מהפכת המיגון • כך תוכלו להקים ממ״ד בפטור מהיתר ובמסלול מהיר

(חי פה) – המדינה מקצרת הליכים בעקבות המלחמה: בעלי בתים ודירות בבנייה נמוכה יכולים להוסיף ממ״ד במהירות, ללא היתר בנייה מלא וללא היטל השבחה. מי זכאי, כמה זה עולה, אילו אישורים עדיין חייבים ומהם המוקשים שכדאי להכיר לפני שמתחילים?

בעקבות מלחמת "חרבות ברזל" והצורך הדחוף בצמצום פערי המיגון ברחבי הארץ, אישרה המדינה הוראת שעה מיוחדת המאפשרת להקים ממ״ד (מרחב מוגן דירתי) במסלול מהיר ופשוט יותר בפטור מהיתר בנייה. המהלך נועד לאפשר לאזרחים להוסיף מיגון לבתיהם בתוך זמן קצר משמעותית, תוך צמצום הבירוקרטיה והאצת תהליכי האישור. הוראת השעה נכנסה לתוקף ב- 26/10/23 ותישאר בתוקף עד 26/10/26.

במקביל אושרה גם תכנית מתאר ארצית ייעודית למיגון, שתוקפה עד סוף שנת 2028. כל הפרטים כפי שפרסם לאחרונה מינהל התכנון.

מי זכאי להקים ממ״ד בפטור מהיתר?

המסלול המהיר להקמת ממ״ד בפטור מהיתר מיועד לדירות מגורים קיימות שנבנו כחוק ובהיתר, ובהן בתים צמודי קרקע ודירות בבנייני מגורים בני עד שתי קומות מעל הקרקע, ללא מגבלה על מספר הדירות בכל קומה. הזכאות חלה על דירות שאין בהן ממ״ד קיים, ואף מאפשרת במקרים מסוימים להוסיף ממ״ד גם כאשר קיימות חריגות בנייה, כל עוד הממ״ד עצמו אינו מוקם בצמוד לחלק בלתי חוקי במבנה.

בנוסף, גם דירות שפוצלו כחוק נכללות במסגרת ההקלות, וכן דירות בבניינים שבהם כבר קיים מקלט משותף. חשוב להדגיש: ההגדרה של "בנייה נמוכה" מתייחסת למבנים של עד שתי קומות בלבד, ללא קשר לקומות תת קרקעיות.

גם ממ״ד יביל הוא אפשרות

התקנות החדשות מאפשרות להקים ממ״ד בשתי שיטות בנייה קונבנציונלית מבטון יצוק באתר, או באמצעות ממ״ד יביל ומתועש המובא למקום בעזרת מנוף. למרות היתרון במהירות ההקמה, גם ממ״ד יביל מחייב ביצוע יסודות בטון בשטח וחיבור מלא למבנה הקיים לאחר הצבתו. בכל מקרה, הממ״ד חייב להיות צמוד לדירה ולכלול כניסה ישירה מתוך הבית. כאשר אין אפשרות לחיבור ישיר, ניתן להוסיף מבואה מקשרת כחלק מהליך הבנייה.

מהו הגודל התקני של ממ״ד?

לפי תקנות ההתגוננות האזרחית, ממ״ד תקני חייב לכלול שטח של 9 מ"ר נטו ונפח מינימלי של 22.5 מ"ק. במקרים חריגים רשאי פיקוד העורף לאשר הקמת ממ״ד קטן יותר, אך לא פחות מ-5 מ"ר נטו. בנוסף, במקרים מסוימים ניתן להוסיף מבואה בשטח של עד 5 מ"ר ברוטו, שתשמש כחיבור בין הדירה לממ״ד. לצד זאת, תיקון 163 לחוק התכנון והבנייה מאפשר להקים ממ״ד גדול יותר מהשטח התקני, באמצעות תוספת של עד 3 מ"ר עבור שירותים או חדר רחצה, ועוד עד 3 מ"ר נוספים להגדלת שטח החדר עצמו.

באמצעות ההקלות שנקבעו בתיקון 163 ניתן להגיע לממ״ד בשטח של עד 15 מ"ר נטו, בנוסף לעובי הקירות. תוספות אלה אינן נחשבות לסטייה מתכנית, ולכן ניתן להקימן גם במסגרת מסלול הפטור מהיתר, בכפוף לעמידה בתנאים שנקבעו בחוק. הקלה משמעותית נוספת נוגעת למיקום הממ״ד: בהתאם לתמ״א הארצית למיגון, ניתן לחרוג מקווי הבניין ולהקים ממ״ד במרחק של עד מטר אחד מגבול המגרש במסגרת ההליך המהיר, ובמקרים מסוימים אף לקבל אישור לחריגה נוספת. המשמעות היא שגם בעלי בתים עם שטח מוגבל יחסית יכולים, במקרים רבים, להוסיף ממ״ד למרות מגבלות תכנוניות קיימות.

