התקפת טילים: סיבה נוספת לקידום תמ”א 38 בשכונות חלשות בחיפה

תאטרון חיפה – רחב

00_קשישה_בדרך_למקלט.jpg

קשישה בדרך למקלט – צילום מתוך סרט הסברה
במהלך מבצע “צוק איתן”, בהישמע אזעקת אמת בחיפה, התעוררנו בשעה 03:30 לפנות בוקר וירדנו, כל בני המשפחה, למקלט המשותף שבקומת המרתף (הבית שלנו נבנה בשנת 70 ולכן בדירות אין ממ”ד).
בלטו בהיעדרם במקלט כל קשישי הבניין וכן כל דיירי הקומות העליונות (בבניין שלנו 5 קומות ואין מעלית).

מקלט_במרתף_בניין_מגורים.JPG

מקלט במרתף בניין מגורים – הקשישים לא מגיעים

הסטודיו – אירועי החודש

המקלטים הישנים ותרחישי האיום


הריחוק מהמקלט אינו עולה בדרך כלל כטיעון מרכזי בקידום תמ”א 38. תכנית זו עוסקת בעיקר בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, כאשר הממ”ד הוא תוספת נדרשת. ממ”דים אינם במוקד שיחת היום. הנחת העבודה של קברניטי העיר היא שמקלט במרתף בניין או מקלט ציבורי בשכונה הם פתרונות סבירים אשר מספקים מיגון הולם לאוכלוסייה, בשעת חירום. תפיסה זו הייתה רווחת בקרב המתכננים בשנות ה-60 וה-70, עת נבנו מקלטים ציבוריים שכונתיים ומקלטים משותפים בקומת המרתף.

אולם, עם התפתחות תרחישי האיום במזרח התיכון, הנחה זו כלל אינה נכונה. בשנות ה-70, אנשים (גם אני) ישנו במקלטים לילות שלמים בתקופת הפגזה. אז נגמרה המלחמה וכולנו יצאנו מהמקלטים והמשכנו בשגרת חיינו. היום, בתקופות התשה הנגזרות עלינו מעת לעת, התראה של דקה וחצי מאפשרת לאנשים המוגבלים בתנועה להגיע לממ”ד, אך אינה מספקת כדי להגיע למקלט ציבורי או למקלט משותף בבלוק.

הקשישים מתנגדים לתמ”א 38


בבניין שלנו גרים מספר קשישים שיש להם בעיות קשות לנוע במדרגות. חלקם אינו מסוגל לרדת במדרגות כלל ובמקרה הצורך, יורדים הם באמצעות צוות של מד”א על גבי כיסא מיוחד. באופן מפתיע, כאשר עלתה על הפרק תכנית תמ”א 38ב, הכוללת פינוי בינוי, מבנה חדש עם התאמה מלאה לנכים, מעליות וממ”דים, קשישים אלה היו מחלוצי המתנגדים לתכנית התמ”א.

גרם_מדרגות_של_5_קומות_בבניין_מגורים.JPG

גרם מדרגות של 5 קומות בבניין מגורים. הקשישים לא מצליחים לצלוח את המסלול הזה בדרך למקלט.

שכונות חלשות מרחיקות את קבלני התמ”א


אזרחים רבים בחיפה גרים במבנים מיושנים ואין ביכולתם להגיע למקלט בשעת אזעקת אמת. חלקם הגדול של אזרחים קשישים אלה מתגורר בשכונות שאינן אטרקטיביות עבור קבלני תמ”א 38, עקב המחיר הנמוך למטר בנוי (מתחת ל-15,000 ש”ח למטר בנוי), הצפוי לקבלן בעת מכירת הדירות החדשות.
בין השכונות החלשות נוכל למצוא את מחנה דוד, עין הים, שפרינצק, הדר, העיר התחתית ואפילו הכרמל הצרפתי המחזיק מחיר של 11,000 – 13,000 ש”ח למטר בנוי, הנו גבולי לקבלנים.

סימטה_בנווה_דוד.JPG

סימטה בנווה דוד – הקבלנים בורחים בגלל המודל הכלכלי

המודל שנקבע לתמ”א 38 עושה עוול חברתי


רוב הקבלנים המבצעים תמ”א בישראל, עושים זאת בערים החזקות, בעיקר בגוש דן. אלה שבכל זאת מגיעים לחיפה, מעדיפים להתמקד בציר רכס הכרמל, שם המחיר למטר סביר מבחינתם.
המודל שנקבע לתמ”א, מפלה לטובה את השכונות החזקות בישראל: הקבלן מחזק את המבנה או מוריד את המבנה ובונה מבנה חלופי, תמורת מפתח מסויים של דירות אותן הוא מקבל בתמורה.

בתמ”א 38 קיימים 2 מסלולים: חיזוק של המבנה או הפלת המבנה הישן ובניית מבנה חדש (מה שנקרא תמ”א 38,ב, פינוי בינוי).
במודל זה עלויות הקבלן הן פחות או יותר קבועות בכל מקום בו יבחר לבצע תמ”א בישראל.

