פקיעת תמ״א 38 יוצרת ואקום תכנוני ומעלה חששות בחיפה

(חי פה) – שינוי כיוון בהתחדשות עירונית: אחרי כמעט שני עשורים שבהם שימשה תמ״א 38 ככלי המרכזי להתחדשות עירונית ולמיגון מבנים מפני רעידות אדמה, התוכנית פקעה במהלך חודש מאי באופן סופי. ההחלטה של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה לסיים את תוקפה של התוכנית יוצרת מציאות חדשה עבור רשויות מקומיות, יזמים ותושבים, ובעיקר עבור ערים כמו חיפה, שבהן ההתחדשות העירונית נשענת במידה רבה על תמ״א 38. בעוד חלק מהרשויות נערכו מראש והגישו תוכניות חלופיות, אחרות – ובהן חיפה – מוצאות את עצמן בתקופת המתנה עד לאישור התוכנית העירונית החדשה.

* תכנית בניינית (או "התחדשות בניינית") היא החלופה המקומית לתוכנית המתאר הארצית (תמ״א 38). זוהי תוכנית עירונית המותאמת לצרכים הייחודים של כל יישוב, ומאפשרת התחדשות וחיזוק של מבנים בודדים מפני רעידות אדמה ללא צורך באישור מוסדות התכנון, אלא באמצעות הוצאת היתר בנייה ישיר.

תמ״א 38 פוקעת: סוף עידן בתכנון הישראלי

תמ״א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, נכנסה לתוקף בשנת 2005 ונחשבה לאחת התוכניות המשפיעות ביותר על שוק הנדל״ן הישראלי. היא אפשרה ליזמים לחזק מבנים ישנים, להוסיף קומות ולשפץ בניינים ללא צורך בהכנת תוכנית בניין עיר חדשה, ובכך קיצרה משמעותית את הליכי התכנון.

לאחר שנים של הארכות, דחיות ושינויים, החליטה המועצה הארצית באפריל השנה על פקיעת התוכנית. הרשויות המקומיות קיבלו אפשרות להאריך את תוקפה רק אם יגישו תוכנית מחליפה – “התחדשות בניינית” – עד סוף החודש. פרויקטים שכבר נמצאים בתהליכי אישור ימשיכו להתקדם, אך לא ניתן יהיה להגיש בקשות חדשות מכוח התמ״א.

הארכות חוזרות – אך לא עוד

המועד המקורי לפקיעת התוכנית נדחה מספר פעמים, בין היתר בשל מלחמת חרבות ברזל והבחירות לרשויות המקומיות. אך לפני כחודשיים הבהירו יו״ר המועצה הארצית נתן אלנתן ומנכ״ל מינהל התכנון רפי אלמליח כי לא יינתנו הארכות נוספות. בהודעה שנשלחה לוועדות התכנון ולמהנדסי הערים נכתב כי יש להיערך לסיום התוכנית וכי רק רשויות שהגישו תוכנית חלופית יוכלו להמשיך להפעיל את התמ״א עד מאי 2026.

עם זאת, בעקבות לחץ ציבורי ופניות של חברי כנסת, הודיע מטה התכנון הלאומי כי יבחן מחדש בדיון הקרוב של המועצה הארצית אפשרות להאריך את תוקף התמ״א. “לאור פניות רבות בנושא, כולל מחברי כנסת, נענה יו״ר מטה התכנון הלאומי להעלות את הנושא לדיון”, נמסר.

יתרונות התמ״א: מהירות, פשטות ויכולת מיגון

עד היום, יזמים יכלו להוציא היתר בנייה ללא צורך בהכנת תב״ע חדשה

אחד היתרונות המרכזיים של תמ״א 38 היה פשטות ההליך. יזמים יכלו להוציא היתר בנייה ללא צורך בהכנת תב״ע חדשה, מה שחסך זמן רב והפך את הפרויקטים לכדאיים יותר. בנוסף, התוכנית אפשרה לדיירים לשפץ את הבניין, להוסיף מעלית, לשפר את המרחב הציבורי ולהגדיל את ערך הנכס – ללא עלות מצדם.

