחר שנהרסו 3 מבנים (מרגולין 33, מרגולין 31 ומרגולין 43), המגרש של מרגולין 43 הוא פנוי מבינוי במגרש של מרגולין 33 נבנה לאחרונה מבנה חדש. הגדרות על גבול המגרשים כלפי הטיילת נמוכות ומשולבות בעצים, גדר חיה ובשטח מגונן כלפי הטיילת.
הפיכת מקטע רציף מרגולין לטיילת הולכי רגל, הותירה חלק מהמבנים ללא גישת רכב (כיום נותרו 6 מבנים ללא גישה) – מצב המקשה על מימוש חניה בחלקות. בעבר, היה נסיון לקדם תכנית להתקנת גישה לחלקות מאחור, אך הסתבר כי הפקעת השטח לדרך מאחור פוגעת קשות באפשרות מימוש הזכויות בחלקות ופוגעת גם בחלקות הגובלות, וכי זהו פתרון שאינו מעשי.
רציף אהרון רוזנפלד הוא רחוב משולב להולכי רגל ולרכב והוא כולל מדרכה לאורך המבנים, מיסעה רחבה עם חניות משני הצדדים ומדרכה לא רחבה לצד הים וחוף הרחצה. למעט 3 המבנים שנותרו לשימור, רוב המבנים שנותרו אינם בעלי ערך אדריכלי מיוחד ומרביתם ברמת תחזוקה נמוכה.
על שולחן הועדה המקומית נמצאות כיום בקשות להיתר (כולל זכויות מכח תמ"א 38) לאורך הטיילת משני צידיה. לאור כל האמור, ועל מנת לאפשר את שימור הערכים שנותרו, יש לקבוע הנחיות תכנון בהתאמה לערכים כפי שקיימים כיום וכפי שניתן לשמר, תוך עדכון עקרונות השימור שנקבעו בסקר השימור משנת 1994. יש להתייחס לכך, שיש ליצר מנוף כלכלי ריאלי עבור יזמים, על מנת שישקיעו ויקדמו את פיתוחה של הטיילת.
להלן, מוצע מסמך עקרונות והנחיות לשימור ובינוי לאורך טיילת בת גלים משני צידיה.
טרם הצגת ההנחיות יש לציין :
א. הנחיות מסמך זה בכל הקשור לזכויות בגין תמ"א 38 לגבי הבניינים הכלולים ברשימת השימור של עיריית חיפה, מבוססות על חוות דעת משפטית בהתייחס לסעיף 14 (ו) בהוראות התמ"א. הנושא מתברר כעת בערכאות משפטיות ובמידת הצורך יעודכן המסמך בהתאם להכרעת הדין.
ב. הנחיות מסמך זה יחולו על בקשות להיתר שטרם נדונו ואושרו בועדה מקומית
הנחיות מוצעות:
1. הנחיות לטיילת:
א. ברציף פנחס מרגולין (ממערב למבנה הקזינו) תשמש הטיילת להולכי רגל בלבד (בין שד' בת גלים ורחוב אלישע).
ב. ברציף אהרון רוזנפלד (ממזרח למבנה הקזינו) תפותח טיילת משולבת להולכי רגל, לרכב ואופניים. בצד הקרוב לים תפותח מדרכה רחבה כהמשך לטיילת רציפה ופתוחה לקו המים ולחוף הרחצה המתחילה בדרום בחוף דדו ותימשך צפונה עד לחוף השקט.
2. הנחיות שימור כלליות
א. ככלל, אין להרוס מבנים לשימור או להרוס חלקים מהם גם מתוך כוונה לשחזר אותם, אלא במקרים בהם ועדת השימור תחליט כי אין בהם או בחלק מהם ערך לשימור.
ב. לפני כל בקשה להיתר בנייה/שיפוץ במבנה לשימור, יש להכין סקר תיעוד/שימור מפורט שכולל המלצות והנחיות אופרטיביות לטיפול במבנה ובממשק עם הטיילת ע"י אדריכל מומחה לשימור ובהנחיית היחידה לשימור.
ג. חיזוק קונסטרוקטיבי של מבנה לשימור ואופן ביצועו ייקבע על פי סקר הנדסי מפורט שיוגש ליחידה לשימור ולוועדה המקומית. באם מצבו הקונסטרוקטיבי של המבנה לשימור מחייב הריסת תקרות וביצוע ביסוס וחיזוק חדשים למבנה, נדרש לבצע זאת תוך שמירה על המעטפת החיצונית של המבנה. פעולות אלה לא יפורשו כפעולות להריסת המבנה בהתאם להוראות תמ"א 38 תיקון 2 סעיף 14 א (ו) (ראה סיפא של פרק 2 לעיל). חיזוקו של בניין לשימור לפי תמ"א 38 יהיה פנימי בלבד.
ד. אין לכרות מרתפים מתחת למבנים לשימור גם אם נחוצה פעולת חיזוק כנ"ל.
ה. לא יותרו חצרות אנגליות לאורך חזית המגרש.
ו. לא יעשה שימוש בגג הבניין לשימור אלא אם התכנון המקורי של המבנה מאפשר זאת. לא יותקנו על הגג באופן גלוי מערכות טכניות או סולריות.
3. הנחיות לתכנון נופי
א. המרווח הקדמי יהיה במפלס הטיילת ומגונן בשימוש מסחרי יותר ריצוף השטח בהמשך למפלס הטיילת, למעט רצועת גינון שתתואם עם היחידה לשימור.
ב. לאורך חזית המגרש הקדמית תינטע גדר חיה ועצים מסוג דקל ושינגטוניה ועצי אשל במרווחי שתילה שיתואמו עם היחידה לתכנון נוף.
ג. במבנים בהם לא יהיה שימוש מסחרי בקומת הקרקע בחזית הקדמית לאורך קו הרחוב תיבנה גדר בנויה בגובה 0.60-1.20 ומשולבת בגדר חיה ועצים. הגדר תהייה בציפוי קשיח על פי הנחיית מהנדס העיר. ב"מבנים לשימור" יותאמו חומרי הגמר של הגדר לאופי המבנה הקיים.
ד. בחזית הקדמית לא תותר הקמת פילרים (חשמל מים תקשורת וכו')
4. הנחיות בינוי
א. הנחיות כלליות – מתייחסות למגרשים שלאורך הטיילת מרחוב אלישע לכיוון צפון מזרח עד לגדר מתחם בה"ד חיל הים: רציף אהרון רוזנפלד 1 – רציף פנחס מרגולין 57
1. שימושים : מגורים מלונאות ומסחר בקומת הקרקע – עדיפות לשימוש מסחרי בקומת הקרקע .