המפתחות שנקבעו עד כה ואינם אטרקטיביים בשכונות החלשות:

  • בחיזוק מבנה: תוספת 2 – 2.5 קומות.
  • בתמ”א 38ב’ (פינוי בינוי): יחס של 1:3 עד 1:3.5

ממתינים לשינוי מדיניות דרמטי שיציל את המצב


כתוצאה מהעיוות המגולם במודל תמ”א 38, איננו רואים פעילות משמעותית של חיזוק מבנים בשכונות החלשות בחיפה. לפי קצב התקדמות הגשת התכניות, גם בעוד 20 שנה לא נראה כאן חיזוק מבנים, אלא אם כן יחול שינוי דרמטי במדיניות, אשר יתקן את העיוות הקיים במודל הכלכלי עליו בנויה התכנית. בינתיים, הפער בין החלשים לחזקים בחיפה הולך וגדל ומחריף גם לפער בהיבט הביטחון האישי, עד כדי סיכון חיים של ממש.

סרט הסברה – קשישה בדרך לממ”ד

האם סבתא תצליח להגיע לחדר המוגן בזמן?מערך ההסברה מחדד את המסר לעולם.

‎Posted by ‎הצינור‎ on‎ חמישי 10 יולי 2014

תגובות אישי ציבור חיפאים לכתבה זו

תגובתה של עו”ד שרית גולן – חברת מועצת העיר, סיעת מהפך

שרית_גולן.JPG
שרית גולן
המצב הנוכחי ולא רק הוא מחייב קידום פרוייקטים של חיזוק מבנים ובניית ממדים. למרבה הצער אני פוגשת תושבים רבים שמלינים על הימשכות ההליכים בקבלת היתר לתמ״א 38 ועל העירייה החובה מתוך אינטרס שלה לזרז הליכים אלו.
עם זאת חשוב לזכור כי בשכונות רבות יזמים לא ממהרים להציע עצמם לתמ״א 38, בשל היעדר כדאיות כלכלית. במקרים אלו יש לקדם פרוייקטים של פינוי בינוי, אבל אלו צריכים להיעשות כחלק מתוכנית רחבה ולא פרטנית.

תגובתו של דודי מייבלום – פעיל חברתי סביבתי

דודי_מייבלום.JPG
דודי מייבלום
כדי לבנות ממדים אין צורך בתמ”א 38. ממשלת ישראל צריכה לתת מענקים לתושבים מוחלשים, כדי שיבנו ממדים בבתיהם, אבל מכיוון שהעניין נמדד לפי כמות הרוגים או פצועים, אזי אף אחד לא ממהר… לא הרשות המקומית ולא הארצית.

כל בניית הממ”דים מתבצעת בשכונות חזקות בכרמל ואילו השכונות החלשות של חיפה נשארות בלי ממ”דים בלי מקלטים, בלי שילוט איפה יש מקלטים ציבוריים ובלי עזרה בהכנת מקלטים חדשים. כל זאת מכיוון שהנהגת העיר חיפה דואגת רק לשכונות הכרמל וכל יתר השכונות לא מעניינות אותה. עוד במלחמת לבנון השניה, בשנת 2006, היו פגיעות טילים ברחבי העיר חיפה ומי שספג את התוצאות הקשות היו התושבים העניים של העיר: בהדר, בעיר התחתית, שכונות מערב חיפה, שכונת חליסה והשכונות הערביות

תגובתה של נאווה כרמל – פעילה חברתית, בת גלים, הירוקים של חיפה


לא הוכח שחיזוק יסודות במסגרת תמ”א 38 יסייע להחזיק בניינים על תלם ביום הניסיון. עוד לא נולד המהנדס שהסכים להתחייב לכך מבחינה הנדסית. ברוב שכונות החוף הצפיפות הרבה יותר גדולה מהכרמל ומספר יחידות דיור לדונם גבוה יותר. תוספת הממ”דים היא במרווחים הצדדיים, דבר שיקטין את המרווחים בין הבניינים ולא יישמר המרווח המינימלי הנדרש של 6 מטר בין הבניינים. הצללות הדדדיות וחסימת מעברי אוויר יהיו מסמר בארון הקבורה של השכונות ויהפכו את השכונות לעזה. אי לכך, תוספת אוכלוסייה בצורה פראית תגביר את הצפיפות שבלאו הכי כבר כיום צפופה מאוד, תאיץ את החלשת השכונות ותבריח כל מי שכיום מוכן להתגורר שם אבל לא יהיה מוכן להתגורר בסלמס צפוף ובלי איכות חיים מינימלית. יישארו רק אלו שאין להם ברירה ואין בכוחם לעזוב. ברוב השכונות החלשות אין מקום לתוספת מקומות חנייה ולכן בעלי רכבים שהם האוכלוסייה החזקה יותר יחליטו לעזוב. ישארו בשכונות מוכי הגורל שלא יכולים להתפרנס בצורה נאותה ולשפר את תנאי המגורים שלהם. אז אולי יתווסף להם עוד חדר אבל במאזן הכללי איכות החיים תרד פלאים. התשתיות לא יוכלו לעמוד בעומסי הצפיפות. נקבל שכונות סלמס צפופות שתישאר בה אוכלוסייה חלשה בלבד, כי מי ירצה לחיות בשכונות הצפופות? דיירים בבניינים סמוכים לבניין בו תוגש בקשה לתמ”א 38 לא יוכלו מבחינה כספית להתנגד לפגיעה שתהא להם בשל התמ”א 38 בבניין השכן. אין בכוחם של רבים משכנים אלו לשכור את שרותם של עורכי דין כדי למנוע את הפגיעה המהותית והמשמעותית בביתם וברכושם כפי שבעלי בניינים גובלים בכרמל יכלו להתארגן ולשכור את שירותיהם של עורכי דין כדי לשמור על האינטרסים שלהם ועל רכושם (ראו דוגמאות ברחוב מרגלית ובעוד מקומות בהם תכנית הבינוי המקורית שונתה בשל התנגדויות של בעלי חלקות גובלות).

