מה באמת קורה מאחורי הקלעים של פרויקט הדגל של השר כחלון – המחיר למשתכן?
מה גרם לכל כך הרבה זוכים לבטל את הזכאות?
שבוע להחליט וויתרתי.
מה גרם לי לוותר ואולי אחרי שתקראו גם אתם תתחברו לספר איך פניתי לפייסבוק-חכמת ההמונים, גייסתי מספר מומחים ואחרי דוקטורט ביומיים זה מה שלמדתי.
התחושה שפוקדת מאות זוכים בתקופה האחרונה בפרויקט "המחיר למשתכן" היא של מרמה, מירמור, לחץ, בזבוז כסף, אנרגיה וככל הנראה זמן יקר מהול בבלבול. האם מתחת לפני השטח ייתכן שמה שנראה כמו הזדמנות פז חד פעמית לקנות במדינה בה יוקר המחייה מרקיע שחקים דירה בהנחה משמעותית מהמחיר בשוק, תנאי פרימיום לתשלומים, משכנתא נוחה של רוב הסכום ו"גב מדיני" בהתנהלות מול הקבלנים, היא בעצם הסתרת האמת במקרה הטוב?
ומדוע הזוכים במעמד הנחשק נופלים כמו זבובים אחרי הזכייה?
מאחורי כל הסלוגנים המלוקקים והרעיון הרומנטי לדיור זמין מסתתרת התנהלות כושלת ומטרידה אל מול האיש הקטן. באנו לעשות סדר בבלאגן ולהבין איפה טעינו.
מקרה שהיה כך (בדיוק) היה: זוג חיפאי צעיר עם תינוק זכה בפרויקט "המחיר למשתכן" אי שם בתחילת שנת 2016. זה הרגיש ממש כמו זכייה במפעל הפיס, שיחת טלפון אחת ששינתה מאותו יום את כל עולמם.
מאותו הרגע, בני הזוג הפסיקו לחפש דירות בשוק, שכן ערך הדירות בעירם בפרט ובמדינה בכלל לא הפסיק לעלות והחלו לתכנן את עתידם בעיר בה נמצאת הדירה בה "זכו"- קריית מוצקין.
מחיר למשתכן – איך מתחילים?
כמו כל אחד הם חיפשו גן לקטן, אלטרנטיבות לעבודה ובמקביל העבירו את עצמם "סדנת" שכנועים עצמיים של "למה גם שם יהיה לנו כיף לגור?". במקביל לקולאז' הפנטזיות, שבנו עם האושר הגדול של סיום סאגת השכירויות לנצח עם כל המשתמע מכך.
מחיר למשתכן – אז מה השתבש בדרך?
כמו כל זוג צעיר לפני השקעה גדולה, הם ניסו לקבל מידע על הפרויקט באופן עיקש ופנו לכל כתובת אפשרית. התוצאה באופן מפתיעה הייתה התעלמות כמעט מוחלטת מצד הרשויות, הדלתות תמיד נסגרו בפניהם בטענה ש"כשיגיע היום הם יגלו הכל". למען האמת כך היה. כשהיום המיוחל הגיע, אי שם בסוף שנת 2016, הודיעו להם מהרגע להרגע כי עליהם להתייצב בכנס הגדול אליו הוזמנו כל ה"זוכים" ב"מחיר למשתכן". השניים הבינו שאם לא יענו לדרישה המידית הזו ולא יגיעו לאירוע הנ"ל, אזי לא תינתן להם הזדמנות נוספת. לכן ובלית ברירה נאלץ הזוג שלנו לבטל יום עבודה, לקפוץ מיד לסבתא על מנת שתשמור על בנם ומשם למהר אל הלא נודע.
מחיר למשתכן – מפגש קצרצר רווי בססמאות
למפגש החשוב הזה הוקצבו פחות משעתיים והוא כלל הרבה דיבורים, סיסמאות כלליות, חוברת עבת כרס ונשנושי בופה לתחושת היוקרה. כשנשאלו נציגי הפרויקט על פרטים קונקרטיים, הם התחמקו לא אחת והבטיחו לענות בסוף באופן פרטני. אם עד לפה הזוג שלנו התעלם מכל תמרורי האזהרה, הפעם כבר צלצלו להם בראש פעמוני אזהרה של תחנת רכבת המזהירה מפני התנגשות בין שתי רכבות. ברשותכם בואו ונפסיק כאן.
אין טעם למתוח את הסיפור כאילו היה אגדה, שהרי ידוע לכל- לאגדות סוף טוב בסיפור שלנו, לעומת זאת, התפוח המורעל הוא ה"ג'וק" שהכניסו להם לראש בכל מה שקשור ל"זכייה".
