נדל”ן בצל הקורונה | עידו מורג

אתר הבניה באהוד 5 בחיפה

אנחנו נמצאים בעיצומו של משבר עולמי. משבר בריאות ומשבר כלכלי. מה זה אומר על שוק הנדל”ן ואיך זה ישפיע על הבנייה? איך זה ישפיע על מחירי הדיור?

בימים אלו כל אתרי הבנייה בישראל ממשיכים לעבוד כרגיל/כשגרה?

בימים אלו כל אתרי הבנייה בישראל ממשיכים לעבוד כרגיל. כל הפרוייקטים המשווקים באמצעות המשרד שלי עובדים במרץ וכאיש נדלן החי את השוק אני רואה יום יום שגם אצל הקולגות האתרים עובדים והבנייה בעיצומה.

מנופים באתר הבניה בקריית אליעזר (צילום – ירון כרמי)

למה זה קורה? כיצד מתרחשת מציאות בה כל המסעדות, האולמות והקניונים סגורים ואתרי הבנייה ממשיכים לפעול כרגיל?

הסיבה לכך היא כמובן הגדרת שוק הנדל”ן הישראלי כחיוני למשק. לפועלים הסינים האריכו את אשרות השהייה בארץ והפועלים מהשטחים שוכנו בדירות בקרבת אתרי הבנייה והם ככל הנראה לא יחזרו לבתיהם בחודשיים הקרובים. כל חומרי הגלם ממשיכים להגיע באופן סדיר ושוטף לארץ.

למה דווקא ענף הנדל”ן הוגדר כמשק לשעת חירום?

האשראי הבנקאי לקבלנים ולרוכשי דירות עומד היום על למעלה מ 80 מיליארד ₪  כ15 אחוז מהתל”ג של מדינת ישראל. אם שוק הנדל”ן יקרוס הוא יגרור אחריו את כל המדינה לקריסת מערכות כלכלית, לכן הממשלה הגדירה אותו כמשק לשעת חירום והכל עובד כרגיל.

עיבוי בינוי התחדשות עירונית בחיפה (צילום: ירון כרמי)
עיבוי בינוי התחדשות עירונית בחיפה (צילום: ירון כרמי)

איך ישפיע המשבר על השוק?

מדינת ישראל היא מדינה למודת משברים, ב 20 שנה האחרונות היו לנו את מבצע חומת מגן, מלחמת לבנון השנייה, מצבע עופרת יצוקה, מבצע עמוד ענן וצוק איתן. בכל אחד מהמקרים האלו המדינה הייתה בקיפאון כחודשיים. משבר הקורונה שהוא משבר עולמי גורם לעצירת המשק, לנו כבני אדם החיים בעיצומו של משבר יש נטייה לראות את המשבר כחזות הכל, בסוף גם משבר הקורונה יהיה תחת שליטה והשאלה היא איך שוק הנדל”ן יגיב למשבר?

שוק הנדל”ן יודע להיות גמיש ולתת פתרונות. כרגע, בעיצומו של המשבר , כל אדם יכול לבקש הקפאת תשלומי המשכנתא לשלושה חודשים.  כפי שציינתי קודם המדינה והקבלנים דואגים שרצף העבודה לא ייפגע גם בנק ישראל הודיע כי בכוונתו לרכוש אג”ח ממשלתי בהיקף של 50 מיליארד ₪, במטרה להקל על תנאי האשראי במשק ולתמוך בפעילות הכלכלית וביציבות הפיננסית.

פינוי בינוי בשכונת בת גלים – התחדשות עירונית (צילום: ירון כרמי)

אז האם צפויה להיות ירידת מחירים ומה העיתוי הנכון לקנות דירה?

מי שמחפש לתזמן את השוק בד”כ נכשל. החשיבה צריכה להיות הפוכה מחוק “העדר”.

