השבוע פורסם כי חיפה היא העיר המובילה בישראל בשנת 2018 במתן היתרים לפרוייקטי תמ"א 38, היכן?… דווקא באזורי הביקוש הגבוהים בעיר. האם "לילד הזה פיללנו"? האם זוהי בשורת חיזוק המבנים וההתחדשות העירונית שציפינו לה?
תמ"א 38 באזורי הביקוש:
אחרי שפורסמו הנתונים המדאיגים על מיקומה הראשון של חיפה מבין הערים הגדולות בתופעת בריחת הצעירים, הנה שוב "חיפה מובילה" והפעם באישור תוכניות תמ"א 38, הללויה… האמנם זו סיבה למסיבה? האם העובדה ש"זכינו" לגור בעיר המובילה במתן היתרים לפרויקטי תמ"א 38 , שכמעט כולם ממוקמים באזורי הביקוש הגבוה למגורים, דהיינו: שכונות הכרמל, הרחובות האיכותיים יותר בקריית חיים ולאחרונה גם בשכונת בת גלים – היא באמת מקור לגאווה ושמחה עבור תושבי חיפה?
לדעתי ברור לכל אדם אובייקטיבי, כי יש פה בעיה אמתית ומדאיגה:
תמ"א 38 היא תוכנית ממשלתית שגובשה בשנת 2005, בתקופת השר בנימין בן אליעזר ומנכ"ל משרד התשתיות דאז, אלי רונן. התכנית נועדה במקור למטרה אחת בלבד: עידוד חיזוק מבנים ישנים (שנבנו עד 1980) כנגד רעידות אדמה. איש לא שיער אז כיצד תכנית המתאר הזו, שנחשבה ל"גאונית" תתפתח עם הזמן לכיוונים אחרים לגמרי…
המטרה המקורית: חיזוק המבנים הישנים ברחבי ישראל
ההתלהבות של הממשלה ב- 2005 מהתכנית הזו נבעה בעיקר מהתפיסה שהיא אמורה לחסוך לממשלה הוצאת מליארדי שקלים על חיזוק המבנים הישנים בארץ בעזרת עידוד קבלנים ואזרחים לקדם היערכות נגד רעידות אדמה, ובעיקר במקומות המועדים לפורענות. הפיתוי לאפשר תוספת דירות שיממנו את החיזוק היה חזק מדי ועם האוכל בא התיאבון.
תמ"א 38 – מתכנית חיזוק לתכנית השבחה:
לאורך כל השנים מאז, ממשלת ישראל נכנעה שוב ושוב ללחץ הקבלנים והוסיפה עוד הקלות ועוד שטחים עיקריים למבנים שנכנסו למסגרת תמ"א 38, בלי לבחון כלל היכן המבנים הללו נמצאים והאם ההקלות הללו באמת נחוצות בכל שכונה. בחלוף השנים תמ"א 38 הפכה בעיקר לתוכנית להשבחת נדל"ן פרטי וציבורי, עשיית רווחים במסלול מהיר והיו אפילו ניסיונות לנצלה לצורך הגדלת שטחי מסחר ומתקנים, כל זאת תחת התירוץ שכמעט נעלם עם הזמן – חיזוק המבנים כנגד רעידות אדמה.
מרבית התכניות – באזורי הביקוש:
סיכום תמונת המצב של תוכניות תמ"א 38 ברחבי המדינה כעבור 13 שנים, מאז יצאה לדרך, מראה כי רוב רובם של המבנים, שזכו להקלות הללו, מצויים כמעט בלעדית באזורי הביקוש, בהם הרווח היזמי גבוה במיוחד. דווקא באזורים המועדים לפורענות בעת התרחשות רעידת אדמה חלילה, אין לרוב שום פרויקטים לחיזוק מבנים. המבנים הכי מסוכנים שחלקם ממש מתפוררים, נמצאים בערים הממוקמות לאורך שברים גיאולוגיים, כגון: קריית שמונה, צפת, טבריה בית שאן וכן גם בחיפה ונשר שיושבות בקרבת שבר יגור ומושפעות משברים גיאולוגיים בים התיכון, לשם קבלני התמ"א לא נוהרים.
מרבית השיכונים הישנים בחיפה אינם מטופלים
רוב השיכונים הישנים בשכונות המצויות בחיפה בתחתית הכרמל על מדרונותיו המזרחיים והמערביים – לא זוכים לפרוייקטי תמ"א 38!! לצערנו, אף קבלן לא פוקד שם בעלי דירות ומציע להם לחתום על הסכמה לפרויקט חיזוק המבנים שלהם. התוכנית לא מעודדת קבלנים לחפש שם את הרווח המהיר שלהם.
