הערה:
החומרים לכתבה זאת מבוססים מעט על ידע אישי והרבה מתוך מקורות נוספים שאני מוקיר להם תודה, מויקיפדיה ומוזיאון העיר חיפה, ועד לחומרים שכתבו ופרסמו רבים שלמדתי מהם, כמו דוד שליט, ענבר דרור לקס, בועז רפאלי, שרון רז, פיני שפטר, עדי פיירברגר, שירלי חובב ואחרים, שבעוונותיי ייתכן ששכחתי להזכיר.
דעיכתה של שכונת "הדר הכרמל"
בשנות ה-60, החלו מרכזי ערים ברחבי העולם בכלל, לסבול ממצב בו הפכו לקורבן של הצלחתן. ירידה באיכות החיים (צפיפות, גודש תנועה, פקקים וזיהום) מצד אחד, ועליית מחירי הקרקע והדיור מצד שני, הביאו לנטישת מעמד הביניים את מרכזי הערים ומעבר שלהן אל הפרברים.
במקביל, התרחשה צניחה בנפחי התעשייה המסחר והתעסוקה במרכזי הערים, ומחירי הנדל"ן החלו צוללים. את מקום האוכלוסיה החזקה, הלכה ותפסה אוכלוסיה חלשה ממעמד סוציו-אקונומי נמוך, ואיתה הגיעו הידרדרות לפשיעה, עוני והזנחה. הליכה ובילוי ברחובות מרכז העיר הפסיקה להיות אטקרטיבית, ומרכזי הבילוי התחילו לדעוך.
התהליך הזה התחיל בחיפה בשכונת "הדר הכרמל", לקראת סוף שנות השבעים.
האוכלוסיה החילונית של מעמד הביניים התחילה לעזוב את השכונה, ואת מקומה תפסו אוכלוסיות בסטטוס סוציו-אקונומי נמוך. שכונות "גאולה" ו"נחלה", נתפסו על ידי אוכלוסיות חרדיות, שבנוסף לריבוי הטבעי הגבוה שלהן, עוד ייבאו גם משפחות מקהילות שמחוץ לחיפה.
מחירי הדיור הזולים משכו לשכונה גם עולים חדשים, אך אלו מהם שהתבססו כלכלית, מיהרו לעזוב את השכונה, תוך שהם משאירים בה את החלק שהתקשה יותר.
"הדר הכרמל", השכונה בה פעלו רוב בתי הקולנוע, התרסקה לחלוטין, והפכה לאיזור עני, מוזנח, מוכה פשע, וללא הדר.
בתי הקולנוע לא יכלו שלא לחוש בשינוי הזה.
המתחרה החדש
בסוף שנות ה-60, העיב ענן גדול על תעשיית הקולנוע בארץ – הטלוויזיה.
מסיבות אידיאולוגיות בעיקר, התעכבה פתיחתה של הטלוויזיה הישראלית במספר שנים אחרי שאר העולם. בן גוריון התנגד באופן גורף להכנסת הטלוויזיה לארץ, מחשש שתהפוך את עם הספר לעם המסך (כמה שהוא צדק… אבל כמה שזה היה בלתי נמנע…), והיה, כמובן, גם הגורם הכלכלי של הימנעות מעידוד ייבוא יקר והמוני של מקלטי טלויזיה והחשש מפגיעה במאזן התשלומים הבעייתי של המדינה, שהייתה ממילא בדרך למיתון עמוק.
רק ב-1965, אחרי פרישתו של בן-גוריון וכניסתו של לוי אשכול לתפקיד ראש הממשלה, ובמיוחד אחרי היציאה מן המיתון ב-1967, נפתחה האפשרות להכנסת הטלוויזיה למדינת ישראל.
שידורי טלוויזיה בישראל עלו לאוויר בחודש מרץ 1966, במסגרת הטלוויזיה החינוכית, וב-2 במאי 1968, החל לשדר ערוץ "הטלוויזיה הישראלית", שפתח את שידוריו בהצגת המצעד הצבאי הראשון בירושליים המאוחדת.
חדירת הטלוויזיה, עם שידורים מלבנון וקפריסין, שנקלטו בארץ, יצרה ירידה בביקוש לקולנוע. עם פתיחת שידורי הטלוויזיה הישראלית ב-1968, הוחמרה הירידה בביקוש עוד יותר. בתי הקולנוע, נאלצו כעת להתמודד עם מתחרה חדש ועממי עוד יותר מהם, אך התחרות עוד היתה נסבלת, כל עוד שידרה הטלוויזיה בשחור לבן.
