נדל"ן: הועדה המחוזית דנה בנושא חריגות הבניה – נאות מזרחי

8. 304-0139717 חפ/ ….. – שינוי הוראות בניה בחלקה 38 בסביוני דניה. חיפה אחוזי בניה בשטח מרחב תכנון ועדה מרחבית

יזם התכנית: חברת נאות מזרחי בע"מ.

עורך התכנית: אדר' פנינה רוזנברג.

שטח התכנית: 3.46 דונם.

מטרת התכנית: שינוי בזכויות ובהוראות הבניה בחלקה 38 .

מטרת הדיון: דיון בהפקדת תכנית.

נכחו בדיון:
פ. רוזנברג – עורכת התכנית, ב. שמלילוב – חברת נאות מזרחי בע"מ, ר. מזרחי – חברת נאות מזרחי בע"מ – יזם התכנית, עו"ד א. סבן – חברת נאות מזרחי בע"מ, אדר' ד. בסנוסוף – שוורץ – בסנוסוף אדריכלים, ו. ליבמן – נציגת עיריית חיפה, י. סביון – בעל עניין.

רקע:

התכנית נמצאת בשכונת סביוני דניה, ברמת אדי, צפונית מערבית לאוניברסיטת חיפה ומציעה תוספת קומות ושטחי בניה.

בהתאם לתכנית המאושרת חפ/במ/1604/ה ניתן לבנות על חלקה 38 הכלולה בתחום התכנית מבנה מגורים בן 9 קומות (לא כולל קומת עמודים, קומת מסד ו/או קומות חניה) הכולל 72 יח"ד.

במסגרת התכנית מוצע שינוי באופן חישוב שטחי השירות והתאמתם לתקנות הארציות. כתוצאה מהשינוי המוצע "משתחררים" שטחים עיקריים שחושבו בהיתר כחלק משטחי השירות החסרים בתוכניות המאושרות, והמאפשרים תוספת של 4 קומות מעבר למאושר, סה"כ 13 קומות (מעל קומת עמודים)הכוללות 72 יח"ד. כן מוצע אגף נמוך לחניה מתחת למפלס הכניסה הקובעת הכולל 3 קומות חניה תת קרקעית ל-125 מקומות חניה.

התכנית מציעה להגדיל את המרווח הצפוני כך שמיקום המבנה מהווה הפרעה מינימלית לבניינים הגובלים ושומר על מבט פתוח מהבניינים הגובלים וכך שמתקבל שטח חצר רחב הפנוי מבינוי.

בנוסף לתוספת המוצעת בשטח העיקרי, מציעה התכנית גם תוספת שטחי שירות, חניה ושטחים עיקריים למרפסות.

ביום 14.07.10 ניתן היתר בניה לבניין מגורים בן 9 קומות (8 קומות מעל קומת כניסה). במהלך חודש ספטמבר לערך, החלה להתבצע בנכס בנייה מסיבית ללא היתר, ובמסגרתה הוספו קומות נוספות למבנה מעל לקומה התשיעית, הורחבו קומות השירות (הממוקמות מתחת למפלס הכניסה הקובעת) והוספו שטחי חניה ומחסנים בקומות אלו, והכל ללא היתר, ובניגוד להוראות התוכנית המאושרת, המאפשרת כאמור בנייה של 9 קומות מעל קומת עמודים. ביום 12.09.11 הוצא צו הפסקת עבודה שיפוטי. צו הפסקת העבודה הופר ע"י החברה היזמית והבנייה המשיכה. היקף חריגות הבניה הינו תוספת של 5 קומות והגדלת קומות השרות – סה"כ כ-5090 מ"ר שטחי בניה שנבנו ללא היתר.

כתב אישום הוגש נגד האחראים לבנייה בגין בנייה ללא היתר והפרת צו שיפוטי והם הורשעו.

לאור חריגות הבניה שבוצעו נתבקשה הוועדה המקומית ע"י הוועדה המחוזית לתת את עמדתה המעודכנת לתכנית. בהתאם קיימה הוועדה ישיבה ביום 07.05.12 והמליצה בפני הוועדה המחוזית שלא לאשר את התכנית כל עוד לא הסתיימו ההליכים המשפטיים. הוועדה ציינה בהחלטתה כי היא רואה בחומרה את תופעת הבניה הבלתי חוקית תוך הפרת צווי בית המשפט.

