חיפאים, היכונו לסקר ארנונה למילוי קופת עיריית חיפה

בלעדי: לחי פה נודע כי עיריית חיפה הוציאה, בחטף, מכרז לעריכת סקר נכסים לצורכי חיוב בארנונה לנכסים בתחומה. זאת לאחר שבקשתה להעלאה חריגה נדחתה על ידי משרד הפנים.

עוה"ד החיפאי רונן צרפתי, המתמחה בארנונה, מסר לחי פה כי רשויות מקומיות רבות הפכו את המדידה לכלי למילוי הקופה המתרוקנת, כדי להגדיל את שטחי הארנונה, תוך שעולה חשש לטעויות משמעותיות בעת המדידה, לרוב לרעת התושבים.

כך תתכוננו לסקר…

00_רונן_צרפתי_-_עורך_דין_חיפאי_המתמחה_בארנונה.jpg
רונן צרפתי – עורך דין חיפאי המתמחה בארנונה

לפניכם סקירה על סקר הארנונה, מאת עורך הדין החיפאי רונן צרפתי, הנחשב למוביל בתחום זה בישראל:

סקר נכסים בחיפה – רקע משפטי ודרכים להתמודדות

1. עו"ד רונן צרפתי בעל משרד עורכי דין בחיפה, המתמחה מזה שנים רבות במיסוי מוניציפאלי בכלל ובארנונה בפרט, בין היתר, בכל הקשור להפחתות חיובי ארנונה לעסקים בעיר חיפה.

2. הארנונה נקבעת ליחידת שטח (מ"ר), על-פי התעריף ליחידת שטח, סוג הנכס, מיקומו והשטחים לגביהם החליטה הרשות המקומית כי הם חייבים בארנונה. על-פי המצב המשפטי במדינת ישראל, אין שיטת חישוב נכס אחידה, לגבי אלו שטחי דירה או עסק חייבים בארנונה, האם יש למדוד לפי שטח פנים או שטח חוץ וכו' וכל רשות מקומית קובעת בצו הארנונה שלה עבור איזה שטחים יש חובת תשלום ארנונה.

3. בחיפה – צו הארנונה קובע שיטת נטו-נטו עבור דירות מגורים, שעיקרה מדידת כל השטח מקיר אל קיר שבתוך יחידת הבניין. לעומת זאת עבור נכסים עיסקיים נקבעה שיטת ברוטו-ברוטו, שעיקרה מדידת כל השטח המקורה מקיר חיצוני אל קיר חיצוני שביחידת הבניין.

4. על מנת לדעת מהו שטח הדירה או העסק, ניתן להוציא את הנתונים מתשריטי הנכסים המצויים במשרדי הרשות המקומית ועל-ידי מדידת הנכסים.
5. יצויין כי, לא אחת, המדידה אותה מבצעת הרשות המקומיות בעזרת מודדים חיצוניים, אינה נכונה.

6. לא ניתן לסמוך על המדידות שיערכו ע"י מודדים חיצוניים, שכן לא אחת נקבע שכר המודדים/החברה המבצעת כפועל יוצא מהגדלות שומות הארנונה, כך שהאינטרס הוא להציג נתונים של הגדלת שטחים שלא תמיד עומדים בקנה אחד עם ההגדרה של הוראות צו הארנונה.

7. חוזר מנכ"ל משרד הפנים קובע כי רשות מקומית תערוך אחת ל- 5 שנים סקר נכסים בתחומה. עיריית חיפה, אומנם לא ביצעה סקר מקיף כמתחייב, אך עורכת מדידות בתחומה מדי פעם באמצעות מודדים מטעמה, במקומות שבהם קיים חשד כי שטח הנכס המחוייב והמדווח בעירייה-אינו נכון.

8. מקור סמכות העיריה לביצוע מדידות בשטחה הינו בסעיף 287 לפקודת העיריות (נוסח חדש) הקובע:
. השגת ידיעות [תיקון התשכ"ח (מס' 2)]

לעניין ארנונה רשאי מי שהוסמך לכך על ידי ראש העירייה:

    1) לערוך, בעצמו או על ידי שליחיו, כל מפקד וחקירה שימצא לנחוץ;
    2) לדרוש מכל בעל או מחזיק למסור לו או לשליחיו כל ידיעה שבידו ולהראות לו או לשליחיו כל מסמך שברשותו, הדרוש לו בקשר לתפקידיו;
    3) להיכנס בכל עת סבירה לנכסים, בעצמו או על ידי שליחיו, ולערוך בהם בדיקות ומדידות;
    4) להשתמש בכל הידיעות שהושגו כאמור ובכל ידיעה וחומר אחרים.

