מיתוסים על התחדשות עירונית בחיפה

בניה חדשה לגובה בחיפה - מגדל אירופה בקריית שפרינצק בחיפה (צילום: ירון כרמי)

הגיע הזמן לנפץ כמה מיתוסים על התחדשות עירונית בחיפה.

מיתוס 1:
צריך לעצור את התמ"א 38 ולבנות רק מתחמי פינוי בינוי גדולים

אין קשר בין אחד לשני (האחד אינו תלוי בשני).
מתחמי פינוי בינוי גדולים, אשר מקבלים אחוזי בנייה ניכרים, מתאימים למקומות כמו: נווה דוד, קריית אליעזר, קריית שפרינק, עין הים. אלה שכונות בהן נמצאים בנייני רכבת גדולים, המשתרעים על מגרשים גדולים. כדי שתהיה היתכנות כלכלית באזורים אלה, נדרשות זכויות בניה מוגברות. לעומת זאת בכרמל ובנו"ש, לדוגמא, רוב הבניינים הם בני 4 קומות ומכאן, תוכנית התמ"א (בין אם הריסה ובניה ובן אם חיזוק) נותנת מענה ומספיק לבנות 6-7 קומות כדי שתהיה כדאיות כלכלית לפרוייקט. עובדה זו אמורה לשמר את אופיין של השכונות.

התחדשות עירונית ברחוב עובדיה בחיפה (צילום: ירון כרמי)
התחדשות עירונית ברחוב עובדיה בחיפה (צילום: ירון כרמי)

מיתוס 2:
צריך לעצור את התמ"א 38 ברכס הכרמל – היא מעמיסה על התשתיות הקיימות

העמסה על תשתיות קיימות היא עובדה שאין עליה עוררין, אולם מי שטוען את המנטרה הזאת מסתיר או מתעלם מהבעיה האמיתית של חיפה: מחסור בהתפתחות התשתיות בעיר!

קצרה היריעה מלהכיל את כל הפרויקטים שראשי העיר של חיפה היו אמורים לקדם כבר מזמן. אמנה כמה מהם:
• חיבור שכונות הכרמל מערבה.
• תחבורה ציבורית מתקדמת
• מבני ציבור וכו'.

היות שכך, קיים פער הולך וגדל בין התקדמות הבניה (למרות שבחיפה לוקח זמן רב לקבל היתר בניה) לבין התקדמות התשתיות.
אחת הסיבות לפער הזה היא שפרנסי העיר לא מצליחים / יכולים / רוצים לקדם ולרתום את משרדי הממשלה למהלכים אסטרטגיים של חידוש תשתיות העיר.

בקרב יזמי הנדל"ן וגם בקרב חלק מתושבי העיר, מתגבשת התחושה כי לתפיסת פרנסי העיר, חיפה יכולה להישאר מאחור, בשנות ה 80 העליזות ולכן איננו רואים פעולות נמרצות לשינוי המצב. נראה שמצב התשתיות בחיפה נמצא פשוט בסטגנציה.

בניה חדשה בטירת כרמל (צילום: ירון כרמי)
בניה חדשה בטירת כרמל (צילום: ירון כרמי)

מיתוס 3:
הממשלה צריכה לתקצב ולהשקיע בחיזוק מבנים ומיגונם כדי שהיזמים לא יבנו לגובה.

אמירה זו היא לא פרקטית, לא ריאלית והיא לא תתקיים.
יזמות המבוססת על כסף פרטי היא הפתרון היחיד להתחדשות עירונית. מדובר במאות אלפי מבנים בכל הארץ שיש לחדש. הדיירים יממנו זאת מכיסם, על ידי רכישת הדירות החדשות.

דחפורים באתר בניה בוואדי סליב בחיפה (צילום: ירון כרמי)
דחפורים באתר בניה בוואדי סליב בחיפה (צילום: ירון כרמי)

מיתוס 4:
ליזמים יש אינטרסים המנוגדים לאינטרס הציבורי

ליזמים יש אינטרס כלכלי – הם מנהלים עסקים פרטים ולכן הם חייבים להרוויח, כדי להניע את המיזמים. כמו בכל תחום במשק, ישנם יזמים ישרים מאוד וישנם כאלו שפחות ישרים. כמו בכל תחום, ישנם רמות שונות של בעלי מקצוע אבל אינטרס כלכלי זו לא מילת גנאי, אלא להיפך – הרווח הכלכלי הוא זה המאפשר את סיומו המוצלח של הפרויקט ואת יכולתה של החברה להמשיך לפרויקט הבא. יתרה מזאת, חברות אשר לא הצליחו להגיע לרווח כלכלי, פשטו רגל והותירו את הדיירים תקועים עם חצי פרויקט וללא דירות.