2. קווי בנין: הבנייה תהייה בתחום קווי בנין מאושרים.
3. שפה אדריכלית:
א. במגרשים הכוללים מבנה לשימור:
תוספת בנייה/בנייה חדשה תהייה באופי "שקט", לא "תתחרה במבנה לשימור" אלא תהווה רקע למבנה לשימור ותבליט אותו. מספר חומרי הגמר של החיפויים החיצוניים יוגבל ל – 2-3 חומרי גמר. תכנון סימטרי מעל מבנה לשימור סימטרי, עיצוב בקווים אחידים, אופקיים וחזרתיים, עיצוב ללא "קישוטים המכילים אלמנטים זרים" למבנה לשימור, ללא זיזים ובליטות החורגים מקוי הבנין והנפח המותווה.
ב. במגרשים שאינם כוללים מבנה לשימור: סגנון הבניה האדריכלי יהיה דומה ל-3 הסגנונות הקיימים: אקלקטי, באוהאוס, שנות 40-60 או סגנון מודרני שמתאים לקצב של נפחים ופתחים שקיים לאורך הרחוב. לא יותר מבנה שרובו קירות שקופים, מבנה מדורג, מבנה מעוגל, א-סימטרי או אמורפי, מספר חומרי גמר מוגבלים.
4. גגות המבנים: יהיו שטוחים. לא יותרו עליות גג במבנים חדשים. יבוצעו אלמנטי הסתרה למערכות הטכניות וקולטי השמש.
5. תמהיל דירות: בבניה חדשה, יוצע תמהיל דירות כך ששטח ממוצע לדירה לא יפחת מ-75 מ"ר. שטח דירה מינימלי ברוטו לא יפחת מ-54 מ"ר.
6. איחוד חלקות: לא יותר איחוד חלקות למעט בתת הקרקע במגרשים שאינם כוללים מבנה לשימור לצורך מתן פתרון חניה משותף לשני מבנים ובתנאי שיישמר המקצב והמרחק של לפחות 6 מ' בין המבנים העל קרקעיים במגרש המאוחד.
7. סגירה עונתית: תותר סגירה עונתית במרווח הקדמי לשימוש מסחרי למסעדות ובתי קפה. הסגירה תוקם מחומרים שקופים ומנותק מהמבנה על מנת שלא תסתיר את חזית המבנה. מיקום סגירת החורף ופרטי הסגירה יתואמו עם היחידה לשימור לרבות הנחיות למרווח מהמבנה (למעט מעבר) או העמדה סימטריה/אסימטריה לפי נתוני המבנה. במגרשים הכוללים מבנים לשימור, הסגירה תהייה ככל הניתן במרווח הצידי על מנת שלא תסתיר את חזית המבנה.
ב. הנחיות לרציף פנחס מרגולין: (רציף פנחס מרגולין 29-57 )
1. הנחיות לבנייה במגרשים הכוללים מבנה לשימור: (פנחס מרגולין 35, 37, 39, 45, 47, 51)
א. זכויות הבניה יהיו בהתאם לזכויות הבניה המאושרות או זכויות מכח תמ"א 38 – תוספת 2.5 קומות ובלבד שלא יחושבו הזכויות על פי הריסה כהגדרתה עפ"י 38/2 – דהיינו אין זכויות בניה מצטברות (ראה סיפא של פרק 2 לעיל).
ב. מס' הקומות לא יעלה על 6 קומות, כאשר קומה שישית תהייה בנסיגה כלפי הקומה שמתחתיה
ג. תוספת בנייה/בנייה חדשה, תהייה בחלקו האחורי של המגרש באופן שיהווה רקע למבנה לשימור.
ד. הבנייה תהייה ככל הניתן במנותק מהמבנה לשימור. במקרים בהם לא ניתן למצות את זכויות הבניה באופן מייטבי במבנה נפרד, תותר הצמדת הבניה החדשה למבנה הקיים מאחור ובחפיפה המינימלית הדרושה.
ה. מעל מבנים הכוללים גג משופע ברציף פנחס מרגולין 35, 37 ו-51 – לא תותר רכינה מעל המבנה לשימור.
ו. תוספת בנייה/בנייה חדשה תהייה באופי "שקט" לא "תתחרה במבנה לשימור" אלא תהווה רקע למבנה לשימור ותבליט אותו. מספר חומרי הגמר של החיפויים החיצוניים יוגבל ל – 2-3 חומרי גמר. תכנון סימטרי מעל מבנה לשימור סימטרי, עיצוב בקווים אחידים, אופקיים וחזרתיים, עיצוב ללא "קישוטים המכילים אלמנטים זרים" למבנה לשימור, ללא זיזים ובליטות החורגים מקווי הבנין והנפח המותווה.
ז.פרגולות יתוכננו מראש באופן אחיד שישתלב בתכנון המבנה כולו.
ח. הגישה לרכב לצורך חניה תהייה מהרחובות הניצבים לטיילת בלבד. לא תותר גישת רכב לצורך חניה מכיוון הטיילת. במגרשים שלהם אין כיום גישה ברכב ניתן לאפשר גישה מהטיילת לתקופת הבניה בלבד בהתאם להנחיות אגף הדרכים בשיתוף היחידה לשימור ובכפוף להשבת המצב לקדמותו.
ט. חניה תת קרקעית תותר בחלק האחורי של המגרש. לא תותר חניה תת קרקעית מתחת למבנה לשימור.
י. תקן החניה יהיה בהתאם לתקן החניה המאושר, כולל עבור דירות חדשות מתוקף תמ"א 38
יא. במגרשים שאין להם כיום אפשרות לגישה ברכב, יומלץ בפני הועדה המחוזית לתת פטור מחניה בתחום המגרש. לחילופין, במידה ותהייה הסכמה עם מגרש שכן, תותר התקנת גישת רכב ממגרש שכן בדרך של זיקת הנאה.
2. הנחיות למגרשים שאינם כוללים מבנה לשימור: (פנחס מרגולין 29,31, 33, 41, 49, 55,57)
א. זכויות הבניה יהיו בהתאם לזכויות הבניה המאושרות. ניצול זכויות מתוקף תמ"א 38 תיקון 2 ותיקון 3 נתון לשיקול דעת הועדה המקומית (לרבות הריסה).
ב. מספר הקומות לא יעלה על 6 קומות.
ג. אישור תוספת שטח בגין הקלות, יותנה בנסיגה מחזית המבנה הקיים והתאמה לחתך העקרוני לרציף פנחס מרגולין המצ"ב.