בני הזוג החיפאיים (ורבים כמותם) זכו. בכאב ראש אחד גדול, הם יצאו מהאירוע הטראומתי הזה עם חוברת מדושנת בחוזים, הסכמים (מול חברת ניהול, הקבלן, המדינה ומה לא?) ומפרטים טכניים. בעצם עם כל מה שהם לא מבינים בו, רק מרוכז בחוברת עם גרפיקה יפה כחומר קריאה לסופ"ש. לאחר מכן, הם התבקשו להגיע למפגש נוסף ביום ראשון בבוקר שלאחריו וכעבור 45 דקות של שאלות ותשובות, עליהם לממש את ה"זכייה": לבחור בית בין האופציות שנותרו ולהוציא צ'ק (שני!!הראשון היה בהרשמה) על סך של 2,000 שקלים שלא יוחזרו במקרה של ביטול ולחתום.
במדינה בה כולנו עושים חושבים 3 פעמים לפני שאנחנו קונים קוטג' בסופר, בפחות משבוע הם נדרשו להבין את האופציות שעומדות בפניהם, ללמוד את הפרויקט, להבין מה אומרים השרטוטים מול אדריכל, מה כתוב בחוזה ומה ההשלכות של החתימה או בקיצור להתייעץ עם עורך דין וחשוב לא פחות, לערוך פגישה אחת לפחות עם יועצי משכנתאות. והכי מקומם הוא שכל המידע הזה לא היה נגיש בשום צורה.
אז מה עושים? נאלצים לוותר על "הזכייה". כן, מה שקראתם.
נכון, זה לא שחור ולבן, זה לא קורה לכולם אבל זה קורה למספיק אנשים. כמובן שגם כאן לבטח תמצאו זוגות מרוצים, אבל לכל מי שמעוניין להיכנס למירוץ/לתהליך של המחיר למשתכן, החלק הבא נכתב במיוחד בשבילכם. המה כמה מסקנות אליהם הזוגות איתם דיברנו הגיעו לרשימת הטיפים של עשה ואל תעשה.
קרדיט לגיפ,אשיגא
סדר בבלאגן
המסע של הזוכים עד למעמד הנכסף הוא ארוך, מסורבל ומלווה בסימני שאלה רבים. התהליך הראשוני הוא הבירוקרטי (כולל תשלום ראשון וההרשמות לכל ההגרלות ללא הכוונה מקצועית) ולפיכך חשוב מאוד להתייחס אליו באופן הבא:
1. שימו לב מראש לאילו פרויקטים אתם נרשמים, שכן אתם עלולים ל"זכות" בדירה אשר נמצאת בצד השני של המדינה (רחוק מהמשפחה, עבודה, לימודים ,חברים ויכול מאוד להיות גם רחוק מהציוויליזציה המוכרת) באזור בפיתוח. אותו "פיתוח" הוא בגדר אופציה מול העירייה ולא חלילה בהתחייבות של הקבלן. חכמים תהיו אם תעשו סלקציה ראשונית ולא תרשמו לכל פרויקט "העיקר לזכות", בסוף תזכו… במקום שהכי פחות רציתם.
2. שימו לב לכמות הדירות הרשומות בטבלת ההצעות להגרלות. כך תלמדו דבר נוסף על אופי המגורים שכן, ככל הבניין קטן יותר כך כנראה המחיר יהיה יותר משתלם. פחות דיירים = פחות ועד בית + פחות זמן לחכות לסיום הבניה + פחות כאב ראש.
למי מכם שאוהבים לגור במגדלים, שזה גם בסדר, שימו לב לכך בעת ההרשמה להגרלות על מנת לכוון לפחות מהבחינה הזאת רק לכיוון הרצוי מבחינתכם.
במידה ותקבלו שם של קבלן עשו עליו ועל הפרויקטים שכבר חתם עליהם שיעורי בית ותלמדו במי מדובר, הרי בסופו של יום כל ההתנהלות תהיה מולו וחשוב שתדעו עם מי יש לכם עסק.
לא באמת הנחה
לאחר הודעת הזכייה בדקו באתרים שונים (מדלן , יד 2 ) עסקאות דומות והשוו עד כמה שניתן בין המחירים. מסקר שערכנו בפרויקטים ספציפיים גילינו 2 דברים שיעזרו לכם בבחינת הנכס העתידי:
1. קבלנים מסוימים "חוטאים" בטריק זול שיעלה לכם ביוקר: נמצאו בפרויקטים שונים שבדקנו דירות הגדולות באופן יחסי ביחס של בין 10 ל-20 אחוזים מגודל הסטנדרטי לדירה על פי מספר החדרים. בחישוב הסופי לפי מטר רבוע יוצא כי אולי יש הנחה על מטר רבוע, אבל בגלל שהדירה גדולה יותר ערך ההנחה מצטמצם משמעותית. על פניו נראה שהוא יותר זול, אבל זוהי נטו הטעייה. לדוגמה בפרויקט של גיא ודורון לוי בק. ביאליק עלו טענות חוזרות על תכנון אדריכלי לקוי, חללים מבוזבזים, שטח רב לא מנוצל וחדרים קטנים.