יזמי הנדל"ן הם אחד ממנועי הצמיחה של העיר והמדינה וכן, יש ביניהם לא מעט אנשים חכמים וטובים, אשר טובת העיר עומדת לנגד עיניהם. וכן, הם גם מעוניינים גם לפרנס את משפחותיהם בסוף החודש ולהרוויח רווח נאה. היזמים לוקחים סיכונים לא קטנים בכל מיזם ומיזם. הם פועלים, לעיתים, בתנאי חוסר וודאות, מול שוק משתנה ומובילי העיר צריכים להיעזר בהם ולכוון אותם כך שיבנו וירוויחו ובכך יקדמו את האינטרס העיסקי שלהם ויענו על צרכי הדיור של תושבי העיר.

בניה חדשה לגובה בחיפה - מגדל אירופה בקריית שפרינצק בחיפה (צילום: ירון כרמי)
בניה חדשה לגובה בחיפה – מגדל אירופה בקריית שפרינצק בחיפה (צילום: ירון כרמי)

פרדיגמה של ״שחור מול לבן"

במקרים רבים מאד, מובילי דעת קהל מנסים לנתב אותנו אל פרדיגמה של ״שחור או לבן״: או זה או זה… האחד מרוויח על חשבון השני. אני מציע שנאמץ פרדיגמה של גם וגם, כלומר, היזם יכול גם להרוויח וגם לדאוג לקידום העיר.
אפשר גם לבנות התחדשות עירונית ומקביל לחדש את התשתיות כך שתתאמנה לתוספות של יחידות הדיור.

מעבר לצו השעה הביטחוני, שזה חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה ובניית ממ"דים נגד התקפות טילים, חשוב להקשיב לרחשי הציבור ולהבין כי עיר שלא תדע לייצר פתרונות דיור ראויים לתושביה, תמצא את עצמה ללא התושבים.

הגיבו כאן לכתבה

33 תגובות
  1. ראובן אגרון אמר/ה

    במדינת ישראל, בה חוגג בגדול ה״פרטאצ׳״, מהווה בניית המגדלים, בעיקר מקור להגדלת רווחים של יזמי הנדל״ן.
    המצב העגום בישראל הוא ש:
    א. אין אכיפה של תקני בטיחות מחמירים.
    ב. אין בקרה תקופתית סדורה, של מצב המגדלים.
    ג. אין דרישות סף, מיהם הקבלנים המורשים לבנות מגדלים.
    ד. אין פיקוח מחמיר ומסודר על עמידה בתקני כיבוי אש.
    ה. אין בנמצא מערכות חילוץ לקומות גבוהות.
    ו. אין תקנון מחייב לניהול כלכלי ״צופה פני עתיד״.
    ז. אין הקפדה על עלות האחזקה של המעליות.
    ח. אין פיקוח בריאותי על מצב מאגרי המים והמשאבות.
    ט. כמעט ואין אפשרות לחיסכון באמצעות פאנלים סולריים.
    י. אין הקפדה על דרישת נוסחאות מספר מקומות החניה.
    יא. אין בקרה קבועה של מצב הבטיחות בחניונים התת קרקעיים.
    יב. אין הסדרה מחייבת, של תירגול היחלצות במקרה של שריפה ו/או רעידת אדמה, או חלילה פגיעת טילים.
    יג. אין דרישה להקמת קרן ייעודית לשיפוצים.
    ליזמי הנדל״ן זה מאוד נוח, וטוב להגדלת הרווחים, שאין פיקוח הדוק, לא של הרשויות המקומיות, לא של משרד השיכון, לא של מכבי האש, לא של שירותי הבריאות, לא של המשרד לאיכות הסביבה; בקיצור, כמעט של אף אחד לא; כי במציאות שלנו, המערכות מתעלמות ביודעין מכך שיש הבדל תהומי בין הבנייה של פעם, לבין ״ים המגדלים״ שעולה ופורח!
    אסור לחכות עד שיקרה אסון רב נפגעים, כדי שהרשויות תפעלה להתקין תקנות מחייבות, ולהעמדת את משאבי הפיקוח הנדרשים.