ד. במידה וייהרס הבנין לטובת הקמת מבנה חדש, המבנה יתוכנן בשני גושים: הגוש הקדמי יהיה על קו הבנין הקדמי ובגובה 2 קומות, הגוש האחורי יהיה בנסיגה של כמחצית עומקו של הגוש הקדמי (ולא פחות מ-4 מ') וקומה שישית תהייה בנסיגה כלפי הקומה שמתחתיה (ראה חתך עקרוני לרציף מרגולין).
ה. סגנון הבניה האדריכלי יהיה דומה ל-3 הסגנונות הקיימים: אקלקטי, באוהאוס, שנות 40-60 או סגנון מודרני שמתאים לקצב של נפחים ופתחים שקיים לאורך הרחוב. לא יותר מבנה שרובו קירות שקופים, מבנה מדורג, מבנה מעוגל, א-סימטרי או אמורפי. מספר חומרי גמר יהיו מוגבלים.
ו. במצב של חיזוק/תוספת זכויות במבנה קיים מכח תמ"א 38 – הבקשה להיתר תיבחן לגופו של כל מגרש ביחס למאפייני המגרש ולנפח המבנה הקיים במגרש.
ז. פרגולות יתוכננו מראש באופן אחיד שישתלב בתכנון המבנה כולו.
ח. הגישה לרכב לצורך חניה תהייה מהרחובות הניצבים לטיילת בלבד. לא תותר גישת רכב לצורך חניה מכיוון הטיילת (למעט ברציף פנחס מרגולין 55,57 שבהם כבר קיימת גישת רכב מהטיילת). במגרשים שלהם אין כיום גישה ברכב, ניתן לאפשר גישה מהטיילת לתקופת הבניה בלבד, בהתאם להנחיות אגף הדרכים בשיתוף היחידה לשימור ובכפוף להשבת המצב לקדמותו.
ט. לא תותר חניה על קרקעית בחזית המבנה מעבר לקו בנין.
י. חניה תת קרקעית תותר בגבולות המגרש בתנאי שכלפי הטיילת תושאר רצועה של 7 מ' לגינון על פני פק"ט.
יא. תקן החניה יהיה בהתאם לתקן החניה המאושר, כולל עבור דירות חדשות מתוקף תמ"א 38.
יב. במגרשים שאין להם כיום אפשרות לגישה ברכב, יומלץ בפני הועדה המחוזית לתת פטור מחניה בתחום המגרש. לחילופין, במידה ותהייה הסכמה עם מגרש שכן, תותר התקנת גישת רכב ממגרש שכן בדרך של זיקת הנאה.
3. הנחיות נוספות למגרשים בעלי חזית רחבה (מרגולין 29, 45)
במגרשים בעלי חזית רחבה, יותר הקמת מבנה נוסף לצד מבנה קיים (בכפוף להליך פרסום הקלה כחוק) ובתנאי שיישמר מרחק של 6 מ' בין 2 המבנים במגרש. הבנייה תהייה בהתאם להנחיות שנקבעו במסמך זה ועל פי החתכים העקרוניים לרציף מרגולין. במגרש הכולל מבנה לשימור, אופי הבנין הנוסף יהיה בהתאם לאמור בסעיף ב.1 (ו') לעיל.
4. הנחיות למגרשים פנויים מבינוי (מרגולין 43)
במגרשים פנויים מבינוי, הבניה תהיה בהתאם לזכויות הבנייה המאושרות ועפ"י הנחיות הבינוי שנקבעו במסמך זה. אישור תוספת שטח בגין הקלות, יותנה בהתאמת הבניה לחתך העקרוני לרציף מרגולין.
ג. הנחיות לרציף אהרון רוזנפלד: (רציף אהרון רוזנפלד 1-27 )
1. הנחיות למגרשים הכוללים מבנה לשימור (רציף אהרון רוזנפלד 23,25,27):
א. רציף אהרון רוזנפלד 23
הבנייה כפופה להוראות תכנית מאושרת חפ/2084 .
ב. רציף אהרון רוזנפלד 25
1. זכויות הבניה יהיו בהתאם לזכויות הבניה המאושרות או זכויות מכח תמ"א 38 – תוספת 2.5 קומות ובלבד שלא יחושבו הזכויות על פי הריסה כהגדרתה עפ"י 38/2 – דהיינו אין זכויות בניה מצטברות (ראה סיפא של פרק 2 לעיל) .
2. מס' הקומות לא יעלה על 6 קומות, כאשר קומה שישית תהייה בנסיגה כלפי הקומה שמתחתיה.
3. תוספת בנייה/בנייה חדשה, תהייה בחלקו האחורי של המגרש באופן שיהווה רקע למבנה לשימור.
4. הבנייה תהייה ככל הניתן במנותק מהמבנה לשימור. במקרים בהם לא ניתן למצות את זכויות הבניה באופן מיטבי במבנה נפרד, תותר הצמדת הבניה החדשה למבנה הקיים מאחור ובחפיפה המנימלית הדרושה.
5. תוספת בנייה/בנייה חדשה תהייה באופי "שקט" לא "תתחרה במבנה לשימור" אלא תהווה רקע למבנה לשימור ותבליט אותו. מספר חומרי הגמר של החיפויים החיצוניים יוגבל ל – 2-3 חומרי גמר. תכנון סימטרי מעל מבנה לשימור סימטרי, עיצוב בקווים אחידים, אופקיים וחזרתיים, עיצוב ללא "קישוטים המכילים אלמנטים זרים" למבנה לשימור, ללא זיזים ובליטות החורגים מקווי הבנין והנפח המותווה.
6. פרגולות יתוכננו מראש באופן אחיד שישתלב בתכנון המבנה כולו.
חניה תת קרקעית תותר בחלק האחורי של המגרש. לא תותר חניה תת קרקעית מתחת למבנה לשימור.
7. תקן החניה יהיה בהתאם לתקן החניה המאושר, כולל עבור דירות חדשות מתוקף תמ"א 38
ג. רציף אהרון רוזנפלד 27
1. זכויות הבניה יהיו בהתאם לזכויות הבניה המאושרות או זכויות מכח תמ"א 38 – תוספת 2.5 קומות ובלבד שלא יחושבו הזכויות על פי הריסה כהגדרתה עפ"י 38/2 – דהיינו אין זכויות בניה מצטברות.
2. מס' הקומות לא יעלה על 6 קומות.
3. לאור גודלו של המגרש ומיקום המבנה לשימור על המגרש, תותר הצמדת תוספת הבנייה למבנה הקיים וכן על גבי המבנה הקיים באופן שישתלב עם המבנה הקיים לשימור ובכפוף לפתרון אדריכלי שיאושר ע"י ועדת השימור והועדה המקומית.