לסיכום מה עוזר לזוג שרוצה דירת 4 חדרים סטנדרטית כשהמטר רבוע הוא בהנחה, אבל התשלום כביכול הוא על גודל של חמישה חדרים? קחו את המידע ובדקו אותו אל מול הפרויקט בו זכיתם.
2.תבררו בעוד כמה זמן מובטח לכם קבלת המפתח, שכן כל פרויקט של המחיר למשתכן אליו נרשמתם לא התחיל בעבודות הבניה לפעמים הם עדיין נמצאים בשלבי ההיתרים ולכן הכניסה המשוערת עומדת בממוצע בין שלוש לארבע שנים (לפחות!). אם תחשבו את השכירות עליכם לשלם בתקופה זו, ההפרש יהיה זהה להפרש בין דירה בפרויקט המחיר למשתכן. לדוגמה, בפרויקט SEA TOWER, הדירות שהוצאו היו מוזלות בממוצע בין 150,000-200,000 שקלים מדירות אחרות בשוק. חישוב של שכירות של 4 שנים, מכסה את ההפרש ולפעמים אף יותר.
"משכנתא לקראתך"? יותר כמו- "זהירות משכנתא מאחוריך"
ברגע שבבנקים שומעים שאתם קונים דירה בפרויקט המחיר למשתכן, אוטומטית הריבית קופצת בצורה לא פרופורציונלית. למה? לא תמיד הם נותנים אישורים, מאחר שהפרויקט לא נמצא בשלב סופי אל מול הבנקים וצריך לחתום על הדירה לפני ש"הזוכים" הבינו את גורל המשכנתא או במילים אחרות את גורל עתידכם הכלכלי. ניר בכר מזוכי הפרויקט שוויתר על מקומו מספר: " כשפינתי לבנק, יועצת המשכנתאות ישר שאלה אותי אם זה מחיר למשתכן , כי הם לוקחים לפרוייקטים הללו ריבית כפולה מאחר שהבית "זול" יחסית- אז אוכל להתמודד עם הריבית. בסוף היא אמרה לי "עדיף שתמצא בית יד שנייה באיזה מקום וזהו".
אומרים שתנאי המשכנתא בפרויקט הם לקראתך, אך בפועל כל קשר בין משכנתא לפרויקט הוא לרעתך.
ג'ניה חנקוק, זוכה נוספת שוויתרה על הזכייה מספרת : "ההבטחה למשכנתא של 10% הון עצמי התפוצצה לנו בפנים, כאשר אחת הנציגות של הבנקים אמרה לנו במפורש שאם יש לנו פחות מ-100,000 שח, אין לנו מה להתקרב לבנק אפילו".
תמצת את זה יפה לירון כהן, אחד מהזוכים המאוכזבים: "בשורה התחתונה: אף אחד מאיתנו לא באמת קונה בית אלא שוכר בית מהבנק ל־300 שנה ואז מוריש אותו לילדים. במקרה הטוב."
שינוי בלי פיצוי
"המחיר למשתכן" הוא למעשה פרויקט של קבלן, אשר זכה במכרז עבור הסכום הסופי הנמוך ביותר לנו הזוכים. בשביל להגיע לסכומים האלה, הוא צריך לצמצם בעלויות. איפה נוכל "להנות מהצמצום הזה?" בגימורים בבית, בבחירת החומרים של דברים בסיסיים כמו: רצפות, שיש, אמבטיה ומטבח.
בכל מצב אחר פרט לפרויקט המדובר יש מקום למשא ומתן. נניח והמטבח של הקבלן לא מוצא חן בעינכם? תוכלו להשלים סכום יחסי ולשדרג את המטבח. ב"מחיר למשתכן" "זה מה יש- ותגידו תודה". אין שום אופציה לשנות, להוסיף אלא לשבור ולבנות במחיר מלא. כל אופציה נוספת, נקודת חשמל, חומרים, גימורים עולה ביוקר. כשאתם מקבלים את המפרט של הדירה, שימו לב לפרטים הקטנים ותבדקו מה יהיה ניתן לשינוי עתידי וכמה יעלה לכם "הנזק". את החישובים האלה הוסיפו למחיר הדירה. לפעמים השינויים הכי בסיסיים עולים לא מעט ומשנים את הסכום הסופי.