המלחמה על הצבע
בסוף שנות ה-70 החלו להימכר בישראל מקלטי טלוויזיה המאפשרים קליטת שידורים בצבע. מכשירים אלה היו, מן הסתם, יקרים יותר ממקלטי השחור-לבן.
אמנם הטלוויזיה הישראלית הצעירה שידרה בעיקר בשחור-לבן, אך תכניות קנויות מחו"ל צולמו כבר ברובן בצבע, ההפקות שהזמינה הטלוויזיה הישראלית מאולפני הרצליה צולמו בחלקן בצבע, והתחנות השכנות בקפריסין, לבנון, מצריים וירדן כבר שידרו בצבע, כך שלרוכשי המקלטים הצבעוניים היו כבר תכנים לצפייה.
וכאן החלה סאגה של מדיניות חסרת תבונה וחסרת סיכוי של מעורבות יתר ממשלתית כנגד כוחות השוק – פרשה הראויה להילמד בשיעורי מבוא לכלכלה:
עם הגידול בביקוש למקלטי הטלוויזיה צבעוניים (היקרים יותר), הורתה הממשלה לרשות השידור למנוע את האפשרות לצפייה בצבע בשידורי הטלוויזיה הישראלית. המטרה הייתה כלכלית – לא לעודד ייבוא יקר והמוני, ואידיאולוגית – למנוע, ברוח הסוציאליזם, מן המקלטים הצבעוניים להבליט את הפער בין עשירים לעניים.
הטלוויזיה הישראלית נדרשה כעת למחוק את הצבע מכל שידור שלה. לצורך זה הופעלה טכנולוגיה שזכתה לשם "מחיקון" שהעלימה את הצבע מן המסכים, גם עבור תכניות שצולמו במקור בצבע.
האנטי-מחיקון
ההמשך היה צפוי, והתגובה הישראלית למלחמה שהכריזה הממשלה על כוחות השוק הגיעה במהרה. מהנדס אלקטרוניקה צעיר בשם מולי אדן (לימים נשיא אינטל ישראל וסמנכ"ל בכיר באינטל העולמית) פיתח עבור "מץ אלקטרוניקה" התקן ששולב במכשירי טלוויזיה צבעוניים שמכרה החברה, והפך אותם ללהיט היסטרי, בכך שהתגבר על המחיקה שבוצעה על ידי רשות השידור, ואיפשר למקלטים להציג את התוכניות הזרות בצבע, על אפה וחמתה של הרשות.
שמו המסחרי של ההתקן היה "אנטי-מחיקון". ההתקן ייקר את המכשירים הצבעוניים עוד יותר, ושם לצחוק את כל המדיניות הממשלתית העקומה. בהמשך, ניתן היה גם לרכוש אותו בנפרד, וב 1979, מתוך יותר מ-100 אלף מכשירי טלוויזיה צבעונית שהיו בישראל, לפחות ל-10% נרכשו התקני אנטי מחיקון, והיד עוד הייתה נטויה.
המצב הפך אבסורדי עוד יותר, כאשר, על-פי דרישת התחנות באירופה ובארצות הברית, נאלצה הטלוויזיה הישראלית, בסוף שנות השבעים, להעביר בצבע שידורים חיים חשובים לעולם, כמו ביקור סאדאת בישראל בנובמבר 1977. האירוויזיון שהתקיים במרץ 1979, שודר בצבע וסימן את נפילת החומות – על אף שהיה זה שידור צבע חד-פעמי, הוא הביא עימו גל אדיר של קניית מכשירים צבעוניים בכל רחבי הארץ.
כל זה הביא את שר האוצר החדש, יורם ארידור, לאפשר לרשות השידור לעבור בהדרגה לשידורים בצבע. במסגרת מדיניות "להיטיב עם העם" של ממשלת הליכוד (מדיניות שהביאה את המשק הישראלי לאינפלציה של 400% ב-1983), הופחת גם המס שהוטל על מכשירים צבעוניים.