9. מהוראת הסעיף עולה, כי בטרם ביצוע מדידה בנכס, על העיריה לבחון היטב רישום הנתונים שברשותה, ולהצליב המידע עם מידע אחר שקיבלה. לאחר מכן, על העיריה לפנות לתושבים ולבקש מידע כדי לאמת או לשלול שינויים שנעשו בנכס. רק לאחר מכן, על העיריה לשקול פרטנית, אם יש מקום והצדקה לבצע חדירה לפרטיות התושבים ולבצע מדידה בתוך דירותיהם/עסקיהם.

10. חלק נכבד מהרשויות המקומיות, דילגו על השלבים המקדימים וניגשו היישר למדידת הדירות – זאת תוך מצג לתושבים, כי הם מחויבים לאפשר לעירייה למדוד את הדירות.

11. רוח החוק הנה כי אין לבצע מדידה חדשה בדירות ישנות, בלא שיש לעירייה עילה מבוססת לחשוב כי נעשו שינויים בדירה.

12. בבג"צ 4377/93 דרור קאופמן נ' עירית ת"א, קבע בית המשפט, בהסדר פשרה, את השלבים שעל רשות מקומית לנקוט, טרם ביצוע מדידה, שעיקרם כי מחזיק בנכס אשר יתבקש ע"י העירייה למדוד הנכס שבבעלותו, ימסור תצהיר כי לא נעשה שינוי בדירתו (תוספת בניה) מאז המדידה האחרונה וכך לגבי שינוי בשימוש נוסף אם יש כזה. מחזיק אשר ביצע שינוי ביחידת הדיור בה הוא מחזיק (תוספת בניה) יצהיר על מהות השינוי והיקפו במידה והתוכניות ו/או ההיתרים לגבי שינוי זה, אינם נמצאים במינהל ההנדסה, יציג המחזיק על פי דרישה את התוכניות ו/או ההיתרים על פיהם הוא ביצע את השינוי. במקרה בו אין בנמצא תכנית בניה או היתרים, לא בידי העיריה ולא בידי המחזיק, תבצע העיריה את המדידה מבחוץ באמצעות מודדיה, זאת במידה ולא תהיה הסכמה של המחזיק למדידה פנימית. במקרה של מדידה חיצונית (רלבנטי למדידת נכסים שאינם למגורים), יופחת שטח קירוי בשיעור 20% מסך תוצאות המדידה.

13. רשויות מקומיות נוהגות לבצע מעת לעת מדידות בנכסים ברחבי הרשות המקומית כדי לעדכן את רישומיהם לגבי השטחים החייבים בארנונה. כל עוד מבוצעות מדידות פרטניות באותם מקרים בהם קיים חשש כי התושבים הפכו שטחים פטורים מארנונה לשטחים חייבים (סגירת מרפסות למשל), או שהוסיפו שטחים לדירותיהם, הרי אז, ניתן להבין ולקבל את מדידת הדירות וכניסה לפרטיות התושבים.
אולם, מסתבר כי רשויות מקומיות רבות, הפכו את המדידה לכלי למילוי הקופה המתרוקנת, כדי להגדיל את שטחי הארנונה, תוך שעולה חשש לטעויות משמעותיות בעת המדידה, לרוב לרעת התושבים. הרשויות המקומיות, מציגות לתושבים כי הם חייבים על-פי חוק לאפשר מדידה ומי שאינו מסכים, נוהגת לעתים הרשות המקומית, לחייב אותו לפי השטח שנמדד מבחוץ, שכמובן, הנו גדול יותר (בכל הקשור לשיטת המדידה החלה לגבי מגורים).

14. עיריית חיפה הגישה למשרד הפנים בקשה להעלאה חריגה של תעריפי הארנונה לשנת 2014, מעבר להעלאה שאושרה ע"י משרד הפנים לכלל הרשויות בשיעור של 0.75%. עיריית חיפה – ביקשה להעלות את הארנונה ב-1.34% נוספים באופן שיעמיד את שיעור עדכון הארנונה הכולל לשנת 2014 על 5%. שהם תוספת בשווי 16.4 מיליון ₪ – 6.7 מיליון ₪
למגורים+9.7 מיליון ₪ לעסקים. משרד הפנים דחה הבקשה.