אי יכולת זו להתמודד מול כוחות העירייה הדורסניים ומול כוחות הקבלנים המריחים את הכסף הינה אפלייה קשה ולא הוגנת הפוגעת בזכות הקניין של האנשים שתמ”א 38 תפגע בהם ואין באפשרותם להתנגד לכך. ואם יחליטו בכל אופן להתנגד הרי שייגרמו להם נזקי כספיים גבוהים כי שכירת שירותם של עורכי דין היא הרבה מעבר ליכולתם הכלכלית.
תחת זאת כדי לשפר את המצב ולאפשר לאנשים חלשים להתגורר בבתים עם איכות חיים יש לפעול לקידום מואץ של פרוייקטי בינוי פינוי בסיוע המדינה ובערבויות מדינה ולבנות שכונות מודרניות עם תשתיות מותאמות לצפיפות. יש לקדם פרוייקטים של התחדשות עירונית ולא ליצור בנייני מכלוא עם זיזי ממ”דים מכוערים, שאינם משתלבים ומשנים את הסביבה לרעה.

תמ”א-38 מתאימה יותר בבניינים מסויימים בכרמל ולראייה מספר בניינים בכרמליה שעברו תהליך תמ”א-38 והתקבל בניין יפהפה המשתלב בסביבה, הוספו חניות, מחסנים, מעליות ומרפסות לדיירים וזאת בלי לגרום לפגיעה מהותית בבניינים גובלים. כמובן שבכרמל באזורים בהם לא מתאפשרת תמ”א-38 ואין בהם תנאים מינימלים המאפשרים הרחבה בלי לגרום לנזק לסביבה ובלי להוסיף חניות, הרי שאין לאפשר שם תמ”א-38.

תגובתו של מאיר פרומקין, מהנדס, פעיל סביבתי, הירוקים של חיפה

מאיר_פרומקין.jpg
מאיר פרומקין
תמ”א 38 ידועה בעיקרה לציבור כתכנית נדל”נית האמורה לשדרג מבנים ישנים. נכון שהתמריץ לביצועה כלכלי גרידא. לאמור, הגדלת אחוזי הבנייה תניב תוספת קומות ודירות למבנה הישן, ומכירת הדירות הללו ימשכו קבלנים לבצע שיפוץ כולל של המבנה, כולל ובפרט חיזוקו לעמידות ברעידות אדמה והוספת ממ”דים. כל שאר “הרווחים” הם שוליים בעיני וכל מטרתם היא אחת – להוסיף יתרונות ליישום התוכנית במבנים ישנים שבעת אסון יהיו בהכרח מסוכנים לדייריהם.

הרקע לעמידות הלקויה של מבנים בישראל הוא תקן ישראלי 413 שאושר רק בשנת 1975, אי לכך כל המבנים שנבנו עד 1.1.1980, כולל מוסדות ציבור, בתי ספר ומבני מגורים ואחרים לוקים בעמידותם כנדרש בתקנים מתקדמים. תוסיפו לכך את המיגון החסר לאירועי מלחמה, ומתקיימת בעיה לאומית שתשליך על מספר הנפגעים בתרחיש אסון, שמעל כוחה של המדינה לממן את פתרונה. לכן יזמה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה את תמ”א 38, תוך הטלת האחריות לשיפור עמידות המבנים מיישום תמ”א 38 – על הדיירים עצמם!

מסתבר שההנחה שהציבור אחראי די הצורך כדי לדאוג לחייהם של בני משפחותיהם אינה תופסת. בעת אסון המתרחש ברגע, נשכחים הטיעונים, הוויכוחים והרווחים, והמציאות עשויה להיות קשה וכואבת – ובלתי הפיכה. אי לכך, להשקפתי התוכנית אמורה להיות יותר אקטיבית ופחות פסיבית. לא סוג של אפשרות שהדיירים רשאים לבחור, אלא חובה מגובה בסנקציות למי שלא ימגן ויחזק את ביתו. זאת אינה תוכנית לשיקום פני העיר וחזותה – זאת חובת המדינה והרשויות להגן על תושביהם, בדיוק כפי שעושה המדינה בעצם ימים אלה עם כיפת ברזל, הכנת הצבא להגנת תושבי המדינה וכך הלאה.

מפתיע שמספר כה זעום של מבנים חוזק בהתאם לתכנית. יש דעות לכאן ולשם – בירוקרטיה, הפקרת הפריפריה, חילוקי דעות בין דיירים, העדר מענה לתשתיות וכך הלאה. מנגד התוכנית מאפשרת מיגון מציל חיים לדיירים בעלי אחריות ומודעות לשרידותם הם ובני ביתם, תימרוץ המשלה את שיפור תצורת המבנה והעלאת ערכו, התקנת מעלית מחוץ לקווי המבנה, חניות והקלות נוספות. אבל הרצון הנואל לעשות את חשבונות הקבלנים ולהרוויח ככל שניתן משיפוץ המבנה מחמיץ את המטרה העיקרית של התכנית – הצלת חיים. כך צריך לראות את תכלית התכנית, והשאר שולי וטפל. כך גם צריכות לראות גם הרשויות את התכנית, ולפעול בהתאם.