ברגע שנהיה עם “העדר” כרוכשי נדל”ן, אנו נפסיד. לדוגמא: כשיאיר לפיד היה שר אוצר בשנת 2014 הוא ניסה להעביר את החוק של 0% מע”מ לרוכשי דירות.  הוא קרא לציבור שלא לקנות דירות כי צפויה ירידת מחירים בעקבות החוק (אין סיכוי בכל מקרה כי הקבלנים היו מגלמים את ההנחה ומייקרים את המחיר) מה שקרה שאכן  היו ירידות בכמות העסקאות אבל הביקושים עדיין היו קיימים. אלו הם ביקושים “כבושים”. לאחר מספר חודשים הגענו למערכת בחירות של שנת 2015 נבחרה ממשלה חדשה החוק התמוסס ואז כל אותם ביקושים “כבושים” חזרו לשוק בבת אחת וגרמו לעליית מחירים. עכשיו כעת, אם נתבונן “מבעד למשקפיו” של רוכש נדל”ן חכם, מתי היה נכון לאתר דירה ולקנות אותה? התקופה הטובה ביותר הייתה דווקא באותם חודשים שיאיר לפיד הפציר בציבור לא לרכוש.  רוכשי דירות שהלכו נגד העדר ודווקא בחודשים האלה, פעלו נכון,  עשו עבודת שטח טובה, איתרו עסקאות נמוכות משמעותית ממחיר השוק.

למה הדבר דומה? לתקופה שאני מצויים בה כיום.

אנחנו בעיצומו של משבר חמור . למרות זאת, אני מזמין אתכם להתבונן במצב “ממעוף הציפור” , כאשר נחזור לשליטה ושגרת העבודה תחזור, הרבה אנשים יהיו במצב של קיפאון ולא יבצעו מהלכים משמעותיים כגון רכישת דירה והביקושים  יפחתו לכן, דווקא בתקופה של אביב קיץ 2020 זאת התקופה הטובה לקנות דירות במחיר טוב והוגן (אני רושם הוגן כי ב 99% מהעסקאות אם שני הצדדים לא מרגישים שהם הרוויחו משהו אז לא תהיה עסקה).

‏‏דירת גן אהוד 5 חיפה (יתדות א. מיטלמן יזמות ונדל"ן בע"מ )
‏‏דירת גן אהוד 5 חיפה (יתדות א. מיטלמן יזמות ונדל”ן בע”מ )

למה דווקא בתקופה זו הכי טוב לקנות? 

כעת, “העדר” חושש, יושב על הגדר, ממתין  וכך נוצרים ביקושים “כבושים” שיתפרצו מספר חודשים מאוחר יותר.  (כך קרה ב-2015 במקרה של תכנית 0% מע”מ, אותה הוביל יאיר לפיד). מי שידע ללכת נגד ה”עדר” יוכל לנצל את המצב בכדי למצוא עסקאות טובות ומי שיחכה ישלם יותר. הביקושים האלו נקראים ביקושים כבושים מכוון שבכל שנה יש צורך אמיתי ב כ-50,000  דירות חדשות עקב גידול האוכלוסין. (אנשים מתחתנים, משפחות מתרחבות, מבוגרים צריכים דירות נוחות יותר, משקיעים רוצים לעבור לאפיק סולידי אם סיכון נמוך כענף הנדל”ן). אותו חתך אוכלוסיה יכול להקפיא את הצורך למשך זמן מסויים אבל בסופו של דבר זה צורך אמיתי שצריך להתממש במוקדם או במאוחר.

טיפים לאנשים שרוצים להשקיע בנדל”ן

“מי שלא חושב להחזיק מניות 10 שנים שלא יחשוב על להחזיק גם 10 דקות” (וורן באפט)

השקעה בנדל”ן היא ריצת מרתון לא ספרינט.
בהקשר הזה כדאי להכיר מספר נתונים דמוגרפים: עד 2035 צפויים להיות במדינת ישראל 11.4 מיליון תושבים (הלמ”ס), כלומר תוספת של 2.3 מיליון תושבים על הקיים היום, בשנת 2020.

בניה חדשה בחיפה - רחוב עובדיה (צילום: ירון כרמי)
בניה חדשה בחיפה – (צילום: ירון כרמי)

אז מה אומרים לנו נתונים אלה?

תמ”א 35 (תכנית מתאר ארצית) אומרת שהמגמה היא לא לבנות ערים חדשות, כדי לשמר עתודות קרקע לדורות הבאים. תמ”א 35 מדברת על ציפוף מרכזי הערים, מה שאומר שהגידול באוכלוסייה יהיה ע”י התחדשות עירונית בתוך מרכזי הערים ופחות ע”י בניית ערים חדשות.  נפת חיפה צפויה להגדיל את  אוכלוסייתה ב כ-20% עד 2030 (תרחישי אוכלוסייה אזוריים, משרד רוה”מ 2017). אלו נתונים משמעותיים מאוד לכל משקיע נדל”ן. 