הסכר נפרץ, ובשנת 1983, הרימה רשות השידור ידיים והפסיקה את הפעלת ה"מחיקון". הטלוויזיה הישראלית עברה לשידור מלא בצבע, והסאגה המוזרה הזאת הסתיימה.
ההידרדרות
בסוף שנות השבעים, כבר התקשו בתי הקולנוע לתפקד כלכלית, ועול המיסים התחיל להיות כבד מדי עבורם. הלחץ הזה משתקף היטב במכתב ששלח יהודה דורון, יו"ר התאחדות ענף הקולנוע בחיפה, לראש העיר אריה גוראל:
"…היום כאשר היטל העינוגים, יחד עם מס ערך מוסף של כרטיס, מגיע ל 85% בערך, לא נשארת לקולנוע אפשרות להפעיל אותו בצורה מסודרת, ובאם ברצון הקולנוע עוד לשפץ – הרי הדבר הוא בלתי אפשרי."
והוא מוסיף ומאיים:
"אנו רואים במצב החמור אשר בו אנו נמצאים, את העירייה כאחראית, ואם אתה, ראש העיריה, לא תתערב מהר לקידום פני הרעה, אזי ייסגרו בתי הקולנוע בחיפה, והבידור העממי היחידי שעדיין קיים בחיפה, גם כן ייעלם. בנוסף לזה, עקב סגירת בתי הקולנוע יפוטרו כל העובדים שמרביתם נכי מלחמה, וכנראה שבשעה 7 יהיה חושך בעיר."
אבל מכאן הדברים רק הלכו והידרדרו…
הטלוויזיה הצבעונית, שהלכה והפכה לנוכחת ברוב הבתים, האיצה את דעיכת בתי הקולנוע. דעיכה זאת הואצה עוד יותר עם הופעת הטלוויזיה בכבלים בשנות ה-80, ונראה שחיפה המירה בתקופה זאת את אליפות העולם בביקורים בקולנוע, בה החזיקה בשנות ה-50, באליפות העולם בכבלים פיראטיים.
בשנת 1989 החלה בישראל פעילותן של חברות הטלוויזיה בכבלים, שהעניקו שירותי טלוויזיה רב־ערוצית, ושמטו את הקרקע מתחת לרגלי תעשיית הכבלים הפיראטית.
קרב ההישרדות האחרון של בתי הקולנוע
כאשר המצב נעשה קשה מאוד, והתחרות מול הטלוויזיה התחילה לנגוס באופן משמעותי בהכנסות בתי הקולנוע, נכנסו אלה לישורת האחרונה של קרב ההישרדות האחרון שלהם.
משפחת פרבשטיין ניסתה לשנות את "עצמון" לקולנוע מרובה מסכים. לצורך זה, חולק השטח של הקולנוע הישן + השטח של קולנוע "מירון" לחמישה אולמות קולנוע נפרדים. כדי לשמור על המיתוג האיכותי של "עצמון", ובו זמנית ליהנות מהכנסות על סרטים מפוקפקים יותר, נרכש קולנוע "גלאור", שהחליף כעת את שמו ל"מירון", ובכך הצליח לבלבל את כל מי שמחפש היום את קולנוע "מירון" ההיסטורי.
"אוריון" ו"מירון" עשו שימוש מוגבר בסרטי סקס, כנשק שקיוו שייתן להם יתרון על הטלוויזיה, והם החלו להסתמך כמעט לחלוטין על סרטים מסוג זה, בניסיון הישרדות נואש.
"דומינו", לעומתם, ניסה כיוון הפוך. הוא שינה את שמו ל"אורדן" ואח"כ ל"קרן אור", וניסה למתג את עצמו כקולנוע שמציג סרטי איכות.
אבל בשלב הזה, דבר כבר לא עזר, ובתי הקולנוע החלו, כמגדל קלפים, ליפול בזה אחר זה.
הקריסה
בתי הקולנוע השכונתיים הפסיקו להיות כלכליים, והחלו, בזה אחר זה, להיסגר, להינטש, וחלקם נהרס לחלוטין לטובת מגדלים או חניונים.
סגירת בתי הקולנוע, מצידה, דירדרה עוד יותר את המסחר והעסקים במרכז העיר, שאיבד את המבקרים שהביאו לשם בתי הקולנוע, והאיצה את דעיכתו.