התוכניות העירוניות החדשות אמנם מציעות הטבות דומות, כמו פטור מהיטל השבחה, אך הן מורכבות יותר ותלויות בתכנון כולל של מתחמי התחדשות עירונית. המשמעות היא שבניין שאינו כלול בתוכנית המתחמית לא יוכל לקדם התחדשות עירונית עד שהעירייה תעדכן את התכנון.

היתרון בתוכניות החדשות: התאמה לעיר ולתשתיות

בניגוד לתמ״א 38, שהייתה תוכנית ארצית אחידה, התוכניות החדשות מקודמות על ידי העיריות עצמן ומותאמות לצרכים המקומיים. הן לוקחות בחשבון את קיבולת התשתיות, את הטופוגרפיה, את צפיפות האוכלוסייה ואת המרקם העירוני. הן גם מאפשרות הוצאת היתר בנייה ללא צורך בתוכנית נקודתית מפורטת, בדומה לתמ״א, אך במסגרת תכנון כוללני יותר. בכך הן יוצרות ודאות תכנונית גבוהה יותר ומונעות מצב שבו כל בניין נבחן באופן מבודד.

חיפה ממשיכה את התמ״א – אך ללא תוכנית בניינית חלופית מאושרת

בחיפה הוחלט להמשיך את תמ״א 38 עד מאי 2026, אך התוכנית העירונית החלופית (תכנית בניינית) עדיין לא אושרה. המשמעות היא שבמשך מספר חודשים תמצא את עצמה העיר ללא תוכנית התחדשות עירונית פעילה, מצב שמעלה חששות בקרב תושבים ויזמים.

מהעירייה נמסר כי פקיעת התמ״א הייתה ידועה מראש וכי מאות בקשות חדשות הוגשו בחודשים האחרונים. “התוכנית הבניינית נמצאת בשלב דיונים בוועדה המחוזית לקראת הפקדה וצפויה להיכנס לתוקף בתוך כשנה, ככל שלא תהיינה התנגדויות או עררים”, נמסר.

עוד ציינה עיריית חיפה כי מי שירצה לקדם התחדשות עירונית בתקופה זו יוכל לעשות זאת באמצעות תב״ע נקודתית, בהתאם לזכויות הצפויות בתוכנית החדשה.

העירייה: “אין קשר בין בניין שלא עבר התחדשות לבניינים סמוכים”

בתגובה לטענות על עיכובים בהתחדשות עירונית, העירייה הבהירה כי כל בניין ייבחן לפי המדיניות העירונית החדשה, ללא קשר לבניינים סמוכים. “לא ברור מה מקור הקביעה שבניין שלא עבר התחדשות יושפע מבניינים אחרים”, נמסר.

העירייה מדגישה כי התוכנית החדשה תספק מסגרת תכנונית ברורה שתאפשר קידום פרויקטים בצורה מסודרת יותר מאשר התמ״א.

אסף גסטפרוינד: “מהלך תכנוני משמעותי וחשוב לחיפה”

חבר המועצה ויו״ר יפה נוף, אסף גסטפרוינד, רואה במהלך הזדמנות לשינוי עמוק. “לאחר שנים שבהן ההתחדשות העירונית בעיר התבססה בעיקר על תמ״א 38, העירייה מייצרת מסגרת תכנונית רחבה, סדורה ומותאמת יותר לאופי הייחודי של חיפה”, אמר.

לדבריו, התוכנית החדשה שמה דגש על התאמת ההתחדשות ליכולת הנשיאה של הרחובות והשכונות, על שיפור המרחב הציבורי ועל מענה תחבורתי. “היתרון המרכזי הוא יצירת ודאות גבוהה יותר ביחס למה שניתן יהיה לקדם בכל אזור בעיר”, הוסיף.

אתגרי היישום: בין רצון להתחדשות לבין עומס על תשתיות

גסטפרוינד מציין כי לצד היתרונות, קיימים גם אתגרים משמעותיים. “האתגר הגדול יהיה ביצירת איזון נכון בין הרצון לעודד התחדשות לבין הצורך שלא להעמיס יתר על המידה על תשתיות קיימות, במיוחד בשכונות הוותיקות של חיפה”.

לדבריו, ללא היתכנות כלכלית אמיתית, גם תוכנית טובה לא תצא לפועל. “בגרסה החדשה בוצעו התאמות שנועדו להגדיל את הכדאיות הכלכלית במקומות המתאימים לכך. זה קריטי”.

