איפה פספסתם כשלא השקעתם בחיפה לפני 10-20 שנה? והיכן כדאי לכם להשקיע היום?

שכונת נווה דוד בחיפה (צילום: ירון כרמי)

מומחי הנדל”ן שלנו מדברים על שכונות ורחובות בחיפה, שאם רק היינו חכמים בזמן ומשקיעים בהם לפני 10 ו-20 שנה, היינו מקבלים את התשואה המקסימלית. וגם מגלים איפה כדאי להשקיע היום

כל אחד ממומחי הנדל”ן ששוחחנו איתם, מצביע על שכונה אחרת בה היה כדאי להשקיע לפני כ-20 שנה בחיפה, אך באופן כללי, השקעה בנדל”ן בעיר ב-20 השנים האחרונות הייתה כדאית מאוד, כיוון שבממוצע, מחירי הדירות בעיר עלו בעשרות אחוזים מאז ועד היום. לגבי מקומות בחיפה בהם כדאי להשקיע היום? גם בנושא הזה המומחים לא ממש מסכימים ביניהם.

שירלי זאבי, זמן נדל”ן (אלבום פרטי)

בעלת המשרד “זמן נדל”ן” בכיכר ספר, שירלי זאבי, סבורה שההשקעה הטובה ביותר שאפשר היה לעשות בשנת 2009 עם 360,000 ש”ח, היא רכישת דירת 3 חדרים ברחוב דרייפוס ברמת שאול.

“רמת שאול היא שכונה בשיפולים המערביים של רכס הכרמל, הנקראת על שמו של המשורר שאול טשרניחובסקי. בשכונה הוקמה בשנות ה-50 של המאה הקודמת, במסגרת העלייה ההמונית לארץ לאחר קום המדינה. המבנים בשכונה היו בעיקר מבני רכבות מרובי כניסות, בני 4-5 קומות. המדד הסוציואקונומי של השכונה הוא 6/10”.

קריית שפרינצק (צילום – ירון כרמי)

“אחד הרחובות בשכונה הוא רח’ דרייפוס, שנמצא בקרבת ביה”ס ליאו באק ולא רחוק מהמרכז המסחרי השכונתי. דירת 3 חדרים, של כ-70 מ”ר שנרכשה בשנת 2009 בסך של 360,000 ₪ נמכרה בשנת 2015 ב-690,000 ₪, וכיום מחירה כ-900,000 ₪. עליית המחירים משקפת מספר גורמים, ביניהם היתרון הגדול שיש לרמת שאול ושפרינצק – בית הספר ליאו באק.

רבים סוברים שזהו בית הספר הטוב בעיר, ומהשכונות האלה מגיעים לליאו באק ללא עלות (על אף שבתיכון הוא בית ספר פרטי). למרות שברחוב דרייפוס כמעט שאין בניה חדשה, ביחס לאזורים סמוכים, כגון שפרינצק ונווה דוד, מגמת המחירים בשכונה היא של עלייה”.


עגל הזהב? לא תמיד

איש הנדל”ן אל89י שיינר טוען שבשנים האחרונות מי שהשקיע בנדל”ן – הרוויח, בין אם החזיק בדירה 20 שנה או 10 שנים. “רובנו פוזלים לעבר השקעות נדל”ן ורואים בהשקעות אלו את עגל הזהב. אנשים רואים רק את חצי הכוס המלאה, אבל בתחום הנדל”ן לא הכול ורוד. השקעות בנדל”ן או קניית נדל”ן לא תמיד נגמרת בעליות מחירים. היו גם תקופות של ירידות של עד 25 אחוז, בין השנים 1997-2007. משקיעים וקונים הפסידו כסף רב. בשנות ה-90 מדינת ישראל התברכה בעליה מברית המועצות. הגיעו כמיליון עולים. דבר שהביא לגל חסר תקדים של בנייה מסיבית, אך בו זמנית, יצר עודף רב בהיצע של דירות ולירידת ערך של נכסים בכ-25 אחוזים. החל משנת 2007 הפער בין ההיצע לביקוש התחיל להצטמצם, ומכאן התחיל מחסור בהיצע שנמשך עד היום ונובע מגידול טבעי”.

אלי שיינר (אלבום פרטי)

דירות רפאים

“אחד הדברים שמביא לגל של קונים הוא אנטישמיות בעולם. חלקם קונים דירות הנשארות לא מאוישות ונקראות דירות רפאים. הליכים בירוקרטים הלוקחים שנים רבות עד היתר בניה. מחסור בהיצע והפשרת קרקעות ע”י המדינה. כל אלה גורמים למחסור בענף הדיור ולחוסר יציבות ועליית מחירי הנדל”ן”.