4. תוספת בנייה/בנייה חדשה תותאם לעיצוב המבנה הקיים.
5. פרגולות יתוכננו מראש באופן אחיד שישתלב בתכנון המבנה כולו.
6. חניה תת קרקעית תותר בחלק האחורי של המגרש. לא תותר חניה תת קרקעית מתחת למבנה לשימור.
7. תקן החניה יהיה בהתאם לתקן החניה המאושר, כולל עבור דירות חדשות מתוקף תמ"א 38.
2. הנחיות למבנים שאינם כוללים מבנה לשימור (רציף אהרון רוזנפלד 1,3,5,7,9,11,13,15,17,19,21)
א. זכויות הבניה יהיו בהתאם לזכויות הבניה המאושרות. ניצול זכויות מתוקף תמ"א 38 תיקון 2 ותיקון 3 נתון לשיקול דעת הועדה המקומית (לרבות הריסה).
ב. מספר הקומות לא יעלה על 6 קומות.
ג. אישור תוספת שטח בגין הקלות, יותנה בהתאמה לחתך העקרוני לרציף אהרון רוזנפלד המצ"ב.
ד. במידה וייהרס הבנין לטובת הקמת מבנה חדש, יותר רצף חזיתות בגובה 5 קומות והקומה השישית תהייה בנסיגה כלפי הקומות שמתחתיה (ראה חתך עקרוני לרציף אהרון רוזנפלד מצ"ב).
ה. במבנים המציעים שימושי מסחר בקומת הקרקע/מלונאות- תותר קומה שביעית חלקית אשר תהייה בנסיגה כלפי הקומה השישית שמתחת.
ו. במצב של חיזוק ו/תוספת זכויות במבנה קיים הכולל 4 קומות ומעלה מכח תמ"א 38 – תותר קומה שביעית חלקית אשר תהייה בנסיגה כלפי הקומה השישית שמתחת כעידוד לחידוש וחיזוק המבנה.
ז.במקרים בהם התכנון האדריכלי יצדיק לדעת מוסד תכנון אי ביצוע נסיגה בקומה שישית או שביעית, ניתן יהיה לאשר זאת במקרים מיוחדים בכפוף לנימוקים אדריכליים שיוצגו וישקלו ע"י ועדת השימור והועדה המקומית.
ח. סגנון הבניה האדריכלי יהיה דומה ל-3 הסגנונות הקיימים: אקלקטי, באוהאוס, שנות 40-60 או סגנון מודרני שמתאים לקצב של נפחים ופתחים שקיים לאורך הרחוב. לא יותר מבנה שרובו קירות שקופים, מבנה מדורג, מבנה מעוגל, א-סימטרי או אמורפי. מספר חומרי גמר יהיו מוגבלים.
ט. פרגולות יתוכננו מראש באופן אחיד שישתלב בתכנון המבנה כולו.
י. הגישה ברכב למגרשים הגובלים ברחובות הניצבים לטיילת תהייה עם עדיפות לכניסה מהרחובות הניצבים.
יא. לא תותר חניה על קרקעית בחזית המבנה מעבר לקו בנין.
יב. חניה תת קרקעית תותר בגבולות המגרש ובתנאי שבחזית המגרש כלפי הטיילת תושאר רצועה של 1-2 מ' לגינון על פני פק"ט.
יג. תקן החניה יהיה בהתאם לתקן החניה המאושר, כולל עבור דירות חדשות מתוקף תמ"א 38
3. הנחיות למגרשים פנויים מבינוי
במגרשים פנויים מבינוי הבניה תהיה בהתאם לזכויות הבנייה המאושרות ועפ"י הנחיות הבינוי שנקבעו במסמך זה . אישור תוספת שטח בגין הקלות, יותנה בהתאמת הבניה לחתך העקרוני לרציף אהרון רוזנפלד.
ד. הנחיות למבנה מבנה הקזינו:
תוספת שטח בנייה ותוספת קומות למבנה הקזינו הקיים תאושר בכפוף לאישור כחוק.
ישיבה מספר 6
כאמור בישיבה מספר 6 של ועדת השימור העירונית מיום 27.8.2014 הוחלט לאמץ את המסמך ולהביאו לאישור ועדת המשנה של הועדה המקומית לתכנון ולבניה תוך הודעה על הכנת תכנית עפ"י סעיפים 77 וקביעת תנאים על פי סעיף 78 לחוק התכנון והבניה.
המלצות צוות משרד מהנדס העיר:
1. ועדת המשנה של הועדה המקומית מאמצת את מסמך העקרונות וההנחיות לשימור ובינוי לאורך טיילת בת גלים.
2. ועדת המשנה ממליצה בפני הועדה המחוזית לפרסם הודעה על הכנת תכנית "שימור ובינוי לאורך טיילת בת גלים" על פי סעיף 77 לחוק וכן לקבוע תנאים לפי סעיף 78 בזמן הכנת התכנית.
שינוי תכנית מתאר מקומית
תכנית מס' 304-0258103
חפ/1602ד' "שימור ובינוי לאורך טיילת בת גלים"
הודעה על פי סעיף 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה
תכנית בסמכות ועדה מחוזית
יזם התכנית: הועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה.
המקום: איזור טיילת בת גלים: רציף אהרון רוזנפלד ורציף פנחס מרגולין
השטחים הכלולים בתכנית:
גוש 10929 חלקות: 1,2,6,11,12,13,22,23,24,25,34,35,37,38 וח"ח: 44
גוש 11697 חלקות: 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11 וח"ח: 12
גוש 11698 חלקות: 1,2,3
גוש 10818 חלקות: 22-27, 33-36, 43-45, 50, 54-56, 64 וח"ח: 28,61,62,68,71
מטרות התכנית:
1. הגדרת שטח רציף פנחס מרגולין הכלול בתכנית ושטחים מיובשים שצורפו אליו (אשר הינם בתחום גבולות השיפוט של חיפה ואינם בתחום גבולות התכנון של חיפה) כ"שטח טיילת" ולקבוע הנחיות לשימוש בו.
2. קביעת הוראות שימור, בניה, חניה והנחיות נוספות עבור החלקות הגובלות ברציף מרגולין ורציף רוזנפלד – שורת המבנים הראשונה על קו המיים (ראה מפה המצורפת).
אזור הטיילת כלול ברשימת השימור העירונית כ'מתחם לשימור' וכן מספר בניינים בשטח הטיילת כלולים ברשימה כ'מבנים לשימור'.
