מאבק בדירות הרפאים בחיפה • ריאיון עם האיש שמוביל את השינוי

(חי פה) – תופעת דירות הרפאים והמגורים הנטושים בחיפה, הפכה בשנים האחרונות לאחת הסוגיות הבוערות ביותר בתחום הנדל"ן העירוני. לצד מצוקת הדיור, עליית מחירי השכירות והביקוש הגובר לדירות, עומדים בעיר מאות מבנים ריקים, חלקם במצב תקין לחלוטין, אחרים הרוסים או מסוכנים, שאינם מנוצלים ואינם תורמים למרקם העירוני. מחלקה ייעודית לטיפול במבנים נטושים ודירות רפאים, הוקמה בעיריית חיפה, במערכת "חי פה", ביקשנו להבין לעומק, מה נעשה, מה היקף התופעה ומהם הכלים שעומדים לרשות העירייה.

העירייה מאמינה, שמדובר בנושא בעל חשיבות גדולה ולכן, מינתה את ויטלי דובוב דותן, לכהן כמנהל המחלקה להחייאת מבנים נטושים. דובוב דותן, שהחל את תפקידו לפני מספר חודשים, התחיל, קודם כל, בבחינת מספר המבנים בהם מדובר, בכדי לנסות ולצמצם את היקף התופעה. פנינו אליו על מנת להבין, האם יש דרך לחייב תושבים להשמיש ולאייש מבנים פרטיים אשר בבעלותם? כמו כן, מה יכולה העירייה לעשות מול מבני ציבור מוזנחים, שנמצאים גם הם בידיים פרטיות?

מהי בכלל דירת רפאים ומהו מבנה נטוש?

בריאיון מסביר מנהל המחלקה להחייאת מבנים נטושים בעיריית חיפה, ויטלי דובוב דותן, כי דירת רפאים מוגדרת כדירה שמצבה הפיזי תקין וניתן להשתמש בה, אך בפועל אינה בשימוש. המדד המרכזי הוא צריכת חשמל, דירה שלא צרכה חשמל במשך תשעה חודשים לפחות בשנת הכספים האחרונה נחשבת דירת רפאים. לדבריו, "המונח 'דירת רפאים' הוא שגור בציבור, אך בצו המסים ובתקנות היא נקראת 'בניין ריק' או 'דירה ריקה'".

מבנה נטוש, לעומת זאת, אינו מוגדר בחוק הישראלי. לצורך עבודת המחלקה העירונית, ההגדרה כוללת כל מבנה העומד ריק, מייצר פגיעה באינטרס הציבורי, בעליו אינו מקדם פתרון לשיקומו, והנכס אינו מצליח "להסתדר" בשוק הנדל"ן ללא התערבות ציבורית. בעירייה מציינים כי הם פועלים לגיבוש מדיניות שתסדיר את ההגדרה ברמה העירונית ובהמשך גם בחקיקה ארצית.

כמה מבנים נטושים ודירות ריקות יש בחיפה?

לדברי העירייה, נכון ל־1 בינואר 2025, מופו בעיר 669 מבנים החשודים כנטושים. מדובר במבנים הכוללים שטחים ריקים או הרוסים, חלקם בבעלות פרטית וחלקם בבעלות ציבורית. חלק מהמבנים ריקים לחלוטין, אחרים מאוכלסים חלקית בלבד.

נכון ל־1 בינואר 2026, לאחר שנה של עבודה אינטנסיבית, ירד מספר המבנים החשודים כנטושים ל־473 ירידה של 30%. מתוך כלל המבנים:

• 5% שוקמו או נמצאו ככאלה שאינם דורשים טיפול
• 25% נמצאים בתהליך שיקום
• 70% עדיין מוגדרים כנטושים ודורשים טיפול
  
  העירייה מדגישה כי ייתכן שחלק מהמבנים כבר החלו תהליך שיקום אך המידע טרם התקבל.
  
  במקביל, לפי נתוני הארנונה, קיימות בעיר 478 דירות שאינן ראויות לשימוש: 457 פרטיות, 9 בבעלות המדינה ו־12 בבעלות העירייה.
  לגבי דירות רפאים תקינות, העירייה מבצעת הצלבות נתונים עם צריכת מים וחשמל. לפי נתוני הלמ"ס לשנת 2024, יש בחיפה כ־16,100 דירות ריקות, אך נתון זה כולל גם דירות בבנייה, דירות חדשות שלא נמכרו, דירות של קשישים שעברו למוסדות סיעודיים ועוד, ולכן אינו משקף את מספר דירות הרפאים בפועל.

מה נחשב הצלחה במאבק בדירות הרפאים?