שדרות בת גלים בחיפה (צילום: ירון כרמי)
שדרות בת גלים בחיפה (צילום: ירון כרמי)

“מיותר לומר”, ממשיך שיינר, “שמי שהחזיק נכסים ב-20 שנה האחרונות ולא מכר, הרוויח. לדוגמה, בבת גלים, ברחוב העלייה, דירת 2.5 ח’ כ-45 מ’ לשיפוץ, נמכרה בשנת 2000 ב-260 אלף ש”ח. בשנת 2020 הדירה נמכרה ב-1.050 מיליון. בנו”ש ברחוב חניתה, 3.5 ח’ כ-85 מ’, נמכרה בשנת 2007 ב-325 אלף ש”ח. בשנת 2020 הדירה נמכרה במיליון ומאה ש”ח. המדדים הנ”ל נמדדים בהחזקת נכס כ-20 שנה. אם מתייחסים לעשור האחרון, העלייה בחיפה במחירי הנדל”ן היתה יותר נמוכה, כ-20 אחוז בלבד. בסופו של דבר, השקעה בנדל”ן נראית כמו השקעה בטוחה, אבל התשואה לא בהכרח גבוהה כמו שחושבים”.


עלו גרושים לפי 20 שנה

קרין קיסוס צ’רבינסקי ממשרד אופרידו נכסים, אומרת: “אין ספק שלפני 20 שנה היה חכם מאוד לקנות דירה ברחוב הרותם בשער עלייה, ב-200 אלף ש”ח. היום הדירה שווה פי כמה וכמה, כי רחוב הרותם נמצא לפני פינוי בינוי ואם מישהו מוכר את הדירה, הוא כבר מגלם את הרווח שצפוי לו. אותו דבר לגבי דירות בנווה דוד, שלפני 20 שנה עלו גרושים, והיום בקושי אפשר למצוא דירה למכירה, בגלל פרויקטים של פינוי בינוי”.

קרין קיסוס צ’רבינסקי, אופרידו נכסים. (אלבום פרטי)

משהו טוב מתחיל

“גם בבת גלים”, אומרת קיסוס צ’רבינסקי, “משהו טוב מתחיל לעבור על השכונה, וזה בא לידי ביטוי בעליה במחירים. מי שקנה דירה לפני 20 שנה הרוויח. והשכונה האחרונה – הדר. לפני 20 שנה דירות ברחוב מסדה היו מאוד מאוד זולות. מי שקנה שם דירה אז והתחיל להשכיר אותה, הרוויח ממה שקרה בשכונה ובמיוחד ברחוב מסדה. אני לא מדברת כבר על מי שלקח דירה במסדה וחילק אותה ל-3 דירות קטנטנות, ויש כאלה, שעשו את זה, והרוויחו הון. כמובן, שמי שמוכר היום דירה במסדה, שהוא קנה לפני 20 שנה מרוויח יפה מאוד”.

השכונות החדשות

“לפני 10 שנים היה כדאי לקנות דירות בשכונות החדשות – נאות פרס ורמת הנשיא. בהתחלה, כשרק התחילו לשווק את הדירות, המחירים היו נמוכים יחסית, עד שאנשים התחילו להיכנס לדירות והמחירים עלו, והמשיכו לעלות בשנים הראשונות של השכונות. התקבל רווח יפה למי שהיה בין הראשונים לקנות שם דירות, כי היום הן שוות הרבה יותר”.

שכונת נווה דוד בחיפה (צילום: ירון כרמי)
שכונת נווה דוד בחיפה (צילום: ירון כרמי)

שאלה קשה

“איפה כדאי להשקיע היום? זו שאלה קשה”, אומרת קיסוס צ’רבינסקי, “כי צריך להמר פה איפה המחירים יעלו. אני לא חושבת שבגבעת זמר המחירים יעלו משמעותית אחרי אכלוס השכונה, כי הדירות מראש נמכרות במחירים גבוהים. אני גם רואה דירות יקרות בשכונות כמו דניה, רמת גולדה, סביוני דניה, שלא קל למכור, אז לא הייתי משקיעה בדירה כזו היום. מה היום הוא ‘הנווה דוד’ של לפני 20 שנה? נראה לי שנדע את התשובה רק בעוד כמה שנים, וגם אז נצטער שלא קנינו שם דירה”.

