“בית אומנה לנכסים נטושים” • בין הזנחה להזדמנות – האם חיפה תאמץ מודל חדש להשמשת נכסים ריקים?

(חי פה) – סוגיית המבנים הנטושים בחיפה עולה שוב לדיון ציבורי, לאחר שויטלי דובוב דותן, מנהל המחלקה להחייאת מבנים נטושים בעירייה, הציג בכנס, "ארכיטקטורה של זמן", שנערך ב"בפנוכו" של קבוצת ריאליטי, תמונת מצב רחבה ומדאיגה: מאות מבנים נטושים ברחבי העיר, חלקם הרוסים, חלקם תקועים בשלבי בנייה, וחלקם עומדים ריקים לחלוטין ללא שימוש. לצד הצורך בפתרון קבוע ומוסדר, דובוב מציע לבחון מודלים של שימוש זמני בנכסים, מודלים הנהוגים בעולם, שיכולים לתת מענה לאמנים, עמותות ולדיור חברתי בתקופת הביניים. הדברים מעוררים שאלות רחבות על תכנון עירוני, חקיקה, אחריות בעלי נכסים ותפקידה של העירייה.

מהו מבנה נטוש ומה המשמעות העירונית שלו

מבנה נטוש הוא נכס שאינו מאוכלס ואינו מתוחזק לאורך זמן, בין אם מדובר בדירה ריקה, בניין מסחרי שאינו בשימוש, אתר בנייה תקוע או מבנה שננטש בשל בעיות משפטיות או כלכליות. מבנים נטושים יוצרים שורה של השלכות עירוניות: הם עלולים להפוך למפגע בטיחותי, מוקד להזנחה, פגיעה באסתטיקה העירונית, ירידה בערך הנכסים הסמוכים, ולעיתים אף מוקד לעבירות או שימוש בלתי חוקי.

בחיפה, יש מאות מבנים כאלה. מדובר בבעיה רחבה המשפיעה על מרקם החיים בשכונות רבות.

השמשת מבנים נטושים, אפילו באופן זמני, יכולה לצמצם את הצורך בבנייה חדשה ולמנוע פגיעה בשטחים ירוקים. במקום לפתח קרקעות בשטחים פתוחים או להוסיף בנייה לגובה בשכונות צפופות, ניתן להחזיר לחיים נכסים קיימים ולייצר פתרונות דיור, תרבות וקהילה בתוך המרקם העירוני הקיים. שימוש מחדש במבנים נטושים הוא כלי משמעותי בתכנון עירוני מקיים, המאפשר ניצול יעיל של משאבים קיימים ומפחית את הלחץ על עתודות הקרקע של העיר.

מיפוי מבנים נטושים בחיפה: תמונת מצב מטרידה

ויטלי דובוב דותן, מספר כי בשנה וחצי האחרונות ביצע מיפוי מקיף של המבנים הנטושים בחיפה. לדבריו, בעיר קיימים 773 בניינים נטושים, חלקם הרוסים, חלקם תקועים כאתרי בנייה שלא הושלמו, וחלקם מבנים תקינים פיזית אך ריקים לחלוטין.

לדבריו, “כל אחד מהמבנים הללו הוא מפגע שדורש טיפול. חלקם מסוכנים, חלקם יוצרים הזנחה סביבתית, וחלקם פשוט עומדים ריקים שנים ארוכות ללא שימוש.”
הוא מציין כי איתור מבנים תקינים אך ריקים הוא המשימה הקשה ביותר, משום שאין סימן חיצוני ברור, “אפשר להגיע אליהם רק דרך בדיקות מים או נתונים דומים. זה מורכב מאוד.”

שימוש זמני בנכסים: רעיון מבורך אך ללא הסדרה

דובוב מדגיש כי כל דרך להשמיש מבנה ריק, אפילו באופן חלקי או זמני, היא מבורכת מבחינת העירייה. בכנס של קבוצת ריאליטי, שבו השתתפו אנשי נדל"ן, אמנים ונציגי עולם התרבות, נדונה האפשרות להפוך נכסים ריקים למרחבים זמניים ליצירה, פעילות קהילתית או דיור חברתי.

לדבריו, “כשאתה בעל נכס פרטי והנכס שלך ריק, ויש לך עניין לנצל אותו עד לבנייה, זה נהדר. אני יכול לחבר בין בעלי נכסים לבין מי שרוצה להשתמש בנכס, אבל לא מעבר לכך.”

הבעיה המרכזית היא היעדר הסדרה חוקית. “בנכס עירוני אפשר למכור, לשפץ או להקצות לעמותה. אבל שימוש זמני, אין הסדרה. העירייה לא יכולה פשוט לתת נכס לשימוש זמני ללא מסגרת חוקית.”

ניסיון עבר: פרויקט 21 והקול הקורא לאמנים

דובוב מזכיר כי בעבר נעשו ניסיונות מוצלחים להשמיש נכסים ריקים בעיר התחתית. לפני כ־15 שנה, צחי טרנו, נתן חנויות ריקות לאמנים במסגרת פרויקט 21. בתקופת קליש רותם, פורסם קול קורא לאמנים לשימוש בנכסים עירוניים, עם הסדרה חלקית שאפשרה פעילות זמנית של כמה שנים.