קולנוע "תמר" היה הראשון ללכת. כבר באפריל 1969, פחות מעשר שנים מאז פתיחתו, ועוד לפני הדעיכה הכללת, פרצה בקולנוע שריפה, שמקורה הזין תיאורית קונספירציה עסיסית. תקרת הקולנוע קרסה והוא נסגר. מספר שנים אחר כך, קרס גם אחד מקירותיו, ולקח אתו גם את בריכת "גלי הדר" הסמוכה.
"עין דור" "ורד" (לשעבר "מקסים") ו"הדר" נסגרו בתחילת שנות השבעים. עין דור נהרס כליל, ופינה את מקומו למגדל משרדים.
"ארמון" הפסיק להקרין סרטים ב-1987, וב-1995 נהרס כדי לפנות מקום למגדל משרדים.
קולנוא "אורה" נסגר בשנת 1990 וניצב נטוש במשך זמן רב. בשנת 2002 נמכר המבנה ואושרה הסבתו למרכז מסחרי.
"אוריון" נסגר גם הוא בשנות ה-90. הבניין נהרס והפך לחניון.
בשכונת הדר אין כיום ולו קולנוע פעיל אחד. אל המאה ה-21 הגיעו רק "מוריה" ו"עממי", ובסופו של דבר, מכל הרשימה המפוארת נותר בבדידות מזהירה רק סינמה קפה "עממי" בנוה שאנן, שהצליח, איכשהו, להתאים את עצמו לזמנים (שני אולמות הקרנה), וליצור לעצמו מיתוג של בית לסרטי איכות, וארומה של מרכז בילוי שכונתי וקהילתי.
המעבר לקניונים
בתי הקולנוע החדשים, שהחליפו את בתי הקולנוע של הדור הראשון והשני, עברו לתוך קניונים בשולי העיר, שמסמלים בעצמם מהפכה בדפוסי הקנייה והבילוי. הקולנוע הפך מחוויה חברתית למוצר צריכה, ובתי הקולנוע הפכו לסופרמרקטים מרובי מסכים, המבוססים על מודל עסקי שונה, והרחיקו את הבילוי העממי הזה מן הרחוב והקהילה.
האם מותם של בתי הקולנוע השכונתיים הוא גזירת גורל?
הגעגועים אל בתי הקולנוע השכונתיים הם טבעיים, אך גם דעיכתם הייתה תהליך טבעי, המשקף זמנים ותנאים שונים, שינויים באקו-סיסטם של הקולנוע בעולם בכלל, וגם מעבר של אוכלוסיות בין שכונות. ברור שאין היום מקום ל 25 בתי קולנוע שכונתיים בחיפה, בוודאי, כשרובם מתרכז בשכונת הדר המתנוונת.
"גֶ'נְטְרִיפִיקַצְיָה"
המונח "גֶ'נְטְרִיפִיקַצְיָה" (Gentrification) מתאר תהליך עירוני-חברתי של מעבר אוכלוסיות מהמעמד הבינוני והגבוה לשכונות חלשות, תוך שינוי מתמשך של אופי השכונה. המונח הזה, שנטבע לראשונה בשנות השישים, כדי לתאר תהליכים שזוהו בלונדון, התייחס בעיקר להשפעה השלילית של התהליך על קהילה ותיקה וחלשה, שעלולה, מסיבות כלכליות וחברתיות, להידחק אל מחוץ למקום מגוריה.
עם הזמן, קיבל המונח הזה גם הקשר חיובי, שכן אחד המרכיבים ההכרחיים שלו הוא התחדשות עירונית בשכונה. בתים עוברים שיפוץ, עסקים עוברים מתיחת פנים, או מתחלפים באחרים, והאוכלוסיות החדשות מביאות עימן תחושה של תנופה. הזנחה רבת שנים מתחלפת בטיפוח, ותרבות הפשיעה הולכת נעלמת איתה.
תהליך הג'נטריפיקציה מתחיל בדרך כלל ב"חלוצים", כגון צעירים ואמנים, שמגיעים בעקבות מחירי הדיור הנמוכים. הם משפצים את הדירות והמבנים הישנים, יוצרים סביבם הווי חברתי, ומושכים לשכונה אוכלוסייה נוספת, לרוב צעירה.