הגיבו כאן לכתבה

11 תגובות
  1. המלצות אמר/ה

    דירות זולות בשכונות הטובות של הכרמל.
    התשואה הכי גבוהה + פוטנציאל ההשבחה הכי גדול + שכונות מסודרות עם נוף שקט ואוכלוסיה ברמה גבוהה ומוסדות חינוך הכי נחשבים. השכונות היוקרתיות תמיד ישמרו על פער מחיר מהאחרות. ככה זה גם בתל אביב וירושלים.
    אין מה לעשות לכרמל בחיפה אין תחליף..
    לגבי בת גלים סובלת מהצפות ומטרדי רעש בגלל בית החולים והמבקרים בחופים, זהירות לקנות רק קומה 3 ומעלה !!
    בת גלים שכונה בציפייה לבה”ד שיתפנה מהשכונה – לא רואה את זה קורה בעשרים שנה הקרובות. עוד בעיה ששני קווי רכבת נוספים שהולכים לבנות בשנה הבאה רק יוסיפו רעש אימים כל שעות היום.

  2. מחירי הדיור בחיפה בירידה אמר/ה

    לפי סקר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה דירות במחוז חיפה קריות עלו,אך בפילוח הנתונים בחיפה בפרט יש ירידה של 3% ברבעון השני של 2021.העליות שמציינים פה ה”מומחים” נראות בכפולות של 3 וגם 4 ביחס ל2007 אבל שוכחים לציין שהמחירים בעיר היו בשפל המדרגה והיו דירות שנמכרו ב100,000 שקל ופחות,זה לא מחיר שמשקף מחיר “מחירון” אלא השפלה של מוכרים בשוק שלא היו בו רוכשים.
    לענין פינוי בינוי בשער עליה כתושבת בשכונה אני כל פעם צוחקת כי אלו הבטחות של 30 שנה,מאז שהייתי ילדה,וגם אם רובנו חתמנו פה ליזמים העירייה כבר הביעה הסתייגות מכל המכפילים האלו שדורשים היזמים ומסתמן שהרבה מבנים ילכו לעיבוי בינוי שזה בלשון העם תמא ולא פינוי בינוי,וזה תהליך של שנתיים בעיר ובעירייה נורמלית בחיפה מתמשך כבר 3 עשורים..תעודת עניות לעירייה ולכל ראשי הערים הבינוניים(בלשון המעטה)בעיר שלנו בכל השנים ללא יוצא מהכלל.

  3. ראובן אמר/ה

    קרית אתא

  4. נמאס מהתנגדויות הירוקים לכל דבר אמר/ה

    הירידה בחיפה נובעת מהירוקים שחוסמים כל פרויקט בתירוצים על שימור וניכור ובבל”ת
    זה מדהים לראות שהם מנסים לחבל עכשיו בפרויקט חשוב של מגדל משרדים חדש הראשון מזה 20 שנה בעיר התחתית
    בפל-ים צמוד לקרית הממשלה ועוד בעירוב שימושים שמשלב מגורים. לראשונה בחיפה מגדל משרדים ומגורים משולב.
    הירוקים אמורים לתמוך בהחייאת קרית הממשלה אבל במקום חוברים לאיסלמיסטים הקיצונים ש”חוששים ממסגד סמוך”
    נו באמת ואז שואלים למה אין פיתוח בחיפה ולמה הצעירים עוזבים את העיר הזאת. כל פרויקט קטן גדול הירוקים תקעו פה במשך שלושים שנה. ואז בוכים העיר בקפאון ואין בנייה. אז — גלבהרט-חנן-האן בואו לפחות תודו שהרבה בגללכם העיר בקפאון!! כל פרויקט הופך לדרך מכשולים עבור יזמים. לכן הרבה חברות קבלניות גדולות פשוט לא מחפשות שום פרויקט בחיפה. העירייה ומהנדס העיר הגרועים במשולב עם הירוקים שמתנגדים לכל פיפס הבריחו את החברות הגדולות.
    ככה קורה שבטירת כרמל יש כפול בנייה חדשה מבחיפה. עיר בגודל חצי שכונה בחיפה.
    ההתנגדות הגרועה מכולן היא למרינה בבת גלים ופה אשמים גם תושבי השכונה שעבורם המציאו את המושג NIMBY אבל הם מתנגדים על אוטומט לכל דבר ברצועת החוף הם גם התנגדו בזמנו לטיילת מול רמב”ם רק שיהיה לכולנו מושג על מי מדובר – יש כמה דמויות בבת גלים שהכיף שלהם בגיל השלישי זה להגיש בלי סוף התנגדויות לתקוע פרויקטים. בשלב מסוים החלו יזמים אחרי 40 שנות הזנחה להתעניין בשיפוץ ובניה מחדש לפי תמ”א אז אותה חבורה ניסתה להגדיר את בת גלים כשכונה מיוחדת שלא תאפשר תמ”א. אין להם גבולות. תקעו את פרויקט המרינה שהיה מביא לחיפה פיתוח תיירות אדיר כמו כל ערי החוף במזרח התיכון. מספיק לראות את הפרויקט היפהפה שבונה איה נאפה – לכו תכתבו בגוגל איה נאפה מרינה ותראו איך יכלה להיראות בת גלים. הפספוס של השכונה הזו הוא קיצוני ממש והוא קורה בתמיכה מלאה של הירוקים במועצת העיר שטירפדו 25 שנה הקמת מרינה ופיתוח טיילת בת גלים. בסוף מה שיקרה זה שבנתניה ובעכו יבנו מרינות חדשות ואז נוכל לבכות שמוקמים מלונות שם ולא בחיפה. כנראה לא סתם התפטר מי שהביאו כמומחה לניהול פעילות הים – עזב אחרי שנתיים כנראה הבין שהירוקים יתקעו כל דבר בבתי משפט