  2. קונסטרוקטור אמר/ה

    עידו מורג הנכבד,
    למצער הנך מתיימר להבין, ליידע, להחכים ולכאורה לנפץ "מיתוסים" שאתה המצאת, בה בעת שהנך מפגין בורות מדהימה בכל המושגים אותם ציינת בכתבתך.
    לא אכנס איתך לפולמוס בנושאים אלה כי ספק רב אם תבין אותם או אם תהיה פתוח לתובנות אחרות, המנוגדות לחלוטין מדעתך.
    הנך נשמע כשופר של היזמים שהורסים רחובות ושכונות שלמים בחסות העירייה.
    עיסוקך בתיווך נדל"ו מעיד ללא ספק על האינטרס האישי שלך, כך שכל כתבתך המגמתית משוללת כל אמינות אובייקטיבית וללא כל בסיס מקצועי.
    הכסף מדבר גם מגרונך בדיוק כמו היזמים, שממש הם לא מנוע הצמיחה של העיר.
    אמליץ לפניך שתלך ללמוד לעומק את הנושאים עליהם הנך "נואם" בטרם תפרסם עוד כתבה ולפני שתתיימר שוב לנפץ מיתוסים בהם אינך מבין מאום.
    להלן שבירה אמיתית של "מיתוס" חסר בסיס מקצועי, המופץ ע"י אינטרסנטים בתחום:
    אציין באופן מבוסס היטב כי אין כלום בין הבנייה החדשה המתבצעת ברכס הכרמל לבין חיזוק הבניינים ברעידת אדמה!!
    יתרה מזאת ולידיעת הדיירים במבנים "המחוזקים" לכאורה, המבנים "הישנים" ברכס הכרמל בני 2-3 קומות עמידים לרעידת אדמה הרבה יותר טוב מרבים מהמבנים החדשים!!
    המציאות שונה בתכלית השינוי מהדעות שלך.

    1. עידו מורג אמר/ה

      לכבוד האדון שמתחבא מאחורי כינוי. אכן למדתי את הנושאים האלה מאנשי מקצוע ברמה הגבוהה ביותר גם בפן האקדמי וגם בפן הפרקטי במשך שנים רבות. רשמת כאן לגופו של אדם ולא לגופו של עניין שזו טכניקה רטורית ידועה להסיט את הדיון כאשר אין מה לומר לגבי הנושא עצמו ככה שאין לי כל כך מה להגיב לך.

  3. קונסטרוקטור אמר/ה

    עידו הנכבד,
    כל שנכתב על ידי לעיל, הכל אמת!
    ככל הנראה בחרת במורים גרועים.
    אין באפשרותך להתמודד עם טיעוניי כי הנושא מורכב,
    כמו גם, בהיעדר השכלה מתאימה בתחום שהנך מנסה להציג, אין בכוונתי להתמודד
    מולך מעל במה זו עם מושגים שהם זרים לדידך ולא תוכל להשיב עליהם.
    אין בכוונתי לפגוע בך, כל אחד ומקצועו הוא. כמו שאיני מתיימר להבין ברפואה ואיני מתבטא בתחום זה, אזי בדומה לכך, אל נא לך להתבטא בתחום זר לך, כי במקרה דנן הינך עלול לגרום להטעיה ולנזק לשומעיך.
    יחד עם זאת, הנך מוזמן לגייס את כל מלמדיך מהאקדמיה, לבחור מגרש מתאים ואתייצב שם.
    אין ספק שכמה "מיתוסים" מכתבתך זו יתנפצו ברעש לרגליך באותו מעמד.
    הנך רשאי להזמין את מערכת חי פה, ככל שהנך מקורב אליה, להנצחת המעמד ולפרסמו ברבים מעל דפי המקומון המכובד הזה.

  4. אבי אמר/ה

    למה לא מזכירים בפינוי בינוי גם את בת גלים רק נוה שאנן שפרינצק עין הים וכמובן כרמל ??? ממש מתסקל
    יש תוכניות ויש יזמים יש אישורים של הדיירים יש עו"ד מלוים ,רק אין בת גלים היכן שהבנינים מתפוררים

  5. עידו מורג אמר/ה

    ברגע שאתה רושם שבניין ישן(שרובם נבנו בשנות ה50 וה 60) יותר עמיד מבניין חדש שנבנה במסלול תמ"א הריסה ובנייה איך נקח אותך ברצינות? "קונסטרוקטור" חוץ מטרלול ובליל מילים שכולל הנחות שגויות הדבר היחידי שרשמת זה שבניין ישן עמיד יותר מחדש, זכותך לחשוב ככה. במידה ותרצה לקיים דיון ענייני אתה מוזמן לפנות אליי. הסגנון שלך לא ראוי לתגובה. מי שרוצה לדבר בצורה ישירה יודע היכן למצוא אותי. רק בריאות.