בשלב הבא, מזהה אוכלוסייה מבוססת יותר את השינוי ואת הפוטנציאל, ומתחילה להשתקע בשכונה. השכונה הופכת "טרנדית", מתחילה לעבור התחדשות עירונית, והמחירים מתחילים לעלות. בהמשך, מזהים גורמים עסקיים את ההתעוררות, ומקימים עסקים חדשים, שמגבירים את העניין והאטרקטיביות של השכונה.
אפשר להפוך את השימוש במונח הזה על פניו, ולהצביע על התהליך שעברה "הדר הכרמל" משנות השמונים ואילך כתהליך של "אנטי-ג'נטריפקציה".
דוגמאות לתהליכי ג'נטריפקציה ניתן לראות גם בארץ (למשל, יפו ופלורנטין בתל אביב). בחיפה, הדוגמא המובהקת היא העיר התחתית, שהולכת והופכת לאיזור בילויים אטרקטיבי, מתהדרת במרכז אקדמי, ואפילו במרכז היי-טק קטן, ומתחילה למשוך אליה אוכלוסיות חדשות. בעבר היו סימנים כאלה ברחוב מסדה שנראה שדעכו מע, וכיום גם שכונת בת גלים ואפילו רחוב סירקין מגלה סימנים כאלה.
ומה עם לב הדר הכרמל, בירת בתי הקולנוע הנטושים של חיפה?
שאלות שניתן לשאול:
- האם ניתן לנצל לפחות חלק מן המבנים הנטושים, באופן שהעיר וקהילותיה תוכלנה לצאת נשכרות מהם, ותוך כדי כך גם לחלוק מעט כבוד להיסטוריה של העיר?
- האם ניתן לשחזר את ההצלחה (היחסית לפחות) של קולנוע "עממי", שהצליח למצב את עצמו כאושיה שכונתית, מעין "סינמה פרדיסו" נווה שאנני, ומביא ערך מוסף לקהילה הסובבת אותו?
- האם אין מקום לקולנוע כזה בעיר התחתית המתחדשת?
- האם אפשר יהיה לנצל את בתי הקולנוע הנטושים של הדר לצורך התחדשות עירונית?
- האם עידוד בתי קולנוע שכונתיים יכול להיות נדבך קטן בתהליך ההנשמה של הדר הכרמל?
בהמשך, ננסה להתייחס לפחות למקצת השאלות הללו.
בקשה מן הקוראים
בהמשך, נרצה לסקור את כל בתי הקולנוע שפעלו בחיפה עד שנות ה-70. סרקנו בארכיונים וברשתות אך עדיין חסרים לנו חומרים.
בתי הקולנוע שהתיעוד (תמונות מתקופת הזוהר וחומר כתוב) שקיים עליהם הוא זניח עד לא קיים:
"אורלי", "גלאור", "דומינו", "זיו", "חיפה", "חן", "מאיון", "מירון", "מקסים", "נוף", "רון", "שביט", "תכלת", "תמר".
בקשותינו מכם, הקוראים:
1) אם מישהו מכם מחזיק בחומרים (צילומים מאלבום אישי או סתם סיפורים) על בתי הקולנוע הללו (וגם על אחרים), או שאתם מכירים מישהו כזה (משפחות של הבעלים או של צלמים, למשל) – אנא יידעו אותנו. כדי שנוכל להשתמש בתמונה, עלינו לקבל את רשותו של מי שמחזיק בזכויות עליה. התמונות שאנחנו מעונינים שתשלחו לנו, הן כאלה שהן שלכם, או שהן נחלת הכלל, או שידוע לכם מי מחזיק בזכויות עליהן.
2) קולנוע "מאי" – יעקב דוידון, ממקימי הקולנוע, ואישיות מרתקת בפני עצמה, ראוי לכתבה נפרדת שתסקור את פעלו. אם מישהו מצאצאיו קורא שורות אלה, נשמח אם ייצור איתנו קשר בהקדם.
3) קולנוע "כרמל גנים" – אם מישהו ממשפחת אוביץ', שהקימה את הקולנוע, קורא שורות אלה, נשמח אם ייצור איתנו קשר בהקדם.
כתבו לנו בתגובות למטה, או במייל [email protected]
מדובר בשירות חשוב לעיר ולקהילה. הזמן עובר, וייתכן שלא תהיינה עוד הזדמנויות כאלה.
