אז אומרים לנו שיש מחסור ענק בדירות, האם זה באמת כך?
למיטב ידיעתי אנשים עדיין לא גרים ברחובות וגם לא מצטופפים שלוש משפחות בדירה (כפי שהיה בשנותיה הראשונות של המדינה). אחוזי משקי הבית שאין בבעלותם דירה ירד מ29.6% בשנת 2008 ל27.9% בשנת 2014. (נתונים מהלמ"ס)
גם אם יבוצע שיווק קרקעות אגרסיבי ויוסרו חסמי הבנייה, אף אחד לא יגרום לקבלנים לבנות מעבר לרמת היצע אשר תשמר את מחירי הדיור בישראל. הקבלנים הם האחרונים בשרשרת אשר יתנדבו להוריד את מחירי הדיור.
אך האם ירידה במחירי הדיור תלויה בכלל בקבלנים ובקצב הבנייה שלהם?
אין ספק שזה אלמנט אחד שיכול להשפיע ואף אלמנט מרכזי אך הוא בהחלט אינו האלמנט היחידי ויש ביכולת המדינה לפעול בהרבה צורות נוספות אשר יותר מהירות וזמינות שיכולות להוריד את מחירי הדיור בישראל.
בשש שנים האחרונות היו שני ניסיונות להוריד את מחירי הדיור, הניסיון הראשון היה בשנת 2011 (המחאה החברתית) והניסיון השני היה בשנת 2014 (מע"מ 0), כאשר הציבור עמד על הגדר להורדת יוקר המחיה (שעיקרה זה מחירי הדיור הגבוהים), הקבלנים פשוט האטו את קצב הבנייה ונמנעו מלייצר היצע שיוריד את מחירי הדירות. (ראו גרף מטה אשר מצביע על הזזת העקומה בשנת 2011).
שני הניסיונות האלה רק מוכיחים לנו שהישועה לא תגיע מצד הקבלנים/יזמים אשר פועלים לא מכוח הצורך אלא מצורך הרווח.
למרות הביקורת האין-סופית על הממשלה, היא עושה מאמצים רבים כדי להגדיל את קצב הבנייה, אך גם צעד זה מועד לכישלון אל מול הביקושים האדירים. לממשלת ישראל קשה להתמודד עם אווירת הפאניקה של הציבור וחוסר האמון שמחירי הדירות יעצרו אי פעם.
דירת רפאים בחיפה – רחוב חורב בחיפה. צילום – ירון כרמי – חי פה
סאגת "מחסור הדירות" הוא נטו "סלוגן" אשר אין לו אחיזה ממשית במציאות ובהקשר לסלוגן הזה חשוב לציין מספר גורמים אשר הציבור שכח:
א. דירות רפאים – המון דירות של משקיעים או של תושבי חוץ אשר לא מאוכלסות. מבדיקה של משרד האוצר עולה כי בארבע הערים הגדולות – ת"א, ירושלים, חיפה ונתניה – קיים ריכוז של מעל 25% מהדירות אשר אינן מאוכלסות. חשוב לציין שבירושלים ישנן אפילו מספר שכונות אשר עונות על הקריטריונים של "דירות רפאים".
ב. היצע אדיר של דירות להשכרה – כיום ישנן עודף של דירות להשכרה בשוק. בתור יועץ נדל"ן אשר מתמחה באזור הכרמל, הנני יכול להעיד שדירות רבות באזורי ביקוש "יושבות" על מדף ההשכרה לפעמים חודשים רבים ומחירי השכירות מראים סימנים של ירידה (חוץ ממדינת ת"א בה הביקוש הוא קשיח). האבסורד הוא שבשוק ההשכרות דירות באזורים נחשבים לא מיצרות שכירות גבוהה משמעותית מדירות באזורים בינוניים ואף בינוניים מינוס.
4 חדרים בשכונת כרמליה אשר מתקשה לקבל סכום של 4,000 ₪ לא רחוקה מדירת 4 חדרים בשכונות הדר העליונות ואף נווה שאנן אשר מושכרת בסכום של 3,000 ₪ עד 3,500 ₪ ומחירן בשוק הרבה יותר זול.
ג. דירות שהפכו למשרדים – בעיקר באזור המרכז אך לא רק ישנן הרבה דירות מגורים אשר הוסבו למשרדים/סטודיו למיניהן אשר יוצרות סיטואציה שיש מחסור בדירות למגורים, לדוגמא ציר מוריה בחיפה שם התופעה בולטת במיוחד.
צעד נוסף שהממשלה יכולה לעשות על מנת לבלום את עליית מחירי הדיור היא העלאת הריבית. מבלי להיכנס לניתוח כלכלי מעמיק, ברגע שבנק ישראל יעלה את הריבית זה יפגע במספר גורמים עיקריים:
א. משקיעים – הכסף יהיה יותר "יקר" עבורם והם לא ימהרו לרכוש דירות וישקלו השקעות באפיקים אחרים כגון בורסה או אף השקעה סולידית בפק"מ.
ב. זוגות צעירים – לא יוכלו לרכוש דירה מכיוון שהמשכנתא תהיה גבוהה מאוד ולכן ימשיכו לגור בשכירות ובאופן טבעי יגרמו לכך שהקבלנים יתקשו למכור דירות ויורידו מחיר.
צריכים לזכור שלצד הסיכונים הרשומים לעיל, העלאת הריבית צפויה לתרום באופן משמעותי לבלימת מחירי הדיור ואף הורדתם.
אחרי פעולות מהסוג הנ"ל הריבית בישראל תגיע לרמה שמתאימה למצב השוק הנוכחי ותיווצר אלטרנטיבה לכספי המשקיעים אשר זורמים לשוק הדיור. בנסיבות הקיימות לא בטוח שהסיכון לזעזוע זה גבוה מהסיכון שמפתח בשנים האחרונות הקצב עליית מחירי הדיור בישראל.
האם הכתבה עניינה אותך?
זוג שאין ידו משגת לרכוש דירה באזור שבו הוא מעוניין לגור ונאלץ לגור במקום בשכירות, יכול לרכוש דירה במקום אחר בו הדירות זולות, במעט הון עצמי ובמשכנתא בתנאים של זכאות. כך לפחות ייהנה גם מהכנסה פסיבית, גם מ"חסכון שנצבר לו מהחזר הקרן וגם מעלייה של ערך הנכס.