    1. קונסטרוקטור אמר/ה

      עידו הנכבד,
      תחת איזה כובע אקדמי הינך מעז לטעון להבנתך האפסית בהנדסת מבנים. הלא היידע שלך בתקן רעידות אדמה שווה לאפס.
      כפי שכבר ציינתי לעיל, המבנים "הישנים" בני 2-3 קומות ברכס הכרמל, עמידותם ברעידת אדמה טובה לאין שיעור מרבים מהמבנים החדשים בני 7-8 קומות המחליפים אותם בבנייה הרסנית לסביבה כפטריות לאחר הגשם.
      כפי שכבר ציינתי לעיל, זה אכן ניפוץ "מיתוס", איתו שטפו אינטרסנטים כמוך את מוחם של אנשים חסרי יידע והבנה בתחום.
      כל הקונסטרוקטורים ברמה נאותה, אף כאלה שעוסקים בתמ"א 38, מודעים היטב ל"מיתוס" השקרי הזה, ועל כן הם נאלצים "להתאים חישובים" (בלשון המעטה) על מנת להכליל מבנים קיימים להריסה עפ"י חוק התמ"א 38!!
      דוגמה "חיה" לנאמר לעיל, ראה נא פרוטוקול הוועדה המקומית בנוגע לויתקין 26, שהתפרסם לאחרונה בכתבה באתר זה, שם הצהירו מהנדסים כי המבנה מלא סדקים, ועובדתית לא כך הוא!!
      עזות המצח שלך מרקיעה שחקים! כיצד הנך מרשה לעצמך להזמין אותי לאתר אותך ולשטח לפניך טיעונים הנדסיים?! על איזה בסיס הנדסי הנך מתכוון להתמודד עם טיעוניי?! הלא אין ברשותך כל תואר הנדסי בהנדסת מבנים!!
      עדיף היה לו קיפלת את כתבתך הרדודה (כפי שציין כאן אחד המגיבים) והולך לעיסוקיך.
      מאידך, אני מודה למערכת "חי פה" על כי בפרסום כתבתך המגמתית, התאפשר לי לפרסם ברבים את "הסוד השמור" לעוסקים בתחום ולנפץ את מיתוס "חיזוק המבנים" השקרי!!
      ירון ונגה כרמי, המון תודה לכם, על ההזדמנות הנדירה, על כי אפשרתם לי לפרסם ברבים את "סיפור" חיזוק המבנים השקרי.

  6. אתי אלמוג אמר/ה

    כן ראשת העיר עוצרת הכול תיראו שפרינצק כרמל נווה שאנן בקיצור הכול ולא שדרת דגניה אם את לו מאמינה שצרייך בקרית חיים מערבית אז שחררי אותנו מימך את עושא לנו עוול שחררי אייזה מין ראשת עיר את ההזנחה שלך כלפינו היא חרפה תני לנו וליזמים שיבואו אלנו שחררי אותם תני לנו לעשות ולקדם את קירית חיים

  7. יוסי מ-חיפה אמר/ה

    אל: מערכת חי פה.
    חברים, קצת התבלבלתם…..
    לתת למתווך מוצלח או לא-מוצלח ככל שיהיה, לכתוב על האסטרטגיה הנכונה לחידוש המבנים בחיפה זאת החלטה רעה וחובבנית מאד.
    כתבה רעה, רדודה, מלאה באי-דיוקים, שנובעת מתוך הפוזיציה של הכותב, ומאי-הבנתו הבולטת בתחומי ההנדסה והבניה.
    מומלץ כי תנסו להשתפר.
    נ.ב.
    "כתבה" או מאמר שיווק-עצמי ממומן? לא ברור……

  8. גלעד אמר/ה

    זה בסדר. . . לא "קנינו".

  9. רפי רפול - חסון.חיפה.עיתונאי אמר/ה

    עידו מורג ,מנכ"ל ובעלים מורג נכסים-חיפה תיוך,שיוק וייעוץ בנדל"ן , אכן דיווח מהימן.יישר כוח.שבת שלום.