[…] פרק 4 – דעיכת בתי הקולנוע השכונתיים […]
יש לחיפה שכונה בשם "קרית חיים" וגם בה היו שני בתי קולנוע. בקריה המזרחית פעל קולנוע "בית העם" שכיום הוא "תיאטרון הצפון" ואפילו מקרינים בו לעתים סרטים. בקריה המערבית פעל "קולנוע היובל" שלא פועל כיום. כמו כן היו בקריות הסמוכות גם כן בתי קולנוע: 2 בקרית ביאליק, 1 בקרית מוצקין ו-1 בקרית ים. לחובב סרטים בקריות שהתנייד באופניים היה מבחר גדול של בתי קולנוע אך לא בהכרח מבחר סרטים שכן בתי הקולנוע שידרו לעתים את אותם סרטים בפערי זמן ורץ רכוב על אופנוע היה מנייד את גלגלי הסרטים מקולנוע לקולנוע.
כסאות עץ לא נוחים צעקות של פרחחים וקריאות תוך כדי הסרט דוחק בכניסה וביציאה עישון מי רצה לסבול ? סרט וידאו בכורסה בבית לא עדיף?
אלפי בתי קולנוע בעולם ויש כמה מעטים בישראל מצאו את מצב הביניים העדיף: הרי אף אחד לא רוצה להיתקע בבית ורוצים כן להשתתף בחווית צפייה בסרט עם חברים, משפחה, מחוץ לבית. הפתרון זה ריבוי אולמות הקרנה פרטיים.. לא אולמות של 100 אלא של 50, 20, 10 שמאפשרים חווית קולנוע יותר פרטית אבל לא בתוך הבית ועם מסך גדול.
בארץ זה רק התחיל בכמה מתחמים ובחו"ל יש ממש בתי קפה שיש להם מאחורה 4-5 אולמות הקרנת סרטים שמושכרים מדי ערב. אפשר להביא סרט שרוצים או לשלם כמו כרטיס רגיל ובית הקפה מקבל זכויות הקרנה ומשלם עליהן פר שימוש.
זה בדרך כלל משתלם כי מזמינים אוכל לפני בתוך ואחרי הסרט בבית הקפה / מסעדה.
מקוה שהפטנט הזה יגיע לארץ, בצפון אמריקה יש כבר אלפי אולמות הקרנה פרטיים כאלו.
וואוו כתבה נהדרת כל הכבוד אני אישית כואבת את לכתם של בתי הקולנוע תקופה קסומה שלא תשוב לעולם הסרט האחרון שראיתי היה זהר בקולנוע עצמון בשנת 1987 כמו ששר זהר המלך בעבר היו זמנים שהיינו מבלים ❤️❤️???געגועים לימים שחלפו
זה לא רק בתי הקולנוע. כל חיפה דועכת.
סדרות כתבות מצויינת, ניכר כי השקעת מאמץ רב במחקר וכתיבה. משמח לראות זאת ומחמם את הלב לכל מי שזוכר ואכפת לו. חשוב לשמר לפחות את הזיכרון וזאת עשית. אני זכיתי עוד לראות כמה סרטים במוריה, ברון בעצמון ובארמון. זכורה לי במיוחד כנער הקרנת הבכורה של 'בחזרה לעתיד' בארמון, סןף 1985. ימים יפים שחלפו ואינם.
ברכות לך יורם ותודה רבה
חסר בחיפה קולנוע עם סרטי פורנו….היו ימים חחחח
כל הכבוד יורם כץ ידידי על ההיסטוריה בחיפה.שבוע טוב
העבר עבר.
הדבר המדכא הוא המצב בהווה.
ואי אפשר לברוח לחלומות על העתיד והתרפקות על העבר
צריך לטפל בהווה. ולהחזיר את חיפה למסלול.
כדי שהילדים של היום יוכלו לפרסם בגאווה ולא בצער על ילדותם בחיפה של 2022.
וכשיתבגרו לא יחשבו לאן ללכת ממנה ולא יראו בה מקום פחות טוב מכל מקום אחר.
כתבה חשובה ואמינה.אלה הימים הכי יפים ידידי יורם.אכן ערכתי ביקור באולמי מאי.מקום מדהים. ישר כח ושבת שלום
קולנוע חיפה הפך לדיור מוגן
קולנוע עין דור הפך או אמור להפוך למגורי סטודנטים ולא משרדים