בעת האחרונה, הוגשו מספר בקשות להיתרי בניה (כולל בקשות מכח תמ"א 38 ) לאורך הטיילת משני צידיה אשר חלקן כולל גם הריסת מבנים קיימים. לאור זאת, ולבקשת ועדת השימור הכין צוות משרד מהנדס העיר מסמך עקרונות והנחיות לשימור ובינוי לאורך טיילת בת גלים שמטרתו לקבוע הנחיות שימור תכנון ופיתוח בהתאמה לערכים היחודיים שקיימים בטיילת.
מסמך העקרונות נדון בועדת השימור בישיבה מספר 6 מיום 27.8.2014 והוחלט כלהלן:
א. הועדה לשימור אתרים מחליטה לאמץ את מסמך עקרונות והנחיות לשימור ובינוי לאורך טיילת בת גלים המצורף לפרוטוקול זה.
ב. מסמך עקרונות והנחיות לשימור ובינוי לאורך טיילת בת גלים יובא לאישור ועדת המשנה של הועדה המקומית לתכנון ובניה, תוך הודעה על הכנת תכנית עפ"י סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה.
לאור זאת ועל מנת להבטיח שמירת אפשרות היישום של עקרונות המסמך בתקופת הביניים, מוצע לפרסם הודעה על הכנת תכנית על פי סעיף 77 לחוק ולקבוע את הכללים הבאים שלפיהם ינתנו היתרי בניה, בהתאם לסעיף 78 לחוק:
1. הנחיות לטיילת:
א. ברציף פנחס מרגולין (ממערב למבנה הקזינו) תשמש הטיילת להולכי רגל בלבד (בין שד' בת גלים ורחוב אלישע).
ב. ברציף אהרון רוזנפלד (ממזרח למבנה הקזינו) תפותח טיילת משולבת להולכי רגל, לרכב ואופניים. בצד הקרוב לים תפותח מדרכה רחבה כהמשך לטיילת רציפה ופתוחה לקו המים ולחוף הרחצה המתחילה בדרום בחוף דדו ותימשך צפונה עד לחוף השקט.
2. הנחיות שימור כלליות
א. ככלל, אין להרוס מבנים לשימור או להרוס חלקים מהם גם מתוך כוונה לשחזר אותם, אלא במקרים בהם ועדת השימור תחליט כי אין בהם או בחלק מהם ערך לשימור.
ב. לפני כל בקשה להיתר בנייה/שיפוץ במבנה לשימור, יש להכין סקר תיעוד/שימור מפורט שכולל המלצות והנחיות אופרטיביות לטיפול במבנה ובממשק עם הטיילת ע"י אדריכל מומחה לשימור ובהנחיית היחידה לשימור.
ג. חיזוק קונסטרוקטיבי של מבנה לשימור ואופן ביצועו ייקבע על פי סקר הנדסי מפורט שיוגש ליחידה לשימור ולוועדה המקומית. באם מצבו הקונסטרוקטיבי של המבנה לשימור מחייב הריסת תקרות וביצוע ביסוס וחיזוק חדשים למבנה, נדרש לבצע זאת תוך שמירה על המעטפת החיצונית של המבנה. פעולות אלה לא יפורשו כפעולות להריסת המבנה בהתאם להוראות תמ"א 38 תיקון 2 סעיף 14 א (ו) (ראה סיפא של פרק 2 לעיל). חיזוקו של בניין לשימור לפי תמ"א 38 יהיה פנימי בלבד.
ד. אין לכרות מרתפים מתחת למבנים לשימור גם אם נחוצה פעולת חיזוק כנ"ל.
ה. לא יותרו חצרות אנגליות לאורך חזית המגרש.
ו. לא יעשה שימוש בגג הבניין לשימור אלא אם התכנון המקורי של המבנה מאפשר זאת. לא יותקנו על הגג באופן גלוי מערכות טכניות או סולריות.
3. הנחיות לתכנון נופי
א. המרווח הקדמי יהיה במפלס הטיילת ומגונן בשימוש מסחרי יותר ריצוף השטח בהמשך למפלס הטיילת, למעט רצועת גינון שתתואם עם היחידה לשימור.
ב. לאורך חזית המגרש הקדמית תינטע גדר חיה ועצים מסוג דקל ושינגטוניה ועצי אשל במרווחי שתילה שיתואמו עם היחידה לתכנון נוף.
ג. במבנים בהם לא יהיה שימוש מסחרי בקומת הקרקע בחזית הקדמית לאורך קו הרחוב תיבנה גדר בנויה בגובה 0.60-1.20 ומשולבת בגדר חיה ועצים. הגדר תהייה בציפוי קשיח על פי הנחיית מהנדס העיר. ב"מבנים לשימור" יותאמו חומרי הגמר של הגדר לאופי המבנה הקיים.
ד. בחזית הקדמית לא תותר הקמת פילרים (חשמל מים תקשורת וכו')
4. הנחיות בינוי
א. הנחיות כלליות – מתייחסות למגרשים שלאורך הטיילת מרחוב אלישע לכיוון צפון מזרח עד לגדר מתחם בה"ד חיל הים: רציף אהרון רוזנפלד 1 – רציף פנחס מרגולין 57
1. שימושים : מגורים מלונאות ומסחר בקומת הקרקע – עדיפות לשימוש מסחרי בקומת הקרקע .
2. קווי בנין: הבנייה תהייה בתחום קווי בנין מאושרים.
3. שפה אדריכלית:
א. במגרשים הכוללים מבנה לשימור:
תוספת בנייה/בנייה חדשה תהייה באופי "שקט", לא "תתחרה במבנה לשימור" אלא תהווה רקע למבנה לשימור ותבליט אותו. מספר חומרי הגמר של החיפויים החיצוניים יוגבל ל – 2-3 חומרי גמר. תכנון סימטרי מעל מבנה לשימור סימטרי, עיצוב בקווים אחידים, אופקיים וחזרתיים, עיצוב ללא "קישוטים המכילים אלמנטים זרים" למבנה לשימור, ללא זיזים ובליטות החורגים מקוי הבנין והנפח המותווה.
ב. במגרשים שאינם כוללים מבנה לשימור: סגנון הבניה האדריכלי יהיה דומה ל-3 הסגנונות הקיימים: אקלקטי, באוהאוס, שנות 40-60 או סגנון מודרני שמתאים לקצב של נפחים ופתחים שקיים לאורך הרחוב. לא יותר מבנה שרובו קירות שקופים, מבנה מדורג, מבנה מעוגל, א-סימטרי או אמורפי, מספר חומרי גמר מוגבלים.