  10. אודי אמר/ה

    אני חושב שהכתבה כתובה הייטב והכותב בקיא בפרטים מתוקף עיסוקו.
    אני אישית לא חושב שיש לרדת לפרטים שוליים וקטנים בכתבה זו.
    הכותב העלה נקודות מחשבה מעניינות ונכונות .

  11. דימה אמר/ה

    כתבת מעולה ומדויק!
    וכמובן
    Haters gonna hate, players gonna play

  12. ירון חנן אמר/ה

    אתעלם מהניגוד העניינים בו מצוי הכותב, אבל אני מסכים עם המשפט שהוא אמר: צריך לחפש את האינטרסים המשותפים בין יזמי הנדל"ן לבין התושבים שרוצים לחיות במקום עם איכות חיים גבוהה, לא רק בדירה הפרטית שלהם אלא בכל השכונה. כמו כן צדק הכותב שצריך לצפות מהעירייה לקדם את כל התשתיות הנחוצות לאיכות חיים (ובאותה הזדמנות גם להרחיק את החזירים מהעיר) ולראות את איכות החיים בשכונה כמכלול שלם ולא רק את טובת הקבלן שמעוניין יותר מכל למקסם רווחים בפרויקט ספציפי אחד ויחיד שהוא מקים. אבל אני רוצה לנפץ עוד מיתוס: "רק תמ"א 38 עם כל ההטבות וההקלות ליזם, תביא לחיזוק מבנים בכרמל". ובכן אני גר בכרמל ואצלנו בבניין ובעוד מבנים שכנים איש מהדיירים לא מעלה בדעתו להוסיף מעל הבניין שלנו עוד 3-4 קומות כדי להשיג חיזוק מבנים+הרחבת הדירות ומעלית. אנחנו נעדיף להזמין קבלן רק לחיזוק המבנה, מאשר להרוס לעצמנו את החיים בבית הנהדר בן 4 הקומות והגינה היפה שיש לנו. חלק לא מבוטל מדיירי בניינים בהם מחליטים לעשות תמ"א 38, לא נשארים בדירות אחרי סיום הפרויקט. הם מוכרים את הדירה המחודשת שלהם ובורחים לדירות איכותיות יותר במבנים קטנים יותר בחיפה או בערים שכנות. לא חיזוק המבנה נגד רעידות אדמה מעניין את 80% מדיירי המבנים שעושים פרוייקט כזה וגם השיקולים של רובם הם נדל"ניים וכלכליים. זה לגיטימי אבל אל תתכסו מאחורי מיתוס "חיזוק המבנים" כתירוץ לאינטרסים הללו. בואו נשים את הדברים על השולחן כמות שהם. חיזוק מבנים דרוש בהחלט, אך בסדר עדיפות דחוף הרבה יותר דווקא בשכונות החלשות של העיר. חיזוק מבנים בכרמל צריך להיעשות תוך ריסון ואיפוק רב יותר ובראייה כוללנית המשמרת את איכות החיים הקיימת ולא דורסת אותה ברגל גסה כפי שכבר ניתן לראות בשכונות רבות! וזו האמת מעוד זווית שלא בהכרח מיוצגת ע"י הקבלנים/היזמים, שכבודם במקומו מונח.

    1. עידו מורג אמר/ה

      תודה על התגובה ירון. אנמ מסכים עם רוב הדברים שכתבת והלוואי שכל הדיירים היו יכולים להרשות לעצמם לשפץ את הבניים שלהם כמוך אבל לצערי זה חא המצב ברוב המקרים וגם אלו שיש להם יכולת מעדיפים שלא כמו שציינת. לגבי אינטרס או ניגוד עניינים האמן לי "שהאינטרס" שלי לא מושפע לטובה או לרעה מכתבה כזאת או אחרת. היא תלויה בעשייה העסקית שלי. אני כותב להנאתי ונהנה להביא עמדה וגם כן נהנה מביקורת עניינית. הצורת חשיבה הזו של אינטרס בהכרח מוביל למשהו שלילי זו אחת הפרדיגמות שאני מבקש לנפץ לכולם יש אינטרסים אבל כן יש עוד דברים באדם מעבר לאינטרס כזה או אחר חייבים לשנות את השיח כדי לאחד כוחות בין אנשים עם דעות שונות כדי לקדם את העיר שכולנו אוהבים.