איך עושים זאת? אני יודע שלא ניתן להתחיל ולסיים את הכל, אבל חייבים להתחיל. רעידת אדמה קשה צפויה בישראל, כך אומרים הסטטיסטיקאים, אחת ל- 50 שנה, והאחרונה התרחשה לפני 80 שנה דומני. לכן אין מה להמתין וחייבים להתחיל. כמובן שיש צורך במידע שיש לאסוף – למפות את המבנים בעיר עפ”י עמידותם תוך חיתוך משתנים שונים כגון מספר הדיירים, יכולות סוציו-אקונומיות, דירוג עדיפויות (מוסדות חינוך למשל), עלויות ולו”ז וכו’. לאח”כ יש להקים צוות ייעודי בעירייה לקידום הפרויקט, משמע, הסרת חסמים בירוקרטיים ותימרוץ הדיירים, דוגמת השארת הארנונה הנוכחית לתקופה של 5 שנים וכך הלאה. יש להגדיר מבנים אלה כ”מבנים מסוכנים” – אין כאן שום סוד שרצוי להסתיר. נהפוך הוא, בתים כאלה ירד ערכם ויחזק את רצון הדיירים להשבת ערכם. ניתן להחיל את אפס מע”מ על שיפוצי הבתים, אפשר להגיד שתשתפר התעסוקה, אפשר ואפשר…. אבל צריך להתחיל.

איני מקל ראש בבעיות. אבל אני מצפה מעירית חיפה שתעשה מעשה בראשית. שתבחר שכונה אחת בעיר שתמצא ראויה ליישום התוכנית ברמת השכונה – לא ברמת הדייר הבודד או הקבלן המזדמן. אני סבור שקבלנים יתייחסו בשונה למכרז של 50 מבנים שתוציא העיריה ממכרז בודד ומתיש של מבנה בודד. על העיריה, בשיתוף תושבי השכונה, לשכנע או לאכוף, בשבט או בחסד, להציל את חייהם שלהם בעת אסון. זה חלק מהחוסן הלאומי שלנו. אין כאן עניין לנדל”ן. די שיפול טיל שיפיל חלילה חללים רבים ותתעוררנה זעקות השבר וחשבון הנפש, מלווים במורך לב ציבורי.

אנא, הקימו אגף מקצועי ייעודי והתחילו לאסוף נתונים ולהציג מספרים ותכניות. הקדישו לכך חלקיק אחוז מתוספת הארנונה שעוגלה השנה כלאחר יד באין הנמקה ומטרה. הנה לכם מטרה ראויה.

תגובתו של יריב לוסטיג – אדריכל ופעיל חברתי – שכונת הדר

יריב_לוסטיק_-_אדדריכל.jpg
יריב לוסטיג – אדריכל
יש מקום לביקורת על התמ”א כמנגנון, ויש מקום לבחון איך אם בכלל מממשים פרויקטים כאלה בשכונות ותיקות, לעיתים צפופות, ולעיתים בעלות מאפיינים ייחודיים אותם רוצים לשמר. מאידך, הסתייגות מוחלטת מפרויקטים כאלה, שיכולים לשפר את תנאי חייהם של דיירי הבניין ולעיתים אף להציל את חייהם, שגויה לטעמי. כדוגמא לכך אפשר להזכיר את הבניין בראשון לציון שנפגע מטיל, בסוף מבצע עמוד ענן. לאחר פגיעת הטיל הממ”דים נותרו שלמים, בעוד הקומות עצמן נפגעו קשות.

צריך לזכור, שקיימים לא מעט בניינים, בעיקר בשכונות המאוד ותיקות, בהם אין אפילו מקלט אליו אפשר לרדת בעת חירום. בהיבט בטחוני, כמובן שממ”ד אליו אפשר להגיע תוך פחות מדקה, הוא פתרון טוב למציאות במדינתנו. ממ”דים הנבנים לצד הבניין, מהווים אלמנט מייצב ויכולים לסייע בעמידה בכוחות אופקיים שמאפיינים את רעידות האדמה. לכן, לעיתים קרובות, הדיירים מממנים בעצמם את בניית הממ”דים – בין אם כבנייה עצמאית שלהם, ובין אם בפרויקטי תמ”א 38 בהם הכדאיות ליזם נמוכה.

למרות עלות בניית הממ”ד, צריך לזכור שערך הדירה גדל משמעותית – הן בזכות החדר הנוסף, והן בזכות העובדה שלדירה יש ממ”ד. צורך הכרחי בימינו.

אחת הבעיות הבולטות במנגנון שתמ”א 38 מציעה, היא שחיזוק הבניינים בפריפריה, כמו גם בשכונות חלשות בערים הגדולות, אינו כלכלי. זה לא נכון לחשוב שבכל ערי המרכז ובכל שכונות הערים הגדולות, הכדאיות לפרויקטי תמ”א 38 כה ברורה. גם בערים אלה היזמים בוחרים בשכונות היותר מבוקשות ומתרחקים מהחלשות.
לאחרונה, החל משרד השיכון לסבסד פרויקטי חיזוק מבנים בערי פריפריה, בהן הסיכוי לרעידות אדמה גבוה אך הכדאיות הכלכלית ליזם נמוכה. שכונות שונות בערים כגון בית שאן, צפת ואחרות נכללות ברשימת הישובים הזכאים לתקצוב המשרד.