4. גגות המבנים: יהיו שטוחים. לא יותרו עליות גג במבנים חדשים. יבוצעו אלמנטי הסתרה למערכות הטכניות וקולטי השמש.
5. תמהיל דירות: בבניה חדשה, יוצע תמהיל דירות כך ששטח ממוצע לדירה לא יפחת מ-75 מ"ר. שטח דירה מינימלי ברוטו לא יפחת מ-54 מ"ר.
6. איחוד חלקות: לא יותר איחוד חלקות למעט בתת הקרקע במגרשים שאינם כוללים מבנה לשימור לצורך מתן פתרון חניה משותף לשני מבנים ובתנאי שיישמר המקצב והמרחק של לפחות 6 מ' בין המבנים העל קרקעיים במגרש המאוחד.
7. סגירה עונתית: תותר סגירה עונתית במרווח הקדמי לשימוש מסחרי למסעדות ובתי קפה. הסגירה תוקם מחומרים שקופים ומנותק מהמבנה על מנת שלא תסתיר את חזית המבנה. מיקום סגירת החורף ופרטי הסגירה יתואמו עם היחידה לשימור לרבות הנחיות למרווח מהמבנה (למעט מעבר) או העמדה סימטריה/אסימטריה לפי נתוני המבנה. במגרשים הכוללים מבנים לשימור, הסגירה תהייה ככל הניתן במרווח הצידי על מנת שלא תסתיר את חזית המבנה.
ב. הנחיות לרציף פנחס מרגולין: (רציף פנחס מרגולין 29-57 )
1. הנחיות לבנייה במגרשים הכוללים מבנה לשימור: (פנחס מרגולין 35, 37, 39, 45, 47, 51)
א. זכויות הבניה יהיו בהתאם לזכויות הבניה המאושרות או זכויות מכח תמ"א 38 – תוספת 2.5 קומות ובלבד שלא יחושבו הזכויות על פי הריסה כהגדרתה עפ"י 38/2 – דהיינו אין זכויות בניה מצטברות (ראה סיפא של פרק 2 לעיל).
ב. מס' הקומות לא יעלה על 6 קומות, כאשר קומה שישית תהייה בנסיגה כלפי הקומה שמתחתיה
ג. תוספת בנייה/בנייה חדשה, תהייה בחלקו האחורי של המגרש באופן שיהווה רקע למבנה לשימור.
ד. הבנייה תהייה ככל הניתן במנותק מהמבנה לשימור. במקרים בהם לא ניתן למצות את זכויות הבניה באופן מייטבי במבנה נפרד, תותר הצמדת הבניה החדשה למבנה הקיים מאחור ובחפיפה המינימלית הדרושה.
ה. מעל מבנים הכוללים גג משופע ברציף פנחס מרגולין 35, 37 ו-51 – לא תותר רכינה מעל המבנה לשימור.
ו. תוספת בנייה/בנייה חדשה תהייה באופי "שקט" לא "תתחרה במבנה לשימור" אלא תהווה רקע למבנה לשימור ותבליט אותו. מספר חומרי הגמר של החיפויים החיצוניים יוגבל ל – 2-3 חומרי גמר. תכנון סימטרי מעל מבנה לשימור סימטרי, עיצוב בקווים אחידים, אופקיים וחזרתיים, עיצוב ללא "קישוטים המכילים אלמנטים זרים" למבנה לשימור, ללא זיזים ובליטות החורגים מקווי הבנין והנפח המותווה.
ז.פרגולות יתוכננו מראש באופן אחיד שישתלב בתכנון המבנה כולו.
ח. הגישה לרכב לצורך חניה תהייה מהרחובות הניצבים לטיילת בלבד. לא תותר גישת רכב לצורך חניה מכיוון הטיילת. במגרשים שלהם אין כיום גישה ברכב ניתן לאפשר גישה מהטיילת לתקופת הבניה בלבד בהתאם להנחיות אגף הדרכים בשיתוף היחידה לשימור ובכפוף להשבת המצב לקדמותו.
ט. חניה תת קרקעית תותר בחלק האחורי של המגרש. לא תותר חניה תת קרקעית מתחת למבנה לשימור.
י. תקן החניה יהיה בהתאם לתקן החניה המאושר, כולל עבור דירות חדשות מתוקף תמ"א 38
יא. במגרשים שאין להם כיום אפשרות לגישה ברכב, יינתן פטור מחניה בתחום המגרש. לחילופין, במידה ותהייה הסכמה עם מגרש שכן, תותר התקנת גישת רכב ממגרש שכן בדרך של זיקת הנאה.
2. הנחיות למגרשים שאינם כוללים מבנה לשימור: (פנחס מרגולין 29,31, 33, 41, 49, 55,57)
א. זכויות הבניה יהיו בהתאם לזכויות הבניה המאושרות. ניצול זכויות מתוקף תמ"א 38 תיקון 2 ותיקון 3 נתון לשיקול דעת הועדה המקומית (לרבות הריסה).
ב. מספר הקומות לא יעלה על 6 קומות.
ג. אישור תוספת שטח בגין הקלות, יותנה בנסיגה מחזית המבנה הקיים והתאמה לחתך העקרוני לרציף פנחס מרגולין המצ"ב.
ד. במידה וייהרס הבנין לטובת הקמת מבנה חדש, המבנה יתוכנן בשני גושים: הגוש הקדמי יהיה על קו הבנין הקדמי ובגובה 2 קומות, הגוש האחורי יהיה בנסיגה של כמחצית עומקו של הגוש הקדמי (ולא פחות מ-4 מ') וקומה שישית תהייה בנסיגה כלפי הקומה שמתחתיה (ראה חתך עקרוני לרציף מרגולין).
ה. סגנון הבניה האדריכלי יהיה דומה ל-3 הסגנונות הקיימים: אקלקטי, באוהאוס, שנות 40-60 או סגנון מודרני שמתאים לקצב של נפחים ופתחים שקיים לאורך הרחוב. לא יותר מבנה שרובו קירות שקופים, מבנה מדורג, מבנה מעוגל, א-סימטרי או אמורפי. מספר חומרי גמר יהיו מוגבלים.
ו. במצב של חיזוק/תוספת זכויות במבנה קיים מכח תמ"א 38 – הבקשה להיתר תיבחן לגופו של כל מגרש ביחס למאפייני המגרש ולנפח המבנה הקיים במגרש.
ז. פרגולות יתוכננו מראש באופן אחיד שישתלב בתכנון המבנה כולו.
