את הדעה שלי על קניית נכס מניב בשוק של היום לא מעט מכירים והיא לרוב שלילית
אני לא מוצא היגיון ברכישת נכס במחירים כל כך גבוהים על סף הבועתיים שלטעמי בדרך לרדת או לפחות להפסיק לעלות.
אחת הסיבות לרכישה של נכס מניב במחיר שיא זוהי הציפייה להשבחה בערך הנכס או במילים פשוטות מכירה ביותר ממה שקנינו, אך הסיכוי לכך בשלב זה הוא נמוך.
איני מוצא היגיון בתשואות של 3 עד 4 אחוז במיוחד שגם הן תשואות דמיוניות אם מכניסים למשוואה בלאי של הנכס, נכס שיושב ריק או שוכרים בעייתיים וכמובן שוק בו כל בעל דיעה בממשלה חושב איך להקשות על המשקיע הממוצע בנדל"ן דרך מיסוי מוגזם ברכישה במכירה ובהשכרה.
איני מוצא היגיון בנכס שלרוב יקנה עם משכנתה ולא נראה ממנו הכנסה כל שהיא ב-20 שנה הקרובות במקרה הטוב ואף נצטרך להכניס יד לכיס בכדי לממן את המשכנתה במקרה הרע.
לטעמי זה לא נכס מניב זה נכס מכאיב!
אם כבר קונים נכס מניב בארץ ובוחרים שלא להשקיע באלטרנטיבות נדלניות אחרות שבהחלט עדיפות, כדאי לעשות את זה נכון, הכירו לבוריו את השוק בו אתם עובדים, חפשו נכסים שנמצאים מתחת למחיר השוק (גם אם זה ייקח זמן למצוא אותם), הצמדו למתווך מקצועי באזורים בהם אתם פעילים ושלמו לו כמו שצריך בכדי שיפעל עבורכם בכל הכוח למצוא לכם את העסקה המתאימה ובמיוחד חפשו סיבות מגובות נתונים לכך שהנכס יעלה את ערכו בשנים הקרובות.
לא מספיק להגיד שכל הנדל"ן בארץ עולה וימשיך לעלות, זה פשוט לא נכון, במיוחד לא בשוק של היום, בשוק של היום יש סיכוי סביר שהקניה שלכם בסופה תיגמר בהפסד ריאלי מבחינה כספית.
חפשו אזורים מתפתחים, אזורים עם כניסת אוכלוסיות חזקות יותר, אזורים עם הגירה חיובית
אזורים שעדיין מתומחרים נמוך לשאר האזורים הסמוכים אליהם, אזורים עם עוגנים כלכליים או מרכזי לימוד מתפתחים, חפשו מתחמים שמיועדים לפינוי בינוי או תמ"א 38.
חוק המס על הדירה השלישית של שר האוצר משה כחלון חיזק אף יותר את חוסר הכדאיות של עסקת נדל"ן מניב בארץ
גם היום התשואה על נדל"ן בארץ בכלל ובחיפה בפרט נמוך בצורה לא כלכלית בעליל כך שתוספת המס של הדירה השלישית יוריד את התשואה הנמוכה גם כך, אף יותר.
עיקרי החוק מצביעים על מס שיחושב על פי 1% משווי הנכס או הנכסים הממוסים אך לא יותר מ18000 מס שנתי.
מס' נקודות:
– למי שיש 3 דירות כאשר 2 מתוכן שוות עד 1.15 מיליון לא ישלם מס
– למי ששתי הדירות (השניה והשלישית) לא עולות על 1.45 מיליון ישלם מס יחסי על הדלתא שבין 1.15 ל 1.45 מיליון
– מי שימכור דירה שלישית עד אוקטובר 2017 יקבל זיכוי ממס שבח עד גובה 75 אלף ש"ח.
– מוכר מעל גיל 60 יוכל לשים את הכסף בקופת גמל למינימום של 5 שנים אשר פתורה ממיסוי רווחי ההון
המסקנה היא שהמשקיע החכם חייב למכור ובמהירות!!!
הוא יוכל להנות מהרווח שעשה על הנכס בשנים האחרונות ללא תשלום מס שבח (או כמעט ללא תשלום)
עד רווח שיכול להגיע ל300 אלף שח.
הרווח משכירות אשר גם ככה לא "וואוו" יצטמצם משמעותית עם המס לכן מכירה ברווח ומעבר לאפיק אחר פטור ממס נראה ונשמע יותר מהגיוני
וכמובן ישנם היום אלטרנטיבות מדהימות לעשות כסף מנדל"ן אשר הוא לא נדל"ן מניב:
– קרקעות לבניה לפני תב"ע
– רכישת נדל"ן איכותי להשקעה בשוק הנדל"ן הבינלאומי ועוד
אז לפני שאתם מחליטים לרכוש נדל"ן מניב להשקעה
שאלו את עצמכם האם זה נדל"ן מניב או נדל"ן מכאיב 
[bs-thumbnail-listing-2 columns="4" title="אמיר רז" tag="231" count="4" pagination-show-label="0" pagination-slides-count="3" slider-animation-speed="750" slider-autoplay="1" slider-speed="3000" bs-show-desktop="1" bs-show-tablet="1" bs-show-phone="1" paginate="slider"]