  13. כפיר אמר/ה

    כל מילה בסלע!

  14. אייל אמר/ה

    מיתוס 6 – כתבות על ידי נדלניסטים המנסים לדחוף לנו תמא 38 לגרון בכל מחיר הן כתבות חדשותיות באתר חדשותי.
    אז: לא, הן במקרה הטוב חומר פרסומי שיווקי עם אינטרס ובמקרה הרע האינטרס הזה יוצר הטעייה מכוונת בנושא הרס ואסון תמא 38.
    לידעתכם יש חלופות רבות לתמא 38 והן לא פינוי בינוי. אלא בינוי שפוי, שבוּ בניין ישן מתחלף באותו גודל ומספר דיירים בבניין ישן אפילו ללא הוספת דירה אחת וזאת מתוך פעילות נדלנית שבה יזם רוכש את הדירות בבניין הורס ובונה חדשות במקומו. קורה בכל העולם. בלי להוסיף 3 א חחח 4 קומות. זו התחדשות נורמלית. לוקחים בית ישן של 3 דיירים, הופכים לבית חדש של 4 דיירים 4 קומות שני דופלקסים למטה שניים למעלה, ולא תמא 38 שבו הבניין הופך ל־7 קומות עם 15 דירות. הבנת מורג.. אז בבקשה לא להיעות את הציבור.
    נזקי תמא 38 לא מבני ציבור או עוד ירידות לכלי רכב אלא ציפוף בלתי אפשרי הפוגע בצביון הכרמל כולו, מחסל מרווחים וגינות, עצים, תשתיות, מדרכות. הכל נהרס במכבש הבנייה הפרועה. בדניה עצרו את זה.. אז היזמים מתנפלים על שכונות הכרמל שלא כוללות ועדים מספיק חזקים כמו אחוזה, שמבור , כבירים וכרמליה.
    אם היה ועד פעולה כמו בדניה היו מעיפים אתכם ואת תמא 38 הארורה ומגבילים להתחדשות עירונית נורמלית ושפויה.
    ואל תפחידו עם רעידות אדמה כי אתם לא בונים בשכונות שהכי חשופות עם שיכוני הרכבת הכי ישנים. אתם גרידי רק לשכינות העשירות בכרמל.

    1. עידו מורג אמר/ה

      מה שכתבת אינו נכון. במקרה כזה היזם מפסיד כסף לכן לא ריאלי ולא הגיוני. אם הדיירים לא רוצים תוספת דירות הם יכולים לשלם מכיסם על הבנייה, דבר הקורה בהמון מקומות בעולם אבל בארץ כמעט ולא בגלל שבארץ אנשים רוצים שמישהו אחר ישקיע במקומם.

    2. עידו מורג אמר/ה

      לשיטתך היזם צריך לעשות את זה בהתנדבות.

  15. חיפאי גאה אמר/ה

    האשכנזים עושים הכל בשביל לשמור מה שגזלו מקום מהמדינה.. תמיד חשוב להם לדאוג לעצמם ואז לשאר…
    פשוט בושה!!!

  16. ישראל סביון אמר/ה

    ניתוח אמין ורציני !
    מציג את המציאות וגם הפתרון !
    יזמים הם לא אויבי הציבור !
    יזמים הם מנועי צמיחה של עיר !

  17. איש יהודי בשושן הבירה אמר/ה

    אלף תודות על כתבה מאלפת. יש הנחה שדורשת התייחסות.  למה עירייה צריכה לספק תשתית? אין לה שום מניע כלכלית או פוליטית לקדם קווי תשתית והחזקתם, ואתה מציין כי יש "מחסור  בהתפתחות התשתיות בעיר". לא יותר טוב שחברה פרטית תבנה את התשתית, ותגבה תשלום על כל מ"ק מי שתייה או מי שופכין?