ח. הגישה לרכב לצורך חניה תהייה מהרחובות הניצבים לטיילת בלבד. לא תותר גישת רכב לצורך חניה מכיוון הטיילת (למעט ברציף פנחס מרגולין 55,57 שבהם כבר קיימת גישת רכב מהטיילת). במגרשים שלהם אין כיום גישה ברכב, ניתן לאפשר גישה מהטיילת לתקופת הבניה בלבד, בהתאם להנחיות אגף הדרכים בשיתוף היחידה לשימור ובכפוף להשבת המצב לקדמותו.
ט. לא תותר חניה על קרקעית בחזית המבנה מעבר לקו בנין.
י. חניה תת קרקעית תותר בגבולות המגרש בתנאי שכלפי הטיילת תושאר רצועה של 7 מ' לגינון על פני פק"ט.
יא. תקן החניה יהיה בהתאם לתקן החניה המאושר, כולל עבור דירות חדשות מתוקף תמ"א 38.
יב. במגרשים שאין להם כיום אפשרות לגישה ברכב, יומלץ בפני הועדה המחוזית לתת פטור מחניה בתחום המגרש. לחילופין, במידה ותהייה הסכמה עם מגרש שכן, תותר התקנת גישת רכב ממגרש שכן בדרך של זיקת הנאה.
3. הנחיות נוספות למגרשים בעלי חזית רחבה (מרגולין 29, 45)
במגרשים בעלי חזית רחבה, יותר הקמת מבנה נוסף לצד מבנה קיים (בכפוף להליך פרסום הקלה כחוק) ובתנאי שיישמר מרחק של 6 מ' בין 2 המבנים במגרש. הבנייה תהייה בהתאם להנחיות שנקבעו במסמך זה ועל פי החתכים העקרוניים לרציף מרגולין. במגרש הכולל מבנה לשימור, אופי הבנין הנוסף יהיה בהתאם לאמור בסעיף ב.1 (ו') לעיל.
4. הנחיות למגרשים פנויים מבינוי (מרגולין 43)
במגרשים פנויים מבינוי, הבניה תהיה בהתאם לזכויות הבנייה המאושרות ועפ"י הנחיות הבינוי שנקבעו במסמך זה. אישור תוספת שטח בגין הקלות, יותנה בהתאמת הבניה לחתך העקרוני לרציף מרגולין.
ג. הנחיות לרציף אהרון רוזנפלד: (רציף אהרון רוזנפלד 1-27 )
1. הנחיות למגרשים הכוללים מבנה לשימור (רציף אהרון רוזנפלד 23,25,27):
א. רציף אהרון רוזנפלד 23
הבנייה כפופה להוראות תכנית מאושרת חפ/2084 .
ב. רציף אהרון רוזנפלד 25
1. זכויות הבניה יהיו בהתאם לזכויות הבניה המאושרות או זכויות מכח תמ"א 38 – תוספת 2.5 קומות ובלבד שלא יחושבו הזכויות על פי הריסה כהגדרתה עפ"י 38/2 – דהיינו אין זכויות בניה מצטברות (ראה סיפא של פרק 2 לעיל) .
2. מס' הקומות לא יעלה על 6 קומות, כאשר קומה שישית תהייה בנסיגה כלפי הקומה שמתחתיה.
3. תוספת בנייה/בנייה חדשה, תהייה בחלקו האחורי של המגרש באופן שיהווה רקע למבנה לשימור.
4. הבנייה תהייה ככל הניתן במנותק מהמבנה לשימור. במקרים בהם לא ניתן למצות את זכויות הבניה באופן מיטבי במבנה נפרד, תותר הצמדת הבניה החדשה למבנה הקיים מאחור ובחפיפה המנימלית הדרושה.
5. תוספת בנייה/בנייה חדשה תהייה באופי "שקט" לא "תתחרה במבנה לשימור" אלא תהווה רקע למבנה לשימור ותבליט אותו. מספר חומרי הגמר של החיפויים החיצוניים יוגבל ל – 2-3 חומרי גמר. תכנון סימטרי מעל מבנה לשימור סימטרי, עיצוב בקווים אחידים, אופקיים וחזרתיים, עיצוב ללא "קישוטים המכילים אלמנטים זרים" למבנה לשימור, ללא זיזים ובליטות החורגים מקווי הבנין והנפח המותווה.
6. פרגולות יתוכננו מראש באופן אחיד שישתלב בתכנון המבנה כולו.
חניה תת קרקעית תותר בחלק האחורי של המגרש. לא תותר חניה תת קרקעית מתחת למבנה לשימור.
7. תקן החניה יהיה בהתאם לתקן החניה המאושר, כולל עבור דירות חדשות מתוקף תמ"א 38
ג. רציף אהרון רוזנפלד 27
1. זכויות הבניה יהיו בהתאם לזכויות הבניה המאושרות או זכויות מכח תמ"א 38 – תוספת 2.5 קומות ובלבד שלא יחושבו הזכויות על פי הריסה כהגדרתה עפ"י 38/2 – דהיינו אין זכויות בניה מצטברות.
2. מס' הקומות לא יעלה על 6 קומות.
3. לאור גודלו של המגרש ומיקום המבנה לשימור על המגרש, תותר הצמדת תוספת הבנייה למבנה הקיים וכן על גבי המבנה הקיים באופן שישתלב עם המבנה הקיים לשימור ובכפוף לפתרון אדריכלי שיאושר ע"י ועדת השימור והועדה המקומית.
4. תוספת בנייה/בנייה חדשה תותאם לעיצוב המבנה הקיים.
5. פרגולות יתוכננו מראש באופן אחיד שישתלב בתכנון המבנה כולו.
6. חניה תת קרקעית תותר בחלק האחורי של המגרש. לא תותר חניה תת קרקעית מתחת למבנה לשימור.
7. תקן החניה יהיה בהתאם לתקן החניה המאושר, כולל עבור דירות חדשות מתוקף תמ"א 38.
2. הנחיות למבנים שאינם כוללים מבנה לשימור (רציף אהרון רוזנפלד 1,3,5,7,9,11,13,15,17,19,21)
א. זכויות הבניה יהיו בהתאם לזכויות הבניה המאושרות. ניצול זכויות מתוקף תמ"א 38 תיקון 2 ותיקון 3 נתון לשיקול דעת הועדה המקומית (לרבות הריסה).
ב. מספר הקומות לא יעלה על 6 קומות.
ג. אישור תוספת שטח בגין הקלות, יותנה בהתאמה לחתך העקרוני לרציף אהרון רוזנפלד המצ"ב.
