תכנית הדיור המוגן במלון הר הכרמל: מאבק על שינוי ייעוד הקרקע – הוועדה המקומית מגישה ערר

(חי פה) – הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה של עיריית חיפה ערערה על החלטת הוועדה המחוזית לאשר תכנית להקמת דיור מוגן במתחם מלון הר הכרמל, תוך שינוי ייעוד הקרקע מבית מלון לדיור מיוחד. ההתנגדויות מתמקדות בפגיעה באופיו ההיסטורי של המבנה, בנוף הירוק שסובב אותו ובסתירה להוראות תמ"א 12/1 להגנה על שטחים ייעודיים למלונאות. כעת, הדיון עובר לערכאה גבוהה יותר, במטרה להכריע האם התכנית תבוטל.

התכנית לבניית מתחם דיור מוגן ברחוב דרך הים 105

בנובמבר 2024 אישרה הוועדה המחוזית תכנית לבניית מתחם דיור מוגן ברחוב דרך הים 105, הכוללת כ-280 יחידות דיור. התכנית כוללת שימור המבנה הקיים והוספת שתי קומות מעליו, לצד הקמת שני מבנים חדשים – האחד בן 11 קומות והשני בן 8 קומות. עם זאת, מימוש הפרויקט דורש כריתה של עצים מוגנים בתחום המתחם, מה שעורר ביקורת ציבורית.

התכנית הופקדה באפריל 2024 ועוררה התנגדויות רבות, ביניהן גם מצד הוועדה המקומית. אף שחלק מההשגות התקבלו, הוועדה המחוזית דחתה את הטענה המרכזית נגד שינוי ייעוד הקרקע ממלונאות לדיור מוגן. כתוצאה מכך, הוועדה המקומית הגישה ערר בניסיון לשנות את ההחלטה.

מלון הר הכרמל: היסטוריה מפוארת ואדריכלות ייחודית

המבנה, שנקרא בתחילה "מלון טלטש", תוכנן על ידי האדריכל לאופולד קרקואר ונחשב לאחת מיצירותיו החשובות. במהלך מלחמת העולם השנייה שימש כמרכז פיקוד בריטי, ובהמשך שימש כבית הבראה של שירותי בריאות כללית. בשנת 2013 נסגר המלון ומאז עומד נטוש.

בעקבות אישור התכנית בנובמבר 2024, בוצעו מספר שינויים משמעותיים: מספר יחידות הדיור צומצם ל-250, שטח הבנייה הוקטן והוגבל גובה האגף החדש לשבע קומות בלבד. כמו כן, הוחלט כי חלק משטחי הציבור במתחם ייפתחו לציבור הרחב.

החשש מפגיעה באופיו של המתחם

בערר שהגישה הוועדה המקומית נטען כי שינוי הייעוד מבטל את אופיו המלונאי-ציבורי של המבנה ופוגע במרחב הירוק הסובב אותו. בנוסף, בניית המבנים החדשים תאפיל על המבנה ההיסטורי ותפגע בערכיו האדריכליים הייחודיים.

עוד נטען כי התכנית מציגה מצג שווא של שימור המבנה, אך בפועל אינה שומרת על אופיו כפי שנקבע בהחלטות קודמות. הוועדה המקומית מדגישה כי בנייה נוספת מעל המבנה תשנה את חזותו באופן בלתי הפיך.

הוראות תמ"א 12/1 והתנגדות לשינוי הייעוד

על פי הוראות תמ"א 12/1, תכנית המצמצמת שטח המיועד למלונאות מחויבת להקצות שטח חלופי בהיקף דומה. חריגים אפשריים דורשים המלצה מנציג שר התיירות או אישור המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, אך בערר נטען כי אף אחד מהתנאים הללו לא התקיים במקרה זה.

עוד נטען כי התכנית הופקדה ללא פנייה לוועדה לתיירות וללא התייחסות משרד התיירות, מה שהופך את ההליך לבלתי תקין. הוועדה המקומית מזהירה כי שינוי הייעוד יפגע בתשתית התיירותית של העיר ויקבע תקדים מסוכן לפיתוח עתידי.

פגיעה אפשרית באינטרס הציבורי

לטענת הוועדה המקומית, אין הצדקה תכנונית לשינוי הייעוד, וכי המהלך משרת אינטרסים פרטיים בלבד. בערר צוין כי בעבר אושרו אחוזי בנייה חריגים למגרשים סמוכים מתוך הסתמכות על שימור המלון. אילו הייתה ידועה כוונת היזמים לשנות את הייעוד, ייתכן שהחלטות קודמות היו מתקבלות באופן שונה.

התנגדות ועדת השימור

ועדת השימור דנה בתכנית בינואר 2023 והמליצה לדחותה בשל נפח הבינוי החריג וכריתת העצים לשימור. הוועדה קבעה כי יש לשמר את המבנה ההיסטורי במלואו ולהגיש תכנית מתוקנת. למרות המלצותיה, הוועדה המחוזית אישרה תכנית הכוללת בנייה חדשה, מה שעורר ביקורת נוספת מצד הוועדה המקומית.

האם הערר יתקבל ויביא לביטול שינוי ייעוד הקרקע? ההכרעה תתקבל בערכאה הגבוהה אליה הוגש הערר.

מחברת יובל אלון לא נמסרה תגובה.