(חי פה במספרים) – הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה נתונים בנוגע לשוק הנדל"ן החיפאי, מהם עולה כי במחירי הדירות במחוז חיפה כמעט לא חל שינוי בתקופה שבין דצמבר 2022 – ינואר 2023. זאת לעומת התקופה שבין נובמבר 2022 – דצמבר 2022, שבה חלה ירידה של 0.9%. לשם השוואה, במחוז תל אביב השינוי עומד על 0.5- ואילו במחוז ירושלים 1.1-.
דוח שעוסק בהתחלות הבנייה בשנת 2022 כולה מסרטט תמונה עגומה
ארבע שנים חלפו מאז תחילת כהונתה של ד"ר עינת קליש-רותם, בתפקיד ראש עיריית חיפה.
בשנת 2022 החלה בחיפה בנייה של 760 דירות, מה שממקם את העיר במקום ה-20 מבחינת התחלות הבנייה בארץ. במקום הראשון נמצאת תל אביב עם 4,659 דירות חדשות, שהחלו להיבנות בשנה האחרונה.
בין חיפה לבין תל אביב נמצאות גם הערים ירושלים, בת ים, בית שמש, ראשון לציון, אשקלון ועוד. ההשוואה היא בין ערים בהן התקיימו התחלות בניה במספר גבוה מ-500 דירות בשנת 2022.
על אף שחיפה היא העיר השלישית בגודלה בארץ, בהרבה ערים קטנות יותר התחילו בשנת 2022 יותר התחלות בנייה לעומתנו. השיא הוא שבמקום ה-19, מקום אחד לפני חיפה, נמצאת העיר שדרות, שיש בה כ-33,000 תושבים. בחיפה יש קרוב לפי עשרה תושבים מול שדרות, ועדיין בשנת 2022 מספר התחלות הבנייה בחיפה ובשדרות זהה (761 בשדרות ו-760 בחיפה).
כיצד מוגדרת התחלת בניה:
התחלת בנייה היא התחלת חפירת היסודות של בניין. מועד התחלת הבנייה של דירה הוא מועד התחלת הבנייה של הבניין שבו היא ממוקמת.
אם מסתכלים על התחלות הבנייה בחיפה לעומת השנים הקודמות אפשר לראות עלייה של 29% לעומת 2021, כלומר, 760 התחלות הבנייה בחיפה בשנת 2022 ו-589 הדירות, שבנייתן התחילה בשנת 2021. אפשר לראות שיפור גם בין שנת 2020 לשנת 2021. בשנת 2020 היו 490 התחלות בנייה לעומת 2021 עם 589 התחלות בנייה, אך עדיין מדובר במספר קטן מאד.
דירות שבנייתן הושלמה
הדו"ח מציג התחלות בנייה וגם דירות, שבנייתן הושלמה. בעוד שבמחוז תל אביב היו 23.2% מכלל הדירות שבנייתן נסתיימה, במחוז חיפה ניתן למצוא 9.5% מהדירות, שבנייתן הסתיימה. גמר בנייה של דירה הוא גמר הבנייה של הבניין שבו היא ממוקמת.
נתון מפתיע נוסף הוא שבסוף שנת 2022 מספר הדירות בבנייה פעילה ברחבי הארץ עומד על 166,100. 26% מהדירות במחוז תל אביב ו-24.8% מהדירות במחוז מרכז. בעוד שמחצית מהדירות נמצאות במרכז, אחוז הדירות הפעילות במחוז חיפה עומד על 8.3% בלבד.
[…] […]
מה שאופייני ל בניה בחיפה הוא שאין שום התחשבות בתנאי השטח, באזור פקוק מאוד בסביבת בית חולים כרמל יש הרבה מאוד פרוייקטים חדשים, שיוסיפו לשכונה מאות תושבים ועשרות מכוניות. בעיית המילוט מרחובות הרופא, שכטר לינקולן בעת חירום, לא פתורה, אבל העיריה ממשיכה לתת היתרי בניה באזור.
לאחרונה, מכרה העיריה שטח שנועד לבניה ציבורית, לקבלן פרטי. חוסר התחשבות מוחלט בצרכי התושבים באזור, שאין להם מרכז תרבותי, אין גנים, אין בתי ספר, אין , אין…….
מחכים למושיע מהבירוקרטיה העירונית. אסור להתיאש.
צריך להתייחס ברצינות ללשכה המרכזית. שבת שלום
אני חוזר בי כדי לקבל אישורי בניה בחיפה זה לא היה 10 שנים כי אם 17 שנים. אתכם הסליחה.
בירוקרטיה ומשפטיזציה מטרתן יצירת תהליך מסורבל ארוך ויקר שיממן ויחייב עוד תקנים ועוד "כח" בידי מהנדסי הערים כך שיצדיק את שכר העתק והפנסיות הגדולות ויאפשר למנות הרבה "ראשי אגפים" בשכר גבוה מה שיאפשר ג'ובים רבים בשיטת הקואליציה לשותפות הקואליציה במסווה של ועדות "מקצועיות".