ד. במידה וייהרס הבנין לטובת הקמת מבנה חדש, יותר רצף חזיתות בגובה 5 קומות והקומה השישית תהייה בנסיגה כלפי הקומות שמתחתיה (ראה חתך עקרוני לרציף אהרון רוזנפלד מצ"ב).
ה. במבנים המציעים שימושי מסחר בקומת הקרקע/מלונאות- תותר קומה שביעית חלקית אשר תהייה בנסיגה כלפי הקומה השישית שמתחת.
ו. במצב של חיזוק ו/תוספת זכויות במבנה קיים הכולל 4 קומות ומעלה מכח תמ"א 38 – תותר קומה שביעית חלקית אשר תהייה בנסיגה כלפי הקומה השישית שמתחת כעידוד לחידוש וחיזוק המבנה.
ז.במקרים בהם התכנון האדריכלי יצדיק לדעת מוסד תכנון אי ביצוע נסיגה בקומה שישית או שביעית, ניתן יהיה לאשר זאת במקרים מיוחדים בכפוף לנימוקים אדריכליים שיוצגו וישקלו ע"י ועדת השימור והועדה המקומית.
ח. סגנון הבניה האדריכלי יהיה דומה ל-3 הסגנונות הקיימים: אקלקטי, באוהאוס, שנות 40-60 או סגנון מודרני שמתאים לקצב של נפחים ופתחים שקיים לאורך הרחוב. לא יותר מבנה שרובו קירות שקופים, מבנה מדורג, מבנה מעוגל, א-סימטרי או אמורפי. מספר חומרי גמר יהיו מוגבלים.
ט. פרגולות יתוכננו מראש באופן אחיד שישתלב בתכנון המבנה כולו.
י. הגישה ברכב למגרשים הגובלים ברחובות הניצבים לטיילת תהייה עם עדיפות לכניסה מהרחובות הניצבים.
יא. לא תותר חניה על קרקעית בחזית המבנה מעבר לקו בנין.
יב. חניה תת קרקעית תותר בגבולות המגרש ובתנאי שבחזית המגרש כלפי הטיילת תושאר רצועה של 1-2 מ' לגינון על פני פק"ט.
יג. תקן החניה יהיה בהתאם לתקן החניה המאושר, כולל עבור דירות חדשות מתוקף תמ"א 38
3. הנחיות למגרשים פנויים מבינוי
במגרשים פנויים מבינוי הבניה תהיה בהתאם לזכויות הבנייה המאושרות ועפ"י הנחיות הבינוי שנקבעו במסמך זה . אישור תוספת שטח בגין הקלות, יותנה בהתאמת הבניה לחתך העקרוני לרציף אהרון רוזנפלד.
ד. הנחיות למבנה מבנה הקזינו:
תוספת שטח בנייה ותוספת קומות למבנה הקזינו הקיים תאושר בכפוף לאישור כחוק.
המלצות צוות משרד מהנדס העיר :
הועדה המקומית ממליצה בפני הועדה המחוזית לפרסם הודעה על פי סעיף 77 לחוק שמטרותיה הן :
1. להגדיר את שטח רציף מרגולין הכלול בתכנית ושטחים מיובשים שצורפו אליו (אשר הינם בתחום גבולות השיפוט של חיפה ואינם בתחום גבולות התכנון של חיפה) כ"שטח טיילת" ולקבוע הנחיות לשימוש בו.
2. לקבוע הוראות שימור, בניה, חניה והנחיות נוספות עבור שורת החלקות הראשונה לאורך רציף פנחס מרגולין ורציף אהרון רוזנפלד – שורת המבנים הראשונה על קו המיים על פי הגבולות שבמפה המצורפת.
תנאים למתן היתר בתקופת הכנת התכנית:
הועדה המקומית ממליצה לועדה המחוזית לקבוע תנאים לפי סעיף 78 על פיהם:
א. לא יותר להרוס מבנים המצויים ברשימת השימור בתחום התכנית.
ב. היתרים שיוצאו בתקופת הכנת התכנית יהיו בכפוף ל"מסמך עקרונות והנחיות לשימור ובינוי לאורך טיילת בת גלים" כפי שאומץ ע"י הועדה המקומית.
תוקף ההודעה 3 שנים
בישיבת הועדה מס' 17 מיום 22.09.14 אדר ליבמן, הציגה את מסמך העקרונות והנחיות לשימור ובינוי לאורך טיילת בת גלים והוחלט לאמץ את המסמך. כמו כן יש להוסיף בהחלטה כדלהלן:
יוסף סעיף 3 הקובע כי הנחיות מסמך זה יחולו על בקשות להיתר שטרם נדונו ואושרו בועדה המקומית לתכנון ולבניה ו/או בועדת שימור.
אדר' וטרמן, מה"ע ביקש להוסיף בהחלטה כדלהלן: במסגרת התכנון של התכנית המפורטת יבחנו חלופות הבינוי למתחם 1 ותחום התכנון לרבות שורת מגרשי המגורים השנייה מקו המים.
הוצגה תכנית ע"י אדר' ליבמן.
החלטת הועדה:
הועדה המקומית ממליצה בפני הועדה המחוזית לפרסם הודעה על פי סעיף 77 לחוק שמטרותיה הן :
1. להגדיר את שטח רציף מרגולין הכלול בתכנית ושטחים מיובשים שצורפו אליו (אשר הינם בתחום גבולות השיפוט של חיפה ואינם בתחום גבולות התכנון של חיפה) כ"שטח טיילת" ולקבוע הנחיות לשימוש בו.
2. לקבוע הוראות שימור, בניה, חניה והנחיות נוספות עבור שורת החלקות הראשונה לאורך רציף פנחס מרגולין ורציף אהרון רוזנפלד – שורת המבנים הראשונה על קו המים על פי הגבולות שבמפה המצורפת.
3. הנחיות מסמך זה יחולו על בקשות להיתר שטרם נדונו ואושרו בועדה המקומית לתכנון ולבניה ו/או בועדת שימור.
4. במסגרת התכנון של התכנית המפורטת יבחנו חלופות הבינוי למתחם 1 ותחום התכנון לרבות שורת מגרשי המגורים השנייה מקו המים.
הועדה המקומית ממליצה לועדה המחוזית לקבוע תנאים למתן היתר בתקופת הכנת התכנית לפי סעיף 78 על פיהם:
ג. לא יותר להרוס מבנים המצויים ברשימת השימור בתחום התכנית.
ד. היתרים שיוצאו בתקופת הכנת התכנית יהיו בכפוף ל"מסמך עקרונות והנחיות לשימור ובינוי לאורך טיילת בת גלים" כפי שאומץ ע"י הועדה המקומית.
תוקף ההודעה 3 שנים.
