עיר עשירה

מהי עיר "עשירה"? עיר אשר משקיעה בתושביה את הסכומים הגבוהים ביותר. הפערים בין הערים גדולים גם בין ערים שכנות במטרופולין חיפה. הערים ה"עשירות" משקיעות בתושב בשנה 5.6-8.5 אלפי ₪ נטו (הראשונה – חיפה) וה"עניות" עד 3 אלפי ₪ בלבד ("אחרונה, בדירוג – רכסים מקום לפני אחרון – טמרה). פערים של מאות אחוזים, עד לפי 7! בהתייחס להשקעה בחינוך המצופה שהשקעה תהא שווה בין כל "ילדי ישראל". בפועל מובילות הערים: נשר טירת הכרמל ויוקנעם עילית בראש עם השקעה של כאלף ₪ לתושב, והערים בתחתית (שפרעם, רכסים וטמרה) הדירוג משקיעות פחות מ-300 ₪ בלבד, פי 3 פחות. משמע שהפערים "זועקים".

טור זה ידון בסוגיות הקשורות בהתחרות הכלכלית בין הערים במטרופולין חיפה, ההשפעה שלה על השירות אותו מקבל התושב ה"קטן" בפועל? ואיזו מדיניות נדרשת לביצוע כבר היום?

שותף ליצירת הסקירה מר שי דולב, יועץ בחברת צ'מנסקי בן שחר ושות'.

רקע

מבנה הארנונה למגורים בישראל הינו גרעוני באופן מובנה ומסתמך על סבסוד של הארנונה לנדל"ן מניב. תעריף הארנונה הממוצעת למ"ר המשמש למגורים הינו 42 ₪ בעוד התעריף הממוצע לנדל"ן מניב עומד על 92 ₪ למ"ר (מתוכם שימושי המסחר והמשרדים משלמים כ-300 ₪ למ"ר). לעומת זאת ההוצאה על שירותים לתושבים הינה ההוצאה העיקרית של הרשויות לעומת ההוצאה על שירותים לשימושי הנדל"ן המניב שהינה שולית באופן יחסי. יוצא כי מבנה הארנונה בישראל מהווה תמריץ שלילי לפיתוח מגורים ותמריץ חיובי לפיתוח שטחי נדל"ן מניב.

כאמור תעריף הארנונה למגורים הינו 42 ₪ למ"ר (במטרופולין חיפה – הגבוה בחיפה, הכי נמוך רכסים), בהינתן כי שטח דירה ממוצעת הינו כמאה מ"ר – הכנסה מדירה עומדת על 4.2 אלפי ₪. במשק בית ממוצע בישראל מתגוררים כ-3.22 תושבים – כלומר, ההכנסה לתושב עומדת על 1.3 אלפי ₪ בלבד. לעומת זאת, ההשקעה הממוצעת בתושב עומדת כיום על 4.4 אלפי ₪. יוצא כי הרשות המקומית "מפסידה" על כל תושב כ-3.1 אלפי ₪ אשר היא נדרשת להשיג ממקורותיה. כאמור תעריף הארנונה לנדל"ן מניב הינו 92 ₪ למ"ר ולכן נדרשת הרשות לכ-34 מ"ר נדל"ן מניב לכל תושב ובעדיפות לשימושים המחוללים הכנסות גבוהות מארנונה.

מטרופולין חיפה

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מגדירה את מטרופולין חיפה כדלהלן:

• הגרעין – חיפה.
• הטבעת הפנימית – הערים: קריית ביאליק, קריית ים, קריית מוצקין, קריית אתא, טירת כרמל ונשר. המועצות המקומיות: קריית טבעון, דאלית אל כרמל, רכסים, עספיא ועתלית. המועצות האזוריות: מועצה אזורית זבולון, חלק מיישובי חוף הכרמל.
• הטבעת החיצונית – טמרה, כרמיאל, עכו, שפרעם, נהריה, יקנעם עילית, ומגדל העמק.