  18. המתנה שיזמים מקבלים בתמא 38 על חשבונכם אמר/ה

    חברים יקרים תמ"א 38 צריכה להיקרא "תוכנית לבעלי קרקעות פראיירים". ולכן היזמים כל כך אוהבים אותה. הם מקבלים ממכם מתנה בשווי מליוני ש' – בחינם.
    אתם לא בעלי דירה. אתם בעלי אחוז מהקרקע שעליה הדירה. כלומר: אם יש לכם בניין של 3 דירות על מגרש של דונם, אתם בעלים של 330 מ"ר ברכותי. כי מגרש כזה שווה הרבה יותר כסף מהדירה הישנה שלכם.
    בואו ניקח שתי דוגמאות: בניין ישן של שלושה דיירים על דונם. הם מחליטים להרוס אותו. פונים לתכנן לעצמם, כל אחד שתי דירות במגרש. האחת דופלקס כפול מגודל דירתם הנוכחית. ועוד דירה.
    ובכן, דירתם הישנה הייתה שווה, נניח, 1.7 מליון שקל. הם ישקיעו בתכנון ובנייה, 2 מליון שקל כל אחד. בסיום הבנייה, יהיה ברשותם דופלקס מפואר בשווי 3.5 מליון שקל, ועוד דירה בשווי 2.5 מליון שקל. הרווח שלהם: 4 מליון שקל תוך 3-4 שנים.
    בוננזה רצינית נכון?
    אבל במצב של תמא 38, בעלי הדירות מעניקים את המגרש במתנה ליזם. מתנה יקרת ערך כאמור. הם מקבלים ממנו דירה חדשה בשווי 2.5 מליון, אבל למעשה מפסידים מליוני שקלים בזכויות הקרקע שלהם במגרש, שכעת יתחלקו לא על 3 דירות אלא 9, 12, 15.. ככל שהיזם מוסיף דירות כך חלקם בקרקע קטן, למעשה, הם מאבדים את האפשרות העתידית לפעול בקרקע כי חלקם מתמזער, ומפסידים מליוני ש' בתלהיך התמא 38, אותם גורף כמובן היזם. לכן עידו מורג וחבריו מאד מאד להוטים להמשיך בו.
    אנחנו נוטים לשכוח שתמא 38 גם מצופפת את דיירי המגרש. אם היו 3-6 דיירים בבניין כעת יחלקו אותו עם כפול או פי 3 דיירים. ככל שהשכונות יצופפו, בדווקא נבניינים עם מעט דיירים יעלו בערכם עוד ועוד. עוד סיבה למה תמא 38 לא משתלמת.
    במצב שבעלי הקרקע, 3, 4, 6 דיירים – הם יכולים בעתיד לפנות לקבלן, ולזכות בתגמול אותו מקבל לכיסו היזם.
    מי רוצה לזרוק מליוני שקלים ולאבד בעלות על קרקע בישראל? ובכן, כל מי שמסכים לתמ"א 38.

    1. אייל אמר/ה

      בהמשך לדבריי הנה תאור שני מקרים כמעט זהים בשכונת שמבור. במקרה אחד, בניין 3 דיירים בו הדיירים עצמם יזמו תמא 38. נבנו 10 דירות חדשות ודירה אחת נמכרה לקבלן כחלק מעסקת הבנייה. כל דייר קיבל 3 דירות חדשות, מהן אחת נמכרה לעלויות הבנייה.
      בדוגמה השנייה הכמעט זהה, בניין 3 דיירים בו הדיירים מסרו את הבנין ליזם תמא 38. היזם בנה 12 דירות. הדיירים קיבלו דירה חדשה שכמעט זהה לקודמת רק עם ממ"ד, תוך התעקשות היזם לא למסור להם דירות בשתי קומות מעל גובה הבנין שנהרס, אלא רק אם "יוסיפו מכיסם". היזם גם קיבל 9 דירות, ואחד הפראיירים עוד שילם לו חצי מליון שקל תוספת לקבל דירה בקומה גבוהה עם נוף במקום נמוכה. אין ספק שהיזם עשה כאן "מכה" ובעלי הדירות יצאו פראיירים א-א. קיבלו דירות קטנות בלי נוף, כשיכלו ליזום לעצמם דופלקסים מרהיבים עם נוף ועוד דירות נוספות בבעלותם למכירה.
      רבותי.
      תעמדו על המקח, תבינו שאתם בעלי המגרש ולא רק הדירות. ואל תהיו פראיירים של יזמי תמא 38.

    2. עידו מורג אמר/ה

      אתה מתאר מצב שכמעט לא קיים 3 דירות על דונם ובמקרה כזה הדיירים יקבלו יותר מאשר דירה (תלוי באזור), הם בעצמם יקחו שמאי שיעריך מה אחוז הקומבינציה שמגיע להם ביחס לשווי הקרקע. הדיירים לא מטומטים לכולם יש עו"ד ושמאי.