  5. גם זה אמר/ה

    שכחתם את קרית אליעזר . בשנת 2008 דירה עלתה 250000 ש והיום בין 800000 ש למליון ויותר ובנוסף בינוי פינוי

  6. פינוי בינוי בשכונות החוף? הצחקתם אמר/ה

    תעברו בנין בנין בקרית אליעזר,שער העלייה,שפרינצק,עין הים.מאות ואלפי דיירים חתומים עם רוב של 80% ,אז מה? אז חתומים.יש בנין אחד ביציאת אירופה ועוד 2 בנווה דוד שסיימו בירוקרטיה של 20 שנה והם בתהליכי בנייה עכשיו.שום דבר כבר המון שנים לא קורה עם השאר.נציגי העירייה בשיתוף הציבור אמרו בקולם שפינוי בינוי לפי הצעת היזמים לא יקרה.אז די להטעות את הגולשים והדיירים המסכנים.תעשו בבקשה כתבות מבוססות ולא השערות

  7. שוק תלפיות. אמר/ה

    הבעיה של החיפאים שהם תמיד עיוורים ומה שהם זוכרים כמקום בעייתי הם לא ישקיעו בו ככה החיפאים פיספסו את את העיר התחתית ובת גלים
    האיזור הכי חם כרגע איזור שוק תלפיות מתמלא בצעירים ומתפתח הוואי מיוחד
    המחירים כבר לא זולים אבל עדיין יש שם מציאות מתחת למליון

  8. שרית אמר/ה

    חוכמת הבדיעבד…

  9. יהודה דנן אמר/ה

    רוב המשקיעים בנדל’ן הם לא חיפאיים ,נכון להיום אין כמעט מציאות בחיפה לא לחיות באשליות ,גם מי שקנה נדל”ן לפני 10 שנים הוא לא גאון ,חיפש פשוט אפיק השקעה !,

  10. עופרה אמר/ה

    לא הייתי מתקרב ןמשקיע באיזור שוק תלפיות לכלוך פשע וומשת”פים אולי עןד 20 שנה משהו ישתנה שם

  11. לא מהמר על תלפיות אמר/ה

    להשקיע בשוק תלפיות כמו להשקיע בנוה צדק בשנות ה-70. לקח 20 שנה ששיקמו את הסביבה אבל אז שווה מליונים. זה הימור האם בחיפה הסביבה הזאת יכולה להשתקם (כמו כל הדר ששקועה ענוק בבוץ). יש מצב שההימור ישתלם ויש מצב שהשקעתכם תרד במצולות ותאלצו להחזיק דירות ריקות מעל שוק מוזנח. או למכור בהפסד כבד.

הגיבו כאן לכתבה

תודה על המשוב. לאן תרצו להמשיך מכאן?

  1. להגיב לכתבה
  2. לדף הבית של חי פה
  3. למדור נדל"ן בחיפה
  4. סגור והמשך בכתבה זו