15. במצב דברים זה, עיריית חיפה אשר בשנים עברו הקפידה לבקש העלאות חריגות בתעריפי הארנונה, תנסה למלא את קופתה, בשים לב שגביית הארנונה מהווה את עיקר הכנסותיה. כך, נודע כי לאחר שבקשתה להעלאה חריגה נדחתה, הוציאה העיריה בחטף, מכרז לעריכת סקר נכסים לצורכי חיוב בארנונה לכל הנכסים בתחומה, ותוצאותיו צפויות להתקבל בקרוב.
קביעות העיריה בעניין הגדלת השטח בעקבות מדידה ולעיתים אף לשינוי הסיווג לעסקים- דבר המגדיל באופן משמעותי את חיוב הארנונה, אינו סוף פסוק, אלא תחילתו של מאבק צודק לתיקון העוול. על הנישום באשר הוא בין אם מחזיק בדירת מגורים ובין אם מחזיק בנכס עיסקי, לפעול ולהגיש השגה וערר על חיוב הארנונה החדש, אשר הגדיל לאין ערוך את שטחו או שינה את סיווג עיסקו.
אציין כי, משרד הפנים אינו עושה דבר למניעת התנהלותם הלא-תקינה של הרשויות המקומיות ומבחינתו על הרשות לכלכל צעדיה, וככל שתגדיל הכנסותיה שלא באמצעות מענקים מהשלטון המרכזי, כך ייטב.
עו"ד רונן צרפתי טוען כי אין להרים ידיים מפני דרישות הרשויות באשר הן, המוציאות לא פעם לנישומים ולעסקים בשטחם דרישות תשלום ארנונה חסרות בסיס עובדתי ומשפטי כאחד הנוגדות את הוראות החוק. בין היתר, בקביעת שטחים שגויים, סיווגים לא תואמים את מבחני החוק ופסיקת בתי המשפט וכן דרישות לתשלום ארנונה רטרואקטיבית.

הנה כמה דפים מייצגים מהמכרז. הנוסח המלא שמור במערכת חי פה:


דף המבוא למכרז
סקר_ארנונה_-_1.JPG

הדף הראשון במכרז לסקר הארנונה
סקר_ארנונה_-_2_-_הדף_הראשון_במכרז.JPG

ההזמנה לפגישה עם קבלנים מציעים
סקר_ארנונה_-_3.JPG

ארנונה בחיפה

3 תגובות
  1. שמואל גלבהרט אמר/ה

    אילו ידענו שהסקר נועד לתקן את העיוותים הרבים בחישוב וגבית הארנונה,
    במטרה לחלק את הנטל באופן הגון והוגן, יתכן שאפשר היה אפילו לברך על היוזמה.
    אולם בהכירנו את דרכיה העקומות של עירייתנו, בהשראת הנהלתה והעומד בראשה, אין ספק שלסקר יש מטרה אחת: להעביר יותר כסף מכיסיהתושבים – לקופת העיריה.

    זו שיטתה לשטות בתושבים, ולהתמודד עם הבור התקציבי העמוק, שנוצר בגין החריגות ובזבוזי העתק בהתנהלותה. בראשן – איבוד השליטה התקציבית בפרוייקט האיצטדיון.

    יתכן שיתגלו בסקר כמה מרתפים ועליות גג לחיוב. מה שבטוח: הארנונה למגורים תשאר מהגבוהות בארץ, והקניונים בניהול ובבעלות בכירי עירייה ימשיכו לשלם ארנונה בסיווג ב', הזולה ביותר בארץ.

  2. רפי אמר/ה

    בעה .קדנציה אחרונה של ראש העיר ושותפיו. אנחנו נתאחד וביחד נפיל אותם

  3. שפירא אמר/ה

    עיריה שלא דואגת לאזרחיה אלא ההיפך הוא הנכון.העיריה נגד האזרח רק להוציא ממנו כמה שיותר ולתת כמה שפחות.
    בבחירות הבאות חייבים להחליף את ראש העיר שמחובר לאנשי ההון והם מכתיבים לו את המדיניות בעיר שהיא כמובן לטובתם.
    היכונו לשינוי

לא ניתן להגיב