עו"ד אסף עירוני: התכנית הבניינית היא בשורה לתושבי חיפה

עו"ד אסף עירוני, ממשרד ש.פרידמן אברמזון ושות' עורכי דין: "אנחנו מברכים על התכנית הבניינית. ניכר שהושקעה עבודה ומחשבה רבה בניסיון לייצר מוצר תכנוני מודרני ואיכותי שיש בו להוביל לבשורה אמיתית לתושבי חיפה על-ידי ייעול ופישוט הליכי הרישוי. מבדיקות שערכנו עם אדריכלים ויזמים שפועלים בעיר, יש מה לשפר בתכנית ואנחנו נערכים להגיש התנגדות מפורטת בעניין לאחר הפקדת התכנית. פרק הזמן עד אישורה של תכנית מורכבת כזו הוא ארוך. ניתן להעריך שלפחות שנתיים עד שתאושר התכנית.

בפרק הזמן עד אישורה של התכנית ולאור סיום תוקפה של תמ"א 38 בחיפה, התחדשות בניינית, לעומת התחדשות מתחמית בפרויקטים מעל 24 דירות בפינוי בינוי, יכולה להתרחש באמצעות תכנית בסמכות מקומית בהתאם לתיקון 139 לחוק התכנון והבניה (שידוע כמתווה שקד). כאשר אושרו תקנות שמאפשרות הגשת בקשה להיתר במקביל להגשת התכנית. תכניות כאלו יכולות להתקדם על בסיס היקפי הבינוי בתכנית הבניינית שנמצאת בהליך הכנה, כאשר לוועדה המקומית שיקול דעת אם ואיך לאשר את התכניות."

השוואה לערים אחרות: מי נערכה בזמן ומי נשארה מאחור?

בעוד חיפה מצאה את עצמה למספר חודשים ללא תוכנית חלופית מאושרת, ערים אחרות נערכו מוקדם יותר. תל אביב, למשל, קידמה תוכנית התחדשות עירונית רחבה שאושרה כבר ב־2023, והיא מאפשרת המשכיות כמעט מלאה לפרויקטים שהיו אמורים להתקדם מכוח התמ״א. גם רמת גן, גבעתיים וראשון לציון פעלו מבעוד-מועד והגישו תוכניות מפורטות המגדירות מתחמי התחדשות עירונית ברורים.

בערים אלו, היזמים והתושבים נהנים מוודאות תכנונית גבוהה יותר, והמעבר מהתמ״א לתוכניות החדשות מתבצע בצורה חלקה יחסית. מנגד, ערים כמו חיפה, נתניה ובאר שבע עדיין נמצאות בשלבי הכנה ואישור של התוכניות החדשות, מה שיוצר עיכובים בקידום פרויקטים ומעלה חששות בקרב תושבים המתגוררים בבניינים ישנים ולא ממוגנים.

הפער בין הרשויות מדגיש את החשיבות של היערכות מוקדמת ואת ההשפעה הישירה של תכנון עירוני על ביטחון התושבים ועל קצב ההתחדשות העירונית.

התזמון הבעייתי: מתקפות טילים וחשש לבטיחות המבנים

פקיעת ה-תמ״א 38 מגיעה בתקופה רגישה במיוחד, על רקע מתקפות הטילים על ישראל. רבים מהמבנים הישנים אינם ממוגנים, והצורך בחיזוקם הפך דחוף יותר מאי פעם. התוכניות החדשות אמורות לייצר רציפות תכנונית, אך עד לאישורן המלא, חלק מהערים – ובהן חיפה – נמצאות במצב ביניים שעלול לעכב פרויקטים חיוניים.

בימים האחרונים הופעל לחץ ציבורי משמעותי על מטה התכנון הלאומי להאריך את תוקף התמ״א. אזרחים, יזמים וחברי כנסת טענו כי הפסקת התוכנית בתקופה של אי־יציבות ביטחונית עלולה לסכן את הציבור. בעקבות זאת הודיע מטה התכנון כי הנושא יעלה לדיון נוסף במועצה הארצית. לא ברור אם תתקבל החלטה חדשה, אך עצם העלאת הנושא לדיון מעידה על רגישותו.