לסיכום, קצב גידול האוכלוסייה במדינה שלנו הוא מהגבוהים בעולם. תכנית “מחיר למשתכן” צפויה להסתיים (המדינה כבר לא תוכל להרשות לעצמה לסבסד דירות) ולכן בטווח הבינוני והארוך יהיו הרבה ביקושים במדינה הקטנה שלנו.
קשה  לנבא באמת מהי תקופה טובה או לא טובה לרכוש נכס,  אפשר כן לזהות דפוסים שכבר קרו בהיסטוריה וללמוד מהם.

 את הלמידה הזו ניסיתי להעביר לכם במאמר זה.
אני מאחל לכולם בריאות איתה פרנסה טובה וחזרה לשגרה כמה שיותר מהר.

הגב לכתבה

אורח: כתובת האימייל שלך לא תפורסם • ניתן להירשם לאתר כאן למעלה ואז התגובה מאושרת באופן מיידי.

16 תגובות
  1. הודיה אמר/ה

    🏆🏆🏆

    1. אלי אמר/ה

      אלי שיינר .מתווך..מכיר את אידו.דברים יפים נכתב ..אכן המחירים לתווך הרחוק קרוב יעלו.הקורונה תישאר איתנו לאורך זמן..לצערי ונלמד לחיות איתה..וגם אם ימצא לה חיסון .היא תשנה למוטציה דומה שהחיסון יצטרך להשתנות.. וביין חיסון לחיסון יעלמו אנשים .אך העולם ימשיך עד אחרון החיילים..קיבלנו מציאות שונה ממה שהעולם מכיר..אך נלמד לחיות אם הגיזרה והגזרה ..לגבי עליות מחירים יעלו.בתווך הרחוק קצר..כרגע אנשים ילכו על שכירות יותר אף שהמלאי הצטמצם מאוד עיי הממשלה הנוכחית..והמחירי שכירות יעלו …וזה אהיה טעות למי שיכול לרכוש נכס ויהסס..שכן כפי שאידו אמר אנחנו יונקים ..חיים באדר..כמו זאבים .לויתנים .אריות ועוד ..על תלכו באדר..אך העולם הינו 90.10..רק 10 מצליחים ..שכן רובנו עדר..אחד רץ כולם אחריו וכאן מתחילות הבעיות ..ואנחנו רואים את הנושא טוב בבורסה ..הזמן והנסיון מלמד את הטובים בבורסה שלא יוצאים בהפקט הפחד..כאן עושים כסף …וכאן מתחילות הבעיות..לסיכום למי שלא הבין..זה הזמן לקנות למי שייש יכולת.. שכן הזמן לימד אותנו רק עליות .ולצערי הקורונה קיימת ונחיה איתה .היא לא מה שתחולל לתווך הרחוק את סוף העולם..אחרי פסח בקצת זמן נחזור לעבודה במתכונת כזאת או כזאת ..וגם זה יגמר..המשק גמיש ויעבור את המצב ביתר הצלחה כפי שרבים מנבאים רעות..בהצלחה..

  2. בן אמר/ה

    אלוףף
    ניתוח מרשים ולעניין, שאפו 🔝

    1. עידו אמר/ה

      תודה בן

  3. יוסי אמר/ה

    חחחח לך ללשכת אבטלה.

  4. אמיתי אמר/ה

    ההשוואה לתוכנית מע”מ 0 של לפיד ממש לא קשורה. אנשים הולכים לאבד הרבה כסף בסוף המשבר הזה. פיטורים, פשיטות רגל, ירידה בעסקים ומה לא. אתה כותב את מה שאתה רוצה להאמין שיקרה – שאנשים ימשיכו לקנות דירות להשקעה – הרי הפרנסה שלך תלויה בזה.
    מקווה בשבילך שיש לך תוכנית ב’ או מזומנים מתחת לבלטה, כי ימים קשים מחכים לכל מי שעוסק בתיווך נדל”ן בחצי שנה – שנה הקרובה.

    1. עידו מורג אמר/ה

      ידידי, כמו שרשמתי בכתבה עברנו כבר את כל התקופות ואת כל המשברים שיכולים להיות. אנשים לא יגורו ביערות. גם המשבר הזה יעבור יהיה מיתון אבל לא הגיע סוף העולם קצת פרופורציות.

  5. ירון פישבין אמר/ה

    ניתוח שוק מצוין. הכל תלוי באורך הסגר…ככל שהסגר יאריך זמן כך המחירים של דירות להשקעה ירדו.
    אני מציע להשקיע החכם להמתין להזדמנויות.

