ניגודי אינטרסים בין בעלי דירות ליזמים עסקיים

התחדשות שכונתית בהתארגנות עצמית

סדרת מאמרים

מאמר ראשון
ניגודי אינטרסים בין בעלי דירות ליזמים עסקיים
בפרויקטים להתחדשות עירונית

לאחרונה פרסמה עיריית חיפה תוכניות להתחדשות שכונות קרית אליעזר, קרית אליהו, ורצף שכונות החוף כלומר, מעין הים בצפון ועד נווה דוד בדרום. בקרוב צפויה העיריה לפרסם תוכנית להתחדשות שיכוני הרכבת בקרית חיים.
שכונות אלה משופעות בבנייני "רכבת" משנות ה-50 וה-60. רובם של בניינים אלה מיועדים להריסה באחד מהמודלים הבאים:

• פינוי-בינוי
• בינוי-פינוי-בינוי
• עיבוי-בינוי
• תמ"א 38 גירסה 2

בשבועות האחרונים, לאחר שהעיריה פרסמה את תוכניתה להתחדשות קרית אליעזר וקרית אליהו, שוטפים את שכונות אלה יזמים עסקיים שמבטיחים לבעלי הדירות הבטחות שלרובן אין כיסוי ומפתים אותם לחתום על הסכמים שמציבים את טובת בעלי הדירות בתחתית סדר העדיפויות.

מאחר שעבור רוב בעלי הדירות, אלה עיסקאות של פעם בחיים, חשוב שבעלי הדירות יפיקו מהן את המיטב ואת המירב. לבעלי דירות שמתכוונים למכור את דירתם החדשה או להשכיר אותה, יש אינטרסים שונים מאלה שמפורטים בהמשך. חשוב שבעלי הדירות שמעוניינים לגור בבניינים החדשים, יבינו את האינטרסים של עצמם ואת האינטרסים של היזמים העיסקיים, כפי שמפורט להלן:

1. שליטה על הפרויקט:

האינטרס של בעלי הדירות:
להשאיר כמה שיותר שליטה על הפרויקט בידיהם, כדי שהפרויקט יתאים לצרכיהם.

האינטרס של היזם העסקי:
לתת לבעלי הדירות מינימום של שליטה על אופי הפרויקט ולהשאיר כמה שיותר מהשליטה בידיו. לייצר פרויקט כמה שיותר רווחי, גם על חשבון התאמתו לצרכי בעלי הדירות.

2. גודל הדירות החדשות:

האינטרסים של בעלי הדירות:
א- לקבל דירות שמותאמות לצרכיהם וליכולתם לשאת בתשלומי הארנונה.
ב- ששאר הדירות בניין יהיו במגוון גדלים כדי שיתאימו למשפחות בגדלים שונים

האינטרס של היזם העסקי
א- "לסנוור" את בעלי הדירות הוותיקים בדירות גדולות ומפוארות כדי שיסכימו להצטרף לפרויקט.
ב- לבנות את הדירות הנוספות בסטנדרט גבוה ויוקרתי ובשטח גדול כדי למכור אותן ברווח גבוה ככל האפשר. זה גם משתלב עם האינטרס של העיריה למשוך לעיר אוכלוסיות חזקות ככל שניתן ולדחוק באמצעות ארנונה גבוהה ומיסי ועד בית גבוהים את בעלי הדירות הותיקים המהווים עול על העיריה ושצורכים יותר שירותים ציבוריים.

3. מספר הדירות הנוספות:

האינטרס של בעלי הדירות:
אופטימיזציה של מספר הדירות לאיכות חיים מקסימלית ועלויות התחזוקה (מיסי ועד בית) מינימליים, תוך הבטחת רווחיות/כלכליות הפרויקט ליזם (גם אם אינו יזם עסקי). ככל שבבנין החדש יש פחות דירות, כך עולה איכות החיים בבנין. קל יותר לתחזק את הבנין, הוא נשמר יותר טוב לאורך יותר שנים. יש פחות "פקקי תנועה" בשעות העומס במעליות וביציאה מהחניון
האינטרס של היזם העסקי:
אופטימיזציה של מספר הדירות למקסימום רווח תוך התעלמות מאיכות החיים בבניין ועלויות האחזקה שלו לאורך שנים.