הבנייה בחיפה

בעשור החלה בנייתם של כ-50 אלף יחידות דיור (כעיר חדשה) במטרופולין חיפה, כ-20% מהן בחיפה. במקביל החלה בנייתם של כמיליון מ"ר נדל"ן מניב, כ-40% למשרדים, כ-30% לתעשייה ואחסנה, כ-20% למסחר וכ-10% להארחה. בחינת התחלות הבנייה משקף יחס של 21 מ"ר נדל"ן מניב לכל יחידת דיור ברמת המטרופולין המהווים כ-7 מ"ר לכל תושב בלבד (לעומת 34 מ"ר נדרשים כאמור). משמע, מטרופולין חיפה אינו מצליח לייצר היצע מספק של נדל"ן מניב בכלל וביחס לגודל האוכלוסייה שהתווספה בפרט. גם בחיפה ההיצע שמתווסף הוא בגודל של "בנין בודד לא גדול" בתל-אביב.

יחסים שונים

ברם, החלוקה אינה שוויונית בין ערי המטרופולין בעוד כרמיאל, טמרה וחיפה הציגו יחס של 58, 53 ו-47מ"ר של נדל"ן מניב ליחידת דיור בהתאמה, הציגו נהריה, קרית טבעון ונשר יחס של 4, 7 ו-8 מ"ר נדל"ן מניב ליחידת דיור (עספיא, דאלית אל-כרמל ורכסים הציגו יחס נמוך אף יותר אך היקפי הבנייה למגורים בהן זניחים).

חיפה מובילה בהיקף שטחי הנדל"ן המניב לתושב

יחד עם זאת, קיימות ערים המחזיקות בנדל"ן מניב בהיקפים גדולים מזה שנים רבות, חלקו אף נכלל בשטחה המוניציפאלי של העיר מטעמים היסטוריים (ולעיתים פוליטיים) ולא מטעמים מקצועיים. חיפה מובילה בהיקף ההכנסות מנדל"ן המניב לתושב ובפער מהערים האחרות במטרופולין – כ-3 אלפי ש"ח ביחס לכ-2.5 בנשר ולכ-2.2 ביוקנעם.

"מעגל העוני" של הערים

הערים ה"עניות" ביותר בנדל"ן מניב לתושב הינן רכסים (68 ש"ח לתושב), עספיא (321 ₪ לתושב) ודאלית אל כרמל (31 ₪ לתושב). השונות הגדולה ביחס הנדל"ן המניב לתושב וביתר שאת ביחס הגידול בשטחי הנדל"ן מניב לתוספת האוכלוסייה בהכרח תוביל לשונות משמעותית בהשקעה שתוכל כל רשות להשקיע בתושביה. מצב זה מייצר גם את "מעגל העוני" של הערים וגם את הפערים החריגים ברמות השירותים להם זוכים תושבים "שכנים" בישראל.

ערים "עשירות" Vs. ערים "עניות"

באופן צפוי, הערים העשירות – הערים בהן ההשקעה בתושב הינה הגבוהה ביותר הינן הערים בהן היקף הנדל"ן המניב הגבוה יותר. חיפה בראש עם כ-8.5 אלפי ₪ לתושב (כהכנסה נטו), אחרי ובפער נשר עם כ-6.8 אלפי ₪ לתושב, קריית ביאליק עם כ-6.2 אלפי ₪ לתושב, טירת כרמל עם כ-5.8 אלפי ₪ לתושב ויוקנעם עילית עם כ-5.6 אלפי ₪ לתושב.

בקצה השני עומדים הישובים ה"עניים" ביותר במטרופולין רכסים המתאפיינת באוכלוסיית חרדית ודתית המרובת ילדים ובהיקפי נדל"ן מניב זניחים והמשקיעה רק כ-1.4 אלפי ₪ לתושב. אחריה טמרה ושפרעם עם כאלפיים ₪ לתושב, עספיא עם כ-2.7 אלפי ₪ לתושב וקריית ים עם כ-3.1 אלפי ₪ לתושב.

