היתר בנייה אינו תחליף להסכמת שכנים • פסיקה עקרונית של המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה

(חי פה) – המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה, יעל ליבוביץ, קיבלה תביעה שהגישו שלושה מבעלי הדירות בבית משותף בשדרות הצבי בכרמל, וקבעה כי בעל דירה שביצע עבודות בנייה נרחבות ללא הסכמת השכנים פגע ברכוש המשותף וחייבה אותו לשקם את פיר ההסקה שהרס ולהפסיק את העבודות המתוכננות, למרות שקיבל היתר בנייה מהוועדה המקומית.

הסכסוך בשדרות הצבי: שיפוץ נרחב, פיר הסקה שנהרס וממ"ד שלא אושר

הבית המשותף בשדרות הצבי 12, אחד הרחובות היוקרתיים בכרמל הקלאסי, כולל ארבע יחידות. בשנת 2024 רכש הנתבע את אחת הדירות והחל בשיפוץ מקיף. במהלך העבודות נהרס פיר הארובה של מערכת ההסקה המרכזית, מערכת ששימשה במשך עשרות שנים את דירתה של התובעת, אישה בת 94 שהתגוררה בבניין כ־59 שנים.

בעקבות ההרס נותרה דירתה ללא הסקה פעילה. רק לאחר שהתובעים פנו למחלקת הפיקוח על הבנייה, הגיש הנתבע בקשה להיתר בנייה שכללה בניית ממ"ד, מחסן, שתי מרפסות זיזיות, סגירת מרפסת קיימת ופתיחת פתחים בקירות.

התובעת הגישה תביעה לצווי מניעה וצו עשה; לאחר פטירתה, שלושת ילדיה נכנסו בנעליה.

המחלוקות המשפטיות: מהו רכוש משותף, כיצד סופרים דירות ומה כוחו של היתר בנייה

בפני המפקחת עמדו שלוש שאלות מרכזיות:

האם פיר ההסקה הוא רכוש משותף?

הנתבע טען כי מאחר שדירתו נותקה מהמערכת, הפיר אינו משותף עוד. המפקחת דחתה זאת: פיר ההסקה והארובה הם רכוש משותף, גם אם עוברים בתוך דירה פרטית, בדומה לצנרת מים וביוב.

כיצד נספרות "דירות" לצורך חישוב רוב?

הנתבע טען כי יש לספור דירה אחת לכל צד, וכי המרפאה והמקלט שבבעלות התובעים אינם "דירות". המפקחת קבעה כי לפי סעיף 52 לחוק המקרקעין, דירה היא כל יחידה המיועדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר ולכן שלוש היחידות של התובעים נספרות כדירות לכל דבר.

האם היתר בנייה מייתר את הצורך בהסכמת שכנים?

נקבע חד־משמעית: לא. היתר בנייה אינו גובר על דרישות הרוב בחוק המקרקעין, ואינו מאפשר לבצע עבודות ברכוש המשותף ללא הסכמה.

ההחלטה: שיקום הפיר, עצירת הבנייה וחיוב בהוצאות

המפקחת ליבוביץ קיבלה את התביעה במלואה וקבעה:

• הנתבע חייב להקים מחדש את פיר ההסקה או לחפות את הצינור בתוך 45 יום.
• ניתן צו מניעה האוסר על בניית ממ"ד (בהיעדר הסכמת 60% מבעלי הדירות).
• ניתן צו מניעה האוסר על בניית מרפסות זיזיות (בהיעדר רוב של 75%).
• נאסר להרוס ולבנות את המרפסת הדרומית.
• נאסר להקים חניות ומעבר אליהן.
• הנתבע חייב להמציא אישור קונסטרוקטור תוך 30 יום.
• נפסקו הוצאות בסך 22,106 ש"ח.

המפקחת ציינה כי ממצאי הסיור המשותף מעלים ספק באמינות הצהרותיו של הנתבע.

תגובת עו"ד יוני שליו‑ריבה, בא כוח התובעים

עו"ד יוני שליו‑ריבה מסר כי ההחלטה מהווה הכרה מלאה בזכויות התובעים ברכוש המשותף: "היתר בנייה אינו תחליף להסכמת השכנים. מערכת הסקה, פיר וארובה, גם כשהם עוברים בתוך דירה פרטית, נותרים רכוש משותף שאין לפגוע בו."

עוד הוסיף כי התובעים פעלו כדי להגן על ביתם ועל זכויותיה של אמם המנוחה: "איננו מתנגדים לבניית ממ"ד, הצורך הביטחוני ברור. אך המחוקק לא ביטל את דרישת הרוב."