השפעת שינוי המדרג למבנים מסוכנים, על שוק הדיור בחיפה

(חי פה – תאגיד החדשות של חיפה והסביבה) – סוגיית המבנים המסוכנים בחיפה הפכה בשנים האחרונות לאחת הבעיות העירוניות המורכבות ביותר, המשפיעה על אלפי משפחות, על שוק הנדל"ן המקומי ועל יכולת ההתחדשות של שכונות ותיקות. ההכרזה הגורפת על מבנים כמסוכנים, גם כאשר מדובר בליקויים נקודתיים בלבד, יצרה מציאות שבה דירות רבות אינן ניתנות למכירה, רוכשים אינם יכולים לקבל משכנתאות, ושכונות שלמות נותרות תקועות ללא יכולת להתחדש. הצעתו של חבר המועצה ויו"ר יפה נוף, אסף גסטפרוינד, מבקשת לשנות את המצב מן היסוד באמצעות מדרג סכנות ברור, הבחנה בין ליקויים קלים לבין סכנות ממשיות, ומתן אפשרות לבעלי דירות תקינות לקבל אישור עירוני שיאפשר מכירה ומשכנתא. ההצעה, שעלתה לדיון במועצת העיר וזכתה לתמיכה רחבה, עשויה להשפיע באופן משמעותי על עתיד ההתחדשות העירונית בחיפה.

ההכרזה על מבנה מסוכן: כלי בטיחותי שהפך למחסום נדל"ן

צו "מבנה מסוכן" נועד במקור להגן על הציבור מפני סכנות בטיחותיות ממשיות. כאשר קיימים ליקויים חיצוניים חמורים כמו מרפסות פגומות, טיח מתפורר או מעקות חלודים, העירייה מחויבת להתריע בפני הדיירים ולדרוש תיקון. אולם בפועל, ההכרזה חלה על הבניין כולו, גם אם הליקוי נמצא בחלק קטן ממנו בלבד. המשמעות היא שכל הדירות בבניין מוגדרות כבעייתיות מבחינת הבנקים, והדבר מונע קבלת משכנתאות ומקשה על מכירת נכסים. דוח מבקר העירייה קבע כי ברוב המקרים המסוכנות אינה מתבטאת בתוך הדירות עצמן, אך ההכרזה הגורפת אינה מבחינה בין ליקוי נקודתי לבין סכנה ממשית. כך נוצר מצב שבו בניינים שלמים מוגדרים כמסוכנים למרות שהבעיה מתמקדת ברכיב אחד בלבד.

ההשפעה על שכונות ותיקות ועל משפחות צעירות

הבעיה בולטת במיוחד בשכונות הוותיקות של חיפה: הדר, העיר התחתית ובוואדי ניסנאס, שבהן בניינים רבים, בני עשרות שנים. רבים מהמבנים הללו הוכרזו כמסוכנים, אך בפועל אינם מהווים סכנת קריסה. ההכרזה מונעת ממשפחות צעירות לרכוש דירות בשכונות אלו, למרות שהן היו יכולות לשפץ ולהחזיר חיים לבניינים. בעלי דירות המעוניינים למכור מוצאים עצמם תקועים, משום שהקונים אינם יכולים לקבל מימון בנקאי. כך נוצר מעגל של הזנחה: בניינים אינם נמכרים, אינם משופצים והמצב הפיזי של השכונה ממשיך להתדרדר. במקום לעודד התחדשות עירונית, ההכרזה הגורפת מעמיקה את הבעיות הקיימות.

אזהרות מבקר המדינה והשלכות כלכליות

מבקר המדינה התריע כי בעליו של מבנה שהוכרז כמסוכן, עלול להיתקל בסירוב של הבנק למשכן את הנכס. המשמעות הכלכלית של סירוב כזה היא דרמטית: דירות אינן נמכרות, בעלי נכסים אינם יכולים להתקדם ושוק הנדל"ן בשכונות הוותיקות קופא. ההכרזה, שנועדה להגן על הציבור, הפכה בפועל למחסום בפני התחדשות עירונית. במקום לעודד שיפוץ ושיקום, היא מונעת אותם. גסטפרוינד טוען כי במצב הנוכחי חוק העזר העירוני אינו מעודד שיקום אלא דווקא מונע אותו וכי יש צורך דחוף בשינוי גישה.

הצעת המדרג: הבחנה בין ליקויים קלים לסכנות ממשיות

הצעתו של גסטפרוינד מבקשת ליצור מדרג חומרה ברור שיאפשר טיפול מדויק יותר בליקויים. לפי ההצעה, ליקוי תחזוקה מקומי, כמו טיח רופף או מעקה חלוד, יטופל באמצעות מכתב דרישה לתיקון, ללא הכרזה על הבניין כולו כמסוכן. ההכרזה תישמר רק למקרים שבהם קיימת סכנה ממשית לשלמות המבנה או לבטיחות הדיירים. מודל זה כבר מיושם בערים כמו תל אביב ובת ים, שם הבחנה בין דרגות חומרה מאפשרת טיפול יעיל יותר ומונעת פגיעה מיותרת בבעלי נכסים.

