סיכוי לפשרה? היזם, העירייה והתושבים נשלחו להגיע להסכמה לגבי עתידו של מלון הר הכרמל

(חי פה) – המאבק סביב עתידו של מלון הר הכרמל, שנבנה בשנת 1936 ברחוב דרך הים 105 בכרמל, הגיע לצומת משמעותית ביום חמישי, 13 בנובמבר 2025. ועדת הערר הארצית לתכנון ובנייה בירושלים, הכריעה: לשלוח את שני הצדדים, היזם והתושבים והוועדה המקומית להגיע להסכמה. אם הם לא יצליחו להגיע להסכמה תוך 30 יום, ועדת הערר תקבל את ההחלטה לגבי עתידו של מלון הר הכרמל. החלטת הוועדה התקבלה בעקבות עררים שהגישו העירייה ותושבים, לצד ערר נוסף מצד היזם יובל אלון, שמעוניין להקים במקום דיור מוגן.

המאבק הציבורי על שימור המלון ההיסטורי

הדיון בוועדת הערר התקיים בעקבות התנגדות נרחבת מצד פעילי איכות סביבה, אדריכלים ותושבים, שמבקשים לשמר את המבנה ההיסטורי יוצא הדופן. המלון, שנחשב לאחת הפנינות האדריכליות של חיפה, נמצא בלב שכונת מגורים ותיקה ומוקף בחורשה ירוקה. לטענת המתנגדים, מדובר בנכס ציבורי בעל ערך תרבותי, אדריכלי, היסטורי וסביבתי, שאין לפגוע בו לטובת פרויקט נדל"ני.

החלטת הוועדה המחוזית והערעורים שהוגשו נגדה

בנובמבר 2024 אישרה הוועדה המחוזית תכנית הכוללת הוספה של שתי קומות למבנה הקיים ובניית שני בניינים בגובה שבע קומות, שישמשו לדיור מוגן. התכנית כללה גם שינוי ייעוד הקרקע מייעוד ציבורי למגורים מיוחד. העירייה והתושבים ערערו על ההחלטה, בטענה שהיא פוגעת באינטרס הציבורי ובאופי השכונה. גם היזם עצמו הגיש ערר, בדרישה להגדיל את אחוזי הבנייה לצורך כדאיות כלכלית.

היזם דורש הקלות נוספות – העירייה מתנגדת בתוקף

היזם יובל אלון, שרכש את המלון לפני כחמש שנים תמורת כ-60 מיליון ש"ח, טוען כי ללא תוספות בנייה משמעותיות, לא ניתן יהיה להוציא את הפרויקט לפועל מבחינה כלכלית. העירייה, לעומת זאת, מתנגדת לשינוי הייעוד ולתגבור זכויות הבנייה. לטענתה, חיפה סובלת ממחסור חמור בחדרי מלון, ואין הצדקה להפוך קרקע ציבורית לדיור מוגן. מהנדס העיר לשעבר, אריאל ווטרמן, הצטרף לדיון והביע התנגדות נחרצת לתכנית.

הצגת עמדת התושבים: מצגת מפורטת בפני הוועדה

על ערר התושבים חתומות אדריכלית הנוף חנה יפה והאדריכלית נועה בלטר. בלטר הציגה בפני הוועדה מצגת מפורטת, שבה הסבירה מדוע יש להחזיר את ההחלטה לוועדה המקומית. לדבריה, היזם כבר קיבל בעבר תוספות בנייה בתמורה לשימור המבנה והחורשה, ולכן אין הצדקה להעניק לו הקלות נוספות מבלי התחייבות לשימור הריאה הירוקה.

יפה, במענה לטענת היזם כי המבנה כבר לא מתאים לייעודו הנוכחי, טענה כי התוכן באוהאוס אינו רק תוכן אדריכלי. "תפיסת הבאוהאוס באה לידי ביטוי גם בעיצוב אופנה, מזון, רהיטים ועוד. כמו פסטיבל הסרטים, שמתקיים מדי שנה במרכז הכרמל, כך גם יקום פסטיבל שנתי שמוקדו במלון. העירייה תמכה בתפיסה וטענה כי לבית יולס יש תוכנית הרחבה מאושרת שאינה ממומשת ולעומת זאת יש יזמי מלון בוטיק שמעוניינים במלון במיקומו הנוכחי. להתנגדות מטעם התושבים הצטרף שוב פרופ' מיכה לוי, "האורים והתומים" של הבאוהאוס בישראל ולא רק בה, ושתרם רבות לעומק הדיון.

ביקורת חריפה על הליך קבלת ההחלטות התכנוניות

בלטר הביעה תסכול מהיחס שקיבלו התושבים והעירייה בדיון. "לפעמים נראה לי שאנחנו פשוט חסרי משמעות בעיני מי שמקבל את ההחלטות התכנוניות במדינה", אמרה. "יש כאן מבנה בעל ערך אדריכלי והיסטורי עצום. למה לפגוע בו ולאפשר שינוי ייעוד לטובת רבי קומות לדיור מוגן?"

