הפתרון האדריכלי וההנדסי המתאים לבניינים אלה הינו "בינוי-פינוי-בינוי" ואם ערכי הקרקע יעלו מספיק, ייתכן שבהמשך יתאפשר לבצע בבניינים אלה גם הריסה ובניה מחדש במסגרת אחד מתיקוני תמ"א 38.
מאמר זה נכתב כמאמר המשך למאמרו של ירון כרמי:
[topic:1rrz4z0d]http://haipo.co.il/forum/viewtopic.php?f=15&t=13847[/topic:1rrz4z0d]
על אף שרעידת אדמה עתידית וסיכוני מלחמה הן סיבות טובות לקדם את התחדשותן של השכונות הותיקות והחלשות בחיפה, הרי שסיכונים אלה הינם בעלי אופי ספורדי (לא קבוע, לא סדיר). סיבות חשובות וקבועות יותר הן:
1. הדאגה לבריאותם ולבטחונם של התושבים ביום-יום המתגוררים בבניינים מטים ליפול וסובלים מרטיבות כרונית שאינה נעלמת גם בימי הקיץ הלחים.
2. עצירת תהליך ההידרדרות של אותן שכונות המקרין על העיר כולה ועצירת המעגל המושך לעיר אוכלוסיות חלשות ומבריח ממנה אוכלוסיות חזקות ומבוססות דיין שיכולות לאפשר לעצמן לעזוב את העיר.
3. התנעת תהליך מתמשך למשיכת אוכלוסיות חזקות לעיר ובמיוחד לשכונות החלשות.
4. אספקת תעסוקה לאדריכלים, מהנדסים, עורכי-דין, קבלנים, עובדי בניין ומאות עסקים קטנים ששירותיהם יהיו נחוצים במהלך תהליך ההתחדשות (למשל: חנויות טמבור שכונתיות) ועוד עסקים רבים אחרים שהיקף עסקיהם יעלה כאשר בשכונה המחודשת יגורו יותר תושבים (מרכולים, ירקנים, בתי-מרקחת, וכו'). החיזוק הכלכלי של חיפה הוא חשוב במיוחד. מתן העדפה לאנשי מקצוע שיכולים להוכיח שעיקר חייהם בשנים האחרונות התנהלו בחיפה ושמוכנים להתחייב להמשיך לחיות בחיפה בשנים הבאות יגדיל את כמות הכסף החיפאי שישאר בחיפה.
5. העירייה תוכל להתנות הטבות מסויימות למיזמי התחדשות בכך שקבלני הביצוע יקימו באתרי הבניה בתי ספר למקצועות הבניה שבהם ילמדו חיילים משוחררים שגדלו בחיפה (אולי אפילו בבניינים הישנים שמיועדים להתחדשות) ושיועסקו בשכר הולם. בכך, יכולה העיריה לפתח אפיק תעסוקה מקומי חדש. התחדשות השכונות הוותיקות טובה לבעלי הדירות, לתושבים ולמרקם העירוני כולו.
לפיכך, מבורכת יוזמתו של ראש העיר להכנת תכניות בניין עיר (תב"ע) בראיה כוללת להתחדשות שכונות החוף ולהתחדשות שכונות קרית אליהו וקרית אליעזר.
עם זאת, צר לי ששיתוף הציבור בהכנת תב"עות אלה היה דל עד כה ולא איפשר לציבור להיות מעורב ברמה הגבוהה ביותר בתהליך, כנהוג במקומות אחרים בעולם ואף בארץ. עדיין ניתן לשנות את מדיניות הדרת הציבור מהתכנון. הדבר חשוב במיוחד כדי לשמור על האיזון העדין שבין ההיתכנות הכלכלית להוצאת התב"ע אל הפועל מחד גיסא, לבין שמירה מאידך גיסא על האינטרסים של בעלי הדירות והתושבים הנוכחיים והעתידיים שהעיקרי בהם הוא איכות החיים בשכונות אלה במהלך תהליך ההתחדשות ולאחר סיומו. תב"ע שלא תזכה לאמון בעלי הדירות והתושבים, תישאר אות מתה.
עניין מטריד נוסף הוא התמשכות תהליכי התכנון. ככל שהתהליכים ממושכים יותר, סיכויי התוכניות לצאת אל הפועל קטן עקב חוסר התאמתה של התוכנית לשינויים ההנדסיים והחברתיים בשטח.
מעל הכל, עומדת התמיהה מדוע העיריה מתעקשת לתת לשכונות המתחדשות רק "חצי מתנה". כלומר, רק את התב"ע. מדוע העיריה אינה מאפשרת לבניינים המעוניינים בכך להתחדש באמצעות יזם ציבורי, דוגמת "שיקמונה". ליזם הציבורי יש חסרונות ויתרונות המאפיינים את המגזר הציבורי בכללותו לעומת המגזר הפרטי.
יתרונו הבולט של היזם הציבורי הוא נכונותו להסתפק בדמי ניהול בלבד ללא צורך בשולי רווח של 20%-30% כמקובל אצל היזמים הפרטיים. בכך מאפשר היזם הציבורי להוציא לפועל מיזמים שיזמים פרטיים לא מוכנים להתאמץ למענם. בעוד שמטרתו העיקרית של היזם הפרטי היא להשיא את רווחיו, גם על חשבון איכות החיים העתידית בפרוייקט, הרי שמטרתו העיקרית של היזם הציבורי היא להשיג את מטרותיו התכנוניות והחברתיות של הפרוייקט תוך שמירה על איזון תקציבי.
לסיכום, הצלחת התחדשותן של השכונות הוותיקות תלויה בין השאר בפעולות הבאות שבכוחו של ראש העיר וחברי מועצת העיר להחליט ולבצע:
1. האצת התכנון והשלמתו במהירות האפשרית.
2. הגדלת השקיפות של הצוותים המקצועיים העוסקים בתכנון התב"עות להתחדשות שכונות החוף ושכונות קרית אליעזר וקרית אליהו. מתן אפשרות לציבור המעוניין בכך, להיות מעורב ככל יכולתו וככל רצונו.
3. בבוא העת, כאשר התב"עות יקבלו תוקף ויגיע שלב מימושן, שליחת מארגנים קהילתיים מטעם העיריה לאותן שכונות שיארגנו את בעלי הדירות. ללא סיועם של אלה, עלולות התב"עות להשאר אות מתה.
4. רתימת "שקמונה", "עמידר", "עמיגור" וגורמים ציבוריים נוספים להשתתפות בתהליכי ההתחדשות ולהצבת אלטרנטיבה סולידית למגזר הפרטי החמדן.
בכך, ייטב לעיר, לתושביה ולכלכלתה הן בימי שלום ורוגע והן בימי מלחמה ואסון טבע.
איל ארגמן
יו"ר ארגון בעלי הדירות בקרית אליעזר וקרית אליהו
תמונות
צילום: מרק ליטינסקי
תמונות שמייצגות את המצב העגום של הבניינים בשכונה צולמו לפני כ-5 שנים. מאז חלק מהבתים "שופצו", ועל ה"גוויה" יש "איפור" שמסתיר את הרקבון שמתחת.
בניין ששקע! הכניסה לבניין נמוכה מגובה אדם! אם היה שוקע באופן אחיד לכל אורכו, ניחא. אך כל חלק שוקע בקצב אחר וסדקים נפערו בבניין.
לפי רמת התחזוקה של הבניין ורמת הטיפוח של הגינה, סביר שהגינה מתוחזקת ע"י העיריה (אך אינני בטוח בכך).