  6. אברם אמר/ה

    מאמר עם תובנות וכך היה צריך לסיים אותו “את התובנות שלי ניסיתי” ולא כפי שכתוב “את הלמידה “

  7. מיכאל אמר/ה

    מעניין, חומר למחשבה.

  8. חגי אמר/ה

    השוק הולך לחוות ירידת מחירים יפה בשנתיים הקרובות
    אני וחברי המשקיעים מעדיפים לשבת על הגדר ולראות את כל היזמים וה”מתווכים” קורסים כמו מגדל קלפים
    יותר מידי שנים מצצתם לנו את הדם

    1. ירון אמר/ה

      חגי התגובה שלך מעליבה ופוגענית…..מיותר. אפשר לחכות להשקעה שנראת לך טובה בזמן שנראה לך נכון וגם להעזר במתווכים טובים ולא “מוצצי דם”

  9. בסימן שאלה אמר/ה

    עם חלק מהדברים שרשמת אני מסכימה.רוכש חכם קונה בשלב של ביקושים נמוכים,זה נכון לא רק לנדלן.
    וזה נכון שלקורת גג תמיד יש דרישה גוברת,אגב שכחת להזכיר את שיעור הגירושים הגבוה בישראל שמפצל ביקושים וגורם לעוד ביקוש.
    סימן שאלה זה תוכנית מחיר למשתכן ,יש כבר סימנים והערכות שהיא דווקא כן תשאר בפריפריה,וחיפה והסביבה נחשבים לפריפריה.
    עם נושא אחד אני פחות סגורה איתך-שחיפה תגדיל את אוכלוסייתה ב20% עד 2035..נתון שנראה קלוש ביחס למגמה בעשור האחרון בעיר.
    נושא נוסף שלא הוזכר הוא הדמוגרפיה בחיפה(בהקשר להיצע התכנוני)נראה שהרבה זוגות צעירים יהודים עוברים מחיפה,בעיקר לקריות,רמות יצחק,טבעון,יקנעם,טירת הכרמל ולמרכז הארץ,ואלו זוגות שמראש תכננו לקנות דירות במגדלים.מאידך זוגות מהמגזר הערבי מהצפון מעדיפים לקנות דירות בחיפה.כמובן שהם גם חלק אינטרגרלי מהרוכשים אבל (בד”כ) ההעדפה שלהם היא לאו דווקא לדירות בבנייה החדשה הרוויה.
    כך שאולי הניתוח שלך מעניין אבל יש כמה סוגיות וסימני שאלה שכל רוכש ישאל את עצמו קודם לפני הקנייה לגבי עיתוי,מיקום,ומטרת הרכישה.

    1. עידו מורג אמר/ה

      הי, תודה על התגובה.
      להערכתי תוכנית מחיר למשתכן תעלם במתכונתה הנוכחית בגלל העלויות האדירות והפסד ההכנסות במילארדים שהיא מייצרת למדינה. יכול להיות שיהיה ממש נתח קטן ונקודתי אבל לעניין הכתבה כל הביקושים של עשרות אלפי זו זוגות צעירים שקנו בסבסוד יחזור לשוק (בעיקר לשוק יד 2). רשמתי שנפת חיפה צפויה לגדול בכ20% זה אומר אזור חיפה והפריפריה הקרובה לא רק העיר חיפה, נתון זה נלקח ממחקר של משרד רוה”מ. http://economy.pmo.gov.il/CouncilActivity/Documents/hesber140817.pdf

      לגבי מה שכתבת על הנדידה של הזוגות הצעירים והאוכלוסייה הערבית אני מסכים.
      חג שמח-עידו מורג.

  10. דניאל דהאן אמר/ה

    ניתוח ממצה שכולל המלצות אמיתיות למי שרוצה ויכול להרוויח מהמשבר הנוכחי. חושב להיוועץ במומחים כמו עידו כדי למקסם את הרווח כל הכבוד על המאמר הממצה

  11. ברגר רונן אמר/ה

    בהחלט ממצה.
    דוגמאות טובות ונכונות.
    שוק שמוביל את כלכלת ישראל
    וראוי לרכוש דירות עכשיו.
    כי אתמול היה זול
    והמחר לא ידוע.
    אבל.בית.ביד זה יעד נכסף. שבוע טוב.
    ברגר רונן נדל”ן בראש שקט0543037949