לאחר שקיבלה את עמדתה המעודכנת של הוועדה המקומית, דנה הוועדה המחוזית בתכנית ביום 10.07.12 והחליטה כדלקמן:

"

1. לאחר שמיעת הגורמים הרלבנטיים, לרבות עמדת הוועדה המקומית והסקירה שנשמעה בדיון בידי היועץ המשפטי לעירייה, שוכנעה הוועדה כי יזם התכנית ביצע חריגות בניה בהיקף נרחב, ללא היתר, ותוך הפרה של צו הפסקה שיפוטי שהוצא לו כאמור לעיל.

2. לאור הנחיית היועץ המשפטי לממשלה וחוזר מנכ"ל משרד הפנים 1/04, התנהגות היזם ועבירות הבנייה שבוצעו על ידו הן שיקול רלבנטי שעל הוועדה לשקול בעת קבלת ההחלטה בתוכנית. בהתאם להנחיות אלו על הוועדה להתחשב בשיקול של אי עידוד עבריינות בניה בעת קבלת החלטתה. חשוב להבהיר כי שיקול זה לא היה רלבנטי בעת הדיון להפקדת התוכנית ביום 27.07.11, שכן במועד זה טרם בוצעו עבירות הבנייה.

3. לאחר שנפרסה בפניה התשתית העובדתית הרלבנטית, הוועדה סבורה כי התנהלות יזם התכנית הינה חמורה, הן בשל היקף חריגות הבנייה שבוצעו, והן בשל העובדה כי חריגות אלו בוצעו תוך הפרת צו הפסקה שיפוטי שהוצא בעניינו. הוועדה רואה בחומרה גם את העובדה שעבירות הבנייה בוצעו מחודש ספטמבר טרם הפקדת התכנית, וככל הנראה גם במהלך תקופת הפקדתה. כך יוצא כי עוד בטרם אושרה התוכנית בידי הוועדה, הושלמה, הלכה למעשה, תוספת הקומות לבניין, והתוכנית המוצעת מהווה עובדה מוגמרת בשטח.

התנהלות זו של מגיש התכנית והזלזול בחוק הינם שיקולים כבדי משקל שיש הכרח לשקול אותם בענייננו.

4. עמדת הוועדה היא כי בנסיבות אלה, וכאשר מדובר בבנייה בלתי חוקית בהיקף נרחב של פרוייקט מגורים המיועד למכירה לשם הפקת רווחים מסחריים, יש לייחס משקל ממשי לשיקול בדבר מניעת עידוד עבריינות בנייה ושמירה על שלטון החוק, וזאת מטעמים תכנוניים וציבוריים כאחד. אין לתת יד למצב דברים שבו יזם תוכנית, שחזקה עליו כי הוא מכיר היטב את חוקי התכנון והבנייה בתוקף עיסוקו בבנייה, משלים בפועל את ביצוע התוכנית שהוגשה על ידו למוסדות התכנון, בניגוד גמור להוראות החוק והתוכנית התקפה, ועוד בטרם התקיים הליך ההתנגדויות והתקבלה החלטה סופית בתוכנית.

5. לאור האמור, ולאחר שנלקחה בחשבון הנחיית היועץ המשפטי לממשלה, הפרות החוק שבוצעו על ידי יזם התוכנית, והפרת הצווים שהוצאו בעניינו, מחליטה הוועדה כי השיקול של מניעת עבריינות בנייה ופגיעה בשלטון החוק מטה את הכף בנסיבות העניין לחובת התוכנית ומהווה שיקול מכריע לדחייתה. הוועדה סבורה כי אישור התוכנית במקרה זה ייצור מסר שלילי ובלתי ראוי כי הפרת החוק משתלמת, וכי ניתן לעקוף את הליכי התכנון ולבצע את הבנייה המבוקשת עוד בטרם הושלם הדיון התכנוני בתוכנית.

לאור האמור לעיל מחליטה הוועדה לדחות את התכנית.

תפורסם הודעה על ביטול הפקדת התוכנית."

הודעה על ביטול הפקדת התכנית פורסמה בילקוט פרסומים מספר 6468 ביום 04.09.12.

יזם התוכנית הגיש עתירה לביהמ"ש לעניינים מנהליים. ביהמ"ש קיבל את העתירה וקבע כי יש להחזיר את התוכנית לדיון בוועדת המשנה להתנגדויות, כדי שזו תשקול מחדש את השיקול בדבר מניעת עבריינות בנייה עם השיקולים התכנוניים האחרים. על החלטה זו הוגש על ידי הוועדה המחוזית ערעור לביהמ"ש העליון.

ביהמ"ש העליון קיבל את הערעור במלואו, מנימוקי הוועדה המחוזית.

השופט קבע כי תופעת הבנייה הבלתי חוקית אינה נחלתם של בתי המשפט בלבד אלא היא גם מעניינם של מוסדות התכנון.