בלטר טענה בדיון, כי בשכונה קיימים כבר שלושה מוסדות לדיור מוגן, שחלקם אינם מאוכלסים במלואם. "עשיתי בדיקה מקיפה", אמרה, "ולא ייתכן שנוסיף עוד מאות יחידות דיור לקשישים, כשאין ביקוש אמיתי לכך. מדובר בהקצאה לא יעילה של משאבים עירוניים"

אחת הטענות המרכזיות של המתנגדים היא הפגיעה בחורשה הסמוכה למלון, ששימשה במשך שנים את תושבי השכונה. "היזם כבר משתמש בשטח החורשה למיקום כלים כבדים", אמרה בלטר. "הפגיעה כבר החלה, למרות שהובטח בעבר שהריאה הירוקה תישמר. למה להעניק לו עוד הקלות, כשלא עמד בהתחייבויות הקודמות?"

המלון כמוקד תרבותי-קהילתי – לא רק נדל"ן

בלטר הדגישה את הפוטנציאל התרבותי והקהילתי של המלון. "אפשר להפוך את המקום למסעדה, בית קפה או גן משחקים", אמרה. "תושבי השכונה יכולים ליהנות מהמקום, ולא לראות אותו הופך לעוד מתחם סגור. בכרמל המערבי נבנו בשנים האחרונות אין סוף בניינים אפורים. האם אי אפשר להשאיר לנו קצת ירוק בעיניים?". לדברי בלטר, מבנה המלון כולל תקרה ייחודית ועיטורים חיצוניים נדירים, שהופכים אותו לנכס אדריכלי יוצא דופן. "כל ועדת שימור קבעה את זה", אמרה. "לא יעלה על הדעת שבשביל דיור מוגן וכסף, תושבי חיפה יפסידו מבנה כזה. מדובר באובדן תרבותי, היסטורי ואסתטי.

המאבק סביב מלון הר הכרמל הוא חלק ממאבק רחב יותר שמתחולל בחיפה, כמו בערים רבות בעולם. מצד אחד, יזמים שמבקשים לבנות ולהרוויח. מצד שני, תושבים שמבקשים לשמור על איכות חייהם, על המרחב הציבורי ועל נכסי התרבות והטבע של העיר. "זה כמו שמיכה אחת ששניים מושכים בה", אמרה אחת הפעילות, "ובסוף כולם קופאים מקור".

תפקידם של פעילי איכות הסביבה – שומרי הסף של העיר

המאבק הנוכחי מדגיש את חשיבותם של פעילי איכות הסביבה המקומיים, שפועלים ללא לאות לשמירה על נכסי העיר. לא מספיק מדברים עליהם, אבל כל תושבי חיפה חבים להם כל כך הרבה. הם שומרי הסף של העיר, שמגנים עליה מפני אינטרסים כלכליים קצרי טווח. חשוב גם להבין, שבעוד שבדרך כלל ליזם יש יכולת כספית להעסיק אנשי מקצוע מעולים ולהגיש עוד ועוד עררים, היכולת של תושבי העיר מוגבלת, גם מבחינה כלכלית וגם מבחינת הזמן הנדרש להתכונן שוב ושוב להתמודדויות בוועדות השונות. ועדיין יש אנשים, שלא מרימים ידיים, ונלחמים עבור כולנו על איכות החיים של כולנו בחיפה, ועל כך מגיעה להם תודה.

ההחלטה הסופית – חזרה לוועדה המקומית

בסיום הדיון, ועדת הערר הארצית החליטה לבטל את החלטת הוועדה המחוזית ולהחזיר את הדיון לוועדה המקומית. מדובר בניצחון חלקי לתושבים ולעירייה, שמקווים כי ההחלטה תוביל לשימור המלון ולמניעת שינוי הייעוד. הדיון הבא צפוי להיות טעון לא פחות, כאשר כל צד ינסה לשכנע את חברי הוועדה בצדקת דרכו.

תגובת עו"ד ישי שנידור, מנהל מח' תכנון ובנייה במשרד בן-ארי פיש ושות', המייצג את היזם בדיונים בתכנית:

הדיון בוועדת הערר היה יסודי וממושך. לפי התרשמותנו, ניתן להעריך שגם וועדת הערר תגבה את עמדתה העקרונית של הוועדה המחוזית לגבי חשיבות התכנית, והצורך לייצר לה בסיס כלכלי איתן. הבניין הקיים כולל תוספות בנייה רבות שבוצעו לו במהלך השנים, הוא בקושי דומה לבניין המקורי, ובמצב מדורדר וכמעט חסר תקנה. פרויקט השימור שלו, כולל הסרת כל התוספות והחזרתו למצבו המקורי, הוא משימה כבדה, וצריך תכנית שתוכל לאפשר את המימוש שלו. הובהר בצורה שאינה מוטלת בספק, שעמדתה של עיריית חיפה, השוללת את התכנית ללא הצגת כל אלטרנטיבה ריאלית, לא תוביל לשימור של הבניין, אלא להרס שלו, התוצאה הגרועה ביותר האפשרית. צריך להזכיר לעירייה ולתושבים שוחרי הטוב, כי 'תפסת מרובה לא תפסת'. מי שרוצה לקבל הכול, כשאין שום אפשרות ריאלית לקבל את זה, יישאר בלי כלום. אנחנו מאמינים שבסופה של דרך תאושר כאן תכנית שתאפשר את שימור הבניין ושתיטיב עם העיר והשכונה. וועדת הערר הורתה לעירייה וליזם לבוא בדברים בטרם היא תיתן החלטה, ואנו מברכים תמיד על כל הידברות.