השקעה בחינוך

נשר, טירת כרמל ויוקנעם בראש עם השקעה של כאלף ₪ לתושב (נטו), חיפה רק במקום ה-6 עם כ-760 ₪ לתושב בלבד. הערים ה"עניות" ביותר הינן שפרעם, רכסים וטמרה, עם זאת יש לקחת בחשבון כי חלק משמעותי ממערכות החינוך במגזר החרדי (ובאופן פחות גם במגזר הערבי) הינן פרטיות ואינן באות לידי ביטוי בהוצאה של הרשות המקומית.

השקעה בתרבות

חיפה בראש עם כ-470 ₪ לתושב ובפער מעכו עם כ-416 ₪ לתושב המצויה אף היא בפער מהמדורגות אחריה – כרמיאל, קריית מוצקין וטירת הכרמל המשקיעות כ-318 ₪ בתושב. הערים ה"עניות" ביותר הינן, רכסים עם השקעה של כ-54 ₪ בתושב לבד – כ-10% מההשקעה בחיפה. אחריה קריית ים עם כ-94 ₪ לתושב ושפרעם ועספיא עם כ-124 ₪ בתושב.

השקעה ברווחה

ההשקעה ברווחה מושפעת ממשתנה נוסף מהכנסות העירייה, מספר התושבים הנדרשים לשירותי רווחה בה. בעוד חינוך הינו צורך בסיסי השווה לכל ותרבות הינה מותרות, הוצאה על רווחה נדרשת לאוכלוסייה החלשה ביותר. בהתאם ההוצאה הגובה ביותר הינה במגדל העמק עם כ-450 ₪ לתושב, עכו עם כ-400 ₪ לתושב וקריית ים עם ע-380 ₪ לתושב.

איזו תכנית ביצוע מיידית נדרשת?

הערים נדרשות להתנהל כעסק בעולם תחרותי והישרדותי – המטרופולין מהווה מרחב תחרות ברור בו "נאבקות" הערים על פיתוח שטחי נדל"ן מניב בתחומן. הביקוש לשטחי נדל"ן מניב במטרופולין הינו מוגבל, ובפרט לשטחי מסחר ומשרדים המניבים ארנונה גבוהה במיוחד אשר מאפייני המטרופולין מובילים לביקוש נמוך אליהם. בפועל מטרופולין חיפה אינו מצליח להעצים את הפעילויות הכלכליות שבו ובפרט חיפה המהווה "עוגן" במטרופולין, ובהעדר "עוגן" כזה גם שכנותיה מצליחות להתפתח בקצבים ובהיקפים נמוכים בלבד. כאן גם עולה התהיה מה נדרש לתכנן וליישם בתכנית "פורט חיפה" (המקודמת ב"זריזות" יתרה) תתממש במיידית/במקביל עם הוצאת הפעילויות ה"מזהמות" הקיימות והמחוללות הכנסות משמעותיות לערים סביב ומאפשרות את קיומן.

נדרשת אסטרטגיה כלכלית

הערים נדרשות לייצר לעצמן אסטרטגיות כלכליות ישימות ומתעדכנות תדיר עם נגזרת של תכנית פעולה מחוברות לשוק שתתממשנה. קביעה זו נכונה גם ביחס לתוכנית "פורט חיפה. תוכניות מתאר רבות כוללות איזון תאורטי בין תוספת יחידות דיור לבין פיתוח שטחי נדל"ן מניב. ברם, במציאות הביקושים הקיימים והתחרות העזה מול הערים האחרות במטרופולין אינם מאפשרים את מימוש שטחי הנדל"ן המניב ה"תיאורטיים".

על כותב הטור

זהו טור דעה מאת תמיר בן שחר, מנכ"ל ובעלים של חברת הייעוץ הכלכלי, תכנוני והשיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות'. תמיר מתחיל כל יום את היום בריצה בחוף הים לפני הזריחה, נהנה מהיצירה ומייעוץ פורץ דרך למגוון לקוחות וחברות, חולה על כדורגל ועל הפועל חיפה.