אילו בעלי מקצוע חייבים להיות מעורבים?

למרות שמדובר במסלול של פטור מהיתר, החוק מחייב ליווי של אנשי מקצוע מוסמכים לאורך כל התהליך. לצורך הקמת הממ״ד יש להיעזר באדריכל, מהנדס או הנדסאי שישמשו כעורכי הבקשה, וכן במהנדס בניין או הנדסאי בניין האחראים על ההיבטים ההנדסיים של הפרויקט. בעלי המקצוע מופקדים על תכנון הממ״ד בהתאם לדרישות החוק והתקנות, הגשת התכנית לפיקוד העורף, פיקוח על ביצוע העבודות ואישור יציבות המבנה, וכן על הדיווח לרשויות עם סיום הבנייה.

במסגרת המסלול המהיר של פטור מהיתר, קבלת אישור מפיקוד העורף היא חובה ואי אפשר להתחיל בבנייה בלעדיה. הבקשה מוגשת באופן מקוון על ידי עורך הבקשה, ופיקוד העורף בודק את התכנית בתוך עד 14 ימים קלנדריים. במידה שעולות הערות או דרישות לתיקון, יש לבצע את השינויים ולהגיש את התכנית מחדש לבדיקה נוספת. רק לאחר קבלת אישור רשמי ניתן להתחיל בעבודות הקמת הממ״ד.

האם צריך לשלם היטל השבחה?

החוק מעניק פטור מלא מהיטל השבחה עבור הקמת ממ״ד תקני, הקמת ממ״ד מוגדל בהתאם לתיקון 163 לחוק התכנון והבנייה, וכן עבור מימוש זכויות מכוח תמ״א המיגון. בנוסף, נקבע כי שכנים אינם יכולים להגיש תביעות בגין ירידת ערך של נכסיהם בעקבות הקמת הממ״ד, כאשר הפרויקט מבוצע בהתאם להוראות התמ״א.

ומה אם הבניין לא עומד בתנאים?

גם מי שאינו עומד בתנאי מסלול הפטור מהיתר עדיין יכול להקים ממ״ד, אך באמצעות מסלול רישוי אחר. בבניינים גבוהים יותר ניתן לפעול במסגרת "רישוי בדרך מקוצרת", הליך מהיר יחסית הכולל דרישות מצומצמות וללא צורך בפרסום התנגדויות. לעומת זאת, בבנייני רבי־קומות נדרש כבר הליך רישוי מלא, הנחשב ארוך ומורכב יותר וכולל את כלל שלבי האישור המקובלים בתחום התכנון והבנייה.

מה צריך לעשות בסיום הבנייה?

עם השלמת עבודות הבנייה של הממ״ד, יש להגיש בתוך 45 ימים דיווח מסודר לרשות המקומית ולפיקוד העורף. הדיווח כולל בין היתר אישור מהנדס על יציבות המבנה, תוצאות בדיקות מעבדה, תיעוד מצולם של הבנייה, וכן מפת מדידה מעודכנת (מפת עדות) המשקפת את הביצוע בפועל.

מוקשים שכדאי להכיר מראש

לצד ההקלות המשמעותיות במסלול הפטור מהיתר, קיימות גם מגבלות ותנאים מחייבים שיש להקפיד עליהם. כך למשל, הממ״ד חייב להיות צמוד לדירה ואינו יכול להיבנות בסמוך לחלקים בלתי חוקיים במבנה. בנוסף, אין להתחיל בעבודות לפני קבלת אישור פיקוד העורף, ולא כל בקשה להגדלת ממ״ד תאושר באופן אוטומטי. חשוב לדעת כי הפטור מהיתר אינו חל על מגוניות או פתרונות מיגון חלופיים אחרים, וכי מבנים לשימור או מבנים המצויים במגרשים לשימור אינם זכאים למסלול זה.

בסופו של דבר, למרות ההליך המקוצר, מומלץ לבצע את התהליך בליווי אנשי מקצוע מנוסים ולוודא מראש עמידה מלאה בכל דרישות החוק והתקנות.