לדברי דובוב דותן, היעד הוא שאפתני: שיקום ואכלוס כלל הנכסים הריקים והנטושים בעיר. לגבי דירות בבעלות העירייה, התהליך כולל מיפוי, בחינת אפשרויות פעולה, גיוס תקציבים ולאחר מכן מכירה, השכרה או אכלוס בהתאם למאפייני הנכס. לגבי דירות בבעלות פרטית או ציבורית אחרת, העירייה פועלת למפות בעלויות, ללוות בעלי נכסים שכבר החלו בשיקום ולעודד אחרים להצטרף.

אם סנקציות כספיות לא עובדות — מה כן?

העירייה מודה כי הכלים העומדים לרשותה מוגבלים. כאשר נכס אינו ראוי לשימוש, המדינה מחייבת את העירייה להעניק פטור מארנונה ולכן אין לבעל הנכס תמריץ לשקם אותו. כאשר הנכס מהווה מפגע, העירייה מוציאה דרישה להסרתו. כאשר קיימת סכנה, ניתנת דרישה להסרתה. בנוסף, העירייה מקדמת הסדרה של דרישות לשיפוץ חזיתות, כולל אכיפה יזומה.

עם זאת, אין לעירייה סמכות לדרוש מבעל נכס פרטי לאכלס אותו. לכן, חיפה מקדמת יחד עם משרדי הממשלה, חקיקה שתאפשר לרשויות לייצר תמריצים וכלים אפקטיביים יותר. הנושא עלה גם בפגישה בין ראש העיר, יונה יהב, ליו"ר מרכז השלטון המקומי, חיים ביבס.

האם דירות רפאים מסכנות תושבים?

לדברי העירייה, יש להבחין בין מבנים נטושים לבין מבנים מסוכנים. מבנה נטוש יכול להיות מסוכן, אך לא בהכרח. הטיפול במבנים מסוכנים מתבצע דרך אגף ההנדסה באופן שוטף. עם זאת, המחלקה החדשה מביאה גישה חדשנית: אכיפה יזומה, שולחן עגול בין־אגפי, מיפוי אזורי, דירוג דחיפות, פנייה לבעלי נכסים והצעת ליווי בתהליך השיקום.

העירייה מציינת כי הטיפול במבנים מסוכנים, כמו המבנה ברחוב שפירא 8, מטרים ספורים מבניין מנהל ההנדסה והעירייה בהדר ועוד מבנים דומים, מתבצע באופן שוטף וכי מבנים נטושים רבים נמצאים בהליכים שונים של בדיקה ושיקום.

האם העירייה משתפת פעולה עם גורמים נוספים?

העירייה פועלת מול בעלי נכסים פרטיים וממשלתיים ובמקביל מקדמת מדיניות וחקיקה ברמה הארצית. בנוסף, מאחר שרוב המבנים הנטושים נמצאים בהדר תחתון ובעיר התחתית, המחלקה להחייאת מבנים נטושים נמצאת בקשר עם תאגיד קהילת הדר ומתכננת שיתוף ציבור רחב עם תושבי הרובע.

מה לגבי מלון דביר הישן ברחוב יפה נוף במרכז הכרמל, שממנו נזרקו אבנים על תושבים?

העירייה מתייחסת למקרה החמור שבו נזרקו אבנים ממבנה נטוש ברחוב יפה נוף 124: המבנה, יחד עם מבנים סמוכים, נמצא בבעלות מנהל הדיור הממשלתי. העירייה פטרה את המבנה מארנונה בשל היותו לא ראוי לשימוש ופועלת שנים מול המדינה ללא הצלחה. בעקבות האירועים האחרונים תגברה העירייה את השיטור העירוני ופנתה למשטרה. מנכ"ל העירייה פנה למנהל הדיור הממשלתי, בדרישה לאטום את המבנה. "העירייה לא רק מאפשרת, היא דורשת", נמסר.

האם צמצום דירות הרפאים יקטין את הצורך בבנייה חדשה?

לדברי העירייה, תאורטית כן, אך מעשית לא. בחיפה נבנות כיום אלפי יחידות דיור חדשות, בעוד מספר הדירות ההרוסות שאינן ראויות לשימוש עומד על פחות מ־500. גם אם כולן ישוקמו ויאוכלסו, הביקוש לדיור בעיר גבוה מדי, מכדי לוותר על בנייה חדשה. דירות רפאים עומדות ריקות מסיבות שונות ובעליהן משלמים מיסים. ייתכן שבעתיד תתאפשר חקיקה שתתמרץ השמשתן, אך כיום הדבר אינו אפשרי.

בסופו של דבר, נשאר רק לקוות שאכן המשימה לצמצם את מבני הציבור והדירות המסוכנות תצליח, גם אם נראה פחות מבני רפאים, שמסכנים את התושבים, דיינו! האם זה ישפיע על כמות יח"ד שיבנו בחיפה, נוכל לדעת רק בעוד מספר שנים, אבל גם פחות מסוכנות לתושבים תחשב כהצלחה.