תגובת עיריית חיפה ויונה יהב לחי פֹּה

עיריית_חיפה.jpg
עיריית חיפה
בחיפה 116.000 יחידות דיור – ב”מסלול הירוק” הוגשו 2450 בקשות בלבד !!!
מפתיע או לא! גם בקשות ב”מסלול הירוק” להקמת ממ”דים אותו מפעילה עיריית חיפה – נתקלות בהתנגדויות שכנים !!!
לפנות בוקר יום ו’ האחרון נשמעה אזעקה ברחבי חיפה. בדיוק ביום בו מלאו 8 שנים לפרוץ מלחמת לבנון השניה בה נורו על חיפה כ – 200 טילים אשר גבו מחיר כבד בנפש ורכוש.

ראש העיר יונה יהב: “מלחמת לבנון השנייה הוכיחה כי מדיניות המיגון הדירתי אשר גובשה בשנות התשעים בעקבות מלחמת המפרץ הראשונה היא המדיניות היעילה והטובה ביותר בפני סכנת הטילים גם היום”.
לאור זאת יזמה עיריית חיפה בהנחיית ראש העיר “מסלול ירוק” המקצר באופן משמעותי את ההליכים הכרוכים באישור הנדרש להוספת ממ”דים לבתים קיימים ומקצר עד למינימום את הזמן הדרוש לאישורם וזאת כמענה לאיום התקפות טילים על חיפה. מדינות העירייה אומצה על ידי פיקוד העורף אשר דאגו להתאים את הוראות ותקנות החוק בנושא ליוזמה החיפאית.

יונה_יהב.jpg
יונה יהב
ראש העיר יונה יהב: “מטרת ההקלה אותה יזמנו הייתה לאפשר בנייה מעבר לזכויות הבניה המוקנות לבניין לאפשר שהיה ממושכת ונוחה יותר במרחבים המגונים. לצורך קידום הנושא הוקם במינהל ההנדסה צוות מקצועי באגף הרישוי והפיקוח על הבנייה אשר מרכז ומטפל במסלול מהיר בכל הבקשות להקמת מרחבים מוגנים”
עיריית חיפה הינה העיר הראשונה בארץ שהפעילה “מסלול ירוק” במתן היתרים להקמת ממ”דים בגדול של חדר שינה ממוצע [12.5 מ”ר]. מ”מדים בזכותם נהנים תושבי חיפה הן מתוספת בטחון והן מרווחת דיור
לממ”דים משמעות מצילת חיים וכך מתייחסת עיריית חיפה לנושא! המציאות מצערת יותר. מרבית הבקשות להקמת ממדים נתקלות גם היום בהתנגדויות שכנים אשר מסרבלות ומעריכות מאוד את הליכי הרישוי ללא כל סיבה אמיתית.
מאז מלחמת לבנון השנייה ועד הוגשה לעיריית חיפה 2450 בקשות להקמת ממד”ים. 1989 בקשות אושרו כבר על ידי העירייה. 350 בקשות נוספות נמצאות בהליכי אישור שונים. 25% [497] מכלל הבקשות המאושרות – אושרו במסלול ירוק – דהיינו בפרק זמן של עד חודש ימים.
כל יתר הבקשות 1492 אושרו במסלול רגיל בשל התנגדות שותפים לנכס או בשל העבודה כי הבקשות היו כרוכות בהקלות. יצוין כי גם בהליכי הרישוי הרגילים מעניקה העירייה עדיפות לבקשות לבניית ממדים. 2600 ממ”דים נוספים נבנו מאז שנת 2006 במבנים חדשים.

ראש העיר יונה יהב: “לצערי בקשות רבות להקמת ממ”דים נתקלות גם היום בהתנגדויות שכנים. אנחנו לא גרים בשוויץ ולממ”דים עשויה להיות כפי שכבר הוכח משמעות מצילת חיים וכך אנו מתייחסים לבקשות אלו בעיריית חיפה”.

