היזם מבקש להפחית במטרים? סירוב אוטומטי עלול להיות טעות גורלית

(חי פה) – במציאות הכלכלית המורכבת של השנים האחרונות, יותר ויותר פרויקטים של התחדשות עירונית מגיעים לנקודת רתיחה: יזמים מבקשים להפחית בתמורות, ודיירים מתבצרים בעמדותיהם. אבל לפי עו״ד דורין רפאל, שותפה במשרד עו״ד עידו שמואלי ושות׳, סירוב אוטומטי עלול להשאיר את הדיירים בבניין הישן, בעוד גמישות מושכלת יכולה להציל את הפרויקט.

שש שנות טלטלה שהפילו פרויקטים שלמים

הקורונה, המלחמה, עליית הריבית, זינוק בעלויות המימון ותשומות הבנייה, כל אלה יצרו מציאות חדשה שבה רווחיותם של פרויקטים רבים התרסקה. יזמים שנכנסו לפרויקטים לפני שנים, כשהשוק היה יציב יותר, מוצאים עצמם כיום מול מספרים שלא מאפשרים ליווי בנקאי.

במצב כזה, הם חוזרים לדיירים ומבקשים לפתוח את ההסכמים: להפחית מטרים, לצמצם תוספות, ולעיתים אף לוותר לחלוטין על שטחים שהובטחו בעבר.

התבצרות הדיירים: תגובה טבעית — אך מסוכנת

לדברי עו״ד רפאל, דיירים רבים רואים בבקשה להפחתת תמורות הפרת חוזה מובהקת. אך במציאות הנוכחית, לא מדובר ביזם שמנסה לשפר עמדות, אלא בשוק שמכתיב תנאים חדשים, “אם המספרים לא מתכנסים לרווחיות, הבנק לא יעניק ליווי, ואף קבלן אחר לא ייכנס בנעליו. עקשנות עיוורת פשוט תשאיר את הדיירים בבניין הישן והרעוע.”

דוגמה לכך היא פרויקט תמ״א 38/2 ברחוב ברנדה בפתח תקווה, שבו ירדה הרווחיות מ־14.5% ל־6.5% לאחר החלטת הוועדה. כדי להציל את הפרויקט, הופחתו התמורות מ־10 מ״ר ל־3 מ״ר, החלטה שהתקבלה לאחר בדיקה שמאית מקצועית וליווי משפטי.

הפחתת תמורות: לא כניעה — אלא ניהול סיכונים חכם

עו״ד רפאל מדגישה כי הסכמה להפחתה יכולה להיות מהלך אסטרטגי, כל עוד הוא מלווה במנגנוני הגנה ברורים:

1. בדיקה שמאית אובייקטיבית שמאי מטעם הדיירים בוחן את הדו״ח הכלכלי ומוודא שהרווחיות אכן נשחקה.
2. מנגנון התאוששות רווחיות אם מחירי הדירות יעלו או עלויות המימון ירדו — היזם יחויב להשיב חלק מהרווחים לדיירים.
3. פיצוי אמיתי לדיירים הפיצוי לא יתורגם לשדרוגי מפרט בלבד, אלא לערך נטו: מימון ועד בית, אחזקה שוטפת, או פתרונות אחרים שמיטיבים עם הדיירים באופן ישיר.

המהות: דירה חדשה, ממוגנת ובטוחה

בסופו של דבר, מטרת ההתחדשות העירונית היא לא רק מטרים נוספים, אלא בניין חדש, ממוגן, בטוח ומודרני. דיירים שיפעלו בגמישות מסחרית לצד הגנות משפטיות יבטיחו את עתיד הנכס שלהם. מי שיתעקש על חוזים ישנים ועל חלומות לא ריאליים, עלול להישאר עם בניין ישן והבטחות שלא יתגשמו.

עו״ד דורין רפאל מסכמת

“התחדשות עירונית היא הזדמנות לשדרוג אמיתי של איכות החיים. כדי להגיע לשם, צריך לפעול בחוכמה, להבין את השוק, ולבנות מנגנוני הגנה שמשרתים את הדיירים. זו הדרך היחידה להפוך חלום של בניין חדש למציאות.”