עוד נקבע כי הגם שהשיקול בדבר בנייה בלתי חוקית אינו שיקול יחיד במערכה, ייתכנו מקרים שבהם דחיית תוכנית תיעשה רק בהסתמך על שיקול זה וכי הכל שאלה של איזון בין השיקולים הרלבנטיים, המידה והעוצמה שיש לייחס לכל שיקול, ותלוי כמובן בהיקף העבריינות שבה מדובר. נקבע כי ככל שעבריינות הבנייה תהיה חמורה יותר כך יגבר משקלו של השיקול בדבר מניעת עבריינות בנייה, וכי, ייתכנו מקרים שבהם האינטרס בדבר שמירה על שלטון החוק יגבר על האינטרס התכנוני "הצר" ויצדיק דחייה של תוכנית.

ובאשר להחלטה של הוועדה המחוזית ציין ביהמ"ש כי לא רק שמדובר בהחלטה סבירה, אלא נראה כי מדובר בהחלטה הסבירה היחידה שניתן היה לקבל בנסיבות העניין, וזאת לאור החומרה היתרה של עבירות הבנייה שבוצעו בענייננו על ידי יזם התוכנית. כן ציין כי החלטת הוועדה היא שקולה ומידתית, וכל החלטה אחרת היתה בעייתית וקשה להצדקה.

ביהמ"ש ציין כי יזם התוכנית הורשע בהליך פלילי לאחר קבלת החלטת הוועדה, וכי אם הוא סבור כי עובדה זו עשויה להביא לשינוי כלשהו בנקודת האיזון בעניינו, הוא רשאי להגיש תוכנית חדשה לוועדה.

בהמשך לכך, התכנית הוגשה מחדש לוועדה ומובאת מחדש לדיון להפקדה.

החלטה:

בפני הוועדה הוצגו ע"י יועמ"ש הוועדה, עיקרי פסה"ד של ביהמ"ש העליון ביחס לתוכנית הקודמת שהגיש היזם לוועדה המחוזית, תוכנית אשר נדחתה בשל עבירות הבנייה החמורות שבוצעו בידי היזם.

במהלך הדיון, יזם התכנית, מר רוני מזרחי, חש ברע ופונה לבי"ח. בשל כך הופסק הדיון בטרם הסתיים ולא נשמעו כל הגורמים הרלוונטיים ולפיכך לא התקבלה החלטה סופית, אלא החלטת ביניים בלבד.

הוועדה סבורה כי בטרם קבלת החלטה סופית בתוכנית הנוכחית נדרשות מספר השלמות בעניינים הבאים:

א. הוועדה המקומית תציג את עמדתה בשאלה האם קיים צורך ציבורי להקצות במגרש נשוא התוכנית שטח שיהיה מיועד למטרה ציבורית לטובת תושבי הסביבה. אם קיים צורך ציבורי כאמור, תבהיר הוועדה המקומית את היקפו של השטח הציבורי המבוקש על ידה, ואת המיקום המתאים בראייתה לשטח כזה במגרש. העתק מהתייחסות הוועדה המקומית יישלח גם ליזם התוכנית.

ב. תתקבל התייחסות הוועדה המקומית והיזם לשאלת קיומו של טופס 4 ביחס לחלק המבנה שנבנה על פי היתר כחוק. ככל שלא ניתן עד כה טופס 4 לחלק המבנה שנבנה כחוק יובהרו הסיבות לכך.

ג. תתקבל התייחסות של קונסטרקטור מוסמך מטעם העירייה לשאלה האם ניתן מבחינה הנדסית להרוס את הקומות שנבנו ללא היתר בבניין, כולן או חלקן, מבלי לפגוע ביציבות של יתרת הקומות שנבנו כחוק, והאם להריסה כאמור עשויות להיות השלכות הנדסיות מהותיות כלשהן על הקומות שנבנו כחוק.

ד. תתקבל תשובת היזם לשאלה האם נמכרו עד כה דירות הן בקומות שנבנו בהיתר והן בקומות שנבנו ללא היתר?

ההתייחסויות כאמור יתקבלו בתוך 45 ימים, ולאחר קבלתן תשוב הוועדה ותדון בתוכנית בדיון פומבי.

הוועדה מאחלת למר מזרחי רפואה שלמה והחלמה מהירה.

תגיות: נדלן בחיפה, נדל"ן בחיפה, חריגות בניה, הועדה המקומית לתכנון ולבניה, חדווה אלמוג, חדוה אלמוג, יונה יהב, מבקר המדינה, בית המשפט העליון