אל תתפלאו על הבלאגן בתכנון בישראל הוא קשור ישירות לעודף המשפטיזציה, חוסר האכיפה ויצירת לאקונות ופתחים להמון חוסר הבנה שמחייב להעסיק את המגזר מתוך 80,000 עורכי הדין בישראל שעוסק בתכנון ובניה. בשום מקום בעולם לא מעורבים עורכי דין בתכנון כמו בישראל. לפי מחקר שקראתי שנעשה על כניסת משפטנים לתוך התכנון מדובר בפי 10!! עורכי דין לעומת מדינות אחרות באירופה, שדוחקים החוצה את גורמי התכנון המקצועיים ואת גורמי התכנון ההנדסיים. זה מטורף לחלוטין.
כשגרתי בקליפורניה והלכתי לבנות הגשתי תוכניות ולאחר כ 3 חדשים התחלתי לבנות. כאן בחיפה הגשתי תכניות ולאחר 10 שנים קצרות קיבלתי אישורי בניה חלק חשוב בזכות השכנים שהם תושבי חיפה. אז בואו לא נגלגל עיניים וגם בזמן הבניה כל מיני גורמים מפריעים וכשכבר מגיעים לסוף הדרך חשבתם שזהו אז תשאלו מה זה זה טופס 4. פיקוח על בניה בלתי חוקית הפך לגולם מפלצתי של בירוקרטיה.
קליש מובילה את התושבים לאסון כל ההתנגדויות שלה יורגשו באלפי הרוגים ברעידת האדמה הבאה .
פינוי בינוי עכשיו ללא חסמים!
העירייה פיספסה מפנה אסטרטגי: מינהור הרכבות לצפון מתחנת חוף הכרמל ושחרור אלפי דונם צמודי המסילות הקיימות שיוכלו לצאת לפיתוח אינטנסיבי של שכונות מגורים ומלונאות איכותיות בקו החוף. זו טעות קריטית להשאיר את המסילות עם גדרות וחשמול ואז תוספת שתי מסילות – שתפגע קשות בחיפה בעשורים הבאים.
אתה מתייחס למינהור הרכבת מחוף הכרמל בכזאת קלות ראש ובינוי מסיבי בשפת החוף. אין ספק שהצעתך תפגע לא רק בהיבט נופי, הנדסי, חברתי ועוד. למה?
1. נגישות לים עבור תושבי חיפה והסביבה תיפגע, בשל מקרקעין פרטי.
2. נוף הים מעמדות תצפית והר הכרמל יפגעו בשל בנייה מאסיבית.
3. צפיפות תחבורתית אזורית תיפגע בנגישות והגדלת הזיהום.
4. סיכונים הנדסיים בבנייה סמוך לים, מפגעי טבע וכילוי (איכות שציינת משמעותה השקעה כספית רבה -עלול ליצור נכסי מקרקעין עבור עשירים מופלגים ולא עבור קהל רחב).
5. מינהור רכבת ישראל בתווך הים הוא אתגר הנדסי ויקר מאוד בפני עצמו.
6. מינהור רכבת ישראל בתווך הים יפגע בתפקוד הרכבת ובזמינותה, ביכולת התחזוקה והרחבה עתידית. פגיעה חמורה באמינות של הרכבת ברמה מחוזית וארצית.
לסיכום:
א. פיתוח תשתיות והקמת / חידוש שכונות וצרכי קהילה איכותיים הכרחי בעיר חיפה. קידום פרויקטי מחיר למשתכן כדוגמה "מבואות דרומיים" בין טירת הכרמל לחיפה (בכפוף לפינוי בסיס תובלה) יכולים לתת מענה ראשוני וכן שאר התחדשות עירונית כגון נווה דוד.
ב. בעיר קיימות המון שכונות עם מבנים ישנים שמהוות סכנה (כגון קריסה, חוסר היגיינה) שהביקוש אליהן ירוד ולכן התחדשות עירונית של מתחמים בכפוף לראייה אזורית ופיתוח תשתיותיהן לעתיד מבורכת – רק צריך להמציא את המודל הכלכלי שיאפשר זאת.
ג. עוד לא אבדה תקוותינו, נקווה שתגיע מנהיגות לעיר בהקדם ותייצר תיאום עם ממשלה הגיונית שתפעל לרווחת אזרחיה ברציפות המצופה ובכיוון אחיד שיאפשר שגשוג בעשורים הבאים.