מנגנון תגמול למי שמתקן בזמן

ההצעה כוללת גם מנגנון תגמול לבעלי דירות שמתקנים את הליקויים בזמן. מי שיתקן את הליקוי יקבל הסרה של ההכרזה בתוך זמן קצוב ולא ייאלץ להמתין חודשים ארוכים לשיקול דעת עירוני. מנגד, ליקוי שלא תוקן במועד, יעלה לדרגה חמורה יותר. כך תיווצר מערכת תמריצים שמקדמת תיקון מהיר ומונעת הזנחה. המטרה היא לאפשר טיפול יעיל בליקויים מבלי לפגוע בבעלי דירות תקינות.

אישור לדירה תקינה: פתרון למשכנתאות

אחד החידושים המרכזיים בהצעה הוא האפשרות לקבל אישור עירוני לדירה תקינה, גם אם הבניין כולו מוגדר כמסוכן. בעל דירה שאין בה סכנה, והיא אינה חשופה לרכיב מסוכן ברכוש המשותף, יוכל להציג חוות דעת מהנדס, שתאשר כי הדירה בטוחה למגורים. על סמך בדיקה זו יוכל לקבל אישור עירוני שיאפשר לבנק לאשר משכנתא. ההכרזה על הבניין תישאר בתוקף, אך הדירה עצמה לא תיחסם בפני רוכשים. פתרון זה עשוי לשחרר מאות דירות תקועות ולאפשר התחדשות טבעית של השכונות.

מצוקת הדיירים והקושי הכלכלי

דיירים רבים, בבניינים שהוכרזו כמסוכנים, אינם יכולים להרשות לעצמם את תיקון הליקויים. תיקון מרפסות, מעקות או חזיתות יכול להגיע לאלפי שקלים למשפחה ואף יותר. במקרים רבים מדובר באוכלוסיות מוחלשות, שאינן מסוגלות לשאת בעלויות. כך נוצר מצב שבו הדיירים מעוניינים לחיות בבניין תקין ובטוח, אך אינם יכולים לממן את התיקון. ההכרזה על המבנה כמסוכן אינה פותרת את הבעיה אלא רק מעמיקה אותה. ההצעה של גסטפרוינד, מבקשת להתמודד עם המציאות הזו באמצעות הבחנה בין ליקויים קלים לבין סכנות ממשיות, באמצעות יצירת מסלול שיאפשר מכירת נכסים, גם כאשר הבניין כולו מוגדר כמסוכן.

דירות הרפאים: בעיה נוספת שמחמירה את המצב

חיפה מתמודדת גם עם תופעה רחבה של דירות רפאים, נכסים העומדים ריקים במשך שנים. חלקם תקינים לחלוטין, אך אחרים הפכו למבנים מוזנחים ומסוכנים. דירות רפאים רבות נמצאות בבניינים שהוכרזו כמסוכנים, וההכרזה מקשה על מכירתן ועל שיפוצן. ההצעה מבקשת לאפשר לבעלי נכסים למכור אותם גם כאשר הבניין מוגדר כמסוכן, בתנאי שהדירה עצמה תקינה. כך ניתן יהיה להכניס רוכשים חדשים, שיפיחו חיים בבניינים ויחזירו אותם למצב ראוי למגורים.

המחלקה להחייאת מבנים נטושים: מהפכה עירונית

במקביל להצעת המדרג, עיריית חיפה מובילה מהפכה תפיסתית באמצעות המחלקה להחייאת מבנים נטושים. המחלקה מיפתה מאות נכסים נטושים בעיר ומציעה ליווי תכנוני מזורז להסרת חסמים, קידום תוכניות בניין עיר והוצאת היתרי בנייה מהירים. העירייה מעניקה תמריצים כלכליים כמו הלוואות ומענקים לשיפוץ חזיתות, ומקשרת בין בעלי נכסים לבין משקיעים פוטנציאליים. מטרת המחלקה היא להפוך את המבנים הנטושים ממפגע סביבתי, למנופי פיתוח עירוני.

הגבלת הפטור מארנונה: תמריץ לשיקום

עד כה נהנתה העירייה מפטור מנדטורי היסטורי מארנונה לנכסים הרוסים ונטושים, שהוביל להפסד של כ־33.4 מיליון שקלים בשנה. המדיניות החדשה מגבילה את הפטור לשלוש שנים בלבד. בתום התקופה בעלי נכסים ייאלצו לשלם ארנונה רגילה, אם לא ישקמו את המבנה. צעד זה צפוי לתמרץ בעלי נכסים למכור, להשכיר או לשפץ את המבנים ובמקביל להחזיר מיליוני שקלים לקופה הציבורית.