“הקול הקורא הזה נסגר,” אומר דובוב, “אבל אנחנו עובדים על קונספט דומה ברחובות הרצל והחלוץ. העירייה פונה לבעלי חנויות ריקות ולאחר מכן נותנת אותן לאמנים.”

מודלים בינלאומיים: בריטניה ואירלנד כתקדימים

דובוב מציג מודלים בינלאומיים שמאפשרים לעיריות להתמודד עם נכסים נטושים באופן יעיל יותר.

בבריטניה קיים חוק המאפשר לעירייה להוציא צו כפייה ולהעביר נכס נטוש לבעלותה לתקופה של שבע שנים. העירייה משפצת את הנכס, משכירה אותו ומחזירה לעצמה את ההוצאה. “לא צריך לבקש רשות מבעל הנכס אם הוא מחזיק נכס נטוש,” הוא מסביר.

באירלנד קיים חוק המאפשר לבעל נכס נטוש להעביר אותו לעירייה אם אין לו יכולת לשפץ אותו. העירייה משפצת את הנכס ומכניסה אליו דיור חברתי לתקופה של 20–25 שנה.

“לא צריך להמציא את הגלגל,” אומר דובוב. “יש מודלים שעובדים בעולם, וצריך להתאים אותם לישראל.”

האפוטרופוס הכללי: פתרון מוגבל

דובוב בחן גם את האפשרות להיעזר באפוטרופוס הכללי, גוף שמטפל בנכסים של אנשים שנפטרו ללא יורשים. החוק קובע כי עובד ציבור המאתר נכס החשוד כעזוב, חייב לדווח עליו לאפוטרופוס.

“אני יכול לדווח על כל הבניינים הנטושים בחיפה,” אומר דובוב, “אבל הם אמרו שאם העירייה יודעת מי בעל הנכס, זו בעיה של העירייה. רק בנכסים שהם באמת עזובים אפשר לפנות אליהם, ובחיפה יש רק שני בניינים כאלה.”

לכן, לדבריו, יש צורך בחקיקה חדשה שתגדיר מחדש מהו “נכס עזוב” ותאפשר טיפול גם בנכסים שבעליהם אינם מעוניינים לטפל בהם.

הצורך במנגנון חדש: “בית אומנה לנכסים נטושים”

דובוב מציע ליצור מנגנון חדש – “בית אומנה לנכסים נטושים”. לדבריו, “באים אליי המון גורמים שמחפשים מבנים שאין להם כסף לשכור ולשקם. הם צריכים פתרון זמני, לא מכירה ולא השכרה ולא הקצאה. העירייה צריכה חוק שיאפשר לתת פתרון זמני למספר שנים, כדי שנכס לא יעמוד מוזנח.”

הוא מדגיש כי גוף פרטי כמו קרן נדל"ן יכול לבצע שימוש זמני בנכס, אך העירייה מוגבלת ללא חקיקה מתאימה.

התקדמות בשטח: עשרות בניינים בתהליך

למרות האתגרים, דובוב מציין כי יש התקדמות משמעותית. “אני נמצא בתפקיד שנה וחצי, ואני מרגיש שאני מצליח לקדם את הנושא. יש עשרות בניינים שהם בתהליך של הכנת היתר, שיפוץ או הכנה להיתר.”

עם זאת, הוא מדגיש כי העבודה רבה. “יש כל כך הרבה בניינים נטושים שיש עוד הרבה עבודה. אבל אנחנו מתקדמים.”

שימושי ביניים: ערך כלכלי, עירוני וקהילתי

הכנס "ארכיטקטורה של זמן", שנערך ב"בפנוכו" של קבוצת ריאליטי, שבו השתתף דובוב עסק בשאלה כיצד שימושי ביניים יכולים להפוך את הזמן שבו נכס מחכה להזדמנות ליצירת ערך.

שימוש זמני בנכס נטוש יכול: להפחית הזנחה, למנוע מפגעים, לייצר פעילות קהילתית, להכניס חיים לאזורים מוזנחים, לספק מרחב לאמנים ועמותות וליצור ערך כלכלי לבעל הנכס.

דובוב מדגיש כי שימוש זמני אינו תחליף לשיקום מלא, אך הוא יכול להיות פתרון ביניים חשוב.

השפעת השמשת מבנים נטושים על עתיד הבנייה בחיפה

השמשת מבנים נטושים יכולה להשפיע באופן משמעותי על עתיד הבנייה בעיר. במקום להמשיך לפתח קרקעות בשטח פתוח או להוסיף בנייה חדשה בשכונות צפופות, ניתן להחזיר לחיים נכסים קיימים ולייצר פתרונות דיור, מסחר ותרבות בתוך המרקם העירוני הקיים.

זהו כלי מרכזי בתכנון עירוני מקיים, המאפשר: צמצום בנייה חדשה, הפחתת לחץ על שטחים ירוקים, שימור אופי שכונות, הפחתת עומסי תשתיות ושימוש יעיל במשאבים קיימים.

בחיפה, שבה יש מאות מבנים נטושים, מדובר בהזדמנות משמעותית לשינוי עירוני רחב.