חיפה אחת הערים המובילות בארץ בפרויקטים המתבצעים במסגרת תמ”א 38
עיריית חיפה תומכת ומעודדות חיזוק מבנים במסגרת תמ”א 38 מדיניות העירייה באה לידי ביטוי בעובדה כי חיפה היא אחת הערים המובילות במספר הפרויקטים המתוכננים ומתבצעים במסגרת תמ”א 38.
בתוך כך קבעה העירייה קריטריונים שנועדו להבטיח כי תוספות הבנייה לא יגרמו להעמסת יתר על התשתיות הקיימות בשכונה כגון תחבורה, חנייה, חינוך ורווחה ולא יפגעו באופיין הירוק.
למרות כל אלה בקשות רבות המוגשות על פי תמ”א 38 נתקלות בהתנגדויות שכנים אשר רבים מהם פונים לוועדת הערר המחוזית ומעכבים לצערנו את הליכי אישור הבקשות אותן מבקשת העירייה לקדם.
תכניות התחדשות לשכונות החוף קריית אליעזר וקריית אליהו
במקביל מקדמת העירייה בשיתוף משרד הבינוי והשיכון שתי תכנית המטפלות במרקמים עירונים נרחבים בשכונות בהן מספר הבקשות המוגשות על פי תכנית המתאר קטן.
האחת: “התחדשות עירונית בשכונות החוף” הכוללת את שכונות: נווה דוד, שער העלייה, קריית שפרינצק תחתונה ועין הים.
התוכנית התחדשות שניה מקודמת בשכונות קריית אליעזר וקריית אליהו.
מדובר במסלול מיוחד אותו פתח משרד השיכון לפי סעיף 23 לתמ”א 38 במטרה להביא לחידוש מרקמים עירונים וותיקים ע”י שדרוג ותוספת מבנים ויחידות דיור שדרוג מוקדי מסחר, שטחי ציבור, מערכות תנועה ותשתיות.
התוכנית הכוללת חיזוק מבנים והוספת ממדים מקודמת בהנחיית וועדת היגוי לה שותפים נציגים ממשרד השיכון, עירית חיפה ומשרד הפנים. משרד השיכון מינה בשיתוף עיריית חיפה, צוות מתכננים הכולל אדריכל, יועץ נוף, מתכנן תנועה וחנייה, מתכנן מים וביוב, שמאי ויועץ חברתי ויועץ שיתוף ציבור.

תגובתו של יובל בן ארי – פעיל חברתי

יובל_בן_ארי.jpg
יובל בן ארי
תמ”א 38 או בשמה המלא “תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה – תמ”א 38”
היא פתרון טכני לחיזוק ובניית ממדים אשר עקב מצוקת דיור וסחבת במערכות התכנון הפכה להיות מסלול עוקף, להשבחה והוספת יחידות דיור.
בנוסף, תמ”א 38 הפך להיות מכרה זהב עבור קבלנים – מדובר בעסקת WIN-WIN שבה הקבלן מרוויח זכויות ליחידות דיור והבניין מרוויח ממ”ד ושיפוץ במחיר נמוך יותר. בארץ קיימות 810,000 יח’ דיור לחיזוק לפי אתר משרד הבינוי, אולם לא כל מבנה מתאים לתמ”א .
ע”פ סעיף 4.1 – “תכנית זו תחול על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ה 1 – בינואר 1980 למעט מבנים כאמור שתקן ישראלי ת”י 413 פטר אותם מתחולתו”
מדובר בבניה ישנה. כאשר השיפוץ/שיפור הוא פרי יוזמה של תושבים (בהיעדר מדיניות אקטיבית של העיריות.)
אולם מה קורה כאשר אנו מדברים על שיכוני גולדה ומבנים בפריפריה החברתית והגיאוגרפית של ערים?
חלקם עומדים בתקן , אולם אינן אטרקטיביות מספיק עבור קבלנים בשביל לקיים שיפוץ.
בתים בשכונות שאינן מרכזי ביקוש לא קורצים לקבלנים, מטבע הדברים הדיירים אינם ערים לזכויותיהם או רלוונטים לניהול משא ומתן עם קבלן. בנוסף , תיקון 38/2 מאפשר לעירייה לבדוק אופצייה של שיפוץ והרס המבנה מחדש מה שמוסיף סיבוך חדש.
ידוע לכולם שביום מין הימים תקודם מדיניות התחדשות עירונית אמיתית , ואיש אינו רוצה לקחת אחריות .
כמו שניתן לשער, צפוי כי אוכלוסייות שמצבן הסוציואקונומי נמוך – משפחות קשות יום , אמהות חד הוריות , קשישים ניצולי שואה נפגעי דיור ציבורי , עולים- יאלצו להמתין לסבב נוסף של פינוי בינוי . זו בעייה ארצית אשר ניתן לחזות בה בחיפה בשכונות החוף- נווה דויד עין הים בת גלים וחליסה.
כמובן שמי שמסתובב בכרמל צפוי לראות שלטים של פינוי בינוי.
פתרון המדיניות המוצע הוא כמובן בשינוי מדיניות התמריצים ברמה העירונית והארצית ומדיניות עירונית אקטיבית יוזמת בסוגיית תמ”א 38.
יובל כתף , חיפאי גאה וסטודנט בתכנית המצטיינים למדיניות ציבורית

תגובתו של אביהו האן – יו”ר הירוקים של חיפה במועצת העיר

אביהו_האן.jpg
אביהו האן
מכתב שהעברתי לראש העיר יונה יהב ולחדוה אלמוג ראש מנהל ההנדסה , לתת תמריץ לשכונות חלשות כדי לעודד בשכונות אלה פרויקטים של תמ”א 38.
לצערי בעיריית חיפה לא מוכנים להתמודד עם האתגר הפשוט הזה שדורש הכנת תכנית יעודית ע”פ סעיף 23 לתקנות התמ”א. תהליך שאמור לקחת 3 חודשים מקסימום.
כך עברו כ 7 חודשים ללא מעש. כמה אופייני לחדוה אלמוג ולאריאל וטרמן , חוסר מעש טוטאלי .
הם לא מבינים את צרכי התושבים בעיר חיפה.
הם לא מבינים את המציאות הביטחונית שבא אנו נמצאים .
כמה חבל !!!