4. מספר הקומות בבניין החדש:

תקנות התכנון והבניה מגדירים גבהים לבנין גבוה (5 קומות ומעלה) ובנין רב קומות (בנין בן 10 קומות ויותר). מכבי האש מגדירים "גורד שחקים" כבנין שגובהו מעל 42 מטר (מעל 13 קומות):
האינטרס של בעלי הדירות:
ככל שיש פחות קומות, הבניין זול יותר לתחזוקה. המערכות הטכניות יותר זולות ויותר פשוטות. תקנות התכנון והבניה דורשות פחות אמצעי בטיחות שמיקרים את הבניה ומיקרים את האחזקה.

האינטרס של היזם העסקי:
כמה שיותר קומות. הדירות בקומות הגבוהות עם הנוף, הן רווחיות במיוחד.

5. תרבות דיור ותחזוקה:

רוב בניני ה"רכבת" הישנים נמצאים במצב תחזוקתי ירוד. גם תרבות הדיור בהם נמוכה ומתבטאת בין השאר בדלתות כניסה לא אחידות לדירות ותליית מדחסי מזגנים והתקנת סורגים לא אחידה בחזיתות הבנין. גם בבנינים גבוהים חדשים יחסית, כבני עשור, ניתן לראות את התופעות הנ"ל, שגורמות לבנין "להזדקן" מהר מידי.
פרויקט להתחדשות עירונית הוא גם הזדמנות מצוינת לקביעת כללים חדשים לתחזוקה נאותה של הבנין וליצירת תרבות דיור גבוהה.
ברור שלא ניתן להסתמך על "חברת ניהול" ליצירת תרבות דיור מפותחת ולאחזקה נאותה של הבנין. "חברות הניהול" רק מבצעות מדיניות שקובע ועד הבית. לפיכך, יש ליצור תקנון בית משותף שיבטיח ועד בית פעיל, אפקטיבי ועם "שיניים".
האינטרס של בעלי הדירות:
להבטיח כבר בשלב ההתארגנות הראשונית שבסוף התהליך יהיה לבנין החדש תקנון בית משותף שמבטיח קיומו של ועד בית פעיל ושמירה על הרכוש המשותף. כמו-כן, צריך התקנון לעודד הגשת תביעות כנגד בעלי דירות שפגעו ברכוש המשותף. כך, הבנין יישאר "צעיר" ומתוחזק גם כעבור עשורים.

האינטרס של היזם העסקי:
לא להתעסק בנושא הזה ובכך להוזיל את עלויות הליווי המשפטי של הפרויקט.

6. מעליות:

האינטרס של בעלי הדירות:
להתמקח עם יצרני המעליות על עלות אחזקה נמוכה ומובטחת לתקופה ממושכת ככל שניתן.

האינטרס של היזם העסקי:
להתמקח עם יצרני המעליות על עלות רכישה והתקנה נמוכה ככל שניתן.

7. שקיפות:

האינטרס של בעלי הדירות:
להכיר את התמורות שקיבלו כל בעלי הדירות בפרויקט כדי לוודא שאיש לא סחט מהיזם תמורות עודפות ולהיות חשופים להסכמי שכר הטרחה של עורכי הדין, האדריכל, השמאי, המהנדס ונותני שירותים נוספים בפרויקט. כך ניתן להבטיח שיוויון אמיתי לכל בעלי הדירות הותיקים בפרויקט ולוודא שעלויות נותני השירותים הם כפי שסוכמו על בעלי הדירות הותיקים. אומנם, בעלי הדירות הותיקים אינם משלמים ישירות את העלויות האלה, אך הן משפיעות על מספר הדירות הנוספות ומספר הקומות שיש לבנות.

האינטרס של היזם העסקי:
מינימום שקיפות ומקסימום גמישות לפתרון בעיות באמצעות הענקת תמורה עודפת לסחטנים.

לסיכום, ניתן לראות שקיימים ניגודי אינטרסים מובנים בין היזם העיסקי לבין בעלי הדירות הותיקים בפרויקט.