הבלוג של ירון חנן: התקבלה הצעתי לכפל ארנונה על דירות רפאים בחיפה

ראש עיריית חיפה מר יונה יהב קיבל אתמול במועצת העיר את הצעתי לגבי גביית ארנונה כפולה מבעלי "דירות רפאים" בעיר. הוא הודה שיש אלפי דירות ריקות בחיפה וזהו מצב בלתי נסבל.

דירת רפאים בחיפה – רחוב חורב. לוקיישן יוקרתיעל פי המלצתי קבע יהב כי מרגע שהוראת השעה שקיבלה הכנסת לפני מספר שבועות (ביוזמת ח"כ סתיו שפיר מ"העבודה" ובהסכמת שר הפנים)- תאפשר זאת, העירייה תחל לגבות ארנונה כפולה על דירות ריקות.
בינתיים העירייה תצא בפעילות הסברה המופנית לבעלי הדירות, ותדגיש בפניהם כי היא עלולה לנקוט באמצעי של גביית ארנונה כפולה, אם הדירות לא תושכרנה או תימכרנה.

דירות רפאים בחיפה – ואדי סליב. צילום – חי פה בשטח – haipo.co.il

במועצה הצגתי את התמונה על כל מורכבותה:
לפי נתוני משרד האוצר ישנן בחיפה 3445 דירות ריקות שאין בהן כלל פעילות ומגורים (לפי נתוני צריכת מים וחשמל).
על פי נתונים עדכניים שבדקתי, קיימות בחיפה 5400 דירות בהן הפעילות נמוכה מאד עד אפסית, מתוכן 500 דירות רפאים בקרית חיים.
לפי נתוני הלמ"ס, קרוב ל- 20% מ"דירות הרפאים" בארץ נמצאות בשטחה של חיפה! אלו הם מספרים מבהילים.

צאו וחשבו: בשכונת רמת הנשיא הנבנית כעת במערב חיפה, נבנות כחמישית ממספר הדירות הריקות בחיפה, בשכונת רמת זמר שעומדת לקום לצערנו על חשבון גבעה מוריקה ויפה בכרמל, מתוכננות כ- 800 יחידות דיור שהן רק 16% מסך הדירות הריקות, המצויות בחלקן הגדול בשכונות המבוקשות ביותר בכרמל ובקרית חיים. בשכונת לינקולן תל-אהרון העצומה שעתידה לקום בשיפולי ההר בדרום חיפה- אמורות להיבנות כ-3000 יח"ד ובדרום חיפה בונים כעת לא יותר מ- 1400 יחידות.
כלומר: מצד אחד קיים מאגר עצום של דירות שכבר זמינות כביכול למגורים, אך תחת זאת משקיעים בעיר מיליארדי ש"ח בפיתוח ובנייה של שכונות ומבני מגורים חדשים, על חשבון שטחים ירוקים, תוך הקמת תשתיות נוספות, בעוד הציפיה לקבלת כל הדירות החדשות הללו תהיה ארוכת שנים. זה מקומ כשיודעים שממש כעת מצוי לכאורה פתרון המגורים הזמין שיכול היה לענות על חלק נכבד מהביקושים!
כל זה נמנע כאמור מהציבור עקב השיקול הקנייני, הלכאורה לגיטימי, שבעיני הציבור הרחב הוא מתגמד מול השיקול הכלל חברתי.
לדעתי, זכותה של העירייה, לאחר שהזהירה את בעלי הנכסים הללו ולאחר שהמתינה בין 12-10 חודשים עד להשכרת הנכסים, או אף מכירתם- לגבות תשלום כפול של הארנונה מאותם בעלי דירות (למעט מקרים חריגים), במיוחד באזורי הביקוש הגבוהים וכך לתמרץ את הכנסת אותן דירות למאגר יחידות הדיור הזמינות למגורים.

מצד שני, בכסף שיגבה מבעלי דירות שיתמידו בסירובם להשכירן, ניתן יהיה לשקם אזורים מוזנחים בעיר שיעלו את ערך הנכסים ואת הביקושים באותן שכונות. דבר זה יקל על בעלי הדירות בשכונות החלשות להשיג את המימון הדרוש לשיקומן והפנייתן לשוק הצמא לפתרונות דיור זמינים.

רוב דירות הרפאים נחלקות לארבעה סוגים :
א. דירות שמוחזקות כהשקעה ע"י תושבי חוץ שלא חיים בארץ ובמקרה הטוב מגיעים לכאן פעם בשנה או שנתיים ומתגוררים לפרקי זמן קצרים באותן דירות. דירות אלו נמצאות באזורי הביקוש הטובים ביותר בעיר ובעיקר בשכונות הכרמל. לצערנו ישנם קבלנים שתכננו מראש, משיקולי רווח צרים, פרויקטי בנייה יוקרתיים למגורים עבור תושבי חו"ל. ראש העירייה יונה יהב סיפר אתמול כי הוא פנה לכל הקבלנים שבונים בדרום העיר ודרש כי לא יבצעו שיווק של הדירות החדשות לתושבי חו"ל אלא רק בארץ ולשמחתו יש גם כך ביקוש גבוה לדירות הללו מקרב מי שגר בארץ ובעיר.

ב. דירות של תושבי העיר שעזבו את חיפה לכמה שנים, אם למקומות אחרים בארץ ובד"כ לחו"ל. מכיוון שחלק מהתושבים האלה מניחים שהם ישובו לבתיהם, הם מעדיפים לשמור עליהם ולא להשכירם, למרות שרוב הדירות הללו נמצאות גם הן באזורי הביקוש.

ג. דירות שעומדות ריקות עקב סכסוכים משפטיים, בד"כ בין יורשים. מדובר בתופעה כאובה, ישנן הרבה דירות כאלו שחלקן הגדול מצויות באזורי הביקוש.
ד. דירות נטושות- אלו דירות ריקות במצב תחזוקתי רעוע, רובן, אך לא כולן, בשכונות מוזנחות וחלשות שבעליהן העדיפו לנטוש אותן ולא להוציא הוצאה נכבדה על שיפוצן. בחלק מהמקרים מדובר בדירות שהפכו למשרדים או עסקים ולאחר עזיבת השוכרים, לא השתלם או התאפשר לבעליהן להשמישן מחדש כדירות.

כאמור, לכל סוגי הדירות הללו צריך להימצא פתרון, אם כי לא בהכרח אותו פתרון. בעולם מקובלים כמה רעיונות לעידוד השכרה או מכירה של דירות רפאים, אך חבילת הפתרונות הטובה ביותר משלבת "גזר ומקל" כאחד. העיריה צריכה לצאת בהסברה לבעלי דירות הרפאים באמצעות קמפיינים המסבירים את הנזק הנגרם לעיר ולתושביה (במיוחד לזוגות צעירים ומשפחות), אך בנוסף חייב להיות גם "מקל" בדמות גביית ארנונה כפולה למי שחודשים רבים לא מוכנים להציע את דירתם למגורים וכך ליצור תמריץ נוסף להגדלת מאגר הדירות בשוק מצד בעליהן.

העירייה חייבת לקבוע יעד לעצמה שתוך שנה וחצי יקטן מספר הדירות הלא מושכרות למחצית.

יתכן ויידרש מהלך דומה אך שונה בהתייחסות הנדרשת מהעירייה, גם כלפי חנויות ריקות ברחובות העיר.