המכתב:
אל: ראש העיר יונה יהב
ראש מנהל ההנדסה חדוה אלמוג

נושא : התארגנות וקידום תוכניות תמ”א 38 בחיפה בשכונות החלשות – הצעה לדיון בוועדה לתכנון ובניה.

כיום מאושרות בחיפה כשמונה תוכניות בממוצע של תמ”א 38 לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה בחודש .
תוכניות התמ”א המאושרות כיום הינם ברובם הגדול בשכונות החזקות ברכס הכרמל ובשכונת נו”ש.
נוצר מצב אבסורדי שלא אושרה אפילו תוכנית תמ”א יחידה בשכונות החלשות יותר כגון : בת גלים, קריית אליעזר, נוה דויד, העיר התחתית , נוה יוסף נוה פז ועוד.
הסיבה המרכזית לחוסר היכולת לקדם תוכניות תמ”א 38 בשכונות אלה הינה חוסר כדאיות כלכלית.
ע”פ היזמים , בתמרוץ הנוכחי של הוספת 2.5 קומות לבניין , אין אפשרות כלכלית לבצע תמ”א 38 , כלומר לתושבי העיר בשכונות החלשות אין פתרון מתאים להיערכות לרעידות אדמה.

מנקודת מבטי , תוכניות תמ”א 38 חשובות בהיבטי רעידות אדמה והיבטי פיתוח העיר. יש להבין שמטרת תוכניות אלה אינם להחליף את תוכניות ההתחדשות העירונית הנדרשות לשכונות השונות המתיישנות בחיפה, שאותם יש לקדם בערוצים נפרדים.
תוכניות תמ”א 38 באות לתת פתרון טקטי ומהיר לצורך הדחוף של התארגנות הנדרשת לרעידות אדמה ולכן הן חשובות לקידום .
כדי לתת פתרון של תוכניות תמ”א 38 לשכונות החלשות , אני מציע לפעול ע”פ סעיף 23 בתקנות התמ”א וליזום תוכניות בינוי מפורטת יעודית לשכונות אלה הכוללות פתרונות חיזוק מבנים וזאת באמצעות תמריצים יעודיים.

הצעתי לאפשר תוספת תמריצית של קומה נוספת ( 3.5 קומות ) ובאמצעות תמריץ זה ליצור מנוף לייזמים להניע תוכניות חיזוק מבנים לשכונות החלשות בחיפה.
תמרוץ זה יהווה מנוף חשוב לחיזוק ופיתוח השכונות , לשיפור הבינוי ולתוספת משפחות שלעיתים נוטשים את השכונות החלשות מסיבות שונות.

במסגרת תוכניות הבינוי המפורטות והיעודיות לשכונות החלשות יש לתת את הדעת על פתרון והרחבה של תשתיות נדרשות לאותן בעיקר פתרונות של תחבורה, חניה, כבישים, גני ילדים ,בתי ספר, תשתיות ביוב וכדו’.

בנוסף ע”פ תקנות תמ”א 38 , סעיף 23 בסמכות הועדה הנמקומית לתכנון ובניה לאשר תמריץ נדרש זה

להלן ציטוט :
שוכנע מוסד תכנון כי בשל התנאים הייחודיים של ישוב או חלקים
ממנו נדרש להתאים את הוראות תכנית זו לתנאים הייחודיים הנ”ל,
יהיה מוסמך לאשר תכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים כנגד
רעידות אדמה, על פי הוראות תכנית זו וכמפורט להלן:
בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק
מהוראות תכנית זו, או לקבוע הוראות שונות מהקבוע בתכנית זו
בעניינים המפורטים להלן: שטחי בניה, יחידות דיור, גובה בניה, קווי
בניין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה.

,14 23 א א אושרה תכנית לפי סעיף 23 , לא יחולו הוראות סעיפים -11 שינוי מס’ 3
על פי העניין, על מבנים בתחום התכנית, אלא אם כן נאמר
אחרת בתכנית לפי סעיף זה.
ב קבעה תכנית לפי סעיף 23 כי תוספת זכויות הבניה מכוחה, באה
בנוסף לזכויות בנייה מכוח התמ”א, יהיו זכויות הבנייה שמכוח
התמ”א לעניין זה, מוגבלות בהיקפן לגובה הזכויות שנקבעו
14 בתמ”א, על פי העניין, במועד ,12 , בהוראות סעיפים 11
כניסתה לתוקף של התכנית כאמור.

בקשתי להעלות את הנושא לדיון בוועדת המשנה לתכנון ובניה הקרובה וליצור תהליך אופרטיבי לשינוי ההיערכות לחיזוק מבנים לשכונות החלשות בחיפה

הרב יהוד גינזבורג אתך המעגלי החיים – WB
2 תגובות
  1. משה קומוב אמר/ה

    תכנון לחוד והערכות לרעידות אדמה לחוד

    ובכל מקרה התכנון גובר על ההערכות לרעידות אדמה

    יותר פשעים תכנוניים נעשים בחסותה של תמ"א 38 מאשר כל עבירות הבניה יחד (ראו מאמר מלומד המצורף)

    אין מנוס המדינה צריכה לקחת אחריות על המבנים בהם אין כדאיות להרחיב (רובם).

    למשל בסינגפור (מדינה מפותחת ועם התנהגות קפיטליסטית בהרבה תחומים) 85% ממשק הדיור הוא ממשלתי !!!