הצטיידו באנשי מקצוע מבעוד מועד
מרגע "הזכייה", מלבדה, לא תדעו דבר על הפרויקט והרגע שתגלו יהיה קרוב לרגע בו תצטרכו לקבל החלטה. המפגש עם כל המידע צמוד למפגש "ה-45 דקות" אשר בסופם צריך לחתום (על המון מסמכים). לכן, עד שלא ישנו משהו שם למעלה, צריך לדעת איך לעבוד איתם נכון. במידה ותחליטו ללכת על זה, שריינו לכם חבר/קרוב משפחה/פורומים באינטרנט כמו "תשאל עו"ד" או שפשוט תשכרו את שירותיהם לשעת השין של אנשי המקצוע הבאים: עורך דין (בכל זאת, יש שם לא מעט חוזים שתצטרכו לחתום עליהם עם המון אותיות קטנות), אדריכל (שייבחן את האופציות של הדירות בפרויקט המוצע) ורצוי מאוד גם נדל"ניסט שאתם סומכים עליו מהאיזור המדובר.
אל תעצרו את הרכבת
גם אם הודיעו לכם על הזכייה, אל תפסיקו לחפש בשוק החופשי. זה שזכיתם, עדיין לא אומר שזה בטוח. מה שכן בטוח הוא שמחירי הדירות רק עולים ולפספס שנה רק בשביל לחכות ליום בו יצרו אתכם קשר מהפרויקט זו ממש לא אופציה כלכלית עבורכם.
נכון, אנחנו יודעים שבין הקוראים ישנם לא מעט זוכים שמעדיפים מסיבה כזו או אחרת לקחת את הדירה להשקעה ולא למגורים וכך לאפשר לעצמכם להמשיך לגור באזור שלכם. גם לכם אספנו כמה הערות שיאירו את עינכם:
1. היום בו תקבלו את המפתח ותוכלו להתחיל לקבל שכירות (*אל תשכחו את ההפסד של כל השנים עד לקבלת המפתח מבחינת שכירות) יהיה היום בו עוד אחוז גבוה בבניין שקיבל את המפתחות יציע את דירתו (*שזהה לשלכם) להשכרה. עכשיו דמיינו את המצב הבא: שוכרים מחפשים דירה באיזור, פותחים את אחד האתרים המובילים ורואה שבכתובת המגורים שלכם יש עשרות דירות שמוצעות להשכרה. דמיינו מה זה יעשה לשוק, למחירים, לזמן בו הדירה לא תהיה מושכרת אבל כן תצטרכו לשלם ארנונה, ועד בית וחוזר חלילה כעבור חמש שנים כשתוכלו (יחד עם כל המשקיעים האחרים) להוציא את הדירה למכירה, כמה תחרות על אותה דירה או לחילופין, איזה השקעה נוספת תצטרכו כדי לבדל את הדירה שלכם מהשאר. אל תשכחו שכנראה יהיה "אות קין" על הבניין שכן הוא יסומן מיידית "כדיור סוג ב" / דירה בעלת ערך נמוך יותר.
2. אל תשכחו דירה על הנייר תמיד יותר זולה מדירה בבניה, אז בדקו באמת מה ההבדל מדירה על הנייר באופן פרטי לבין ה"מחיר למשתכן".
3. "זול עולה ביוקר", מוכר לכם? אז שמו על כפות המאזנים והחליטו על פי הטבלאות והחישובים שלכם מהו המחיר אותו תרצו לשלם עבור "התמשכנות": ויתור על היכולת לבחור אזור מגורים, את מפרט הבית, את החוזה מול חברה שמתחזקת את המבנה, ויתור על האופציה לשנות או להוסיף בשלבי הבניה דברים שתרצו, לדעת מראש שהמפרט, הגימורים והחומרים בהם הקבלן השתמש ינועו בין זול לסטנדרטי מינוס, חתימה על חוזה מבלי להתייעץ עם עורך דין/אדריכל/שמאי מפאת הזמן, תשלום שכירות במקביל למשכנתא, לא באמת לקבל הנחה, "אות קין" על הבית של "המחיר למשתכן" במידה ותרצו למכור את הנכס בעתיד וכל זה בלחץ היסטרי של זמן.
עוד באותו עניין:
[bs-thumbnail-listing-1 columns="1" hide_title="1" count="1" post_ids="35086" bs-show-desktop="1" bs-show-tablet="1" bs-show-phone="1" paginate="none"]