שלום בן. אתייחס לכל מה שהעלית כטיעונים נגד מנהור ואסביר למה מנהור בעצם תורם להם. רק אומר לך שההצעה למינהור לא עלתה בקלות ראש, ומי שהתנגדו לה היו קליש ומהנדס העיר ווטרמן באופן מוזר ואסביר דרך הנקודות שלך למה:
1. הנגישות לים עבור תושבי חיפה: חישמול דרך החוף וברור ששיקוע לא אפשרי, פוגע לאין שיעור ממינהור. כשהתכוונתי לפיתוח במקום המסילות צריך להבין שמדובר בשטח שעובר דרך העיר ברובו ולא קשור לים כמו בין בת גלים וקרית אליעזר, העיר התחתית. בנוסף הבסיס מצפון לתחנת חוף הכרמל מיועד בכל מקרה לפינוי ופיתוח. אגב, מדובר במקרקעין ציבורי שיממן את המינהור וניתן להשפיע על גובה הפיתוח.
2. נוף הים מעמדות תצפית והר הכרמל יפגעו בשל בנייה מאסיבית. בנייה כזו מתוכננת בכל מקרה בשכונות החוף – 30 קומות בפינוי בינוי בבת גלים לדוגמה. אבל תאר לך שיתווספו אלפי דונמים במקום המסילות שיאפשרו לתת לקבלנים בשכונות לבינוי-פינוי (קודם לבנות דיור כדי שלא יצטרכו להשכיר דירות בזמן הבנייה עבור הדיירים). זה רק יועיל לקידום התחדשות עירונית בשכונות לאורך המסילה, שכרגע עומדים בפני גדרות ועמודי חשמול בגובה 5-6 מטר לכל אורך החוף!!
3. צפיפות תחבורתית אזורית תיפגע בנגישות והגדלת הזיהום. לא נכון. קודם כל את שטח המסילות הקיים אפשר לייעד לנת"צ אוטובוס ונתיבי אופניים. בנוסף כבר קיים נת"צ מטרונית שמשרת את תחנות בת גלים וחיפה מרכז. מעבר לכך: מינהור הרכבת יאפשר ביצוע תחנה חדשה בקרקעית ואדי הגיבורים שתשרת את כל הכרמל ללא שנצטרך לנסוע לתחנות בחוף. זה ישפר מהותית את זמינות התחבורה הציבורית ויחסוך זיהום מאסיבי מהירידה והעליה של עשרות אלפי רכבים ביום לתחנות הרכבת.
4. סיכונים הנדסיים בבנייה סמוך לים, מפגעי טבע. שוב, חלק מהשטח שיתפנה ממינהור לא סמוך לים. למשל התחנה במרכזית בת גלים – מדובר בשטח עצום שבמקום מסילות ניתן לבנות בו כ-1000 יח"ד כמו שכונה שלמה ברגע שמפנים את המתחם הסמוך לצומת דולפין.
5. מינהור רכבת ישראל בתווך הים הוא אתגר הנדסי ויקר מאוד בפני עצמו. לא מדובר במינהור בים אלא דרך הר הכרמל אם לא הבנת. מדובר ב-4 מנהרות דמויות מנהרות הכרמל רק שטוחות שיגיעו מתחנת חוף הכרמל מערבה דרך ההר, לתחנת רכבת בואדי הגיבורים (נגישות אליה כמו הגרנד קניון, במעליות ומעליה קומות חניונים) ויציאה ישירות למרכזית חוף המפרץ.
6. מינהור רכבת ישראל בתווך הים יפגע בתפקוד הרכבת ובזמינותה. ממש לא. דווקא השארת המסילות לאורך החוף ושתי מסילות נוספות ועמודי חשמול יסבלו מרוחות, לחות, קורוזיה ותחזוקה יקרה יותר ממינהור.
לסיכום:
מעבר לפינוי שטח לאלפי יחידות דיור ומלונאות ופתיחת שכונות העיר לעבר הים וסיוע להתחדשות עירונית מבינוי-פינוי שיתאפשר לידן בשטח המסילות, מדובר בחסכון מסיבי בזיהום, בזמן הגעה לרכבת מהכרמל ובזמן מעבר הרכבת לצפון. אין צורך ממילא במעבר הרכבת סביב קו החוף שהוא ארוך יותר, ופוגעני יותר לשכונות לעיר ולסביבה הימית. אין שום סיקוי לשיקוע ב-13 מליארד שקל שכאילו משווקים במקום מינהור. זאת בעוד מינהור כמו מנהרות חוף הכרמל הוכח כישים, מהיר יותר וזול יותר. למעשה כל מי שמבין במי תהום והנדסה אומר שלא יהיה שום שיקוע של 4 קוי רכבת כי זה בלתי אפשרי ורק מנהור יסלק את המפגע הזה ויהפוך אותו מחסרון ליתרון.
המדינה הקפיאה את תוכניות הפינוי בינוי. אז. מה חשבתם שלעיריה יש כסך חקדם אותם. אין מספיק כסף לתחזק את העיר היום אז איך יפנו כספים לפינוי בינוי.
זו עדיין השפעת הקורונה והשלטון הקודם, כי מספר תוכניות הבניה והמיכרזים עלו ב 4 השנים האחרונות בצורה משמעותית. נתונים יפורסמו בקרוב.