לעומת זאת, בחיפה רואים דוגמא רעה כיצד אישורים גורפים מדי לפרויקטי תמ"א 38 בשכונות המבוקשות, ללא שום ריסון ממשי, ללא הסתכלות מספקת על כל המירקם הקהילתי האיכותי באותן שכונות ובנייה נרחבת של תוספות מופלגות למבנים שמוגשים לועדות התכנון כתוכניות ל"חיזוק מבנים", פוגמים קשות באיכות החיים ובאטרקטיביות של השכונות הללו.
תמ"א 38 וראיה הוליסטית
יש לזכור כי כל זה קורה בנוסף לבנייה רגילה של מבני מגורים על בסיס התב"ע הקיימת באותן שכונות.
הפגיעה הנרחבת שנוצרה בחיפה כוללת שורה של בעיות. אמנה רק חלק מהן:
1. היעדר השקעה מקבילה בו זמנית בשידרוג התשתיות העירוניות, שמתחייב עקב התוספת הרבה של יחידות דיור ברחובות בהן מתרבים פרוייקטי תמ"א – מביאה לחוסר במבני ציבור, בתי ספר, גני ילדים, מגרשי משחקים, פארקים שכונתיים, היעדר החלפת קווי ביוב וניקוז, אי החלפת צנרת מים ישנה ועוד ועוד. כל זה כמעט ולא קורה ובטח לא בהיקף הנדרש, כשבמקביל מאות דירות מתווספות לכל שכונה בלי פתרון הולם.
2. ניכר שינוי לרעה של הנוף השכונתי החיפאי והנוף הירוק היפה בלא מעט שכונות איכותיות. התושבים מתלוננים כי הנוף הירוק הופך לנוף אפור של בטון ואספלט. רצועות גינון בחזית המבנים מוחלפות בגדרות בטון, או במשטחי אספלט של מגרשי חנייה שמוכנסים לתוך חצרות המבנים, שפעם היו גינות פורחות וירוקות. שורות עצים נכרתים בהמוניהם במגרשים הפרטיים וברחובות,. מגיעות תלונות רבות על חסימת חדירת אור השמש עקב גובה המבנים החדשים ועל הסתרת נוף הים והשלוחות הירוקות לדיירים בבתים הסמוכים והרשימה עוד ארוכה. כל זה מוריד מאד את ערך הדירות הסמוכות ליד רוב הפרויקטים שקמו בזכות תמ"א 38.
3. נוצרה הגדלה משמעותית ובלתי מבוקרת של הצפיפות בשכונות הכי מבוקשות. כתוצאה ישירה מכך גברו הפקקים עקב ריבוי רכבים פרטיים בצירי התנועה באותן שכונות. הכניסות והיציאות משלוחות הרכס נסתמו ע"י טורי מכוניות בשעות העומס, עד כדי היווצרות סכנת חיים ממשית. במקביל לא נעשה דבר לשחרור העומס התחבורתי וכבר שנים לא מתממשות תוכניות קיימות לשם כך (סלילת ירידות מכמה שכונות לכיוון מערב, תוספת תחבורה ציבורית בשכונות ואף מינהור וחיבור בין השכונות.
4. נוצרה ירידה דרמטית בכמות מקומות החנייה, ללא פתרון נגדי של הוספת קווי תחבורה ציבורית נגישים וזמינים כפיצוי על כך.
תמ"א 38 ושינוי פני העיר
רבות התרענו לאורך השנים בהן קיימות תוכניות תמ"א 38 בחיפה, כי הכתובת כתובה על הקיר ואנו נקבל בהמשך עיר אחרת, פחות איכותית ומאד לא אטרקטיבית, דווקא בשכונות הכי מבוקשות בחיפה. לאחר כמה שנים בהן לא הקשיבו לאזהרותינו דחפנו את העירייה להכין בהקדם מסמך מדיניות לאישור תוכניות תמ"א 38 ולבסוף אמנם הצלחנו בכך. תקוותנו היתה שהמסמך יחייב ריסון רב יותר ויצירת האיזונים הנדרשים בין שאיפות הקבלנים לצורכי התושבים בראייה בת קיימא. קיווינו שקריטריונים יותר נוקשים ימנעו את הסחף המוגזם שגרם כבר אז לנזקים האמורים בהרבה שכונות טובות בחיפה. בפועל לא פעם המסמך שנכתב לבסוף, נותר במגירה וגם כאשר השתמשו בו, ועדת הערר המחוזית לא התייחסה אליו ולצערנו, בהרכבה הנוכחי, היא אחראית לא פחות מעיריית חיפה לסחף התמ'אות שהביא את חיפה להיות העיר המובילה בארץ במפגעי תמ"א 38!