    אגב נדמה לי שיש פרויקט אחד בבת גלים שגזלו נוף ואחוזי בניה לפי תמ"א 38 (מרגולין 33) עם תוצאות הרסניות לשכונה וליזמים

    אין ברירה הממשלה והעירייה צריכות לקחת אחריות

    תמ"א 38 הינו נסיון של הממשלה להרוויח על חשבון הסקטור הפרטי אבל אין ארוחות חינם הסקטור הפרטי אינו פרייאר והוא מגלגל את העלות על הדורות הבאים על חשבון התכנון, על חשבון התושבים הנוכחיים והעתידיים, על חשבון העומס על התשתיות וכו’

  2. רמי חן-פורום ציבורי כרמל אמר/ה

    נדרשת מנהיגות
    צריך להיות עיוור כדי לא לראות את מצבן העגום של מרבית שכונות העיר: מצד אחד העיר התחתית תקועה עם אלפי יחידות דיור ומשרדים נטושים, באמצע שכונת הדר הכרמל ממשיכה לדעוך, בצפון קרית חיים מדשדשת ובה בעת גם מתרחקת מחיפה ע"י חיץ המפרץ ומפעליו, בשכונות אחרות כמו בת גלים, נווה דוד, חליסה הזמן עצר מלכת והן תקועות בשנות השישים של המאה שעברה…

    אכן יש בחיפה, וראש העיר מציין זאת בגאווה, "מסלול ירוק" שמקצר תהליכים לבנית ממ"דים וכן התקדמות בנושא התמ"א 38. אולם יוצא שזה וגם זה הם עידוד ותמריץ לאוכלוסיות המבוססות ולכן רואים פרויקטים כאלו בשכונות החזקות של העיר.

    לצערנו הרב (והמצב רק מחמיר) יש אוכלוסייה חלשה גדולה בשכונות של חיפה שעבורה לא משנה כמה המסלול "ירוק", היא תתקשה לבנות ממ"דים בעצמה, ובשכנות שבה היא מתגוררת לא יתבצע כנראה לעולם תמ"א 38 מחוסר כדאיות. וזאת למרות שאוכלוסייה זו הייתה בוודאי הראשונה לקפוץ על ההזדמנות לשפר במקצת את רווחת הדיור שלה (כי המיגון הרבה פחות "מדאיג" אותה…) אלו רק היתה לה היכולת.

    יש קושי עצום להניע שינוי בעיר ולהתמודד מול כוחות כלכליים ופוליטיים חזקים – לצורך זה צריך מנהיגות. הנוכחית מחטיאה את המוטל עליה אם היא אינה דואגת לכוון את פיתוחם גם של האזורים החלשים בעיר כי הנעה של תהליכים כאלו חייבת לבוא מלמעלה.

    פורום ציבורי כרמל נתן לכך ביטוי בהתנגדות שהגיש לתוכנית המתאר החדשה חפ/2000 (בחודש יוני 2014):
    בסעיף "תכנון עירוני":
    20. האם חיפה אינה שואפת לקדם תהליכים תכנוניים מאוזנים שיחזקו את החלקים החלשים שלה ויעלו את איכות החיים של תושבי האזורים האלו? האם אין זה חשוב וחלק עיקרי ממטרותיה של כל תוכנית מתאר?
    ההכללה וחוסר ההתעמקות, משטחים ומרדדים את העיר, תרתי משמע, גם מבחינה פיזית וגם מבחינה סוציו-אקונומית, כאשר התוכנית אינה מבחינה בין אזורים אמידים לאזורים חלשים יותר הזקוקים לתמרוץ, לתכנון וטיפול אוהד במיוחד.
    אנו רואים בגישה הנהוגה בתוכנית החמצת הזדמנות להניע שינוי בעיר, לאזן בין האזורים השונים ולכוון את התפתחותם. יש לנצל את תגבור הזכויות בכלל והזכויות ע"פ תמ"א 38 כדי לקדם ולעודד התחדשות בשכונות החלשות של העיר, בין השאר ע"י ניוד זכויות.

    ועוד נכתב בתת סעיף 23. "התעלמות מהשפעות תמ"א 38":
    • תוכנית המתאר של חיפה הינה הזדמנות מצוינת לטפל בהשלכות המצטברות של תמ"א 38 באזורים השונים בעיר. בהקשר זה חשוב לאמץ גם למטרת השימור וגם למטרות ציבוריות ראויות אחרות את יישום מכשירי העברת הזכויות, הכלולים בתמ"א, וגם לתמרץ בנייה וחיזוק של השכונות החלשות. הדבר לא נעשה בכלל בתוכנית זו.

הגב לכתבה

אורח: כתובת האימייל שלך לא תפורסם • ניתן להירשם לאתר כאן למעלה ואז התגובה מאושרת באופן מיידי.

ספורטן – כללי – רחב
תאטרון חיפה – רחב
כללית  – מיון לייד הבית – רחב
האקדמית גורדון – הרשמה – רחב
הרב יהוד גינזבורג אתך המעגלי החיים – WB
שוש קולין לימוד אנגלית מונפש 750 על 90
הרב יהוד גינזבורג אתך המעגלי החיים – WB

הרב יהוד גינזבורג אתך המעגלי החיים – WB