  19. רם אמר/ה

    המיתוס הוא בצע כסף. כל השאר קשקוש (ולא שזה לא ראוי…).
    כל הבנייה בעיר היא בנייה נקודתית, בנייה הרסנית המתעלמת ממאפייני העיר ומה שנכון לה, בנייה ללא ראיה לטווח ארוך.

  20. די עם הקשקוש שאין היתכנות כלכלית! אמר/ה

    הבבלת הזה והקלישאה שהיזמים זקוקים למכפילים גדולים של פי 4 ו5 עבר מן העולם בשנת 2015 בערך,די אי אפשר לחרטט את האנשים יותר!
    אם בקריות יזמים בונים תמא כמו פטריות אחרי הגשם במחיר מטר נמוך יותר(!) אז אין סיבה שלא "יעופו" על זה פה בשכונות החוף של חיפה.
    אוקיי זה פחות מתאים בבנייני רכבת אבל אין סיבה לאפשר למבנים קטנים מכפילים של 4 אם מספיק לבנות עליהם 3 קומות ותוך שנה וחצי לסיים את הבניין.ולא פרויקטים של פינוי בינוי עם תכנון שיסתיים בעוד 200 שנה ויגרום לצפיפות בלתי נסבלת.

    1. עידו מורג אמר/ה

      אם מה שאתה אומר נכון אז היו בונים כבר. יש תקן 21 שזה הכמות דירות שצריך בשביל שיהיה רווח יזמי כ 18% כדי שיהיה ליווי בנקאי לפרויקט. כמה דירות ולפי איזה מכפיל? זה משתנה לפי ערך הקרקע. אז שוב חד משמעית תמ"א 38 לא כלכלי בשכונות החוף של חיפה רק מתמחי פינוי בנוי גדולים.

  21. חיפאית מאוכזבת אמר/ה

    אלי הון שצוחקים על חיפה
    דיי למגדלים בשכונות הותיקות
    להתאגד ולהתנגד

  22. משה קפלן אמר/ה

    שלום. יש פיתרון פשוט הוא קיים. ופורסם היום!!! בעיתונים. המדינה הקציבה סכומי עתק להקמת תשתיות כעזרה לעיריות. חיפה הוכרזה כאחת הערים הזכאית לקבל את התמיכה עשרות מיליונים. אך זאת בתנאי שתוציא היתרים לפינוי בינוי במהרה. כי התקציב יחולק בין כל המקומות שזכאים וכל הקודם זוכה!! אז קדימה נראה את העירייה סוף סוף מוציאה אישורים במהרה. יום טוב משה קפלן

  23. שמואל גלבהרט אמר/ה

    מאמר מופרך מתחילתו ועד סופו. זה אינו מאמר מיקצועי של בעל דעה, אלא תשדיר מוטה של בעל מאה. המשקף אינטרס עיסקי מובהק. חבל שאין זמן לשבת ולהגיב לכל טיעון, כמעט לכל שורה.

    1. עידו מורג אמר/ה

      שמואל, כל מילה מדוייקת.

  24. זיאד אמר/ה

    עובדה 1
    תמא 38 מסייעת לדיירים מסויימים על חשבון שכניהם. במקום תכנון ידוע ומסודר כפי שהיה מראש, מקבלים ערב רב של צורות בינוי שהמשותף להם הוא צפיפות בלתי סבירה לחלוטין.
    עובדה 2
    מרבית השכנים אינם יודעים כי הם יכולים להגיש תביעות בגין ירידת ערך דירתם שלא חוזקה. עילת התביעה היא פגיעה בנוף שהיה נשקף מסירתם, הגדלת הצפיפות, פגיעה בפרטיות, ביטול מרווחים וכיוצ"ב
    עובדה 3
    עירית חיפה יודעת היטב את עובדה 2 ולכן דורשת מכל יזם ויזם מתן כתב שיפוי, על מנת שיחזור הוא לעירייה את הפיצויים שיצטרך לשלם לשכנים .
    עובדה 4
    יזמי תמא 38 אינם מכניסים כיום לחישוביהם את הפיצויים. תביעות כאלו ניתן להגיש תוך 3 שנים ממועד מתן היתר בניה. ברור התביעות וגביית הפיצויים מכיסם של היזמים יצמצם את הפגיעה בשכנים, וממילא יגרום להתמעטות הפגיעות. כפי שאמרנו ביסוד התופעה הזו עומדת פגיעת שכן בשכניו.

הגיבו כאן לכתבה