חפ/2666 שמחליפה את תמ״א 38 בחיפה: האם ההתחדשות תעלה את מחירי הדירות – או דווקא תיצור סיכון לירידת ערך?

חיפה נמצאת בנקודת מפנה בתחום ההתחדשות העירונית. חפ/2666, שאושרה להפקדה ב־2026, נועדה להחליף את תמ״א 38 וליצור מסגרת להתחדשות של מבנים ותיקים. לפי הפרסומים, התוכנית עשויה לאפשר כ־30 אלף דירות חדשות וממוגנות, תוך התאמת הבנייה לתשתיות, לטופוגרפיה, לערכי השימור ולאופי השונה של שכונות חיפה. 

מדוע ההשפעה יכולה להיות גדולה מזו של תמ״א 38?

תמ״א 38 התמקדה במידה רבה בהתחדשות של בניין בודד. חפ/2666 מציעה מסגרת רחבה יותר, המחלקת את חיפה למתחמי תכנון וקובעת כללים שונים בהתאם למאפייני האזור. 

התהליך החיובי האפשרי הוא:

בניינים ישנים
↓
הריסה ובנייה מחדש / חיזוק
↓
ממ״דים + מעליות + מרפסות + בניינים חדשים
↓
התחדשות של בניינים רבים בשכונה
↓
שיפור המרחב הציבורי והתשתיות
↓
שכונה אטרקטיבית יותר
↓
עלייה בביקוש
↓
עלייה אפשרית במחירי הדירות

לדוגמה בלבד: אם דירה שווה כיום 2 מיליון שקל, והתחדשות מוצלחת מגדילה את האטרקטיביות של השכונה ב־10%, מחיר הדירה עשוי בתרחיש תיאורטי להגיע ל־2.2 מיליון שקל. אם ההשפעה תהיה 15%, מדובר בכ-2.3 מיליון שקל. אלה דוגמאות להמחשה בלבד ולא תחזית למחירי חיפה.

אבל קיים גם תרחיש הפוך

תוספת גדולה של דירות
↓
יותר תושבים
↓
יותר מכוניות
↓
עומסי תנועה + מחסור בחניה
↓
עומס על בתי ספר, גנים ותשתיות
↓
צפיפות + רעש + הצללה + פגיעה בנוף
↓
ירידה באיכות החיים
↓
ירידה באטרקטיביות השכונה
↓
לחץ אפשרי על מחירי הדירות

לדוגמה בלבד, אם דירה שווה 2 מיליון שקל והעומס בשכונה יפגע באטרקטיביות שלה ב־5%, המחיר עשוי תיאורטית לרדת ל-1.9 מיליון שקל; בירידה של 10% – ל־1.8 מיליון שקל.

החשש אינו תיאורטי בלבד מבחינת התכנון: גם במסגרת תמ״א 38 העירייה כבר בחנה את השפעת תוספת יחידות הדיור על התחבורה והתשתיות, והבחינה בין אזורים בעלי יתרונות תחבורתיים לבין רחובות צרים ואזורים שבהם קיימת מגבלת תשתיות. 

ומה יקרה לדירות הישנות?

ייתכן תרחיש מעניין נוסף:

התחדשות שכונתית
↓
דירות חדשות עם ממ״ד, מעלית ומרפסת
↓
עלייה באיכות המוצר החדש
↓
פער גדול יותר מול דירות ישנות
↓
הדירות הישנות עלולות לאבד ערך יחסי

כלומר, חפ/2666 יכולה להעלות את ערך הדירות בבניינים שמתחדשים, אך לא בהכרח להעלות באותה מידה את ערכן של דירות בבניינים שלא יתחדשו.

מצד שני, אם העירייה תצליח להתאים את התחבורה, החניה, מוסדות הציבור, התשתיות והמרחב הציבורי לקצב הבנייה, התוצאה יכולה להיות הפוכה: שכונה חדשה, ממוגנת ואטרקטיבית יותר, שתגדיל את הביקוש לדירות.

לכן השאלה המרכזית אינה רק כמה דירות תוסיף חפ/2666, אלא:
האם קצב שיפור השכונה והתשתיות יהיה מהיר מספיק כדי להתמודד עם קצב תוספת הדירות?

אם כן, ההתחדשות יכולה להיות מנוע לעליית ערך.
אם לא, קיים סיכון שבחלק מהשכונות תוספת הצפיפות, המכוניות והעומס תפגע באיכות החיים ובערך הדירות.