לא כולם הלכו אחרי העדר. למשל: בבניין בו אני גר סירבנו להתפתות. התארגנו כל הדיירים וביצענו כמה פעולות מכספנו לחיזוק המבנה, וכן להוספת מעלית, ניקוי המקלט ועוד שינויים שעשו את עיקר השינוי הנדרש. לא הסכמנו להוסיף למבנה עוד יחידות דיור שהיו פוגעות מאד באיכות חיינו וכך נמנע מאתנו הצורך לעבור דירה ולוותר על היתרונות הקיימים בשטח שלנו. לצערנו שכנים בבניינים סמוכים כן התפתו לבצע פרויקט תמ"א במבנה שלהם ורבים מהם מכרו אחר כך את דירתם, כי הבינו בדיעבד שאיכות חייהם נפגמה מאד.
תמ"א 38 – מה נדרש כעת?
אציין רק מה צריכה העירייה לעשות, למרות שעיקר המהפך החשיבתי צריך להתחולל בממשלה אשר מזמן הייתה צריכה להתעשת ולהבין שתוכנית תמ"א 38 נכשלה ואינה משיגה אפילו חלק קטן ממטרותיה המקוריות. עדיין רובם המכריע של המבנים הישנים בארץ לא זוכים לחיזוק הנדרש כנגד רעידות האדמה החזקות, שחלילה עלולות להתרחש בכל רגע נתון.
התחדשות עירונית בשכונות המוזנחות של חיפה:
עיריית חיפה מונהגת כעת ע"י ראש העיר החדשה ד"ר עינת קליש רותם. במסע הבחירות שלה היא הדגישה רבות את תוכניתה לקדם התחדשות עירונית בשכונות המוזנחות של חיפה. התחדשות זו נדרשת מכמה סיבות חשובות, ובינהן גם הצורך בהיערכות לרעידות אדמה [במאמר נפרד בהמשך, אתייחס לתוכניות ההתחדשות העירונית בחיפה שיכולות להיות הזדמנות אמיתית לשינוי חיובי וחיוני, אך טמונה בהן גם סכנה שיכולה להפוך אותן בתכנון לא נכון – לבכייה לדורות,] .
זה הזמן לעשות חשיבה מחודשת לגבי תוכניות תמ"א 38 בעיר. חייבים לשלב כוחות עם מינהל התכנון הארצי בשיתוף הועדה המחוזית ולהתבונן במבט מערכתי יותר על ההשפעות הרעות של ריצת האמוק לאשר כמעט בלי שום ריסון ממשי עוד ועוד תוכניות תמ"א 38 באזורים הפחות נדרשים בחיפה לתוכנית הזו. יש לשפר את מסמך המדיניות, שהיינו בין יוזמיו ולהתאימו לראייה עתידית הכוללת היבטים נוספים מעבר לחיזוק המבנים וחישובי כדאיות של קבלנים.
נדרש לראות קדימה כיצד איכות החיים דווקא משתפרת בשכונות העיר ולא מתדרדרת.
השאלות המנחות בתחום ההתחדשות העירונית צריכות להיות:
מהי שכונה איכותית? מה יעשה טוב לתושבים? מה יביא עוד זוגות צעירים לרצות לחיות בשכונות חיפה ולגדל פה את ילדיהם? יש להתחיל זאת בבניין, ברחוב, בשכונה, תוך הכללת כל ההיבטים החשובים שיהפכו את החיים לכיפיים יותר עבורם, כגון: ריאות ירוקות, גינות, תחבורה ציבורית זמינה, שבילי אופניים, מדרכות, גני משחקים, בתי ספר וגני ילדים, מקומות חנייה, מרפאה שכונתית, בתי קפה שכונתיים ועוד ועוד…
הראייה הזו לא קיימת כיום בשכונות בהן בונים פרויקטי תמ"א 38 בחיפה. במקום להתחיל כפי שהצעתי – להתבונן על העיר והשכונה בראייה מערכתית כוללת של טובת העיר ותושביה כיום ועדות התכנון מתחילות ומסיימות את כל החשיבה שלהן, רק במבנה הבודד ובקבלן שהגיש תוכנית תמ"א ותמיד יועדפו שיקולי הכדאיות של הקבלן ו"דוח האפס" (חישוב עלויות הבנייה והרווח הצפוי) שהגיש היזם.
האם הבשורה החשובה הזו תגיע סוף סוף לעיריית חיפה ונחזה במהפך הדרוש בועדה המקומית ובועדת הערר המחוזית, בעת אישור תוכניות תמ"א 38? הבה נתפלל שאכן כך יהיה!
לא ניתן להגיב